江苏省盐城市阜宁县房地产市场报告解读.doc

江苏省盐城市阜宁县市场报告
2008年3月27日提交
目录
壹、江苏省盐城市阜宁县概况 贰、阜宁县房地产市场分析 叁、阜宁县镇区域房地产市场分析
壹、江苏省盐城市阜宁县概况 一、阜宁县概况

阜宁县位于江苏省盐阜平原北部，南北长约52.5公里，东西宽约48公里，总面积约1438.29平方公里。其下设1个开发区和20个乡镇。
其东与射阳县相连，南与建湖县交界，西与淮安、涟水县毗邻，北与滨海县接壤。
全县地势平坦，地形西高东低，河渠纵横交错，射阳河贯穿中部，204国道、盐淮和省道215、309、310线贯通全境。
截至2007年底总人口约108万，总户数约36万，平均户量约3人/户。
二、阜宁县国民经济简析
2004~2007年阜宁县国民经济走势
单位:元

0%
10%
20%
30%40%
50%
60%分析：
1、随着城市化建设，全面发展小康的深入，其第一产业的比重自2005逐年下降，从2004年的28.7%下降至2007年的21.6%。
2、自2004年起随着省级阜宁开发区的建设，大批工业项目的陆续上马，第二产业比重则逐步上调，由2004年的41.1%上调至2007年的48.3%。 3、因当地尚处于城市基础建设阶段，故第三产业的调整幅度较小，发展缓慢，基本维持在30%左右。
4、在人均GDP 方面呈现出逐年增长的态势，从2004年的6765元上升至2007年的11981元，平均年增幅约为17.4%。
三、阜宁县人民生活水平
18848
单位：元
2004~2007年阜宁县与江苏省人均收入比较图

分析：
1、阜宁县的人民的生活水平在全省中处于中下游，社会生活和繁荣程度较低，尚处于奔小康的状态中。
2、阜宁县目前的城镇在岗居民的收入呈现出逐年增长的态势，尤其从2005年起进入高速增长期，平均年增幅为17.9%，但低于全省年均增长幅度6个百分点，发展速度相对全省较慢。
3、至2007年阜宁县在岗居民收入已达到15735元/年/人，如考量其3人/户的户量，若在岗为2人/户，则其家庭年均收入约为31464元/户，故如结合江苏省省份平均房价比(1:6，可预判其所能承受的房屋总价约在18.8万左右区间。
贰、阜宁县房地产市场分析 一、房地产市场的供求关系
单位：万㎡

分析：
1、总体上来看，当地房地产市场的供应量始终高于需求量，市场竞争较为激烈。 2、2004年至2006年，受宏观调控，严控土地供应等政策影响，供应量和销售量均逐年回落，而至2007年起随着当地政府对部分大块土地的解冻，外埠开发商的介入，供应量和销售量则有大幅攀升。
3、2007年较2006年供应量和销售量分别上涨54.4%和63%，由此可遇见在大幅增长的背后不排除泡沫成份的存在。
二、房地产市场价格走势

500
1000
1500
2000
2004200520062007单位:元/㎡
分析：
1、近四年来，阜宁县的房价总体走势一路上扬。
2、从2004年至2007年整体房价均价涨浮约为23.9%，涨幅较大，尤其在2006年，在开发量大幅减少的情况下较2005年上涨近200元、上涨幅度达到10.9%。
3、随着2006年起，城区大幅土地的释出，房价增长势头趋于平缓，2007年较2006年上涨4.5%，预计其未来一段时间内必将呈现稳步调整上扬的运行态势。
叁、阜宁县镇区域房地产市场分析
一、区域市场构成
阜宁镇是阜宁县的政治、经济、文化中心，县政府所在地，区域内第三产业较为发达，教育及生活配套设施齐全，依据目前的房地产开发特征可将其市场划分为以下三块：
1、城南区域
该区域即指射阳河以南区域，涵盖省阜宁经济开发区，作为近几年城市发展的新重点，区域内道路宽敞，大量政府机关纷纷设立于此，此外还有新阜中南校区，体育公园，商贸中心等，社会规划功能完善，同时也为该区域提供了良好的客源基础，代表楼盘：碧水豪苑、清华明仕园等。
◎主力价格范围
多层：2200～2600元/㎡
小高层：2800~3200元/㎡
◎主力房型及面积
二房半二厅一卫：105~115㎡
三房半二厅一卫：120~130㎡
◎主力总价
多层：24~28万
小高层：30~38万
◎客源：周边政府机关公务员，周边乡镇私营业主。
2、城中区域
即指射阳河以北至城河路区域，该区域是当地的传统行政、经济、文化中心，
县政府就座落于该区域，区域内还拥有当地最繁华的阜城大街，商业、生活配套设施齐全成熟，但可供开发的地块资源较少，上市项目体量均较小。代表楼盘：城中花苑、东方广场等。
◎主力价格范围
多层：2600～3400元/㎡
小高层：3200~3800元/㎡
◎主力房型及面积
二房半二厅一卫：95~100㎡
三房半二厅一卫：115~130㎡
◎主力总价
多层：22~30万
小高层：32~42万
◎客源：本地及周边乡镇私营业主、教师。
3、城北区域
即指城河路以北区域，该区域由于建设发展力度小，环境复杂，比较脏乱
等原由。因此，成为当地低价房的的集中地，以其相对低廉的价格吸引了不少中低收入家庭，且上市项目体量均较大。代表楼盘：天宇华庄、清华家园等。 ◎主力价格范围
多层：1900～2100元/㎡
小高层：2450~2600元/㎡
◎主力房型及面积
二房半二厅一卫：90~100㎡
三房半二厅一卫：108~120㎡
◎主力总价
多层：16~18万
小高层：26~28万
◎客源：当地工薪阶层，拆迁户。
二、典型案例分析
1、清华名仕园
◎区域概况：位于城南板块核心区域，地块由大关南路、新兴路、城南五路、纬二路围合而成仅一街之隔。总建筑面积约150000㎡，西侧为新建的阜宁中学南校区。
◎产品及价格：产品形态丰富。规划有多层、小高层、商铺、单身公寓。产品主要定位于周边工作的教师及公务员。现所推出的小高层均价在2800元左右，实行一房一价，楼层差价在30～50元/㎡。
◎主要卖点：外在依托城南发展的前景，内在注重景观设计，规划有水韵清华中心水景及六大主题景观公园，突显出良好的居住环境，同时建筑外观中西合璧，聘请南京设计院设计，大方优雅，使其明显跳脱出区域市场。
◎主力面积：110~120㎡的三房半二厅一卫
◎主力总价：30.8~33.6万
◎去化：该案由苏州安腾投资咨询有限公司营销代理，故能树立较好的销售理念，无论从企划还是现场销售流程都比较规范，因此去化情况良好，现已即将推出第三期。
◎客源：周边教职工及公务员。
◎重点简讨：由于城南板块处于建设中期故周边生活便利性较差，新建道路比较宽阔，周边开发的基本都是期房，居住人气稍显不足。
2、东方广场
◎区域概况：位于城中板块，东风路以西、阜城大街以北。
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◎产品价格：以城市中高层次人群为主的高档社区，小区规模较小，由2栋9～12层的小高层、4栋5.5层的多层外加1栋5层的单身公寓组成，现阶段为准现房发售。小高层3800元/㎡，多层3400元/㎡的均价, 远远高出同区域其他项目。
◎主要卖点：位于阜城大街，无疑使其处于阜宁城区的核心位置，阜宁目前唯一的大型卖场——世纪联华与其仅一路之隔，生活便利性极佳，此外3.2米的层高，大理石的门厅，中空玻璃，铸铁阳台栏杆等高档配置，完全强调了其高档住宅的定位，为当地市场指标性个案。
◎主力面积：108～118㎡的三房二厅一卫 ◎主力总价：36.7~44.8万
◎去化：黄金地段的优势、当地知名开发商富建集团的实力，高档的产品定位，使其高档住宅的形象深入人心，且体量小，整体销售平稳，故目前已进入尾盘阶段。
◎客源：政府官员以及私营业主为主力购买群体。还有少部分的周边城镇的企业主。
◎重点简讨：由于占地小，容积率高，使得小区绿化规划欠缺，只能做到基本的宅间绿化，居住的生态环境差。
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附表：区域市场竞争个案楼盘总表

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附表：区域市场竞争个案中庭花园布置及生活配套总览

分析：
◎区域内商品房项目建筑风格多为现代和简约式及少量柔和些欧式风格。
◎园林设计标准参差不齐，大多只能做到基本的宅间绿化，少有个案能以园林景观作为项目卖点。 ◎由此看出当地开发商对园林景观的规划均不重视。
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附表：区域市场竞争个案会所功能及智能化总览表

分析：
◎区域内所有楼盘均无会所设置，这是由于其相对较低的物业价格和物业管理水平造成的。
◎在社区网络配备上能做到基本完善，唯独在对单元门的对讲配备和上比较原始，除东方广场外其他均是非可视对讲，在IC 门禁卡的应用上也不广泛。
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附表：区域市场竞争个案交付建材配备总览
分析：
◎区域内商品房均为毛坯房，内墙及地面采用水泥抹平，外墙多采用面砖搭配石材，楼内公共部分装修简单多为瓷砖搭配涂料。 ◎部分中高档楼盘门窗都采用双层玻璃窗除，对于小高层的电梯部分大多不太重视，在销售上未能及时明确。 ◎故可见，本区域内商品房建材配备同质现象严重 。