房地产开发程序及策划课件.ppt

本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,一个问题,什么是房地产开发,?,1,房地产开发,土地开发？,房屋开发？,房地产综合开发？,一项综合性社会经济活动？,定义：通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动。,=,2,主要内容,1、房地产开发主要程序,2、房地产开发各环节主要参与者,3、深圳市项目前期开发建设流程,4、关注几个文件,3,一、房地产开发主要程序,4,八大步骤,投资机会寻找,投资机会筛选,可行性研究,获取土地,规划设计与方案报批,签署有关合作协议,施工建设与竣工验收,市场营销,5,房地产开发主要程序,租售阶段投资决策分析,前期工作,建设阶段,四阶段,延续,物业管理,6,前期工作,阶段二,获取土地,确定规划设计方案并获得规划许可,建设工程招标,开工申请与审批,前期工作的其他环节,立项及组建公司,签订土地合同,资金筹措,勘察测量,规划设计,临时供水供电,场地平整等,开发报建,工程招投标,8,质量控制,进度控制,成本控制,合同管理,安全管理,竣工验收,开发建设,原材料、配套设备检验,建立质量文件档案,竣工验收（单项、综合）,验收备案,竣工结算,编制竣工档案,入伙通告,建设阶段,阶段三,9,选择物业租售形式,制定租售方案,制定宣传与广告策略,自行销售或委托经纪机构,招商,出租、出售及其进度,租售价格,租售阶段,阶段四,10,物业交接,物业管理,初始登记,转移登记,交接物业,物业管理,延续阶段,11,小结,开发建设,质量、进度、成本、合同、安全控制,竣工验收,验收备案,投资决策,分析,(阶段一),前期工作,(阶段二),建设阶段,(阶段三),租售阶段,(阶段四),物业管理,(,延续,阶段),投资机会研究,项目建议书,可行性研究报告,项目取地策略报告,资金筹措,立项及组建公司,签订土地合同,资金筹措,勘察测量,规划设计,临时供水供电,场地平整等,开发报建,工程招投标,选择租售形式,制定租售方案,宣传与广告策略,初始登记,转移登记,交接物业,12,二、房地产开发环节主要参与者,13,立项,开发商,固定资产投资项目投资许可证,前期计划立项、新开工计划,土地使用权出让合同书,付清地价款证明,办理用地手续及初始登记,取得土地途径,国土资源和,房产管理局,出让,划拔,转让,合作,发展和改革局,土地房地产证,14,设计,对建设项目用地提出规划选址意见、规划许可与变更,规划局,建设用地方案图,深圳市建设项目选址意见书,建设用地规划许可证,按照规划要点进行设计,设计单位,施工图设计,初步设计,方案设计,深圳市建筑工程扩初设计审批意见书,审批建筑工程方案设计审批，审批建筑工程扩初设计,规划局,深圳市建筑工程方案设计审批意见书,15,施工,取得环保、消防、人防、民防、卫生防疫、文物保护等相关主管部门的审查并取得上述证书,规划局,建设工程规划许可证,进场，执行施工图,将蓝图变为现实,施工单位,监理单位,开工申请,开发商,资金已经落实,施工企业已落实,地价已经付清,审核资金落实审查，施工企业资质，,施工图设计文件依法审查,建设局,建筑工程施工许可证,16,竣工,燃气、消防、电梯、,节能环保等部门,勘察、设计、施工,、监理部门,建设局,主体工程竣工验收合格证,工程竣工验,收备案证明书,竣工验收,最后进行,主体工程最早验收,监督、备案,建筑工程竣工验收报告,分项工程竣工验收合格证,隐蔽工程随时验收,专项工程分步验收,规划局,深圳市建设工程规划验收合格证,规划验收,17,交楼,预售许可证,房地产证,交付使用,开发商,住宅使用说明书,住宅质量保证书,销售许可证,符合预售条件,买卖合同,国土资源和,房地产管理局,18,三、深圳市项目前期开发建设流程,19,消防局：消防报建,发防办：民防报建,水务局,：,水土保持,方案审批,水务局,：,文物保护范,围和建设控制地内建,设工程的许可或审批,水务局,：,水土保持,方案审批,规划局：建筑工程,扩初设计审批,业主：扩初设计,自行委托方案设计或按,规定进行方案设计招标,规划局：建筑工程方案,设计审批,发改局：新开工计划,民防办：民防报建,业主：地质勘探,消防局：消防报建,发改局：前期计划立项,国房局：招拍挂成交，签订土地使用权出让合同书,环保局：环评估批复,规划局：建设用地规划许可,前期开发建设流程图,20,业主：施工图设计，通过,有施工图审查资质的单位,对施工图设计文件的审查,业主：施工,发改局：固定资产投资,许可,建设局：施工许可,规划局：建筑工程规划许,可或建设工程基础提前开,工审查,施工（监理）发包直接,发包、邀请招标或公开招,标(建设工程交易中心),及招投标等备案,卫生局：建设项目职业,卫生审查,城管局和交警局：需占用,和挖掘城市道路的审批,城管局：需占用城市绿地、,树木砍伐或迁移审批,交通局或公路局：需利用、,占用公路或公路用地的审批,农林渔业局：需征用占用,林地的审批,农林渔业局：需征用使用,海域的审批,安监局：属化学品生产、,储存设施改建、扩建审批,水务局：排水许可,安监站：安全文明施工审查,现场放线，规划验线,前期开发建设流程图,续上表,21,四：关注几个文件,22,相关文件,关于加强商业性房地产信贷管理的通知（20070927）,二：“四证”,三：预售许可证,一：土地出让合同/补充协议,对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款,关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知（深计2003590号文件）,项目可行性研究报告应由具有二级资质以上的深圳市房地产估价机构和具有乙级以上资质的工程咨询机构编制,23,附件：开发手续及文件,24,程 序,提供资料,认可文件,经办单位,1、签订土地使用权出让合同书,土地使用权出让合同书,国土资源和房产管理局,2、申请土地使用权初始登记,1.深圳市房地产初始登记申请书；2.申请人身份证明；3.土地权属证明；4.登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书;5.违法用地经处理并准许留用的，应提交行政处罚决定书及缴交的罚款发票；6.法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。,房地产证,（土地）,国土资源和房产管理局,3、核发建设用地规划许可,以招标拍卖挂牌取得为例：,1、申请书；2、申请人身份证明,3、土地使用权招标、拍卖、挂牌成交确认书4、土地使用权出让合同书,深圳市建设用地规划许可证,规划局,附件：开发手续及文件,25,程 序,提供资料,认可文件,经办,单位,4、立项审批,1、申请报告；2、深圳市年度项目申报表；3、可行性报告（投资3000万以上）；4、项目法人注册文件；,5、项目资本金证明文件；6、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、当年固定资产投资新开工计划的复印件等,固定资产投资许可证,发展和改革局,5、设计方案审批,1、申请书；2、申请人身份证明资料,3、建设用地规划许可证；4、土地使用权出让合同书；5、有关专业主管部门对设计方案的审查意见；6、设计方案及有关图纸；7、设计单位资质,建筑工程设计方案审批意见书,方可进行初步设计,规划局,6、扩初设计审批（一般多层民用和工业建筑略）,1、申请书；2、申请人身份证明资料,3、建设用地规划许可证；4、土地使用权出让合同书；5、有关专业主管部门对设计方案的审查意见；6、设计方案及有关图纸；7、深圳市建筑工程方案设计审批意见书,建筑工程扩初设计审批意见书,方可进行施工图设计,规划局,附件：开发手续及文件,26,程 序,提供资料,认可文件,经办单位,7、施工图审批,1、申请书；2、申请人身份证明资料；3、建设用地规划许可证；4、土地使用权出让合同书；5、深圳市建筑工程方案设计审批意见书；6、深圳市建筑工程扩初设计审批意见书；7、环保、人防、卫生、文物保护、消防等相关主管部门的审查意见；8、施工图设计文件等,建设工程规划许可证,规划局,8、办理有关手续及缴费,1、合同备案（勘察设计、工程监理和施工合同）；,2、人防、燃气、白蚁防治和水土保持方案的审查；,3、质量监查和安全监查登记；,4、交费：散装水泥基金、墙改保证金、交易咨询服务费。,建设局,附件：开发手续及文件,27,程 序,提供资料,认可文件,经办,单位,9、施工报批申请(开工申请),1、申请表；2、经办人身份证明材料；3、规划许可证明文件；4、施工合同；5、监理合同和总监理工程师任命书；6、保证工程质量、施工安全检查的基本技术资料；7、支付保函收讫证明,建筑工程施工许可证,建设局,10、施工招投标（招标工程1、施工招标申请,2、招标文件,3、建设工程规划许可证 4、立项批文,5、资信证明和资金到位证明 6、企业性质的有效证明,7、由定额站审定的工程造价,确定施工单位，签定承包合同,建设局,附件：开发手续及文件,28,程序,提供资料,认可文件,经办单位,11、预售,1、行政许可申请书；2、身份证明；3、开发企业资质等级证书；4、土地使用权房地产证；5、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；6、会计师事务所出具的已投入开发建设资金的验资报告；7、施工进度和竣工交付日期说明及建设工程监理单位出具的进度报告及工程形象进度报告，7 层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程并封顶，7 层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成 2/3 结构工程；8、商品房预售方案（预售方案说明商品房位置、装修标准、预售面积及分户汇总表、交付使用后的物业管理，附预售查丈报告及商品房的总平面、立面、剖面图及分层平面图）；9、预售款监管协议；10、市地名办出具的命名批复,房地产预售许可证,国土资源和房产管理局,附件：开发手续及文件,29,程序,提供资料,认可文件,经办单位,12、建设工程竣工验收与备案,1、深圳市房屋建筑工程竣工验收备案申请表；2、房屋建筑工程竣工验收报告（原件）或核验证书；3、配套的燃气工程竣工验收报告（原件）或验收证书；4、消防、电梯验收合格证明文件或准许使用文件,建设工程竣工验收备案证明书,建设局,13、建设工程规划验收,1、申请书；2、申请人身份证明；3、深圳市建设工程用地许可证；4、土地使用权出让合同及补充协议；5、深圳市建设工程规划许可证及全套图纸；6、建设工程竣工测量和竣工查丈报告及图纸,深圳市建设工程规划验收合格证,（有此证方可办理产权登记）,规划局,附件：开发手续及文件,30,程序,提供资料,认可文件,经办单位,14、初始登记,1.深圳市房地产初始登记申请表；,2.申请人身份证明；,3.土地使用权属证明；4.建设工程规划许可证（原建筑许可证或建筑工程规划许可证）；,5.施工许可证；,6.建筑物竣工验收证明；,7.工程结算书；,8.建筑设计总平面图、建筑物竣工图（包括单体建筑平面、立面、剖面图）；,9.有资质的测量机构出具的实地测绘结果报告书；,10.房地产分栋、分户汇总表；,房地产证,国土资源和房产管理局,附件：开发手续及文件,31,获取土地的途径,1、土地使用权出让,招标,、,拍卖、挂牌、协议,商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以,招标,、,拍卖,或,挂牌,方式出让，特殊情况下才允许,协议,方式出让,公告 须知 竟买申请书,成交确认书,土地使用权出让(转让)合同,2、土地使用权划拔,3、原有划拔土地上存量房地产土地使用权转让,4、与当前土地使用权拥有者合作,32,