万科产品线概况.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,住宅产品线,房地产企业的产品线开发,住宅：系列、城花系列、四季系列、高端系列，幸福系列等,住宅：别墅系列、桂花系列、地中海系列,住宅：城市海景系列、格林系列、天境系列、世家系列、名仕系列、褐石系列,商业：万达广场、万达酒店等；,住宅：太湖公馆,住宅：香颂系列、老街坊、新里系列、世纪城系列等；,商业：“创”系列、绿地中心,住宅：华府系列、绿洲、名都、恒大城等；,旅游地产：金碧天下系列,住宅：滟澜山、蓝湖郡、大城小院；,商业：天街系列,旅游地产：“山,海,湖”系列,住宅：滨江豪宅系列,1,传统开发理念：,通常都是开发商获取到土地再做产品（住宅）设计，其开发周期以及因此产生的时间成本较大；,产品线开发理念：,可以基于土地相关属性，在获取土地前就把产品模块制定好，拿到土地后进行快速组装复制，节省成本。,住宅产品线,概念,土地,客户,产品,住宅的三种属性,住宅产品线是指基于特定市场预测和研发的、适合目标市场某类消费人群需求的、适合地产企业自身开发能力的、在广大范围内可复制开发的、独特的（相对市场与竞争对手）、相对固化的、以标准化为基础的、多产品（产品模块）组合的项目类型。,2,澜德咨询公司研究表明，当企业的产品标准化率达到,40%,时，投资杠杆率可提高到,1:4,，开发周期可缩短,15%,，开发成本可降低,5%,，净利率可提高,10%,（从,20%,的平均净利率提高到,30%,）；当产品标准化率超过,60%,，净利率甚至可提高,20%,是差异化开发模式下平均净利率的一倍。另外，推行标准化产品线开发更可从根本上降低投资风险和管控难度，提高运营效率。,住宅产品线,意义,快速提高开发速度和周转率,可快速提高投资决策、产品定位策划、规划设计、招采等环节的效率，使项目开发周期缩短,10%,以上（周转率可提高,10%,以上）,可成倍提高投资杠杆率,特别是前期开发周期缩短后，从项目确权到开盘和实现资金平衡的“两点”时间可提前几个月（杠杆率可从,2-3,提高到,5,以上）,从根本上提高走姿收益率,因为利润率,f1,、周转率,f2,和杠杆率,f3,的提高，因为可从根本上提高收益率,f,（,f=f1*f2*f3,）（可提高,10,个百分点以上）,可大幅度降低开发成本和费用,标准化设计后，设计费用、部品采购价格、资金成本等都会大幅度降低，进而可形成叠加效应（开发成本和费用顾客降低,5%,以上）,实现规模和质量的快速增长,通过推行标准化连锁、复制开发，可以快速扩张，又降低了企业快速扩张风险和资源紧张，可轻易实现规模和质量的双增长,可快速跃入一线品牌企业之列,随着规模和质量的快速增长，加之独具特色的产品品牌对企业品牌的巨大拉动作用，可助推企业快速跃入一线品牌企业之列,3,市场研究,地块研究,客户研究,产品研究,产品研究,目标客户,A,目标客户,B,目标客户,C,目标客户,D,产品设计库,规划设计库,外立面设计库,户型设计库,景观设计库,精装设计库,产品线系列,产品线,A,产品线,B,产品线,C,产品线,D,产品使用,产品施工,产品设计,产品线调整,信息反馈产品设计库调整,成熟产品线,设计任务书,规划设计要求,立面设计要求,户型设计要求,景观设计要求,初级产品线,指导拿地,基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型,住宅产品线,技术模型,4,住宅产品线,产品线标准化,产品标准化,项目实践,项目后评估,产品线标准库,产品战略,标准化策略,产品线标准,产品标准,开发运营标准,产品战略总体指导思想,产品理念,产品战略目标,产品选择与产品定位,产品体系与产品结构,产品研发与创新,产品系列、品牌与产品线规划,产品标准化,规划设计标准,建筑设计标准,景观设计标准,装修设计标准,示范区设计标准,设计标准,级配标准（成本,+,部品）,营建标准,项目获取、投资及风控,目标与开发计划基准,项目启动,规划设计,成本控制、招采与工程建设,项目营销与招商,物业运营与服务,项目后评估与标准完善,规划阶段,推行阶段,标,准,完,善,产品线标准化是产品线形成的基础，也是快速开发的前提和保证。,各项目在物业类型、项目规模、市场定位等方面基本相似，即产品体系基本固化，那么各项目的开发流程、工作流程就是统一的，就可支撑产品的快速复制。规模不大的企业一样可以实施产品线标准化战略。,5,第一级,PDF,产品简介,产品基本信息,典型平面资料,产品形式资料,第二级,第三级,全套施工图,部品清单及样板,工程量清单,销售资料,模型,产品基本资料,产品全套资料,产品基本信息,产品平面资料,产品形式资料,成熟产品成果,标准化产品成果,住宅产品线,产品线标准化,6,产品线标准化是建立在客户细分研究基础之上，根据消费群体的细分，对其社会角色、家庭角色、个性特征等共性特征进行归纳研究，从而得出这一群体对产品及服务特性组合共性化的偏好、选择动机及需求特征等。,7,当前大部分房开企业还处在项目开发为主的产品导向阶段和市场细分定位的市场导向阶段，而万科从土地到产品的过程中以客户因素为主导，明确的土地决策为基础，辅以强大的产品设计能力。真正的进入以基于客户细分下的客户价值与需求导向阶段。灵活运用客户定位细分的工作思路，以满足彼此可以识别、彼此之间有差异、贯通所有环节的要求。,基于客户细分下的产品线,特征,1,：客户对房地产需求，,是以家庭为单位,，而非简单的个人需求！,特征,2,：客户对住房需求有若干层次,住房需求层次模型,特征,3,：与购房行为最关键的指标，,家庭支付能力、家庭生命周期、房屋价值观,8,大家有疑问的，可以询问和交流,可以互相讨论下，但要小声点,9,首先按客户支付能力将客户细分为富贵之家、主流市场及务实之家,客户划分,再根据市场调研，将主流市场进一步划分，形成富贵之家、望子成龙、社会新锐、健康养老与务实之家五大类型，确定各类型所占比例。,从生命周期角度来看，主流市场客户可进一步被细分为青年之家、青年持家、小太阳等,9,类,9%,富贵之家,社会新锐,29%,健康养老,6%,望子成龙,31%,务实之家,25%,10,客户划分,收入特征,主流市场客户在,50,岁前，收入随年龄增长而增长，,50,岁后，随年龄增长而下降。,支付能力体现为积累财富和积累支出的差值，,22-60,岁为积累财富阶段，,45,岁左右达到峰值,万科以中高端收入水平为主，位于社会收入金字塔的顶端,11,万科将客户细分为,5,大类、,11,小类，各细分客户代表不同客户价值,客户划分,12,客群分类,客户细分及描述,|,务实之家,务实之家,务实之家,1,：收入（包括教育、职务等资源）远低于其他家庭的家庭；,务实之家,2,中年务实：资源相对较少，需求特征不明显的家庭（中年夫妇,+18-24,岁的孩子）,教育程度低、收入水平低、社会地位低的三低人群,教育程度普遍为大专和高中,家庭年收入仅,6,万左右,大都在企业担任中低等职位，国企员工比例较高，置业等级低等较多,休闲活动非常单调，主要是散步,基本生活需求突出，也有一定的改善型需求,总价大都控制在,100,万一下，面积需求主要集中在,90-120,平米；户型主要选择,2,室,1,厅,1,卫和部分,3,室,1,厅,1,卫,购房时对价格非常敏刚，对未来生活成本有比较大的顾虑、愿意为其他要求做牺牲,价格和方便的公交线路是主要区位选择标准,经济务实片区为主,实用务实、价格敏感的社会底层人群,务实之家,13,客户细分及描述,|,社会新锐,社会新锐,青年之家,1,：年龄,25-44,岁的青年或青年伴侣（无孩子）,青年之家,2,年龄,25-44,岁的青年或青年伴侣（无孩子），老人为子女购房，且不和子女共同居住，称为青年之家,2,青年持家：年龄,25-34,岁单身或者已经结婚的青年,+,父母,受教育程度高，以本科和大专为主，,60%,是本科以上学历,家庭年收入中等，集中在,10-18,万元,多数在企业单位工作，职业等级以中等为主,休闲活动非常年轻化：上网、健身、球类、唱歌跳舞、国内旅游都十分活跃,基本生活需要是主要的购房动机,便利和务实是主要的房屋价值,总价预算不高，平均为,90,万,面积需求大多在,100,平米以下，户型以,2,室,1,厅,1,卫和,1,室,1,厅,1,卫为主,区位选择标准：离单位近、方便的公交路线，区域发展前景好,注重便利和实用的青年家庭,青年之家,受教育程度低于青年之家，大专学历偏多,家庭年收入较高，大多集中在,13-22,万,多数在企业单位工作，职业等级以中等为主,休闲活动动静结合：健身、去公园锻炼等,改善居住和考虑父母是主要购房动机,比较看重交通，生活配套和物业服务,总价预算比青年之家高，平均为,110,万,户型需求主要是,3,室,1,厅,2,卫和部分,2,室,1,厅,1,卫,区位选择标准：价位合理，交通方便，配套完善,考虑父母的青年家庭,青年持家,客群分类,14,照顾父母和孩子是主要购房冬季；,总价集中在,120-150,万，面积需求较大，基本都在,100-130,平米，户型需求主要为,3,室,2,厅,2,卫,更加关注房子本身的舒适和周边配套,受教育程度高于后小太阳家庭，大专和本科学历为主，家庭年收入偏高，大多集中在,20,万以上，职业等级高于其他两类家庭，以中高等职业为主；,休闲活动比较少，低于平均水平,区位选择主要是考虑教育配套和生活配套，人文环境区位选择,考虑孩子成长和教育的太阳家庭,孩子三代,客户细分及描述,|,望子成龙,望子成龙,小小太阳：,0-5,岁小孩,+,父母,小太阳：,5-11,岁小孩,+,父母,后小太阳：,12-17,小孩,+,父母,孩子三代：老人,+,中青年服务,+18,岁以下孩子,受教育程度高，多数为本科以上学历；家庭年收入集中在,15,万，多数在企业单位工作，也有小规模的私营企业，职业等级不高,休闲活动偏年轻化，吃饭、购物、近郊旅游参与的较多,为孩子提供良好的成长和教育环境是主要购房动机，同时解决生活基本需求,总价集中于,90-120,万元，面积需求以,90-120,平米，户型需求为,3,室,1,厅,1,卫和部分,2,室,1,厅,1,卫,区位选择主要是考虑教育配套和人文环境、区域整体教育氛围,解决居住的太阳家庭,小小太阳,客群分类,通常是二次购房，改善居住条件和为孩子提供良好教育环境时主要的购房动机,总价主要集中在,100-400,万，面积需求大都为,100-150,平米，户型需求为,3,室,2,厅,1,卫和部分,2,室,1,厅,1,卫,购房非常看重房屋品质、周边配套，其次是社区未来生活成本,受教育程度偏低，大专学历偏多，家庭年收入高，大都集中在,16,万以上，职业状况和小太阳家庭相似，中等职业为主；,休闲活动比较高端，健身、购物、国外旅游,区位选择主要考虑人文教育环境、景观环境和便利设施要素，如离父母近、离学校近,改善、提升居住的太阳家庭,后小太阳,受教育程度高，多数为本科以上学历；家庭年收入集中在,15,万，多数在企业单位工作，也有小规模的私营企业，职业等级不高,休闲活动偏年轻化，吃饭、购物、近郊旅游参与的较多,为孩子提供良好的成长和教育环境是主要购房动机，同时解决生活基本需求,总价集中于,90-120,万元，面积需求以,90-120,平米，户型需求为,3,室,1,厅,1,卫和部分,2,室,1,厅,1,卫,区位选择主要是考虑教育配套和人文环境、区域整体教育氛围,考虑孩子成长和教育的太阳家庭,小太阳,15,客户细分及描述,|,健康养老,健康养老,中年之家,老人一代：（准）空巢中年或老年,老人二代：老人,+,中年夫妻,老人三代：老人,+,中年夫妻,+18,岁以上孩子,客户细分及描述,|,富贵之家,富贵之家,富贵之家,1,：收入（包括教育、职务等资源）远高于其他家庭的家庭,富贵之家,2,投资：收入相对较高，把买来的房子用来出租或再次出售,受水平不高，以高中和大专为主,家庭收入偏高，平均,22,万,职业等级较高，自家开公司或买卖接近公司规模也大都在,10,人以上,休闲活动活跃，散步、国内旅游、健身不亚于青年人,改善住房条件是主要的购房动机,提升性改善，使生活更加舒适和休闲,购房预算不高，面积需求不大，集中在,90100,，户型需求主要是,2,室,1,厅,1,卫,对周边配套相当看重，强调整体舒适性,区位选择上比较看重工作和生活的便利性和景观环境,享受和实用并重的中年家庭,中年之家,受水平不高，以高中和大专偏低，也有部分本科,家庭收入中等，平均,1215,万,职业等级中等居多，但有约一半的小私营业主,休闲活动比较闲适健康，散步、到公园锻炼、近郊旅游,改善住房条件是主要的购房动机,对各类面积的,2,居和,3,局都有一定的比例需求，面积在,100130,平米,对小区内环境和配套非常看重，还有医疗设备和交通的便利性,区位选择时看重绿化景观、空气质量和人文环境,更多选择交通主干线附近,改善居住，闲适养老的老年家庭,孩子三代,受教育程度高、收入水平高、社会地位高的三高群体,教育水平高，学历都在本科以上,家庭平均年收入,50,万，远远超过平均水平,私营企业主居多，且有一定规模，也有部分在私企外企担任高等职位，大都是高等职业,休闲活动比较丰富多样，高尔夫等消费活动比较普遍,资源丰富，购房的动机涵盖因素很多：老人、孩子、便利、享受投资等都考虑在内,标签和品味享受、邻居素质和价值认同非常突出,面积大都要求在,120,平米以上，户型以,3,居,4,居为主,购房时对各方面都很看重，尤其看重所在的区位地段，高品质物业服务等标签性需求、对各项要素的要求也非常高,在区位选择上注重繁华、商务氛围，景观等因素,享受品味和标签意识突出的高端人群,富贵之家,客群分类,16,客户关注点分析,|,关注点,一般而言，购房者对于产品的关注点主要集中在以下几个方面,重要产品关注点,区位,交通,周边资源,建筑类型,价位,户型,配套,环境园林,物业管理,开发品牌,通过对客群特征的梳理发现，不同客群经济实力（购买力）的不同，决定了各自的置业目的，并且对产品的关注点也有很大区别,社会新锐、望子成龙、富贵之家,传统中心城区,配套齐全,交通便利,社会新锐,新产业功能集聚区,配套齐全,务实之家、健康养老,城市边缘、卫星城,居住环境好,价格适中,社会新锐、富贵之家,商务中心城区,交通便利,配套齐全,客户关注点分析,|,区位,客户关注点分析,|,置业目的,客户关注点分析,|,交通,富贵之家、望子成龙、社会新锐,道路通达度,城市干道、支路组成的交通网络,健康养老、务实之家,公交便捷度,社会新锐、富贵之家,对外交通便利度,机场、城际高速公路及快速铁路,地铁、轻轨、公交车,经济实力,度假,享受性居住，投资,舒适性居住,解决基本生活,价格、交通的通达性,户型、环境与配套、交通,位置，繁华程度、保值与增值,服务、娱乐设施、自然景观,客群分类,17,客户关注点分析,|,建筑类型,客户关注点分析,|,户型,客户关注点分析,|,价位,客户关注点分析,|,配套,客户关注点分析,|,环境园林,客户关注点分析,|,物业管理,客群分类,18,客群分类,从客户生命周期存在两条主要演变路径,生命周期划分,生命周期划分,与市场相比，万科客户偏向年轻，青年之家占,53%,青年之家,（单身，立足）,青年之家,（单身，立业）,青年之家,（丁克，成家）,青年持家,（父母同住）,小太阳,（小孩出生）,孩子三代,（双向照顾）,后小太阳,（小孩长大）,青年三代,（变老）,中年之家,（长大）,老年二代,（变老）,活跃空巢,单亲,（夫妻离异）,22-24,岁,25-29,岁,30-34,岁,35-50,岁,45-55,岁,55,岁以上,19,由此，五种客群的关注点可以归纳如下,社会新锐,健康养老,望子成龙,富贵之家,务实之家,风格，地理位置与娱乐导向型,生活配套与医疗条件导向型,教育配套与生活便利设施导向型,品质与身份导向型,偏重价格导向型,20,划分产品线,根据客户需求研发产品，划分产品线,提炼共同的核心特征，首置,-,单核心，首改,-,双核心，再改,-,多核心,根据客户的家庭结构提供与之匹配的产品,根据客户细分，寻找共性，进一步规整客户需求,根据客户的家庭结构提供与之匹配的产品,21,3,房,2,卫、,3,房,1,卫、,2,房,1,卫是主要的选择。,对于富贵之家，,3,房,2,卫、,4,房,2,卫为主流选择,青年持家、孩子三代对,3,房,2,卫的选择比例更高，孩子三代同时对,3,房,1,卫也需求较高,样本量,总体,526,青年之家,69,青年持家,127,小太阳,90,后小太阳,67,孩子三代,76,老人之家,11,中年之家,46,富贵之家,28,目标客群对户型的选择,以广州客群为例,22,被访者预期的住房面积在,80,90M2,左右，并呈正态分布。,富贵之家显然需要更大的面积，平均达,130,平米，,19,要求,144,平米以上。此外，青年持家、孩子三代因家庭人口数多而相对略大的面积，大约大,10,平米左右。,目标客群对面积的选择,以广州客群为例,23,总体而言，消费者对,8-12,层的小高层没有抗性，对,13-17,层的中高层以及,18,层以上的高层也基本没有抗性。,富贵之家则更倾向于高层住宅及少量别墅。,目标客群对单体类型的选择,以广州客群为例,样本量,总体,526,青年之家,69,青年持家,127,小太阳,90,后小太阳,67,孩子三代,76,老人之家,11,中年之家,46,富贵之家,28,24,从产品研发逻辑到最终的市场销售有错位,为统一认知市场，采用面积段作为划分产品线方式,用产品线认知市场,划分产品线,首置、首改产品市场份额不断缩小；再改、高端产品份额逐渐增加；,再改类产品市场份额成为当前市场主流,25,以城市配套、土地位置、交通条件、自然与人文环境等土地属性将地块划分为四大系列，再以项目位置、客户需求分为,8,个产品品类共八种品类，全生命周期。,TOP,系列,高档住宅,城市配套,土地位置,交通条件,自然与人文环境,GOLDEN,系列,城市住宅,CITY,系列,城郊住宅,TOWN,系列,郊区住宅,城市住宅,城郊住宅,郊区住宅,高档住宅,26,27,根据地块品类与客群特点的细分结果以及聚类，即可确定相应的产品类型，而产品类型的具体指标包括不同客群的比例、主力户型、建筑类型与核心价值点等内容,地块品类,客群特点,商务住宅,城市改善,城市栖居,城郊改善,郊区栖居,郊区享受,城市私享,郊区私享,青年之家,青年持家,小小太阳,小太阳,后小太阳,孩子三代,中年之家,老年一代,务实之家,富贵之家,产品类型,28,TOP,系列,|,品类的划分,29,30,万科的产品线发展历程,00,00,99,99,万科建筑研究中心成立,01,01,万科部品战略采购,02,02,万科建筑研究中心研究大楼落成,03,03,万科标准化项目启动,05,05,万科一号实验楼落成,04,04,万科工厂化中心成立,万科,PC,技术研究开展,06,06,万科产业化基地项目立项,07,07,万科获得国家住宅产业化基地称号,上海新里程,20,、,21,号楼,万科二、三号实验楼落成,深圳第五园公寓,08,08,上海中林,上海新里程北一期,万科四号实验楼落成,东丽湖万科城五期阅湖苑,09,09,万科五号实验楼落成,上海宝山四季花城,上海新里程北二期,北京假日风景三期,B3,、,B4,落成,C,ITY,系列,【,大城,丰盛生活,】,从,1992,年开始形成城郊住宅,CITY,（城市花园）系列,T,OWN,系列,【,山水,悠然生活,】,从,1999,年开始形成郊区住宅,TOWN,（四季）系列,G,OLDEN,系列,【,都市,时尚生活,】,90,年代末形成城市住宅,GOLDEN,（金色）系列,T,OP,系列,【,墅庭,高尚生活,】,2003,年开始形成高档,TOP,（自然人文）系列,万科住宅工业化发展历程,万科产品线发展历程,31,上海万科的产品线,住宅产品线,三大住宅产品线,首次置业,万科幸福系,改善型住宅,万科国际系,高端住宅,万科翡翠系,万科,悦城,万科,梦想派,万科,金色梦想,万科,金色华亭,万科,金域蓝湾,万科,金域缇香,万科,有山,万科,南桥项目,万科城,万科城,万科,海上传奇,万科,虹桥源墅,万科,琥珀墅,万科,翡翠公园,万科,翡翠滨江,万科,翡翠别墅,注：近年来，随着“城市深耕战略”的实施，同城项目数量越来越多，万科在项目命名上趋于多元化，例如在北京有蓝山、公园,5,号、长阳半岛、新里程等。但产品设计更加标准化，例如长阳半岛和新里程的户型几乎一样,32,高性能健康住宅产品线,万科幸福系产品线，是万科,2012,年研发的高性能健康住宅产品线。针对青年群体购买力有限、关注性价比，同时不忘追求生活品质等需求，打造出全面升级的新一代标准版城市主流住宅。拥有万科金街或万科红等级的社区商业配套。幸福系产品是为首置首改的普通家庭准备的，设计面积在,75-130,平米之间。,住宅产品线,万科幸福系,幸福系,产品特征：为首次置业客户量身打造，总价更经济、空间更实用、专修更贴心；新一代标准版城市主流住宅,幸福系产品线特点,第一，该系产品为首次置业客户量身打造，通过空间布局的合理规划，有效控制面积，以更经济的总价让更多人买得起。,第二，空间更实用、装修更贴心。以玄关、厨房、卫生间以及卧室的收纳系统为突破重点，通过人性化设计，使空间的使用更符合青年客群的生活习惯，提升空间生活的宜居性。,第三，社区内“万科金街”或“万科红”多重商业配置，第五食堂、四点半学校等万科自持服务品牌，轻松解决客户开门七件事。,第四，交通系统临近地铁或其他公共交通，快速对接市中心，实现了不同生活场所的快速切换。总而言之，万科幸福系将大大提升青年群体的生活舒适度和幸福感。,据悉，“幸福系”产品，不是某个具体的楼盘，而是一个全新的住房标准。在,2011,年，万科进行了一次全国范围的家庭调研，样本数量超过到,20000,家，收集了数千条生活中出现的矛盾和需求，然后邀请国内外的医学健康、空气质量、建筑物理性能、建筑设计、儿童行为学等领域的,专家,，通过对人体健康生理、城市气候、风环境、光环境、居住健康、色彩学等方面的研究，提出了一套全新的住房标准，这就是幸福系。,幸福系突破面积局限，让三室两厅、独立玄关、主卧套间、卫生间干湿分离、双阳台、大厨房、独立储物间全部功能集于一户，以,89,平米挑战,120,平米传统户型，更配备媲美日本的强大收纳系统，每件物品都有自己的空间。另外降低入户门槛方便老人和婴儿车的进出、防滑地砖、,卫浴,间扶手、小夜灯等细节体现人性关怀。,；生活满意度高的幸福社区。幸福系产品是为首置首改的普通家庭准备的，设计面积在,75-130,平米之间。操刀设计的是,HMD(,汉米敦,),深圳公司，,HMD,总建筑师李建波说：“在幸福系的设计之初，就把家庭生命周期变化带来的需求考虑周全，如何满足在更长生命周期里的这种需求变化，而且让孩子和老人住的更健康，正是万科幸福系研究的发力之处。”,万科,悦城,万科,梦想派,万科,金色梦想,万科,金色华亭,万科,金域蓝湾,万科,金域缇香,万科幸福系产品主力面向,25-35,岁家庭,主力家庭结构：青年之家（新上海人、上海人）和小太阳,客户价值需求更专注成长性及儿童适居,具体价值关注重点,1.,合理控制空间尺度，保证房间采光、通风等功能基本完善,2.,满足家庭成员变化的需求,3.,关注儿童安全、健康和成长,4.,充分使用空间，保证合理的居家收纳,5.,延长室外活动时间,6.,社区专有物业服务,33,住宅产品线,万科幸福系,34,住宅产品线,万科幸福系,35,住宅产品线,万科幸福系,36,住宅产品线,万科幸福系,37,住宅产品线,万科幸福系,38,住宅产品线,万科幸福系,39,规模化社区，多元化国际生活。万科国际系，为年轻人打造宜居的生活之外，上海万科还始终践行着“造城”的使命。以万科海上传奇、万科城为代表的国际系产品，致力于为居住者打造功能齐备、接轨国际的成熟生活社区，丰富的产品线，覆盖家庭全生命周期，辅以成熟完善的商业配套及教育资源，助长成长型家庭及精英商务群体，享受多元化的国际生活。同时，万科国际系通过集约利用和创造资源，使得家不再是,90,平方米的概念，而是整个住区，万科项目所在之处，区域发展快速成长，区域魅力绚丽绽放，真正实现造福上海的城市梦想。,住宅产品线,万科国际系,国际系,产品特征：为居住者打造功能齐备、接轨国际、高品质、高科技含量的成熟生活社区,万科,有山,万科城,万科,海上传奇,万科,虹桥源墅,万科,琥珀墅,40,万科高端翡翠系：,时代在进步，城市在改变，万科也在转变。三大高端翡翠系产品，作为第四代高端住宅集,30,年之大成，雄踞上海城市精华地段，创造出符合城市性格的质感居住生活。,针对国际化高端人群的,万科翡翠公园,，将打造一个突显国际主流精英文化的综合性大社区。我们把纽约大都会的国际感与公园生活的舒适感移植到住区，结合万科擅长的文化底蕴和人性关怀，赋予项目国际社区的生活感。,54%,的公园绿地，,4,个层级、,7,种类型的开放空间，形成了公共空间与城市生活的完美结合。入口设置公园大道、城市庆典广场、中区为集中商业和风情商业区街，组团绿化穿插其中，结合中环城市天际线，产生丰富的城市意象。旨在打造万科首个公园主题的国际综合体，定义国际公民高尚人居典范。,万科翡翠别墅,则倡导了大家族的生活方式，打造了满足高端人群全家共享的多元化、个性化功能空间。约,27,米极致面宽亲地大宅，不仅引入引入更多美景和阳光，更尽显名门望族风范。全套房设计，配以超大全景露台和全落地玻璃窗，保证家族每一位成员都拥有宽大的独立领域，不被冒犯的生活隐私。一层全景会客区、二层私密家庭区，负一层全开敞式个性化空间通过细致考量的功能配置，在尊崇中为业主打造生活功能性最强而居住体验最舒适的居住空间。独创的,14,大精工体系，创新多项居住细节，处处展现万科的贴心与智慧，为业主提供人性化的精装定制，与世界居住潮流接轨。,万科翡翠滨江,为全球高净值人群度身定制，项目凭借极致奢美的精工体系、兼具高端性与幽静的滨江环境，以及当代最具影响力的建筑大师,严迅奇、西萨,佩里、罗伯特,斯特恩的标志性设计，成为国际高端客户在陆家嘴中心安家或进行优质投资的绝佳之选。建成后的翡翠滨江将与耗资,10,亿元改建的未来浦东“新天地”民生路码头联动，推动城市界面的全面优化，缔造黄浦江畔独一无二的复合型高端生活场。,三大高端项目地理位置、资源禀赋不同，有着各自的创新，但它们所秉持的理念是一样的，就是应对人们生活方式的变化，满足当代高端人群的细分生活需求，实现万科的战略转型。,上海万科高端翡翠系产品覆盖三个项目。针对国际化高端人群的万科翡翠公园，将打造一个凸显国际主流精英文化的综合性大社区；翡翠滨江系为全球高净值人群度身定制，成为国际高端客户在陆家嘴中心安家或进行优质投资的绝佳之选；万科翡翠别墅则倡导了大家族的生活方式，打造了满足高端人群全家共享的多元化、个性化功能空间,高端系,以不凡的内心，引领城市的品味,占据城市核心或稀缺资源,为讲究高素质生活的,国际化精英或名流阶层精心打造,满足其非凡生活享受的高端产品,人本理念。万科高端系，国际知名大师设计，国际一线品牌配置，符合国际化精英的生活品味，内享顶级时尚社区商业配套、高端物业管家服务，外享城市核心级生活配套，或尽享独特的自然资源，始终追求注重人的“感官体验”。依托前滩优势的翡翠别墅开创了,15,大高端生活体系，如此精工独栋别墅创沪上先例；位于三林地区的万科五玠坊首次采用黄色陶土百叶设计，折射城市细腻的审美意识与万科的精雕细琢，超越大平层，保留近半个淮海公园面积的中央景观,以人的居住的舒适度为出发点，万科高端系在品质、人性化、安全感等方面苛求舒适度的完美，强调为城市高净值家庭提供追求生活本真的舒适生活空间。,住宅产品线,万科高端系,国际系,产品特征：凸显国际主流精英文化的综合性大社区,万科翡翠公园,万科翡翠滨江,万科翡翠别墅,41,高端系,国际系,幸福系,住宅产品线,万科物业上海分布,42,万科,2010,年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，,2011,年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域确实动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科,2049,四大商业产品线，在全国在建、规划,18,个购物中心，商业面积达,150,万平方米。,万科的产品线,商业地产,四大商业产品线,购物中心,万科广场,写字楼,万科大厦,社区商业,万科红,高端社区商业,万科,2049,43,44,45,46,万科的产品线,商业地产,47,万科广场是万科意欲打造的一站式购物中心品牌，面积一般在,10,万平米以上，定位为城市级中高端购物中心。以“挚爱”为主题，全面体现万科一贯的人文关怀。商业产品线,万科广场,万科广场定位为城市级中高端购物中心，其目标消费人群面向全客层，并以家庭消费人群为重点，坚持“以家庭型综合性消费为主，以快速流行时尚为特色，以餐饮休闲娱乐为亮点”的商业原则规划。作为一站式家庭型购物中心品牌，万科广场将以“挚爱”为主题，力图从最初商业规划、设计细节、商家的组合到服务设施环节等全面体现万科一贯人文关怀。购物中心产品为自持,购物中心,万科广场,万科大厦写字楼系列定位于区域地标办公中心，以城市综合体为依托，商业中心和高档写字楼、住宅处于同一区域。至于万科红系列则以生活配套和餐饮为主，旗下包括“万科红生活中心”和“万科红新街坊”两个子品牌。,万科广场品牌的系列产品将由万科自己持有经营。,商业管理公司的运作模式为：前期定位（商业管理公司）,-,招商贯彻和实施（招商中心）,-,负责所有的运营管理（运营中心）,-,企划、推广和落实（推广中心）,-,物业管理中心,万科广场规划的业态分布以餐饮、时尚服饰为主，兼顾精品超市及高档影院和娱乐休闲与一体。在业态组合方面，类似于万达广场模式，并没有太多创意。,但就目前来看，万科推出的购物中心系列针对社区家庭消费为主，以区域,CBD,为核心。决定了其高端定位或许面临消费不足的难题。,48,商业产品线,万科广场,万科广场全国分布,49,商业产品线,万科广场,代表项目：万科面世的第一个综合体项目,龙岗万科广场,购物中心,万科广场,项目位置：,龙岗区龙翔大道与吉祥中路交汇处东南角；,占地面积：,236330,平方米，其中净用地面积,212546,平方米，规划用途为商住用地,；,建筑面积：,约,100,万平米；,集中商业：,15,万平米，占比,15%,；,写字楼：,10,万平米，占比,10%,（万科大厦）；,住宅：,70,万平米，占比,70%,。,容积率：,2.8,；,商业类型：,Mall,；,开发商：,深圳万科；,建筑设计单位：,凯里森；,50,商业产品线,万科广场,代表项目：万科面世的第一个综合体项目,龙岗万科广场,购物中心,万科广场,定位：,城市级中高端购物中心；,目标客群：,以家庭消费为重点，面向全客层；,商业功能：,一站式家庭型购物中心品牌；,商业原则,：以家庭型综合消费为主，以快速流行时尚为特色，以餐饮休闲娱乐为亮点；,建筑特色：,三中庭设计、“大眼睛”天窗、巨型浮蛋等创新设计亮点；,楼层规划：,地上五层、地下一层；,开业时间：,2013,年,12,月,51,52,产品特征：与城市综合体味依托，打造“购物中心”,+,“高档写字楼”,+,“住宅”的复合式项目,写字楼,万科大厦,商业产品线,万科大厦,“万科大厦”写字楼系列定位于区域地标办公中心，目的在于提升周边区域整体办公品质和环境。目前，第一个万科大厦项目已经在龙岗破图动工，其第二个项目已随盐田万科广场一同进入了前期规划设计阶段。,在写字楼方面万科试图效法华润，以城市综合体为依托，商业中心和高档写字楼、住宅处于同一区域，以便更好的帮助住宅销售。,53,万科大厦高约,155,米，是龙岗的第一高度，是龙岗最核心地段的首席商务地标。“天际,office”,是万科大厦特别推出的,31,和,32,层高楼层单位，高度达到,140,米（高度大于,120,米即可称为天际,office,）。,商业产品线,万科大厦,产品特征：与城市综合体味依托，打造“购物中心”,+,“高档写字楼”,+,“住宅”的复合式项目,写字楼,万科大厦,54,商业产品线,万科大厦,沪上首个面市的商业房地产项目,万科,VMO,低密度写字楼,项目位置：,闵行浦锦路和江梅路交界处；,所属商圈：,与虹桥枢纽港、海港新城等形成半小时商务圈，并毗邻轨道交通,8,号线芦恒路站，能直达人民广场、南京西路等重要商务节点；,占地面积：,9,万平米，其中建筑用地约,3.8,万，绿化用地近,5,万；,建筑面积：,88762,平米，两期开发,;,容积率：,2.8,；,产品组成：,商务办公独栋别墅，双拼别墅以及“花园广场”多层写字楼（,3,栋,5,层）；,产品套数：,别墅办公单元,30,套，多层写字间,297,套；,开发商：,万科集团、中粮集团；,竣工时间：,2011,年底,55,商业产品线,万科大厦,定位：城市独栋商务别墅,产品类型：,低密度生态型高端商办项目，沪上罕有的产权式工房；,面积区间：,每栋商务别墅的面积为,500-1200,平米，每套赠送,250-750,平米的采光地下空间，配,3-6,个停车位；,VMO,的花园广场由三栋,5,层的办公建筑组成，大堂双层挑高，标准层面积达,2100-3000,平方米。空间可塑性强，内部分割。,2010,年开盘的单套写字间的主力户型仅为,50-150,平米。总价相对较低。,设计理念：,最大化利用场地与周边自然环境，创造“生态办公”、“绿色办公”的新环境；,销售模式：,一期写字楼将全部对外销售，二期将部分持有。,低密度写字楼,产品特征：不走寻常路，放弃传统写字楼模式，将住宅领域积累的产品优势与物业服务优势延伸到写字楼产品，开发低密度特色写字楼,56,商业产品线,万科红,社区商业,万科红,万科红系列以生活配套和餐饮为主，旗下包括“万科红生活中心”和“万科红新街坊”两个子品牌。,57,商业产品线,万科红,社区商业,万科红,万科红生活中心代表项目,布吉万科红,项目位置：,龙岗区布吉街道锦龙路与惠康路交汇处；,所属商圈：,布吉罗岗中心商贸区核心范围内，距布吉客运站,300,米左右；,占地面积：,3.1,万平方米；,建筑面积：,15,万平方米，其中商业面积约,3.6,万平方米；,住宅总户数：,1588,套；,业态组成：,1.6,万平米大型超市，剩余,1.6,万平米则是各种商业业态：乐购超市以及麦当劳、必胜客、屈臣氏、华润万家便利店、,illy,咖啡喝毛家饭店等众多品牌商家；五年统一经营管理,容积率：,12.7,；,商业类型：,社区商业；,开发商：,北京新奥西郡房地产开发有限公司；,投资商：中粮集团,58,万科,2049,产品线,高端社区商业产品线,万科,2049,位于万科,TOP,系产品五玠坊项目内，作为万科社区商业配套。虽然与万科同期规划的万科红产品线同属社区商业，但,2049,产品线定位更加高端。,2049,有统一的规划、专业的宣传及后期营运管理团队，致力于将高端社区商业标准化并不断复制，今后与,2049,达成战略合作的所有品牌，也将随着万科高端项目推广至全国各地。,商业产品线,万科,2049,在“,万科,2049”,商业品牌首度面市的五玠坊社区，商业部分主要分为创意办公园区、零售、餐饮以及社区活动几个部分。项目南区主要规划为创意办公园区，挑空四层的云顶中庭将常年吸引国内外高端艺术展品展出，底层沿街租户除可作为工作室以外，还可展示产品及售卖；北区布局零售及餐饮，重点关注家庭活动、儿童教育、健康运动、老人关爱，致力于引入定制类、健康类、运动类品质型业态。,59,THANKS,60,上海万科首次推出高端社区商业地产品牌“万科,2049”,。这个主要针对高端社区及周边业主提供商业服务的高端社区商业品牌，与“万科广场,”,、“万科大厦”、“万科红,”,系列品牌一起，支撑起万科商业地产四大产品线，并将在全国得以复制。,