商业地产招商运营方案.ppt

本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,商业地产招商运营方案,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,商业地产招商运营方案,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,商业地产招商运营方案,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,商业地产招商运营方案,第一城联合投资,一座城市，总有一张属于它的商业名片,商业地产招商运营方案,关于商业投资的一些看法,商业的投资首先要明白做什么类型的商业，何种的经营模式；吸纳什么类型的商家，经营什么类型、定位的品牌，消费、服务对象是什么层次阶段。如果一个项目的商业没有明确的定位便展开工作，损失是无法估量的。所以运营商业项目必须有一个严谨、成熟的运营思路。,任何一个商业项目都离不开对商业市场的调研、定位、策划、规划、招商；每一步对项目的后续运营都起着至关重要的影响。前期的调研和商圈市场的分析决定项目的定位是否合理，在项目运营后能否带来高收益，是一个商业运营是否成功的根本，后续的策划、业态等规划以及招商都与前期的调研和商圈市场分析环环相扣，决定着项目成功与否。,第一城联合投资,商业地产招商运营方案,目 录,Directory,商圈分析,SOWT分析,项目定位,业态规划,招商运营思路,管理模式及营销推广建议,第一城联合投资,商业地产招商运营方案,行政中心,商业,中心,文化体育中心,工业园管理服务中心,核心商圈,商圈分析,Part,1,第一城联合投资,城市功能区划分,商业地产招商运营方案,国光购物中心：,位于新民路和八一路交汇处属核心商圈，体量12000左右；主要以超市业态为主。首层为百货区；黄金珠宝、名表、化妆品、鞋、服装服饰、业态较为丰富；但单个品牌数量较少；品牌优势不明显，后期竞争优势较差；,优势在于国光品牌,。,圣塔购物中心：,位于圣塔公园属核心商圈，体量5000左右；主要,以超市为主。后期竞争优势较差。,奇隆购物中心：,位于广场路与陈毅广场遥遥相对属次核心商圈，体量10000左右；主要以超市为主。首层为百货区,规划不理想；业态无竞争优势,。后期竞争优势较差。,桃江新天地购物中心：,位于胜利路南面属次核心商圈，体量23000左右；新开发的购物中心规划和定位比已有的购物中心要成熟。在于后期的招商运营能力。有较好的发展空间，缺陷在于,地理位置不是很理想，商圈的成熟度不高。,商圈分析,Part,2,第一城联合投资,主力商场、购物中心,商业地产招商运营方案,大,同,路,新 民 路,商圈分析,Part,3,第一城联合投资,商业街分析,商业地产招商运营方案,新民路：,商业区腹地，商业街区核心。东端有国光购物中心西接阳明中路；商业区的横轴线；租金价格在120-240之间属整个商圈商业街,租金价格最高，品牌集中度也比较高。,大同路：,商业区腹地，商业街区核心。商业区的纵向轴线；租金价格在120-200之间属整个商圈商业街,租金价格最高，品牌集中度也比较高。,解放北路：,北接阳明路交叉与新民路，次级商业街租金在90-170之间；,品牌集中度一般，商业价值一般。,八一路：,大同路东边，交叉于新民路；租金水平100-180之间；,属还有发展前景的商业街,；,阳明,中路：,主商业街与此商业街链接的纽带；,未来还有较大的拓展空间,；租金水平在50-90之间；未来发展在于对商业的整体规划、业态的分布是否合理。,商圈分析,Part,4,第一城联合投资,商业街分布和价格,商业地产招商运营方案,海信经典广场位于行政和商业中心区，毗邻陈毅广场与圣塔广场，周边人流密集商贾云集。项目综合精品百货、餐饮休闲、儿童消费、影院等新潮业态，以休闲娱乐、购物消费、影院三位一体，相互促进形成聚合效应，全面满足信丰居民多元生活需求。,SOWT,分析,Part,1,第一城联合投资,项目概况,商业地产招商运营方案,地处相对成熟的商业区,行政中心，配套设施完善；,人流量较大；,与商业街区能形成互补；,未来有较大的市场潜力；,SOWT,分析,Part,2,第一城联合投资,项目价值和优势,商业地产招商运营方案,项目规模偏小，商业容量有限，业态规划局限性太大；,项目地理位置商业位置略偏，有较长的培育期；,物业条件的限制，会影响招商和运营,周边已形成的商业对市场形成挤压；,新建或待开发项目会削弱项目优势；,项目,的前期规划缺乏严谨性，对商业项目投资风险认识不全面；,宣传推广、招商启动上滞后,；,SOWT,分析,Part,3,第一城联合投资,项目不足及劣势,商业地产招商运营方案,主旨,：,重塑新的商业格局和业态、走差异化路线,主题年轻、时尚、休闲娱乐、体验购物,；,百货业态加入年轻时尚元素（例如苹果体验）,；,电影业态提炼时尚元素，通过院线的推广锁定年轻消费人群,；,餐饮业态切入时尚元素，迎合年轻人消费习惯,；,女性的购物是天性，打造时尚女性精品街，作为项目亮点,；,项目定位,第一城联合投资,商业地产招商运营方案,业态规划,第一城联合投资,商业地产招商运营方案,招 商 管 理 的 流 程,项,目,策,划,项目的调研和定位优化,项目的商铺分割和平面规划,项目的品类布局和商品规划,招商模式和招商计划,租金定价依据和租金分摊标准及租金策略,内部的装修设计和装修建议,招商运营思路,第一城联合投资,商业地产招商运营方案,项目服务,项 目 内 容,项,目,招,商,项目的招商及回款目标,招商组织管理和流程、管理制度,招商成本控制,招商手册和宣传资料,招商人员管理和培训,依据招商进度和达到目标率调整招商策略,招商中心管理,招商及运营管理内容,Part,1,第一城联合投资,商业地产招商运营方案,项目服务,项 目 内 容,开业,筹,备,项目开业营销推广方案,开业前商户装修管理和备货的专业辅导,开业前突发事件的应急预案,开业前商场氛围的营造,开业庆典的实施和监督,开业促销合同的组织与安排,招商及运营管理内容,Part,2,第一城联合投资,商业地产招商运营方案,招商及运营管理内容,Part,3,项目服务,项 目 内 容,运,营,管,理,组织管理架构的设计,制度、规范、流程的设计,物业现场的监督、协调,卖场日常事务管理,营销宣传及商场促销组织,商户关系维护和档案管理,客户服务及投诉接待,危机管理,后续招商调整及商户管理,第一城联合投资,商业地产招商运营方案,商场管理,现场管理,情感管理,营销管理,业务管理,利益管理,支援管理,管理模式及营销推广建议,第一城联合投资,商业地产招商运营方案,管理模式及营销推广建议,Part,1,现场的管理,1、商场绿化养护、卖场次序管理,2、商场安全管理（消防管理、公共安全、突发应急事件处理）,3、商场卫生清洁管理（卖场公共空间、餐厅、办公室、卫生间、橱窗、店招、灯箱、广告位、广场）,4、商场日常维护管理和设备设施维修保养,商场业务管理,1、广告位管理（广告租金、广告内容、发布方式、）,2、租赁管理（商户调整、商户引进、条件政策制定、租金收取）,3、费用控制管理（商场运营成本预算、把控及管理）,第一城联合投资,商业地产招商运营方案,商户管理和支持,1.利益管理：利益是商场和商户之间的纽带，如果商户没能挣到钱，运营体系就会出问题，管理好商户首先让商户挣到钱（相应优惠政策和激励机制）,2.支援商户：通过各种方式和渠道对商户进行销售培训,3.提高商户的经营水平，商场的感召力随之上升。（商品的推广、促销、宣传）,4.指导商品的装修和陈列,商户关系管理,1.组织商户集体聚会（座谈会、商场酒会）,2.组织商户集体活动（娱乐、运动、旅游）,3.组织参与公益活动（义工、志愿者）,管理模式及营销推广建议,Part,2,第一城联合投资,商业地产招商运营方案,商场形象维护,1.商场VI/CI统一进行规范、包括外立面形象,2.对商场公共区和美陈、导视牌、办公区域统一管理,商场营销推广,1企业形象和推广方式,2.商场氛围布置和开业庆典方案策划,3.商场营销方案建立、组织和落实,4.商场促销活动策划、组织、场地规划、氛围营造及信息渠道建立,管理模式及营销推广建议,Part,3,第一城联合投资,商业地产招商运营方案,规范制度流程、强化内部管理,1、建立规章制度、明确职责、职能；,2、规范工作操作流程；,3、结合项目的架构的设计、制定一套行之有效的管理制度、岗位职责、服务规范、工作流程体系；,4、规范和流程内容简化，可操作性强。,项目运营管理建议,第一城联合投资,商业地产招商运营方案,物业保障管理,委托方向项目招商运营方提供物业、工程、等各项工作的支持，以便项目顺利进行,办公场地、办公设备及经费,委托方向项目招商运营方提供办公设备差旅费用和各项经费,沟通保障,委托方向项目招商运营方需有专人负责重大事项沟通和解决，以便项目顺利进行,政策支持,为保证招商工作的顺利进行委托方向项目招商运营方提供政策支持,管理权限,双方约定好相互权限,信息文件提供,委托方及时向项目招商运营方提供各种更新的信息和文件,项目的支持与配合,第一城联合投资,商业地产招商运营方案,Tank you！,第一城联合投资,商业地产招商运营方案,