房地产投资项目选址与建设方案课件.ppt

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,房地产投资项目选址与建设方案,*,*,房地产投资项目选址与建设方案,*,*,房地产投资项目选址与建设方案,*,房地产投资项目选址与建设方案,第一节,住宅选址,2,房地产投资项目选址与建设方案,（一）市场因素,1,、市场供求：,一宗地块的好坏与市场供求关系非常密切,2,、房地产投机：,指投机者期望并利用房地产价格的变动获得超常利润的行为，这一因素对地价水平有突出的影响。,（二）社会因素,1,、安定与治安状况,2,、附近房地产的情况,3,、城市化进程,4,、行政隶属变更,一、住宅项目选址的影响因素,3,房地产投资项目选址与建设方案,（三）自然因素,1,、地势坡度：城市土地利用中的理想坡度是,0.3-2%,2,、地质承载力：地质承载力的好坏直接影响勘探和桩基工程费用。,3,、气象：,（四）政策因素：,住宅投资区位选择中必将考虑到价格、税收、土地等多种政策的影响。,4,房地产投资项目选址与建设方案,（五）经济因素,1,、经济发展状况,2,、物价水平与物价变动,3,、储蓄率和投资力度：,一系列储蓄率高的时期往往是超额储蓄积累期，这预示着强大的住宅购买潜力，储蓄率在连续较高的情况下突然转为较低时住宅投资旺盛，此时房价上涨快。,4,、利率水平：,对于银行储蓄利率较低的地区，可作为投资区位考虑，因为低利率，储蓄额减少，投资额增加，有利于房地产发展,5,房地产投资项目选址与建设方案,（六）环境因素,:,1,、绿化程度：靠近公园、绿地、树林的地块是较好的住宅投资区位。,2,、视觉效果：住宅区位选择要关注远景，如周边山体、河流、建筑的搭配和视觉效果是否有利于借景等。,3,、城市规划：,（七）心理因素,1,、地块风水,2,、名人效应,3,、风俗习惯,6,房地产投资项目选址与建设方案,1,、交通便利原则,2,、环境适宜原则,（,1,）自然环境：,住宅选址最好选择空气、水土无污染、无电磁辐射，地形地貌平整易布局、地势位于城市上风区，绿化程度较高的区域,（,2,）人文环境：,“孟母三迁、择邻而居”的典故,3,、设施齐备原则,二、住宅项目选址的原则,7,房地产投资项目选址与建设方案,1,、追求高质量住宅：,（,1,）高质量的住宅突出先进性、实用性、安全性、舒适性、生态性,（,2,）中国各城市己从“居者有其屋”迈向了“居者优其屋”的时代。,（,3,）高质量住宅将趋向发展为生态住宅，追求高质量住宅增强了区位选择的“环境性”。,2,、追求自然环境,郊区化,现代化居住观念的变化和发展，亲绿、亲山、亲水的心理使住宅选址向郊区化发展,3,、追求人文环境,复合区位,三、城市住宅投资区位选择的发展趋向,8,房地产投资项目选址与建设方案,3,、追求人文环境,复合区位,复合区位指自然地理位置与周围人文环境相结合所体现的区位概念。,主要有以下趋向：,（,1,）文化教育复合区位：在住所附近是否有好的学校方便孩子上学是家长们买房的重点考虑因素,（,2,）体育复合区位：,广州奥林匹克花园以“科学运动、健康生活”为核心理念，提出“运动就在家门口”的主题，修建了上万平方米的体育设施，大获成功，区位价值猛增。,（,3,）旅游复合区位,9,房地产投资项目选址与建设方案,第二节,商业地产选址,10,房地产投资项目选址与建设方案,1,、城市类型及城市设施,2,、城市经济发展水平,3,、城市交通条件,4,、城市规划,5,、城市商业发展,6,、城市商业网点规划,7,、城市商业地产市场需求状况,8,、购买力水平,9,、大型主力店动向,一、选址考虑的因素,11,房地产投资项目选址与建设方案,商场,经营方式,沃尔玛,租赁，战略联盟和并购，建立与大连万达等投资伙伴联盟,家乐福,单点开发，并购,易出莲花,租赁,普尔斯马特,租赁，购地自建，加盟,欧尚,购买，租赁，战略联盟,吉之岛,合作提点，租赁,新一佳,租赁,百佳,租赁,好又多,租赁,人人乐,租赁,万客隆,租赁,典型商业地产经营方式,12,房地产投资项目选址与建设方案,1,、交通便利性原则：,商业地产应分布于交通便捷、易达性好的位置，使商家及消费者进出便利。,2,、可见性原则：,商业地产被往来行人或者乘车者所能看到的程度，一般情况下场所的可见度越高，越容易引起客流的重视，来消费的可能性越大，更多地吸引即兴消费。,二、商业地产选址的原则,13,房地产投资项目选址与建设方案,3,、适应性原则,:,为了满足商家需求，就需要店铺选择技术和商品经营技术高度结合。商业地产的建设要与周围的建筑环境相融合，不同的环境要求不同的建筑风格。,4,、购买力原则,:,研究商圈内维持商业设施存在的最低服务人口数量及一定的消费能力，调查不同区域内人口的数量、密度、年龄分布、文化水平、人均可支配收入等多项指标，尽量选址于购买力强的区域。,14,房地产投资项目选址与建设方案,以香烟、饮料、酒、休闲食品为主。营业时间,12,小时以上，采用拒台式和自选式相结合的售卖方式，营业面积一般在,100,平方米以内。其商圈辐射半径,0.3,公里左右，目标顾客以相对固定的居民为主，一般选址于居民区或传统商业区内。,三、不同类型商业地产对选址的要求,1,、食杂店的特点及选址要求,15,房地产投资项目选址与建设方案,以即时食品、日用小百货为主，有即时消费性、应急性等特点，商品品种在,3000,种左右，售价高于市场平均水平。营业时间在,16,小时以上，提供即时性食品的辅助设施，开设多项服务项目，以开架自选为主，结算在收银处进行，营业面积,100,平方米左右，利用率高。商圈范围小，顾客步行,5,分钟内到达，目标顾客主要为单身者、年轻人，顾客多为有目的的购买。,一般选址于商业中心区、交通要道及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼、加油站等公共活动区。,2,、便利店的特点及选址要求,16,房地产投资项目选址与建设方案,商品平均价格低于市场平均水平，自有品牌占有较大比例。用工精简，为顾客提供有限的服务，开架自选，统一结算。营业面积,300500,平方米，辐射半径,2,公里左右，目标顾客主要为商圈内的居民，一般选址于居民区、交通要道等租金相对便宜的地区。,3,、折扣店的特点及选址要求,17,房地产投资项目选址与建设方案,经营包装食品、生鲜食品和日用品，食品超市与综合超市商品结构不同。营业时间,12,小时以上，自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。营业面积在,6000,平方米以下，辐射半径,2,公里左右，目标顾客以居民为主，一般选址于市区商业中心、居住区,。,4,、超市的特点及选址要求,18,房地产投资项目选址与建设方案,大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，商品在,4000,种左右，实行低价、批量销售，自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。实际营业面积,6000,平方米以上，辐射半径,2,公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主,一般选址于市、区商业中心、城郊结合部、交通要道及大型居住区。,5,、大型综合超市的特点及选址要求,19,房地产投资项目选址与建设方案,以大众化衣、食、用品为主，自有品牌占柏当部分，商品在,4000,种左右，大都实行大量销售和大批订货等方式，从而实现廉价销售。设相当于营业面积的停车场，自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。,信息管理系统程度较高并对顾客实行会员制管理,，营业面积,6000,平方米以上，辐射半径,5,公里以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主，一般选址于城乡结合部且交通便利的要道。如麦德龙公司选择的客流群体主要是中小经营企业和社会团体的专业客户，实行量贩经营，它们的经营采取门店和仓储合一的方式，一般都需要数万平方米场地，选择在城郊结合部就大大地降低了土地使用成本。,6,、仓储式会员店的特点及选址要求,20,房地产投资项目选址与建设方案,综合性，门类齐全，以服饰、鞋类、箱包、化妆品、家庭用品、家用电器为主。采取柜台销售和开架销售相结合方式，注重服务，设餐饮、娱乐等服务项目和设施。营业面积,600020000,平方米，目标顾客以追求时尚和品位的流动顾客为主，一般选址于市、区级商业中心、历史形成的商业集聚地。,7,、百货店的特点及选址要求,21,房地产投资项目选址与建设方案,8,、专业店的特点及选址要求,以销售某类商品为主，体现专业化、深度性、品种丰富，选择余地大，采取柜台销售和开架销售相结合方式，从业人员具有丰富的专业知识，营业面积的规模根据商品特点而定。目标顾客以有目的选购某类商品的流动顾客为主，一般选址于市、区级商业中心以及百货店、购物中心内。,22,房地产投资项目选址与建设方案,9,、专卖店的特点及选址要求,以销售某一品牌系列商品为主，销售量少、质优、高毛利。采取柜台销售或开架销售方式，商店陈列、照明、包装、广告讲究。注重品牌声誉，从业人员具备丰富的专业知识，提供专业性服务，营业面积的规模根据商品特点而定，目标顾客以中高档消费者和追求时尚的年轻人为主。一般选址于市、区级商业中心、专业街以及百货店、购物中心内。,23,房地产投资项目选址与建设方案,1,、从业态的角度进行商业地产的商业组合,（,1,）集中型,：专业店、专卖店等 适于在同一商业地产项目集中布店，如北京琉璃厂街的古玩店、拉萨的八角街或者各个城市的电脑城等,（,2,）独立型：,大型综合超市、仓储超市等同类排斥性强，尽量与同类型的竞争对手保持距离，在同一商业地产项目中不可能并存，也无法组合，因此不需要也不希望集中布店，多数独立选址。,（,3,）互补型,：百货店周围聚集的服装专业店、饰品专业店、鞋帽专业店、快餐店等，可结合购物、餐饮、娱乐多种因素，提供互相补充的、更加全面的商品种类和消费环境，能共同吸引客流。,四、利用合理的商业组合指导选址,24,房地产投资项目选址与建设方案,2,、从业种的角度进行商业地产的商业组合,商业业态和业种的组合、统一筹划的目的是以不同的租金与搭配求得项目运营的整体回报，而不是一次性销售的业绩。为实现统一的筹划与长久回报就需要运营商的早期介入和开发与运营的统一管理，只有开发与运营的高度配合，商业与地产的统一才能标志商业地产达到规范化与专业化的新高度，才能实现科学选址。,25,房地产投资项目选址与建设方案,第三节 写字楼选址,26,房地产投资项目选址与建设方案,1,、商圈规模：,商圈是市民、商家所公认的商业集中区域。商圈规模的大小将直接影响商务客流量的大小，进而影响写字楼租用者的商务发展，同时也影响了写字楼的价值。,2,、商圈繁华程度：,商圈繁华程度与一个城市的城市性质、规模、人口数量、经济发展水平等直接相关，影响所在城市或地区的物质流、信息流和人流通量，从而影响到所在地区的写字楼的发展。,3,、供求状况,4,、交通条件,5,、交通便捷度,一、写字楼选址的影响因素,27,房地产投资项目选址与建设方案,1,、中央商务区原则：,亦称,CBD,，是一个城市商务资源密度最大、商务活动节奏最快、密度最高的区域，也是一个城市地价楼价最高的区域，,CBD,的特质表明写字楼物业必定是这个区域的主流产品。曼哈顿能成为纽约的象征，拉德方斯能成为巴黎的新符号。,2,、配套服务完善原则：,3,、交通便利性原则：,4,、前瞻性原则：,选址时要考虑未来环境的变化，对所在地的竞争态势及发展前景做出评估，所选的地址应具有一定的发展潜力，具有集聚效应，可能成为城市人流、物流和商务活动的焦点区域,二、写字楼选址的原则,28,房地产投资项目选址与建设方案,第四节 建设方案,29,房地产投资项目选址与建设方案,1,、概念：,建设项目的规划设计是指根据计划任务和城市现状条件，进行项目用地综合性设计工作。,2,、内容：,（,1,）确定规划用地位置及范围；,（,2,）确定人口和用地规模；,（,3,）选择建筑类型、层数、组合体户比及长度；,一、规划设计,(,一）概念与内容,30,房地产投资项目选址与建设方案,（,4,）确定公共建筑项目、规模、数量、用地面积和位置；,（,5,）确定各级道路系统、走向和宽度；,（,6,）对绿地、室外活动场地等进行统一布置；,（,7,）拟定各项经济指标；,（,8,）拟定详细的工程规划方案,31,房地产投资项目选址与建设方案,1,、用地性质,用地的使用功能或土地用途，可根据用地分类标准进行标注。,2,、用地面积,规划地块划定的面积。,3,、建筑密度,规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限限制。,4,、建筑控制高度,由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。,(,二）规划指标,32,房地产投资项目选址与建设方案,5,、建筑红线后退距离,建筑相对于规划内道路红线后退的距离，通常以下限控制,6,、容积率,容积率,=,总建筑面积,/,土地面积,容积率可根据需要制定上限和下限。,7,、绿地率,绿地率（,%,）,=,绿地面积,/,土地面积,绿地率通常以下限控制。,8,、交通出入口方位,规划地块内允许设置出入口的方向和位置。,33,房地产投资项目选址与建设方案,5,、停车泊位,地块内应配置的停车位数，通常按下限控制,6,、人口容量,每公顷用地的居住人口数，通常以上限控制,7,、平均层数,平均层数（层）,=,总建筑面积,/,基底总面积,8,、建筑净密度,建筑净密度（,%,）,=,建筑基底总面积,/,用地面积,9,、建筑面积毛密度,建筑面积毛密度（,m2/hm2,）,=,总建筑面积,/,用地面积。,34,房地产投资项目选址与建设方案,1,、建筑形态,建筑的形态是指其外部形态和表面特征。建筑形态构成一直是建筑创作的焦点。,2,、建筑结构,是支撑空间体系的内在构架。它结合社会、文化、技术等诸多因素而结合、提炼、抽象出来的空间框架，并借助这种框架来诱导人在空间中的行为秩序。,(,三）建筑方案设计,35,房地产投资项目选址与建设方案,3,、建筑经济与用地经济的关系,建筑经济直接影响用地的经济，而用地的经济往往又影响对建筑经济的综合评价，特别是在土地有偿使用的情况下，用地的经济起主导作用。,（,1,）平面利用系数,平面系数,=,（使用面积,/,建筑面积）,100%,（,2,）层数,国外的一些研究认为，建筑层数由,5,层增加到,9,层可使住宅居住面积密度提高,25%,，由于节约用地，也就大大降低了室外工程造价、维护费用以及建设道路交通和改建用地的拆迁费用。,36,房地产投资项目选址与建设方案,（,3,）进深,进深加大，外墙相应缩短，对于在采暖地区外墙需要加厚的情况下，经济效果更好，加大进深也有利节约用地。,（,4,）长度,建筑物长度直接影响建筑造价，因为住宅单元拼接越长，山墙也就越省,（,5,）层高,建筑物层高的合理确定不仅影响建筑造价，也直接和节约用地有关。普遍合理地提高建筑的层数是提高建筑面积密度、节约用地的主要和根本的手段和途径。,37,房地产投资项目选址与建设方案,一幢建筑物一般是由基础、墙、楼板层、地坪层、楼梯、屋顶和门窗等几大部分所组成，它们在不同的部位发挥着各自的作用,二、结构设计,(,一建筑结构,38,房地产投资项目选址与建设方案,1,、基础,基础是建筑物最下部的承重构件，它承受建筑物的全部荷载，并将荷载传给地基。基础必须具有足够的强度、稳定性，同时应能抵御土层中各种有害因素的作用,2,、墙和柱,墙是建筑物的竖向围护构件，在多数情况下也为承重构件，承受屋顶、楼层、楼梯等构件传来的荷载，并将这些荷载传给基础。,为扩大空间，提高空间的灵活性，也为了结构的需要，有时以柱代墙，起承重作用。,39,房地产投资项目选址与建设方案,3,、楼地层,楼层和底层是建筑物水平方向的围护构件。楼层必须具有足够的强度和刚度。楼层应具有隔声、防潮、防水、保温、隔热等功能。地层是底层房间与土壤的隔离构件除承受作用其上的荷载外，应具有防潮、防水等功能。,4,、楼梯,楼梯是建筑物的垂直交通设施。供人们上下楼层、疏散人流及运送物品之用。它应具有足够的通行宽度和疏散能力，足够的强度和刚度，并具有防火、防滑、耐磨等功能,40,房地产投资项目选址与建设方案,5,、屋顶,屋顶是建筑物顶部的围护构件和承重构件。屋顶必须具备足够的强度、刚度以及保温、隔热、防潮、防水、防火、耐久及节能等功能。,6,、门窗,门的主要功能是交通出入、分隔和联系内部与外部或室内空间，有的兼起通风和采光作用。,41,房地产投资项目选址与建设方案,1,、砖木结构建筑,主要是用砖石和木材建造并由砖石和木骨架共同承重的建筑物，其结构构造可以由木结构（梁和柱）承重，砖石砌筑成围护墙。也可以采用砖墙、砖柱承重的木屋架结构,2,、砖混结构建筑,主要由砖、石和钢筋混凝土等作为承重材料的建筑物。其构造是砖墙、砖柱为竖向构件来承受竖向荷载，钢筋混凝土楼板、大梁、过梁、屋架等横向构件。但是，这种建筑的抗震性能较差，开间和进深的尺寸都受一定的限制，其层高也受到限制。,(,二）建筑结构类型,42,房地产投资项目选址与建设方案,5,、钢筋混凝土结构建筑,该类结构的承重构件都是由钢筋混凝土构件构成的，外墙、隔墙等围护结构则是由轻质砖或其他砌体组成。,特点是结构的适应性强、抗震性能好和耐用年限较长。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用此类结构形式。钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有：框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒中筒结构等多种形式。,43,房地产投资项目选址与建设方案,6,、钢结构建筑,主要的承重构件采用刚才作为承重材料的建筑物称为钢结构建筑，钢结构建筑建造成本较高，多用于超高层建筑和有大跨度要求的建筑物，如体育馆、大剧院、大跨度的工业厂房等。,44,房地产投资项目选址与建设方案,我国是一个多地震国家，地处环太平洋地震带和欧亚地震带两大地震带之间，地震活动具有频度高、强度大、震源浅和分布广的特点，地震灾害影响很大。在结构设计中，考率该地区的抗震设防烈度，做好结构的抗震设计，做到小震不坏，中震可修，大震不倒。,房地产项目投资费用很大，在工程满足适用性、安全性的情况下，通过调查、收集工程资料及材料、设备等信息，选则合理的结构设计方案，节约工程造价，节约能源，从工程建设角度建设节约型的项目。,(,三）安全性与经济性分析,45,房地产投资项目选址与建设方案,1,、居住区道路,（,1,）道路的功能,（,2,）居住区道路建设的基本要求,2,、给水：,水质必须严格符合国家规定的饮用水水质标准,3,、排水：,任务是排除建筑物内产生的污水,三、基础与公共服务设施,(,一）基础设施,46,房地产投资项目选址与建设方案,1,、居住区公共服务设施的分类和内容,（,1,）教育,包括托儿所、幼儿园、小学、中学等；,（2,）医疗卫生,包括医院、诊所、小学、中学等；卫生站等；,（,3,）商业、服务,钟表、书店、药房、饮食服装、棉布、浴室、照相、鞋帽、家具、五金、交电、眼镜、洗染、缝纫、综合修理、服务站、集贸市场、摩托车、小等；,(,二）公共服务设施,47,房地产投资项目选址与建设方案,（,4,）文化、体育,包括影剧院、俱乐部、图书馆、游泳池、体育场、青少年活动站、老年人活动室、会所等；,（,5,）金融邮电,包括银行、储蓄所、邮电局、邮政所、证券交易所等；,（,6,）行政管理,包括商业管理、街道办事处、居民委员会、派出所、物业管理等；,（,7,）市政公用,包括公共厕所、变电所、消防站、垃圾站、水泵房、煤气调压站等；,（,8,）其他,包括居住区内和街道的工业、手工业等。,48,房地产投资项目选址与建设方案,2,、居住区公共服务设施建设,（,1,）商业服务设施,布置方式有两种：一是设在住宅或其他建筑物的底层，二是独立设置。,（,2,）中小学：,中小学的布置一般应设在居住区或小区的边缘，沿次要道路比较僻静的地段，不宜在交通频繁的城市干道或铁路干线附近布置，以免噪声干扰；,（,3,）幼托：,幼托最好建设在环境安静、接送方便的单独地段上,（,4,）居住区绿地,49,房地产投资项目选址与建设方案,【,思考题,】,1,、简述住宅项目选址的影响因素？,2,、简述写字楼选址的原则？,3,、以所在建筑与所在区域为例，试用建设方案的相关内容对其进行描述？,50,房地产投资项目选址与建设方案,