成都凯德天府项目考察报告.ppt

2016/6/15,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,2016,年,5,月,凯德天府考察报告,目录,CONTENTS,项目基础信息,1,项目考察要点,2,考察总结,3,目录,CONTENTS,项目基础信息,1,项目考察要点,2,考察总结,3,1.1,开发商简介,凯德商用,凯德商用商业公司隶属于凯德集团，凯德,商用产业,有限公司是,以物业资产总值及地理覆盖范围计算，亚洲最大的购物中心开发商、拥有者及管理者之一。凯德商用综合的购物中心业务模式涉及零售商用地产投资、开发、购物中心运营、资产管理及基金管理等范畴。凯德商用在亚洲拥有及管理新加坡、中国、马来西亚、日本及印度五国,53,个城市共,102,家购物中心，物业总值约,411,亿新元,(1,975,亿人民币,),，总面积约,97.2,百万平方英尺,(903,万平方米,),。,1.2,项目经济指标,项目,信息,建筑形态,封闭式购物中心,商业定位,全业态地标商业中心,商业建筑面积,14,万平方米,层数,地下,1,层，地上,7,层,停车位,1560,余个,1.3,位置、商圈,凯德,天府项目位于成都市区的南部高新区，该区域是成都市政府全力打造的天府新,城，建设目标是成为继上海浦东新区等又一个国家级新区，在带动成都现,代产业发展的同时，进而带动整个西部经济发展,。,凯德广场,天府项目位于成都城南高新区新南天地核心商,圈，整个商圈商业氛围浓厚，目前该区域已成为城南,CBD,区域。同时该商圈还毗邻于科华、桐梓林、城南等高端住宅区域，为项目带来了强劲的消费力。,1.4,辐射区域及人口配套,项目,毗邻于科华、桐梓林、城南等高端住宅区域，,2,公里范围内常住人口达,20,余万,；,世界,500,强企业有上百家在高新落户；,高新科技园区工作人员,12,万,，,政府办公人群,5,万,。,1.5,交通配套,项目位于天府大道与天仁路的交汇处，紧邻项目的主要交通要道有,三环路、,益州大道,、红星路南沿线、剑南大道,等，整体来说交通资源丰富，项目通达性强。项目距离,成都市中心约,6,公里,，距,成都双流国际机场仅,15,分钟,车程，距离最近的绕城高速入口仅,10,分钟,车程。,公共交通配套同样十分完善，项目紧靠,成都火车南站及巴士枢纽站，,并与地铁,站,1,号线,和在建的,7,号,线,及,多条公交线路驳,接。,1.6,项目定位,凯,德天府项目定位为成都地区地标式的，集购物、休闲、美食、娱乐、生活配套于一体的数字化、娱乐化、个性化、,综合性一站式购物中心。,随着城市购物中心的增多，新开设的购物中心如何做出特色越来越为业界所关注。凯德商用强调“每一个购物中心都必须要有灵魂”，凯德广场的“灵魂”将更多体现在文化艺术领域，并在建筑、招商方面都将得以充分体现。同时，还会将更多的生活体验服务带入商场之中。凯德天府项目建筑设计采用特色元素，招募的创意商家都能体现项目在文化领域的特色，而超过,70%,带有体验服务性质的店铺则强调了购物中心的生活体验服务功能,。,目录,CONTENTS,项目基础信息,1,项目考察要点,2,考察总结,3,2.1,外部动线规划,1,2,3,4,5,车库出入口,1,3,4,5,6,购物中心出入口,7,8,2,由于受地块形状及市政道路规划所限，项目外部的动线较为复杂，且与地铁没能形成无缝对接，不能很好导入外部人流。但项目在外围设置了合理的导视系统，每一个出入口之间导视标识也较为明显，因此起到了很好的缓解作用,。,2.2,外立面,凯德,天府由国际著名建筑设计,师公,WOHA,主导设计，项目设计灵魂源于山水天成的天府自然人文气质。外立面由穿孔铝板以钻石切面形态拼接而成，构建出如山峦飞川般宏伟灵动的建筑外形,。,铝板打造岩石质感，中式镂空窗花为基础元素；铝板上面的小孔组成极富韵律感的图案，通气且采光优良；夜晚来临，铝板下特制的灯具，明明灭灭，繁星点点，奇异绚丽。同时项目内外均贯穿绿色环保元素,2.3,内部平面交通动线,购物中心内部动线,项目内部品面动线成大写英文字母“,L,”字形，整体来说动线简洁明了，各个店铺的可视性与通达性强，商场内部基本无死角。商场一楼通道宽敞明亮，但二楼及以上部分区域由于受柱网结构影响，通道较窄，且对商铺的昭示性有一定影响。,一楼内部通道,二,楼内部通道,2.3,内部平面交通动线,57,层中庭溜冰场,6,层平面通道,项目,57,层平面动线较,5,层以下有较大差异，主要是受建筑结构与业态影响，整个平面动线以中庭为中心成环绕型。因,6,、,7,层以餐饮业态为主，根据餐饮经营需求，需要大部分的外摆空间，故部分通道被用作餐饮商家外摆区。,2.4,内部垂直交通动线,商场内部的直升电梯设置较多，分配也比较合理，且有明确的导视标识，便于客户的快速达到。影院部分的电梯还做了广告包装，同时影院部分的电梯，有独立的通道便于观看较晚影片的顾客通行。,垂直电梯分布,2.4,内部垂直交通动线,商场内部共设置了,5,处扶梯位置，均位于通道重要位置，顾客能够方便快捷的到达。其中在,13,层、,35,层还设置了“飞天梯”，更加,方便消费者到达目的店铺,；除此之外凯德天府在部分上下扶梯的侧面加装了,LED,显示屏，不仅起到了美化作用，而且还加强了商场的广告推广。,扶梯分布分布,2.5,内部结构设计,购物中心挑高,20.5,米,的中庭设计，顶部将镶嵌巨幅,LED,数码天幕,；,5,层中庭被打造成景观真冰场，并留出了挑高空间；,6-7,层将打造成跨层花园餐厅，让顾客在用餐的同时可以全景观看景观真冰场,。项目商业建筑面积,141507,，但实际使用面积,52585,，公摊率达到,62%,，购物舒适度高。,中庭天幕,中庭溜冰场,2.6,内部装修设计,整体风格,装修整体采用了现代主义风格，在凯德,天府,6-7,层环绕室内溜冰场的花园餐厅的设计，其设计灵感来源于宽窄巷子和锦里，设计团队期望能够把一个室外的宽窄巷子和锦里的感觉，引入到室内，带给消费者不一样的感受。,2.6,内部装修设计,细节处理,商场内部装修在细节处理上也非常到位，比如导视牌上做了背景灯，使得上面的信息更为清楚，便于顾客,查看,。,背景灯光,木质扶手,檫,手纸、洗手液、垃圾桶合理规划,温馨提示,消防栓处理,2.7,业态分布及业态配比,2.8,主力店介绍,永辉,BRAVO,超市,永辉,BRAVO,超市是永辉旗下的高端产品，凯德天赋店于,于,2014,年,12,月,12,日正式,开业。,位置,：,B1,层。,面积：7000,，,约,3,万款商品，其中高端商品占比约,30%,。,主通道贯穿整个店面，副通道则连接了中岛与货架，让购物者可以轻松找到自己想要的商品。,2.8,主力店介绍,百丽宫影,城,百丽宫（,PALACE,）是百老汇旗下的高端影院，,目前已在是成都开设三家店；,位置,：商场,5,层尽头处；,规模：,6500,，,12,个影,厅，最大,的一个,厅拥有有,241,个座位。,2.8,主力店介绍,言几又,西南地区首家店，同时也是全国,首家标准的城市创新文化一体店，涵盖的产品业态更为丰富，除了创意书店，还包括咖啡吧、艺术画廊、创意市集、主题,餐厅；,位置：商场,4,层尽头处；,面积：,3600,。,28,主力店介绍,奇迹健身,奇迹健身凯德天府店是奇迹健身着力打造的高端品质,的健身俱乐部，于,2014,年,3,月,10,日全面,开业。,位置：商场,5,楼尽头处,面积：,4000,（含恒温泳池）,2.9,次主力店,星巴克,位于商场东部一楼，面积,200,平方米左右，店铺外摆区设置在商场外部。,鹿岛会员店,位于商场四楼东面，面积,1000,平方米以上。,2.9,次主力店,Hot wind,热风,位于商场三楼中部，面积,300,平方米左右。,精灵公社（射箭）,位于商场三楼北面。,2.9,次主力店,香天下火锅,英孚教育,烤匠,世纪星真冰场,2.10,运营情况,项目采用自主运营管理模式，运营过程中能够充分站在消费者的角度出发，实际顾客考虑。,一,楼中庭旁设置了咨询,台,B1,层地铁扶梯口设置了顾客休息中心,2.10,运营情况,人性化的设计使得顾客在购物过程中能够获得很好的体验性。从而也为项目树立了良好的形象与口碑。,厕所,内的温馨提示,位于,4,楼小火车,温度湿度表,手机加油站,厕所温馨提示,2.10,运营情况,通过近几次的走访调查，不难发现凯德天府在活动方面尤为重视，周末及节假日期间，中庭内始终能保持,23,场的各类暖场活动，前来参加的顾客也比较多。,会员活动,促销活动,会员积分兑换系统,2.10,运营情况,内部导视标识,项目无论是商场外部还是内部以及车库的导视打造都尤为用心，既美观大气还为商场增加了趣味性。特别是在车库里，一改常规的昏暗，空气不流通等缺点。顾客能够通过导视系统快速的找到车位，为顾客创造了良好的体验性。,车库导视,商场内部,楼层导视,外部导视,2.10,运营情况,永辉提供免费购物班车,2.11,经营状况,凯德天府自,2014,年,11,月开业以来，经营情况一直不温不火,，截止目前,商业各楼层均有部分未出租物业，结合,2015,年成都各大购物中心销售业绩来看，凯德天府也并未出现在,前列，种种迹象均表明凯德天府经营情况不佳。但通过近期的实地考察，项目在运营方面开始发力，各类暖场、促销活动也逐步开展起来，加上项目本身具有较多的优势，相信在后期经营情况会逐步好转。,目录,CONTENTS,考察总结,3,项目基础信息,1,项目考察要点,2,总结,占据城南核心位置、扼守城市要道；,毗邻城市核心商圈、配套资源丰富；,商业地产高端品牌、项目体量适中；,打造手法独特、设计理念前卫；,项目,定位高端、业态选择考究；,运营,模式先进、运营能力,强劲。,项目优点：,总结,项目不足：,城南商业项目同质化严重，项目差异化不足；,项目受铁路、立交桥影响外部交通相对较差；,现阶段项目空置率高，部分区域商业氛围弱；,业态选择上快时尚品牌不足；,商场内部无免费,WiFi,提供；,总结,可借鉴点：,选取城市核心位置，商圈、交通、人口等配套综合考虑；,先进的设计理念，独特的打造手法；,避开同质化竞争，形成差异化产品；,运营管理。,