奥特莱斯简析.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,奥特莱斯简介,奥特莱斯是一种新兴的零售业态,时间,性质,形式,商品,1970-1987,工厂直销店,一家工厂一个,outlet store,工厂尾货,1988-1996,工厂直销店,多家工厂一个,outlet store,工厂尾货,1997-2001,商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商乃至大型百货商店共同参与的专门供货渠道,多业态大型购物中心,上千家世界知名品牌,全球奥特莱斯购物中心蓬勃发展,体现了其商业模型的,四大核心要素,购物中心成本,地理位置在交通方便、开阔的城郊，租金低廉,商业地产商统一规划，省去诸多管理、经营费用,产品成本,工厂或一级经销商直接供货,，,省去了一切中间渠道,要素之一是成本控制，即,“,名牌实惠,”,奥特莱斯迎合了供应商和品牌代理商想通过各种渠道增加销售的想法,;,2001,年后，全球范围内几乎每个奥特莱斯购物中心都有上百个国际知名品牌的加盟,。,要素之二是丰富的品牌资源,综合性多业态购物中心,便利的交通环境,高速公路,充裕的停车位,奥特莱斯商业集群,品牌直销店,主力零售店,次主力零售店,文化娱乐设施,电影院,Spa中心,高端酒店,要素之三是提供交通便捷的综合性多业态购物环境,与品牌代理商、经销商、租户管理分工明确,其,只用作为店铺经营商，向开发者提出整改要求即可，例如：店面扩建、维修、保洁、保安、停车场管理、公共设施维护、公共商业用具管理等不需要单独考虑，,商业地产商还会提供,统一的公共广告，促销规划,充分并及时地满足了客户对,交通、停车场,、多品牌,购物环境、业态和基建,的需求,商业地产开发商最初在设计购物中心时，强调了交通的便利性，一般选址都是处于多条高速公路的交叉点上,日本神户的,premium outlets:,位于国道旁的远郊，旁边是上津台商务住宅区和,ION,购物中心,要素之四是需要商业地产开发商统一的规划和管理,奥特莱斯全国分布概括一览表,公司,数量,公司,数量,北京,6,上海,4,青岛,1,海南,1,天津,3,重庆,3,成都,3苏州,2,郑州,1,合肥,2,合肥,1,西安,1,广州,2,深圳,4,奥特莱斯全国分布概括一览表,公司,数量,公司,数量,辽宁,1,哈市,2,杭州,4,温州,1,宁波,1,兰州,1,湖州,1,南京,1,长沙,2,武汉,2,江西,1,沈阳,3,江苏,3,常熟,2,备注：全国店铺合计,59,家,奥,康品牌入驻奥特莱斯简析,公司,店铺名称,面积,扣点,毛利率,2,月销售,江西,联盛奥特莱斯,221,7,29.1%,17.9,万,深圳,华南奥特莱斯,200,9,22.9%,9.8,万,苏州,郊区时尚舞台,240,14,88.5%,36,万,全球奥特莱斯成功案例,核心运营理念,面向供应商的租金和消费者的商品价格都是最低的,面对的消费者群体,渴望以超低价买入名牌产品的消费者，这个群体在经济危机后正在以空前的速度壮大,基本商业模型,生产商直销,。美国经济进程持续放缓，美国消费者渐渐改变了去大型商场购物的习惯，而像奥特莱斯这样提供更便宜，质量又不差的产品的购物场所则成为了消费者的新宠,奥特莱斯的,低,成本运营,。美国奥特莱斯商场往往选址在离市中心不那么近的地方，从而租金较其他大型商场而言会低很多。在某些区域的奥特莱斯，商场甚至都不会安装电梯、扶梯、空调等基础设施，从而在最大程度上降低了商场的运营成本,。,产品升级,。美国奥特莱斯的产品已经不再是大商场或供应商的尾货，而是品牌供应商以过季设计或较低成本的做工专门为奥特莱斯生产的产品。,美国奥特莱斯的商业模型和其针对的消费群体,截止,2011,年八月，芝加哥区域总共有三家奥特莱斯正在建设，预计总共将会增加一百五十万平米的奥特莱斯零售空间。而现有的奥特莱斯中心,-Chicago Tribune-,也随后宣布扩张计划，明年将要在已有店面的基础上扩大三分之一的面积，即约,40,000,平方米。,西雅图的奥特莱斯一直以来面向的是整个美国西北地区的消费者，近年来急剧增加的需求使西雅图奥莱不得不又增加了,100,000,平米的经营面积。,芝加哥和西雅图的奥特莱斯,-,案例,1,关键词：扩张,在洛杉矶地区，奥特莱斯的扩张也很迅速。洛杉矶最大的奥特莱斯中心,-,Citadel Outlets,-,新增加了近,50,000,平方米的面积,;,而另一家面积达到,30,000,平方米的奥莱中心,-,Plaza San Clemente,-,也即将在,2012,年下半年开业，这家即将开业的奥特莱斯中心包含了零售商店、高级餐厅、快餐店、一家复古风格的高级酒店和海景别墅。,Citadel,去年的每平方英尺销售额高达,530.50,美元，同比上涨,12.5%,，仅,2011,年月的总销售额就高达,1650,万美元。,洛杉矶的奥特莱斯,-,案例,2,关键词：综合业态,发展商,奥特莱斯中心数量,面积（GLA）（平方英尺）,每平方英尺平均销售,每平方英尺基本租金出租率%,Chelsea Property Group,53,12,138,096,$379,$20.38,98,Prime Retail,42,11,943,531,$241,$27,90.3,Tanger Factory Outlet,Centers,29,5,141,744,$294,$14.22,96,Horizon Group Properties,9,1,791,383,-3.2%,$9.57,76,New Plan,Excel Realty Trust,6,1,899,000,n.a.,$16.48,86,Total,139,32,913,756,美国排名前五位经营奥特莱斯的公司奥莱中心数量的总和占美国奥特莱斯中心总数的,61.8%,.,另一方面，在美国，奥特莱斯中心,2011,年的总销售额较上一年上涨了,17.9%,，而像梅西这样的大型商场，销售只勉强增长了,2.5%,美国奥特莱斯经营两极分化，促进了产业并购步伐的加快,迪拜的,Apparel,集团在德伊勒市中心拥有三家奥特莱斯商场，最大的一家,Aldo,占地面积达到,5000,平方英尺，,Aldo,的零售面积达到了,3000,平方英尺，另外还设有健身馆，珠宝展示及交易厅，和一个纺织品厅，近期还将添加电影院，杂货店，等餐饮和娱乐类具有拉动力的设施，以期增加购物中心的人气和竞争力。,迪拜的奥特莱斯,-,案例,3,关键词：地方特色综合业态,曼彻斯特的奥特莱斯,-,案例,4,关键词：商业地产商,位于大曼彻斯特的,The Rock,占地面积,57,600,平方米，开业第一个小时的人流量就达到了,11,000,人次。其开发商,Hammerson,把,The Rock,设计为一个蕴含着时尚系列、生活方式及休闲品牌等元素的大型折扣中心，它成为了伯里及周边地区零售商及客户购物休闲的直接目的地。,集团简介,对奥特莱斯芭蕾雨项目的潜在支持,业务覆盖全国四大区域九个城市,土地储备规模超过,1000,万平方米,进驻,Outlet,的品牌均为享誉世界的著名奢侈品牌，但价格仅为,1-6,折，可以创造销售规模效应,世界品牌折扣中心,提供商业集群规模效应：近,600,家国际,品牌资源,为项目提供资本支持,商业地产多物业类型综合营运经验,商业运营团队：英法中合资,OOM,公司、万文英团队,中国的奥特莱斯,-,案例,体现了国际奥特莱斯商业模型的四大核心要素,奥特莱斯,(,中国,),50%直接进口商品,35%国际一线品牌,奥特莱斯（中国）的品牌资源,上海青浦奥特莱斯购物广场,2003,经营面积,一期营业面积为,10000,平方米，分上下两层。二期营业面积,20000,平方米,功能分区,A,区拥有近,40,个商铺，经营国际一线服饰品牌，店面平均,250,平方米,/,个,。,B,区经营国际知名运动休闲品牌、国际二线品牌以及国内著名品牌；,120,余个品牌商铺，店面,平均,84,平方米,/,个,。,C,区为餐饮休闲娱乐区，目前已进驻的餐饮企业有避风塘、星巴克、吴越人家、肯德基、永和豆浆、老夜上海等二十余家，,平均,500,平方米,/,个,。,店面数量（间）,180,车位,2500,平方米，,17,平方米,/,个（不含公共车道）,150,个车位,地址,上海市沪青平公路,2888,号,(,嘉松中路,5555,号,),目前奥特莱斯在国内的部分案例,北京,燕莎奥特莱斯,购物中心,经营面积,1F,营业面积,8600,平方米；,2F,营业面积,9746,平方米；,3F,营业面积,9384,平方米；合計：,27730,平方米,最近又新增加,8,万平方米,功能分区,1F,：主要经营国际一线服饰品牌的折扣商品，约,50,个商铺，,平均,172,平方米,/,个,。,2F,：主要经营国际知名运动休闲品牌、国际二线等品牌约,100,个商铺，,平均,97,平方米,/,个,。,3F,：餐饮娱乐，约,20,家餐饮，,3,家游戏厅，一家,KTV,，,平均,469,平方米,/,个,。,店面数量（间）,170,车位,地址,北京东四环路北工大桥西北侧,销售,2008,年销售,23,亿元,重庆,金源奥特莱斯购物广场,经营面积：,33000,平方米,功能分区,1F,：现暂营业，主要经营国际一线服饰品牌的折扣商品，约,60,个商铺，,平均,110,平方米/,个,。,二、三、四、五,F,：,9,月,20,日正式开业。正式开业将有,400,多个品牌入驻，同时入驻的还有,STARBUCK,和美国,PLAY BOY,高档会所伴随入驻，,平均,66,平方米,/,个,。,店面数量（间）,450,车位,地上,150,个，地下,200,个,地址,重庆江北区北滨路金源时代购物广场,合肥,国轩奥特莱斯广场,经营面积：,30000,平方米,功能分区,1F,：经营范围：开放式品牌折扣区、,鞋、,箱包、国际一线品牌服装单体店，约,80,家商铺，,平均,93,平方米,/,个,.2F,：经营范围：时尚女装、青春女装、内衣品牌单体店、品牌内衣、童装，约,100,家商铺，,平均,75,平方米,/,个,3F,：经营范围：国内运动品牌工厂店、运动、运动休闲、户外、男装、休闲、约,150,家商铺，,平均,50,平方米,/,个,4F,：大型餐饮、,KTV,、休闲天地。,店面数量（间）,330,车位,200,个,地址,合肥经开区莲花路、丹霞路交口,苏州,唯亭奥特莱斯购物广场,经营面积：,560000,平方米,(,不含写字楼,),功能分区,1F,、,2F,、,3F,为服装区（,42000,平方米）。,4F,为餐饮区（,14000,平方米）。,5F,为写字楼（,14000,平方米）。,店面数量（间）,服装专卖区,200,车位,地上,200,个，地下,200,个,地址,苏州唯亭双阳路南,成都,世纪城奥特莱斯商场,经营面积：,3.2,万平方,米,功能分区,一期,1F 8000,平方米。,260,平方米,/,个,2F,、,3F,、,4F,开业时间未定,店面数量（间）,1F,店面数量,30,车位,地上,100,，地下,150,地址,成都双流,昆明奥特莱斯商场,经营面积：,6000,平方米,功能分区,1F2000,平方米，经营国际一线品牌服装单体店,2F2000,平方米，经营国内一线品牌服装单体店,3F2000,平方米，经营国内运动、休闲服装单体店,店面数量（间）,150,车位,20,地址,昆明市东寺街东方广场奥特莱斯商场,南京,先锋奥特莱斯,经营面积：,10000,平方米功能分区,1F,名店、化妆品、皮鞋皮具、商务休闲等,2F,少淑装、淑女装、成熟女装、女内衣、饰品、箱包等,3F,运动、青春休闲、大休闲、针纺织品,以,80%,国内品牌为主。,店面数量（间）,80,车位,地址,南京中央路,417,号（中央门长途汽车站往南,50,米）,1,、目前,奥特莱斯在国内的发展主要经营面积,2.7,3.3,万平方米。,2,、一线品牌单体店,40,80,家店铺，平均面积为,100,150,平方米,/,个。,二线品牌单体店,100,250,家店铺，平均面积为,60,平方米,/,个。,餐饮店约,20,30,家，平均面积约,500,平方米,/,个,3,、主要位置都设于一线城市郊区交通方便，物流补给方便。,4,、目前中国知名旅游城市,(,九寨沟、三亚、桂林等,),均未设置奥特莱斯。,中国奥特莱斯案例分析结论,中国奥特莱斯是如何运用国际奥特莱斯运营经验的,成本控制,独立的货源供给,品牌资源,近,600,家国际,品牌资源,便捷的交通,一、二、三线城市腹地规划,多业态购物环境,芭蕾雨城市新中心理念,商业地产开发商统一的规划和管理,首创置业的,商业地产多物业类型综合营运经验,（,1,）选址：消费力旺盛发达地区、多条高速交汇点、,1,小时交通圈、旅游必经线路、周边环境舒适且有大量高端住宅。,（,2,）客源：城市客源为核心、旅游客源为主要，周边客源为辅助。,（,3,）规划：建筑布局、步行流线、出入口、车位布置尤其关键。功能齐全，一站式。,（,4,）规模：体量不宜过大，应与市场消费力相匹配，,8,万平米足够。,（,5,）经营：以扣率和租金为主，以买断为辅；专业的管理经营公司。,（,6,）招商：必须先行，最优状态：指导设计、规划、规模。,总结国内,OUTLETS,开发建议,THANKS,FOR 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