纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法(三).ppt

,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法,的公告,（,3,）,涉税服务咨询,国家税务总局公告,2016,年第,14,号,上节回顾：,对地税机关来说，对纳税人转让不动产只需要区分：自建还是非自建,非自建不动产：对于纳税人销售非自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率（或者征收率）向不动产所在地主管地税机关预缴（或者缴纳）税款。,这也就是说，纳税人应按照差价和,5%,征收率计算预缴（或者缴纳）增值税款。,第一,PPT,模板网：,自建不动产：对于纳税人销售自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用,，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴（或者缴纳）税款。,这也就是说,，纳税人按照全额和5%征收率计算缴纳增值税。,第一,PPT,模板网：,对国税机关来说，除自然人以外的纳税人发生转让取得的不动产业务，在不动产所在地地税机关预缴增值税款后，回到机构所在地自行申报纳税。,首先要区分纳税人选择的计税方式：一般计税还是简易计税,第一,PPT,模板网：,1,、纳税人适用简易计税方法，包括一般纳税人销售,2016,年,4,月,30,日前取得的不动产，选择简易计税方法计算增值税的；及小规模纳税人转让取得的不动产。当纳税人适用简易计税方法时，需考虑不动产属于自建还是非自建：,非自建：对于非自建的不动产，纳税人以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照,5%,的征收率计算应纳税额。即差额，,5%,征收率计算应纳税额。,自建：对于自建的不动产，纳税人应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照,5%,的征收率计算应纳税额。即全额，,5%,计算增值税。,第一,PPT,模板网：,2,、纳税人适用一般计税方法，包括一般纳税人销售,2016,年,4,月,30,日前取得的不动产，选择一般计税方法计算增值税的；及一般纳税人销售改革后取得的不动产。当纳税人适用一般计税方法时，非自建不动产和自建不动产的应纳税额计算规定是一致的：即以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照适用税率,11%,计算应纳税额。,第一,PPT,模板网：,例,1,：某纳税人（非自然人），,2016,年,6,月,30,日转让其,2013,年购买的写字楼一层，取得转让收入,1000,万元（含税，下同）。纳税人,2013,年购买时的价格为,700,万元，保留有合法有效凭证。请问，如果该纳税人为增值税一般纳税人，应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额，如该纳税人为小规模纳税人又如何呢？,分析：在地税机关预缴税款时，不需要区分纳税人性质，也不需要区分房产取得的时间是改革前还是改革后，只需要知道所销售的不动产，是属于自建的不动产，还是非自建。,第一,PPT,模板网：,第一,PPT,模板网：,在该题中，纳税人转让的不动产为,2013,年外购的，因此属于非自建，应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，即,1000,万,-700,万,=300,万，此为含税价，换算为不含税价后，按照,5%,的预征,率（或者征收率）向不动产所在地主管地税机关预缴税款。,例,2,：某纳税人（非自然人），,2016,年,6,月,30,日转让其,2013,年自己建造的厂房一间，取得转让收入,1000,万元。纳税人,2013,年建造厂房的成本为,700,万。请问，如果该纳税人为增值税一般纳税人，应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额，如该纳税人为小规模纳税人又如何呢？,分析：同理，在地税机关预缴税款时，不需要区分纳税人性质，也不需要区分房产取得的时间是改革前还是改革后，只需要知道所销售的不动产，是属于自建的不动产，还是非自建。在该题中，纳税人转让的不动产为,2013,年自建的，因此应以取得的全部价款和价外费用，即,1000,万，此为含税价，换算为不含税价后，按照,5%,的预征率（或者征收率）向不动产所在地主管地税机关预缴税款。虽然本题给出了,700,万元的建造成本价格，但是在自建房产的销售中，地税机关在预缴税款时，不允许扣除成本，这是需要大家注意的地方。,第一,PPT,模板网：,例,3,：接例,1,，某纳税人（非自然人），,2016,年,6,月,30,日转让其,2013,年购买的写字楼一层，取得转让收入,1000,万元。纳税人,2013,年购买时的价格为,700,万元。请问，该纳税人在不动产所在地地税机关预缴税款后，回到机构所在地如何计算应纳税额？假设该纳税人为增值税一般纳税人，并对转让该房产选择了简易计税方法。,分析：纳税人转让的不动产为,2013,年外购的房产，属于非自建的老房产，纳税人为增值税一般纳税人，可以选择简易计税方法或者一般计税方法。题目明确纳税人转让该房产选择简易计税方法，则应按照全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照,5%,的征收率计算应纳税额。即,1000,万,-700,万,=300,万，此为含税价，换算为不含税价后，按照,5%,的征收率计算应纳税额。,第一,PPT,模板网：,对照例可以看出，纳税人选择简易计税方法后，向不动产所在地主管地税机关预缴的税款，与回机构所在计算申报的应纳税额，应是一致的。,第一,PPT,模板网：,例,4,：接例,2,，某纳税人（非自然人），,2016,年,6,月,30,日转让其,2013,年自己建造的厂房一间，取得转让收入,1000,万元。纳税人,2013,年建造厂房的成本为,700,万。请问，该纳税人在不动产所在地地税机关预缴税款后，回到机构所在地如何计算应纳税额？假设该纳税人为增值税一般纳税人，并对转让该房产选择了简易计税方法。,分析：纳税人转让的不动产为,2013,年自建的房产，为自建老房产，纳税人为增值税一般纳税人，可以选择简易计税方法或者一般计税方法。题目明确纳税人转让该房产选择简易计税方法，则应按照全部价款和价外费用为销售额，按照,5%,的征收率计算应纳税额。即,1000,万，此为含税价，换算为不含税价后，按照,5%,的征收率计算应纳税额。,第一,PPT,模板网：,对照例可以看出，纳税人选择简易计税方法后，向不动产所在地主管地税机关预缴的税款，与回机构所在计算申报的应纳税额，应是一致的,。,第一,PPT,模板网：,例,5,：仍接例,1,，某纳税人（非自然人），,2016,年,6,月,30,日转让其,2013,年购买的写字楼一层，取得转让收入,1000,万元。纳税人,2013,年购买时的价格为,700,万元。请问，该纳税人在不动产所在地地税机关预缴税款后，回到机构所在地如何计算应纳税额？假设该纳税人为增值税一般纳税人，对转让该房产选择了一般计税方法。,第一,PPT,模板网：,分析：纳税人转让的不动产为,2013,年外购的房产，属于非自建的老房产，纳税人为增值税一般纳税人，可以选择简易计税方法或者一般计税方法。题目明确纳税人转让该房产选择一般计税方法，则应按照全部价款和价外费用为销售额，按照,11%,的税率计算应纳税额。即,1000,万,（,1+11%,）,11%-,进项税额,=,应纳税额。需要说明的是，该房产购买于,2013,年，不能取得合法有效增值税扣税凭证扣除房产的税款，但纳税人可以扣除销售不动产所产生的咨询费等所含的增值税进项税额。当然，进项税额也包括纳税人当期取得的所有符合规定允许抵扣的进项税额。,第一,PPT,模板网：,例,6,：仍接例,2,，某纳税人（非自然人），,2016,年,6,月,30,日转让其,2013,年自己建造的厂房一间，取得转让收入,1000,万元。纳税人,2013,年建造厂房的成本为,700,万。请问，该纳税人在不动产所在地地税机关预缴税款后，回到机构所在地如何计算应纳税额？假设该纳税人为增值税一般纳税人，对转让该房产选择了一般计税方法。,地税预缴,=1000/,（,1+5%,）*,5%,第一,PPT,模板网：,分析：纳税人转让的不动产为,2013,年自建的房产，为自建老房产，纳税人为增值税一般纳税人，可以选择简易计税方法或者一般计税方法。题目明确纳税人转让该房产选择一般计税方法，则纳税人应按照全部价款和价外费用为销售额，按照,11%,的税率计算应纳税额。即,1000,万,（,1+11%,）,11%-,进项税额,=,应纳税额。需要说明的是，该房产建于,2013,年，自建房产时未能取得合法有效增值税扣税凭证，或者已经取得的增值税扣税凭证按现行规定也不能抵扣房产的税款，但纳税人可以扣除销售不动产所产生的咨询费等等所含的增值税进项税额。同上。,可以看出，纳税人选择一般计税方法后，向不动产所在地主管地税机关预缴的税款，与回机构所在计算申报的应纳税额，可能存在差异。,第一,PPT,模板网：,例,7,：张三户口所在地为北京，在深圳工作，长期在深圳居住。张三在海南买了一套海景房，价值,80,万元。,2016,年，张三将海南的房产以,100,万价格卖出。假设张三销售该海景房可以享受差额征税政策，则应如何计算应纳税额？张三应向哪里的国税或地税税务机关缴纳税款？是否需要回户口所在地或者长期居住地申报纳税？,第一,PPT,模板网：,分析：张三销售该海景房可以享受差额征税政策，则应纳税额,=,（,100-80,）,（,1+5%,）,5%,。应纳税额为,0.95,万元，根据本条关于纳税地点的规定，张三应在不动产所在地（海南）就该笔税款向海南地税部门申报纳税。自然人转让不动产，直接在不动产所在地纳税，不需要再回机构所在地申报缴纳，也就是说，张三销售海南的房产，向海南地税部门申报纳后，不需要向其户口所在地（北京）或者长期居住地（深圳）税务部门申报。,第一,PPT,模板网：,例,8,：假设例,7,中纳税人销售该海景房只能全额征税，则应如何计算应纳税额？张三应向哪里的哪个税务机关缴纳税款？是否需要回户口所在地或者长期居住地申报纳税？,第一,PPT,模板网：,分析：张三销售该海景房应按照价款和价外费用全额征税，则应纳税额,=100,（,1+5%,）,5%,。假设应纳税额为,B,，根据本条关于纳税地点的规定，该自然人应在不动产所在地（海南）就该笔税款向海南地税部门申报纳税。,第一,PPT,模板网：,例,9,：某北京西城区纳税人（非自然人），,2016,年,6,月,30,日转让其,2013,年购买的写字楼一层，取得转让收入,1000,万元（含税，下同）。写字楼位于北京西城区。纳税人,2013,年购买时的价格为,700,万元，取得了合法有效的营业税发票,销售不动产统一发票,。请问，如果该纳税人为增值税一般纳税人，对该笔业务选择简易计税方法，应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额？应如何在机构所在地申报纳税？假设纳税人其他业务,6,月份的应纳增值税额为,70,万元。,第一,PPT,模板网：,按照前面的分析及规定的计算方法，纳税人在北京西城区地税机关应预缴税款,=,（,1000-700,）,（,1+5%,）,5%=14.29,万元。纳税人向北京市西城区主管国税机关申报纳税时，也应按照全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照,5%,的征收率计算应纳,税额。,第一,PPT,模板网：,纳税人在申报时，应同时加上其他业务的增值税应纳税额。应纳税款=（1000-700）（1+5%）5%（转让不动产）+70（其他业务）=84.29万元。,也就是说，纳税人在 7月申报期内，将转让不动产及其他业务应共同申报纳税，应纳税额合计为 84.3 万元。纳税人可凭在北京西城地税机关缴纳税款的完税凭证，抵减纳税人应纳税额的 14.29万元，纳税人仍需缴纳增值税70万元。,第一,PPT,模板网：,例 10：延续例 9，如果纳税人在 2013 年购买房产时，未取得销售不动产统一发票，也未取得任何符合第八条规定的合法有效的凭证，则应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额？应如何在机构所在地申报纳税？,按照第八条规定，纳税人如未能取得合法有效的凭证，则不能享受差额计税政策。按照前面的分析及计算规定，纳税人在北京西城区地税机关应预缴税款=1000（1+5%）5%=47.62万元。,纳税人向北京市西城区国税局申报纳税时，同理，也因为未取得合法有效的凭证，只能全额计税，也应按照全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人在申报时，应同时加上其他业务的增值税应纳税额。应纳税款=1000（1+5%）5%（转让不动产）+70（其,他业务）,=117.62,万元。,第一,PPT,模板网：,纳税人在7月申报期内，将转让不动产及其他业务申报纳税，计算的应纳税额合计为 117.62 万元。纳税人可凭在北京西城地税机关缴纳税款的完税凭证，抵减纳税人应纳税额的47.62万元，纳税人仍需缴纳增值税70万元。,如果上述纳税人为增值税小规模纳税人，在举例的业务中，纳税人的预缴税款、应纳税额计算，纳税申报、已经缴纳税款的抵减等，都是一样的。,第一,PPT,模板网：,例,11,：某纳税人（非自然人）为北京西城区纳税人，,2016,年,6,月,30,日转让其,2013,年自己建造的厂房一间，取得转让收入,1000,万元，厂房也在北京市西城区。纳税人,2013,年建造厂房的成本为,700,万。如果该纳税人为增值税一般纳税人，纳税人对该笔业务选择简易计税方法，应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额？应如何在机构所在地申报纳税？仍假设纳税人其他业务,6,月份的应纳增值税额为,70,万元。,按照前面的分析及计算规定，纳税人在北京西城区地税机关应预缴税款,=1000,（,1+5%,）,5%=47.62,万元。,第一,PPT,模板网：,纳税人向北京市西城区国税局申报纳税时，也应按照全价款和价外费用为销售额，按照,5%,的征收率计算应纳税额。纳税人在申报时，应同时加上其他业务的增值税应纳税额。,应纳税款,=1000,（,1+5%,）,5%,（转让不动产）,+70,（其他业务）,=117.62,万元。,纳税人在,7,月申报期内，转让不动产及其他业务共同申报纳税，计算的应纳税额合计为,117.62,万元。纳税人可凭在北京西城地税机关缴纳税款的完税凭证，抵减纳税人应纳税额的,47.62,万元，纳税人仍需缴纳增值税,70,万元。,第一,PPT,模板网：,例,12,：接例,9,，纳税人转让的仍是老房产，非自建，但纳税人选择一般计税方法。某北京西城区纳税人（非自然人），,2016,年,6,月,30,日转让其,2013,年购买的写字楼一层，取得转让收入,1000,万元。写字楼位于北京西城区。纳税人,2013,年购买时的价格为,700,万元，取得了合法有效的营业税发票,销售不动产统一发票,。请问，如果该纳税人为增值税一般纳税人，纳税人对该笔业务选择一般计税方法，应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额？应如何在机构所在地申报纳税？假设纳税人其他业务,6,月份的应纳增值税额为,70,万元。,第一,PPT,模板网：,按照前面的分析，纳税人在北京西城区地税机关预缴税款时，只需考虑所转让的不动产是非自建不动产，且取得了合法有效扣除凭证进行计算。,预缴税款,=,（,1000-700,）,（,1+5%,）,5%=14.29,万元。纳税人向北京市西城区国税局申报纳税时，按照假设，纳税人依一般计税方法计税应纳税额，由于,2013,年购入时，取得的是,销售不动产统一发票,，不属于增值税扣税凭证，不能抵扣进项税额，纳税人在进行纳税申报时，应同时加上其他业务的增值税应纳税额。,应纳税额,=1000,（,1+11%,）,11%,（转让不动产）,+70,（其他业务）,=169.10,万元。,第一,PPT,模板网：,纳税人在,7,月申报期内，将转入不动产及其他业务应共同申报纳税，应纳税额合计为,169.10,万元。纳税人可凭在北京西城地税机关缴纳税款的完税凭证，抵减纳税人应纳税,额的,14.29,万元，纳税人仍需缴纳,154.81,万元。,第一,PPT,模板网：,例,13,：接例,11,，老房产，自建，纳税人选择一般计税方法。某纳税人（非自然人）为北京西城区纳税人，,2016,年,6,月,30,日转让其,2013,年自己建造的厂房一间，取得转让收入,1000,万元，厂房也在北京市西城区。纳税人,2013,年建造厂房的成本为,700,万。如果该纳税人为增值税一般纳税人，纳税人对该笔业务选择一般计税方法，应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额？应如何在机构所在地申报纳税？仍假设纳税人其他业务,6,月份的应纳增值税额为,70,万元。,第一,PPT,模板网：,同例,11,的分析，在北京西城区地税机关预缴税款时：预缴税款,=1000,（,1+5%,）,5%=47.62,万元。按照假设，纳税人按照一般计税方法计税应纳税额，由于是,2013,年自建的房产，营改增后不能取得有效的增值税扣税凭证，不能抵扣进项税额，纳税人向北京市西城区国税局申报纳税时：,应纳税额,=1000,（,1+11%,）,11%,（转让不动产）,+70,（其他业务）,=169.10,万元。,纳税人在,7,月申报期内，将转让不动产及其他业务应共同申报纳税，应纳税额合计为,169.10,万元。纳税人可凭在北京西城地税机关缴纳税款的完税凭证，抵减纳税人应纳税额的,47.62万元，纳税人仍需缴纳,121.48,万元。,第一,PPT,模板网：,例,14,：北京西城区某纳税人为增值税一般纳税人，,2018,年,10,月,30,日转让其,2016,年,6,月购买的写字楼一层，取得转让收入,1000,万元。写字楼位于北京西城区。纳税人购买时价格为,777,万元，取得了增值税专用发票，注明税款为,77,万元。该纳税人,2018,年,10,月份的其他销项税额为,70,万元，进项税额为,30,万元，留抵税额为,33,万元。问，纳税人对此转让不动产业务应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额？应如何在机构所在地申报纳税？,第一,PPT,模板网：,因该房产属于外购的非自建不动产，按照规定，在北京西城区地税机关预缴税款时：预缴税款,=,（,1000-777,）,（,1+5%,）,5%=10.62,万元,纳税人向北京市西城区国税局申报纳税时，将所有业务合并申报应纳税款,=1000,（,1+11%,）,11%,（转让不动产）,+70,（其他业务销项税额）,30,（进项税额）,33,（留抵税额）,=106.10,万元。,纳税人在,2018,年,11,月申报期内，将转让不动产及其他业务应共同申报纳税，应纳税额合计为,106.10,万元。纳税人可凭在北京西城地税机关缴纳税款的完税凭证，抵减纳税人应纳税额的,10.62,万元，纳税人仍需缴纳增值税,95.48,万元。,第一,PPT,模板网：,第一,PPT,模板网：,（税额抵减情况表）,税款所属时间：,年,月,日至,年,月,日,纳税人名称：,(,公章,),金额单位：元至角分,序号,抵减项目,期初余额,本期发生额,本期应抵减税额,本期实际抵减税额,期末余额,1,2,3=1+2,43,5=3-4,1,增值税税控系统专用设备费及技术维护费,2,分支机构预征缴纳税款,3,建筑服务预征缴纳税款,0,4,销售不动产预征缴纳税款,0,106200,106200,106200,0,5,出租不动产预征缴纳税款,0,例,15,：假设北京西城区某纳税人为增值税小规模纳税人，,2018,年,10,月,30,日转让其,2016,年,6,月购买的写字楼一层，取得转让收入,1000,万元。写字楼位于北京西城区。纳税人购买时的价格为,777,万元，取得了增值税普通发票。该纳税人,2018,年,10,月份的其他业务的销售额为,5,万元。问，纳税人对此转让不动产业务应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额？应如何在机构所在地申报纳税？,第一,PPT,模板网：,同样，该房产属于外购的非自建不动产，按照规定，在北京西城区地税机关预缴税款,=,（,1000-777,）,（,1+5%,）,5%=10.62,万元。,纳税人为小规模纳税人，,11,月纳税申报期内，向北京市西城区国税局合并申报其应纳税款：,应纳税额,=,（,1000-777,）,（,1+5%,）,5%+5,（,1+3%,）,3%=10.77,万元。,纳税人在,11,月申报期内，将转让不动产及其他业务应共同申报纳税，应纳税额合计为,10.77,万元，同时，纳税人可凭在北京西城地税机关缴纳税款的完税凭证，抵减纳税人应纳税额的,10.62,万元，纳税人仍需缴纳增值税,0.15,万元。,第一,PPT,模板网：,第一,PPT,模板网：,今天就讲到这里啦！,14,号公告具体内容我们就学习到这里。要是觉得可以就给个好评吧！谢谢大家的支持！,7,月,23,日,见,THANK YOU,主讲人：马老师,第一,PPT,模板网：,