某楼盘全年营销推广计划.ppt

某项目全年营销推广计划,敬呈：,置业,2011-07-15,目录,contents,住宅全年营销推广第一阶段,住宅全年营销推广第二阶段,第一部,第二部,住宅全年营销推广第三阶段,第三部,第一部分：,住宅全年营销推广第一阶段,一、全年营销推广计划,住宅部分,商业部分,第二阶段,第一阶段,促销策略,销售策略,活动策略,媒体策略,推广时间,推广费用,一期住宅部分,（,2011.8-2012.8,）,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,1,月,2,月,3,月,4,月,5,月,6,月,7,月,8,月,第一阶段,第二阶段,第三阶段,首批入市,1,、,3,、,4,、,5,、,6#,楼。,（,188套房源。）,第二批房源预计,10-11,月推出,2,、,6,、,7,、,8,、,13,、,14#,楼。（,小高层住宅共计,364,套,）,通过各种促销政策及促销活动全力去化一、二批剩余房源,全年营销推广计划时间节点,(,一期,住宅部分,),营销推广计划,住宅部分 第一阶段（,2011.8-2011.10,）,推广主题：,大海,公园,家门前,顶级私属海岸 零距离直面大海销售目标：完成已推房源,40%,的销售,营销推广计划,住宅部分 第一阶段,一、销售策略：,1,、,第一批次房源预计,2011,年,8,月,6,日入市，通过入市前半个月的宣传推广及一期开盘优惠政策、开盘活动等吸引目标客群关注本案并最终成交。,2,、通过开盘后促销、包装制造噱头，吸引来人。,2,、通过每月、每周不同的优惠主题促进抗性房源的去化。,3,、通过近期外地分销商的反馈意见，目前本案价格略高，我司建议首批房源入市应采取,“,低开高走,”,的价格策略，根据市场反应情况，再进行后期的价格调整。,二、销售策略,8,月,9,月,10,月,11,月,美国芭蕾舞演出,开盘全城大送礼活动,交,1,万抵,3,万元房款优惠,中秋赏月,外地自驾游,目标客群产品推荐会,国庆节促销,一口价促销,第二批房源宣传,剩余房源,优惠促销,月度促销政策,营销推广计划,住宅部分 第一阶段,活动目的：第,一批房源入市，通过集中认购的方式，消化前期积累客户，,实现销售最大化。,活动房源：,1,、,3,、,4,、,5,、,9,、,10,、,11,、,12,、,15,、,16#,楼。,（多层,40,套,小,高层,198,套，花园洋房,80,套，共计,318,套），,54136,户型。,活动内容：,通过“全城大送礼”活动制造轰动，吸引目标客户在极的短时间内,关注本项目，并最终促进开盘成交。（广告主推全城大送礼活,动、开盘优惠及开盘信处传达）,开盘优惠：,1,、交,1,万抵,3,万。,2,、一次性付款优惠,96,折，按揭,98,折。,3,、开盘当日成交客户均赠送价值,500-1000,元的礼品一份（建议折叠,山地自行车）。,备注：,全城大送礼及开盘方案另附。,2011,年,8,月：开盘活动,月度促销政策,营销推广计划,住宅部分 第一阶段,文字表现,398,元大礼 全城大赠送,名牌高档皮具三件套 豪情相赠全市轿车族,(,礼品费用约计：,5,万,),海上明月城一期,8,月,6,日盛大开盘,交,1,万抵,3,万等多重优惠 购房即有千元大礼,(,建议折叠山地自行车,),相送,月度促销政策,营销推广计划,住宅部分 第一阶段,文字表现,顶级私属海岸 零距离直面大海,稀有南向观海，奢藏一线海景,城,一期,8,月,6,日盛大开盘,交,1,万抵,3,万等多重优惠 购房即有千元大礼,(,建议折叠山地自行车,),相送,月度促销政策,营销推广计划,住宅部分 第一阶段,方案一、海上明月城“暑期自驾游有礼”活动,活动目的：,8-9,月的暑假期间，,吸引内陆城市中高收入者（有私家车）投资客群来项目看房，并通 过各种促销手段促进成交,。,活动房源：,首批入市房源。,活动对象及内容：,外地客群,。,通过外地分销商、目标城市的中高档车友会等组织,自驾一日游活动。,对于热衷于自驾游的各位驴友来说，暑期又有一好去处，不用耗费大量精力去到太远的地方，花费较低的,滨海风情游就能让你有新惊喜！,城在暑假期间（,8,月,15,日,-9,月,15,日）针对自驾前往,的驴友们，推出多项惊喜,-,免费到,城售楼中心享用餐点、饮料，并且还可参与夏日大抽奖活动！,优惠策略：,1,、活动期间自驾游客户凭本人驾照及行车证（或由分销商组织）到,城看房可免费提供就餐、饮料等，并可参加抽奖，奖品为折叠山地自行车一辆。,2,、,9,月购房即送全套空调。（根据面积数及卧室及客厅数量确定赠送台数）,3,、一次性付款优惠,96,折，按揭,98,折。,备注：“,暑期自驾游有礼”活动方案另附。,2011,年,9,月：外地客群相关活动（暂定,8,月下旬）,月度促销政策,营销推广计划,住宅部分 第一阶段,方案二、海上明月城目标客群产品推介会,活动目的：,8-9,月的旅游旺季，吸引内陆城市来,旅游的客户到项目看房，通产品推介会，全面向客户推介并实行各种优惠政策促进成交。,活动房源：,首批入市房源。,活动对象及内容：,外地客群及当地高收入客群,。,联合日照市各大旅行社，组织外地旅游团来项目看房，免费提供晚餐，并举办,1.5,小时的产品推介会。,优惠策略：,1,、晚餐免费，并赠送小礼品（礼品待定）。,2,、,9,月购房即送全套空调。（根据面积数及卧室及客厅数量确定赠送台数）,3,、一次性付款优惠,96,折，按揭,98,折。,备注：“,产品推介会”活动方案另附。,2011,年,9,月：外地客群相关活动（暂定,8,月下旬）,月度促销政策,营销推广计划,住宅部分 第一阶段,文字表现,夏日,海滨游,看房、休闲两不误！,月度促销政策,营销推广计划,住宅部分 第一阶段,活动目的：,以,60,年国庆以及中秋两重节日节点为契机，增强新老客户的品牌认知度和归属感；,扩大公司及项目的影响力和感召力，促进口碑传送；老带新，促进一期剩余房源的去化,。,活动房源：,1,、,3,、,4,、,5,、,9,、,10,、,11,、,12,、,15,、,16#,楼。,（多层,40,套,小高层,198,套，花园洋房,80,套，共计,318,套房源。）,54-136,户型,活动对象及邀约：,老客户、意向客户、媒体,业主邀请方式：其一针对于老客户及前期积累的意向客户利用短信平台、电话等告知活动内容，邀约其到售楼部领取邀请函，每家业主仅限两张，活动当天凭邀请函入场，从,9,月,6,日开始通知，其三,9,月,9,日大致统计业主及意向客户参加人数，不足部分给重点意向客户上门邀约。,优惠策略：,1,、参加酒会抽奖活动（礼品待定）。,2,、,9,月购房即送全套空调。（根据面积数及卧室及客厅数量确定赠送台数）,3,、一次性付款优惠,96,折，按揭,98,折。,备注：,仲秋赏月酒会活动方案另附。,2011,年,9,月：仲秋赏月酒会（暂定,9,月,9,日晚）,月度促销政策,营销推广计划,住宅部分 第一阶段,文字表现,祝福祖国 祈福中秋,月映海上 情满全城,城,VIP,客户中秋赏月酒会,（费用约计：,3,万元）,9,月购房即送全套空调,月度促销政策,营销推广计划,住宅部分 第一阶段,文字表现,邀 请 函,尊敬的业主：,为了答谢业主对,城的支持与厚爱，兹定于,9,月,9,日晚,18,：,30,分在,广场举办“祝福祖国 祈福中秋”,城,VIP,中秋赏月酒会，奢华盛宴，现场抽奖，期待您的光临！,置业,（本活动解释权归,置业有限公司所有）,月度促销政策,营销推广计划,住宅部分 第一阶段,2011,年,10,月，每周推出,3,套“一口价”房源，所选房源为抗性较大房源，且原则上不与当月活动冲突。,2011,年,10,月 首批剩余房源促销策略,营销推广计划,住宅部分 第一阶段,活动策略,活动费用约为：,100000,元,营销推广计划,住宅部分 第一阶段,媒体策略,大众媒体为主、增加户外长效广告,阶段总策略：,媒体策略,1,、本地报纸广告,（,1,）报媒选择：以发行量和影响力最大的,晨刊,和,晚报,、,信息,为主，其他报纸媒体为辅，全面覆盖市场。,（,2,）发布频次：,信息,整版、,晨刊,半版、,晚报,半版每周一次的基本量，保证连续性的广域市场刺激；,快讯,等其他媒体主要配合房源加推时配合。,（,3,）版式安排：主要以含金量较高的头、底版广告为主，在重要节点使用整版广告。,（,4,）软硬搭配：硬广配送的软文以软广形式来做，提高阅读率。,营销推广计划,住宅部分 第一阶段,2,、短信广告,（,1,）目标受众：市区手机话费在,200,元,/,月以上的中高端人群和,15,万以上的车主。,（,2,）频次诉求：充分发挥短信广告的即时优势，对应发布相关优惠信息，主要集中在,8,月和,9,月销售冲刺阶段。保持每两周一次基本量。,3,、网络广告,能够及时反映项目近况，针对外地市场有宣传影响力，对项目进行口碑传播有一定的作用。,媒体策略,营销推广计划,住宅部分 第一阶段,4,、户外广告,（,1,）已有户外：项目周边围档,（,2,）建议增加户外：项目周边,路、,路、,路道旗以及,城等道旗广告。,（,3,）建议增加高速口户外广告牌。,通过该几处路段的户外拦截部分投资客群、外地客群和周边楼盘的潜在客群。,媒体策略,营销推广计划,住宅部分 第一阶段,5,、外地市场,本案为一线海景高档生活区，投资客为主要目标客群，因,本地消费力有限，所以外地市场的拓展及推广将成为本案销售的重点。,全年外销商拓展计划,省内：济南、淄博、临淄、济宁、邹城、兖州、泰安、新泰、莱钢、,枣庄、滕州、东营、诸城、胶南等地区；,省外：中原油田、连云港等地区,媒体策略,营销推广计划,住宅部分 第一阶段,媒体策略,媒体,日期,形式,主题,费用（元）,信息,5,期,/,周五,头、末版,开盘,+,促销,+,在售,+,推广,1000,元,/,版，共,5000,晚报,5,期,/,周三,半版,开盘,+,促销,+,在售,+,推广,4000,元,/,半版，共,20000,晨刊,4,期,/,周一,末版半版,开盘,+,促销,+,在售,+,推广,7500,元,/,半版，共,30000,合计,5.5,万元,/,月，,2,个月共计,11,万元,月度报纸广告计划,营销推广计划,住宅部分 第一阶段,网络广告,发布时间：,7,月,28-9,月,28,日,发布媒体：房产网、搜狐焦点网,发布类型：看房团（针对公寓）,+,顶部旗帜（,2,周）,+,新房详情小折页（,2,周）,+,图片资讯,发布内容：活动信息，促销信息，活动报导,费用：约,2,万元（全年约计,10,万元）,电视飞字广告,发布时间：,7,月,20,日,-9,月,20,日,发布媒体：有线、综合频道,发布内容：产品优势,+,推售信息,费用：约,2,万元,媒体策略,营销推广计划,住宅部分 第一阶段,短信广告,发送时间：,7,月,20,日、,7,月,28,日、,8,月,5,日、,8,月,20,日、,9,月,8,日,发送数量：各,10,万条，共,50,万条,发布内容：开盘、促销、特价房、活动等信息,费用：,2.5,万元,户外广告,道旗,+,户外广告,费用：本阶段费用约计,4,万元。（全年,25,万元）,公交车身广告,选择路线：,018,路,1,辆,发布时间：,2011,年,8,月,-2012,年,8,月,发布内容：形象,+,促销信息,本阶段费用：,0.3,万元（全年总费用：,1.6,万元）,媒体策略,营销推广计划,住宅部分 第一阶段,海报,派送时间：,7,月下旬,-9,月上旬,发送数量：,3,次，各,2,万份，共,6万份,发布内容：开盘、促销、特价房、活动等信息,费用：,1.2,万元,外地市场,近期主要针对邹城、兖州、,莱芜,、,临淄、临沂五城市进行宣传与推广。,第一阶段,(7,月底,-9,月底,),：邹城、兖州两地预计各投入,6,万元，莱芜,、,临淄、临沂三地预计各投入,3,万元，其它城市本阶段投入,4,万元。,外地市场本阶段费用：,25,万元,备注：外地市场广告推广主要以海报派送为主要宣传方式，当地报纸为辐。详细宣传计划由外地分销商提供。,媒体策略,营销推广计划,住宅部分 第一阶段,推广费用,本阶段营销推广总费用约为：,49,万元,活动费用约为,10,万元,营销推广计划,住宅部分 第一阶段,推广主题奢享纳海入怀的全景海岸人居,销售目标：本批次房源销售,40%,营销推广计划,住宅部分 第二阶段,10,月,11,月,12,月,1,月,二批次房源,9,月,15,日,第二批次房源,开始蓄客,10,月推出,2,、,6,、,7,、,8,、,13,、,14#,楼,第二批次房源强销期,二期开盘,国庆活动,圣诞活动,营销推广计划,住宅部分 第二阶段（,2010.3-2010.6,）,春节有礼,城,漫步地中海,推广语：,文字表现,营销推广计划,住宅部分 第二阶段,营销推广计划,住宅部分 第二阶段,一、销售策略：,1,、,第二批次房源预计,2011,年,10,月入市，通过开盘前的宣传推广及二期开盘优惠政策开盘活动等吸引目标客群关注本案最终成交。,2,、通过开盘后的强销、圣诞活动等，吸引客户，促进销售。,3,、通过每月、每周不同的优惠主题促进抗性房源的去化。,4,、,执行老带新的优惠,(,老客户带新客户，给予,2000-3000,元的提成激励,),。,5,、价格上涨,200,元左右，户型、通透性俱佳，且有露台赠送。,二、推广策略：,事件炒作,+,卖点解析,工程结点配合：,1,、,2011,年,10,月,1,日之前，第二批次房源具备销售条件,园林景观开始施工。,2,、,2011,年,10,月，二期开盘时样板房开放。,推广策略,营销推广计划,住宅部分 第二阶段,事件炒作：样板间公开,海上明月城尊贵样板间公开，欢迎全城品鉴。,开舱！,验证城市鉴赏力,文字表现：,推广策略,营销推广计划,住宅部分 第二阶段,三、活动策略：,客户影响力,-,圣诞联欢活动,口碑影响力,-,业主回馈活动,11,月,12,月,1,月,2,月,12,月,25,日,圣诞联欢会,1,月春节前,业主答谢会,10,月二期开盘活动,活动时间：,10,月（具体时间待定）,活动地点：,广场,邀请媒体：,日报、晚报、,DM,广告、电视台、网络等,活动内容：联合,区旅游局,国庆节期间举行,海滨旅游节,由,城冠名或者赞助,海滨旅游,+,联谊,+,演出活动。开场前先播放,城广告片，主持人进行项目介绍以及项目有奖问答等。,活动费用：,约,5万元,活动策略,营销推广计划,住宅部分 第二阶段,“,城杯,”10.1,海滨旅游节,圣诞狂欢夜,活动时间：,12,月,25,日晚,20,：,00-23,：,00,活动地点：,城营销中心,邀请媒体：,日报、晚报、,DM,广告、电视台、网络等,活动目的：,通过新颖的活动形式和内容，吸引目标客户，促进销售，为项目造势。,活动内容：,利用项目的现场包装，当晚将营销中心打造成狂欢酒吧，提供音响、领舞、酒水、水果等服务，通过,DJ,和领舞现场带动气氛，并适时时通过造雪机制造假雪花将活动气氛推向高潮。,活动费用：,约,3,万元,活动策略,营销推广计划,住宅部分 第二阶段,活动策略,活动费用约为：,80000,元,营销推广计划,住宅部分 第二阶段,大众传媒轰炸，小众传媒渗透,媒体策略,营销推广计划,住宅部分 第二阶段,投放媒体,费用,报纸,约,14,万元,户外,约,12,万元,网络,约,4,万元,飞字,约,3,万元,短信,约,2.5,万元,直投,约,3,万元,车身,约,0.6,万元,外地市场,约,27,万元,合计,约,66,万元,媒体策略,营销推广计划,住宅部分 第二阶段,推广费用,本阶段营销推广总费用约为：,66,万元,活动费用约为,8,万元,营销推广计划,住宅部分 第二阶段,推广主题：住宅收官之作销售目标：住宅房源销售,80%,营销推广计划,住宅部分 第三阶段,5,月,6,月,7,月,8,月5.15-8.15,逢周末在,广场举行,水果节或冷饮节,住宅尾,房促销,项目住宅部分则开始扫尾促销，争,取在,7,月底完成住宅的销售。,营销推广计划,住宅部分 第三阶段,一、销售策略：,1,、高调宣传，,2012,年,4,月份开始扫尾促销。,2,、延续老带新的优惠。,3,、价格上涨，全案收官房源,特价房及送露台、花园等。,销售策略,营销推广计划,住宅部分 第三阶段,旅游旺季吸引人气,-,冰凉水果（冷饮）节,活动时间：,5,月,15,日,-8,月,15,日逢周末,活动地点：,城现场、,广场等,活动内容：海滨旅游旺季，利用水果、冷饮等降温食品吸引客户上门。,活动费用：约,2,万元,活动策略,营销推广计划,住宅部分 第三阶段,大众传媒轰炸，小众传媒渗透,媒体策略,营销推广计划,住宅部分 第三阶段,投放媒体,费用,报纸,约,4,万元,户外,约,19,万元,网络,约,4,万元,飞字,约,3,万元,短信,约,2.5,万元,直投,+,海报,约,2,万元,车身,约,0.6,万元,外地市场,约,5,万元,合计,约,40,万元,媒体策略,营销推广计划,住宅部分 第三阶段,一期商业部分,（,2011.10-2012.8,）,10,月,11,月,12,月,1,月,2,月,3,月,4,月,5,月,6,月,7,月,8,月,城一期商业,87,套，计划分两批入市。,根据市场情况及工程进度选择商铺入市时间，初步计划于,10,月份首批商业入市。,初步计划首批入市商业为,40,套,第二批商业预计,2012,年,4-5,月份入市，,47,套。,通过各种促销政策及促销活动全力去化剩余商业房源,商业全年营销推广计划时间节点,(,一期,商业部分,),商业营销方案及营销推广计划后期提报，,商业广告费约为,15-20,万元。,The End,Thank You,