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产业地产各环节亟需规范

　 在开始之前我们一定需要弄清楚什么是产业地产，它和工业地产、产业园区、科技园区以及现实当中我们所说的房地产都有什么联系和区别呢?
　　由于产业地产是一个新生概念，它没有确切国家层面的定义，各个机构和平台对它的叫法不一，不过通俗来讲产业地产是指在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以实现财富的持续增长为目标，以工业地产、商业地产、写字楼宇及科技园区地产等为开发对象，整合自然资源和社会资源，综合开发，集约化经营的新兴产业形式，它是工业地产开发理念的升级和提炼，更重要的在于实现人、物、城等社会概念的和谐、自然、持续、生态的发展延续。
　　而工业地产是专指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，可建设为工业园区、产业园区、科技园区、工业研发楼宇以及物流仓储等等，所以说工业地产是早期园区开发的通俗叫法，各类型工业园区是工业地产的表现形式。　我们认为房地产是一个综合性概念，它有多种表现形式，工业地产、产业地产是房地产业发展当中业态的延伸和细化，属于房地产的一个分支。
　　为什么只有产业地产能异军突起，成为市场和政府的新生宠儿呢?我认为应该从宏观和微观两方面来分析，从宏观方面来看：1、现如今整个社会经济的发展和社会经济机构的转型，需要产业结构的调整和升级。2、城镇化建设的加快和推进，需要产业的支撑。3、国家对住宅地产的调控和政策紧缩迫使房地产业急需寻求新的经济增长点和突破。于是不难理解为什么产业地产能顺势而起并且呈现勃发之势。
　　中国的房地产市场自从改革开放以来一直呈现蓬勃的发展趋势，但随着城市建设进程的加快，无序开发、过度开发尤其严重，国家对房地产尤其是住宅地产不断的加以调控，甚至出台多种严厉的调控措施组合，作为开发主体的企业单位迫切需要转变企业盈利模式和开发模式，产业地产的概念正是顺应了企业、政府、社会等多方利益主体的需要，因为它具备以下独特优势，从微观方面来看：
　　1、它追求资源价值最大化，而不是企业价值最大化产业地产的出发点是将地产资源与其它资源整合，把土地开发升华为区域经济增长极的培育。对于土地与房产的开发更是持续性的二次、三次的深度开发和利用，因此具有更广阔的升值潜力与投资价值。
　　2、产业地产物业更注意特殊客户群的需求，提供菜单式定制化服务。
　　3、产业地产追求经济效益的同时，更注重社会效益。产业地产在营造适宜人居住环境的同时，注重人们的就业与个人事业的发展。
　　4、产业地产能促进区域价值呈几何式增值，从而带动城市增值。各个子项目完成，会形成整体强大的社会效益和经济效益。
　　5、产业地产是为城市形象突出的代表之一，是具有冲击力的整体城市地标。
　　6、产业地产具有超越地理空间的聚集与辐射功能。
　　7、产业地产能从招商引资、增加税收、解决就业等政府关心的多方面发挥巨大的带动作用，因而在土地获取方面能获得最大限度的政策支持。相比较于寸土寸金的住宅用地和商业用地而言，产业用地可以说是便宜的很，只要你能带着资本和产业进入，各地政府都愿意挥泪大甩卖，甚至白送。
　　于是各方皆大欢喜，最近几年的发展大家是有目共睹，高楼林立，造城运动此起彼伏，城镇化明显加快，可细细思考你就发现当下以地产为载体，各种形式的产业地产层出不穷，旅游地产、休闲地产、养疗地产、科技地产等等数不胜数，更有甚者大多数企业竟以产业地产之名行开发住宅之实，可以说是乱象丛生，缺乏指导性的文件和政策，地方政府更是片面追求单一指标，大部分结果都成为了房地产开发的空心化，科技园有了、高楼是有了、别墅是有了，可产业积聚效应却没有形成。前期的风光蜜月期过后各种问题接踵而至，以降低投资者的投资成本成为主要手段吸引企业投资落户，吸引的企业大多是劳动密集型的低端行业，在推动地方经济发展和提高产业高度集中并没有发挥出预期的作用和效果。
　　机构、企业、集体、个人纷纷在圈地运动中谋划着从地产开发获取丰厚的投资回报，造成土地资源开发速度远远超出地方经济发展实际接纳能力，大量的土地闲置、大量的厂房和研发楼空存，甚至还有部分机构及企业以产业地产开发为名义大量圈地囤积资源，寻求机会以做商用地产投资开发，获取更高的投资利润。
　　基于此，我们呼吁整个行业从产业链首端开始，每一个从事产业地产研究和开发以及服务的各级人群从自身开始，改变观念，端正态度，规范理论层面和操作层面，从产业地产各环节来规范，国家政策、地区法规、园区开发、服务主体等方面给予完善和改进。
　　第一、 从国家层面需要立法，既然产业地产有如此大的开发发展潜力，应该单独作为一个产业来研究和立法，从房地产尤其是住宅地产层面剥离出来，从土地招拍挂、出让金、产业规划、建设标准、服务模式等形成政府指导性的文件和政策，规范用地开发指标。
　　第二、 各个区域有自己的独特优势和短板，地方政府不能一窝蜂的上项目，盲目跟进，须出台地方产业发展纲要和规划，制定中长期规划，严格制定招商政策和行业发展细则，落实责任人，实行终身责任制。
　　第三、 以开发为主题的企业园区在投资决策中应规划先行，合理确定进入城市区域，结合当地产业环境和自身资源，从规划、定位、招商、运营、服务等环节严格落实，把基础工作做细坐牢，从而形成开发一个带动一片的产业效应。
　　第四、 软环境和硬环境是相辅相成的，城市基础配套、政府各个职能部门、民间团体充分发挥自身优势，工商、税务、质检、环评、投融资、法律、中介等快速跟进，在满足基础的服务过程中不断提炼增值服务的内容，按市场化的规则高效率为入区企业服务，我们认为一个行业的健康发展需要全产业链的人员来支持和推动，携起手来，组成行业联盟共同托起明天的希望。