房地产项目工程管理周期标准.doc

总说明
一、本标准重点说明了房地产开发项目单体工程开始设计、直至完成竣工结算的工作流程、工作周期及相关部门职责。
二、单体设计之前的办理规划意见书、项目立项、进行土地测绘与定界、取得建设用地规划许可证、委托总体规划方案设计与报批、完成地质勘察等项目前期工作由公司相关部门另行制定周期标准。
三、项目预售之前的广告策划方案、预售方案以及房屋销售等工作由公司相关部门另行制定周期标准。
四、本标准相关工作完成的时间限制，均为公司要求完成的最晚时间。

第一部分 建筑安装工程
单体工程设计阶段（31天）
一、施工图设计（接到设计依据资料后进行）。（21天）
1、标准时限：单体工程开工前第75天开始，开工前第55天完成。
2、工作成果：施工图。
3、职责：分公司工程部提供设计任务书、已确定的建筑单体方案、地质勘察报告、场地标高平面图给设计单位，设计单位完成施工图设计。
二、委托图纸审查机构进行政府图审（将设计完毕的施工图提交审图机构后进行）。（10天）
1、标准时限：单体工程开工前第54天开始，开工前第45天完成。
2、工作成果：
a、施工图审查通知书
b、审图机构认可的施工图
3、职责：设计公司负责通过政府图审，分公司工程部负责设计单位与图审机构之间的协调。
注：设计公司在完成施工图设计、委托政府图审前必须制作一套蓝图提供给预决算部用于预算编制。
单体工程施工图预算与招投标（44天）
一、编制施工图预算（施工图设计完成后进行）。
A、编制招标工程量清单，拟定标底，确定拦标价（21天）
1、标准时限：单体工程开工前第54天开始，开工前第34天完成。
2、工作成果：工程量清单、拟定标底。
3、职责：公司预结算部委托造价咨询公司或自行编制工程量清单并拟定标底，完成后按照公司相关流程议定拦标价。
注：本工作与政府图审同时开始。
B、按公司内部程序确定标底（8天）
1、标准时限：单体工程开工前第33天开始，开工前第26天完成。
2、工作成果：招标标底
3、职责：公司预结算部审核造价咨询公司编制的标底，完成后按照公司相关流程审批确定招标标底。
二、招投标
A、编制招标方案；与意向合作施工单位洽谈、谈判；编制招标文件的主要合同条款，拟定合同文本，合同评审。（38天）
1、标准时限：单体工程开工前第75天开始，开工前第38天完成。
2、工作成果：完成招标方案；与施工单位达成合作意向；通过公司审批的招标文件；通过公司评审的拟定合同文本
3、职责：
    a、分公司采购部编制招标方案与招标文件，公司采购部审核招标方案与招标文件；
b、分公司工程部与采购部还要完成以下工作：
①、对意向施工单位在建工程进行考察和评价
②、谈判确定合同主要条款，并草拟合同文本
③、按公司的招标制度、实施办法规定的流程完成相关审批及合同条款评审。
B、发布招标公告（1天）
1、标准时限：单体工程开工前第37天完成。
2、工作成果：招标公告
3、职责：分公司开发部负责办理，并向政府部门提供以下资料：
a、建设工程施工招标交易登记表
b、年度建设计划批准文件
c、建筑施工图技术性审查报告
d、资金落实证明
e、工程招标代理委托合同
f、投标邀请书
g、资格预审文件
C、招标文件备案（3天）
1、标准时限：单体工程开工前第33天开始，开工前第31天完成。
2、工作成果：备案的招标文件。
3、职责：分公司工程部在向公司预结算部取得拦标价和工程量清单的基础上，填充招标文件，并在政府备案。
D发放招标文件（备案当天完成）
1、标准时限：单体工程开工前第31天完成。
2、职责：分公司采购部将招标文件发给入围的施工单位
E、投标人制作投标文件，开标、评标、定标。（15天）
1、标准时限：单体工程开工前第30天开始，开工前第16天完成。
2、工作成果：确定中标候选人。
3、职责：分公司采购部、工程部配合完成本工作。
F、开标后公示，签订施工合同并备案（5天）
1、标准时限：单体工程开工前第15天开始，开工前第11天完成。
2、工作成果：中标通知书，在政府备案的施工总承包合同
3、职责：分公司采购部负责办理。
注：监理单位在开工前第38天确定。
单体工程施工阶段

一、办理建设工程施工许可证（施工合同、监理合同备案并办理完成政府相关手续后进行）。（10天）
1、标准时限：单体工程开工前第10天开始，开工前第1天完成。
2、工作成果：取得政府部门颁发的建设工程施工许可证。
3、职责：各分公司开发部根据当地要求向政府主管部门递交相关开工手续，包括：
a、工程登记表（原报建表）b、土地使用证书c、建设工程规划许可证d、现场具备施工条件的证明、房屋拆迁许可证和满足施工进度要求的拆迁进度证明（监理单位提供）e、经备案的施工合同和监理合同（副本）f、施工图设计审查合格书g、中标通知书h、经项目总监理工程师按规定审查签署的保证质量和安全措施的施工组织设计（方案）报审表i、工程质量监督机构签发的质量监督备案表、《质量责任书》j、工程安全监督机构签发的安全监督备案表k、建设工程监理备案表l、年度投资计划和银行出具的资金到位证明m、消防设计审核意见书n、清欠办出具的建设单位未拖欠工程款的证明。
二、在工程开工前还要完成以下工作：
1、“三通一平”工作。
⑴、标准时限：最晚单体工程开工前第10天完成。
⑵、职责：分公司（或项目）工程部组织办理。
2、甲供钢筋、水泥等主材采购（确定招标方案后进行）。
⑴、标准时限：单体工程开工前第1天完成。
⑵、工作成果：确定货源。
⑶、职责：分公司工程部提采购计划，采购部按计划采购。
3、CFG桩桩基施工、检测（政府图审后进行）。
⑴、标准时限：单体工程开工前第43天开始，开工前第1天完成。
⑵、工作成果：签订专业发包合同，桩基检测合格。
⑶、责任部门：分公司采购部负责签订合同及评审工作，分公司工程部予以配合；分公司工程部对桩基施工、检测进行检查、并组织验收。
说明：针对非CFG桩的地基处理工程，要保证在单体施工前完成施工与验收工作。
4、图纸会审工作（签订施工、监理合同后与办理施工许可证同时进行）。
⑴、标准时限：开工前第10天开始，开工前第1天完成。（10天）
⑵、工作成果：完成各方确认的图纸会审纪要。
⑶、职责：分公司（或项目）工程部组织完成。
三、单体工程施工（办理完成施工许可证后进行）。
1、6层以下单体工程施工周期N为：120+单体工程的地上层数（不含阁楼层）×10（施工日历天数）；
2、7层－11层单体工程施工周期N为：150+单体工程的地上层数（不含阁楼层）×10（施工日历天数）；
3、12层－18层单体工程施工周期N为：180+单体工程的地上层数（不含阁楼层）×10（施工日历天数）。
注：以上施工周期中不含地基处理的时间。建议在淮河以南地区施工增加冬、雨季施工间歇期30天，淮河以北增加60天。
四、需在施工中确定专业分包工程的，在预留足够进场前准备时间的基础上确定。
1、电梯工程：最晚在施工总进度计划安装日期前第100天签订电梯订购安装合同；门窗工程：最晚在施工总进度计划安装日期前第70天签订订购安装三方合同。
2、职责：分公司采购部办理合同签订手续，分公司工程部给予技术支持。

单体工程竣工调试与验收阶段
一、单体工程竣工前调试（水、电、暖、电梯等安装完成后开始）
1、标准时限：单体工程竣工验收前第30天开始，单体工程竣工验收前第16天完成。（15天）
2、工作成果：调试合格，电梯应取得省级合格证明文件。
3、职责：分公司（或项目）工程部组织完成。
二、单体工程的人防、电检、消防、节能、环保、城建档案等专项验收。
1、标准时限：单体工程竣工验收前第15天开始。单体工程竣工验收前第1天完成。（15天）
2、工作成果：取得专项验收合格证明文件
3、职责：分公司（或项目）工程部组织完成。
三、单体工程竣工验收（各专项验收合格证明文件齐备后进行）。
1、标准时限：验收当天完成
2、工作成果：工程验收合格，取得单位工程竣工验收报告。
3、职责：分公司（或项目）工程部组织完成。
四、单体工程竣工验收备案
1、标准时限：单体工程竣工验收合格后第1天开始，第30天完成。
2、工作成果：完成备案
3、职责：分公司开发部、工程部协同办理

第二部分  市政配套与园林景观工程
市政配套工程与园林景观施工图设计
一、市政各专业施工图设计（向设计单位提供项目规划总平面图、场地标高平面图审定的市政综合设计方案、雨污水初步设计后进行）
1、标准时限：单体工程开工后第30天开始，开工后第74天完成（45天）。
2、工作成果：编制完成当期工程市政各专业施工图。
3、职责：分公司工程部组织办理。
二、园林景观施工图设计（依据项目规划总平面图、园林平面设计与竖向设计、公司的设计要求等进行设计）
1、标准时限：单体工程开工后第60天开始，开工后第104天完成。（45天）。
2、工作成果：编制完成当期工程园林景观施工图。
3、职责：分公司工程部组织办理。
施工图预算编制阶段
   一、市政各专业施工图预算编制（45天）
1、标准时限：单体工程开工后第75天开始，开工后第119天完成。
2、工作成果：施工图预算
3、职责：公司预结算部委托造价咨询公司或自行编制，编制完成后按照公司内部流程进行审批。
二、园林景观施工图预算编制（45天）
1、标准时限：单体工程开工后第105天开始，开工后第149天完成。
2、工作成果：施工图预算
3、职责：公司预结算部委托造价咨询公司或自行编制，编制完成后按照公司内部流程进行审批。
          市政各专业及园林景观工程招投标阶段
1、招标方式：自行招标
2、招标时限：
a、市政各专业工程：（40天）
同批次单体工程开工后第120天开始，开工后第159天完成。
b、园林景观工程：（40天）
同批次单体工程开工后第150天开始，开工后第189天完成。
3、职责：分公司工程部与采购部完成以下工作：
a、对意向施工单位的在建或已建或在建工程进行考察并作出评价。
b、谈判确定合同主要条款，并草拟合同文本
c、按公司的招标制度、实施办法规定的流程完成相关审批及合同评审。
d、合同经评审后，签订施工合同。
注：根据各地不同情况，针对具有垄断性质的专业如燃气、强电、电信等，本着公司利益最大化的原则与施工方洽谈并确定合同条款。
施工阶段
当期项目市政各专业及园林景观工程施工（主体封顶前应完成市政工程的相关手续，主要是关于正式用水、强电、热力的申请）（45天）。
标准时限：（90天
1、单体工程竣工验收前第30天开始，验收合格后第59天完成市政各专业工程及园路施工。
2、当期单体工程竣工验收合格后第90天完成园林绿化、修整等工作。
建议在淮河以南地区施工增加冬、雨季施工间歇期30天，淮河以北增加60天。
竣工调试与验收
1、标准时限：市政各专业工程、园林景观工程施工结束后15天内调试验收完成。
2、职责：分公司工程部组织完成。

第三部分 其他工作
一、办理商品房预售许可证；
1、标准时限：总投资额达35%时完成
2、职责：由分公司销售部办理。
二、移交物业（单体工程竣工验收合格后开始）
A、单体工程移交（15天）
1、标准时限：单体工程竣工验收合格后第1天开始，第15天完成
2、工作成果：出具分公司（或项目）工程部与物业公司共同签认的移交单。
3、职责：分公司（或项目）工程部配合物业公司完成工程交接。
B、市政各专业及园林景观工程移交（15天）
1、标准时限：市政各专业及园林景观工程竣工验收合格后第1天开始，第15天完成。
2、工作成果：出具分公司（或项目）工程部与物业公司共同签认的移交单。
3、职责：分公司（或项目）工程部配合物业公司完成工程交接。
三、办理业主入住手续
1、标准时限：单体工程竣工验收合格，市政各专业及园路完成后第1天开始，第15天完成。
2、职责：由销售部牵头组织此项工作，向各业主发入住通知，由物业公司办理相关入住手续，客服部与工程部配合物业公司进行业主入住前的验收工作。
四、项目的规划验收
当期项目的园林工程验收合格后第1天开始，第15天完成。
五、办理竣工结算
1、标准时限：工程竣工验收合格后第1天开始，工程竣工验收合格后90天内完成。
2、工作成果：完成最终工程结算报告。
3、职责：分公司工程部复核施工方上报的结算资料，公司预结算部审查分公司上部的结算资料，造价咨询公司审定公司预结算部递交的结算资料。