华侨城LOFT创意园成功要素分析教学内容.ppt

本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,华侨城,LOFT,创意园成功要素分析,1,目录,第一部分,LOFT,简介,第二部分,华侨城,LOFT,项目介绍,第三部分,华侨城,LOFT,成功要素分析,2,第一部分,LOFT,简介,3,LOFT,是指那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”,高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁,流动性，户型内无障碍,透明性，减少私密程度,开放性，户型间全方位组合,艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局,定义要素,4,LOFT,建筑理念，始于,19,世纪中叶的巴黎，成形于上世纪,40,年代的纽约,SOHO,地区,艺术家与设计师们利用这些废弃的工业厂房，从中分隔出居住、工作、社交、娱乐、收藏等各种空间,在浩大的厂房里，他们可以随心所欲地创造自己梦想中的家、梦想中的生活，丝毫不会被已有的结构或构件所制约。既可以让空间完全开敞，也可以对其进行分割，从而使它蕴含个性化的审美情趣,粗糙的柱壁，灰暗的水泥地面，裸露的钢结构已经脱离了旧仓库的代名词，一间间其貌不扬的旧式厂房里，一股新的气息正在涌动，这就是,LOFT,生活,5,LOFT,建筑理念于,50,年代迅速繁衍至芝加哥、洛杉矾、巴塞罗那、米兰等发达国家和地区,LOFT,这个词就剥褪了顶楼、阁楼或厂房、仓库的原始外衣，换上了先锋艺术的时装,LOFT,成了最具个性、最前卫、最受年轻人青睐的地方。,6,LOFT,在中国大陆落地始于,90,年代末台湾设计师登琨艳入驻上海苏州河畔旧仓库,上海莫干山,50,号,7,北京,798,工厂区的成功改造，使,LOFT,成为国内先锋艺术家聚集地，,LOFT,在全国迅速发展,8,国内已经形成体系的,LOFT,建筑群,北京大山子地区,798,工厂,上海苏州河畔,LOFT,群落,杭州京杭大运河畔的,LOFT49,昆明,“,创库,”,南京城西仓库区,深圳,OCT-LOFT,9,LOFT的三种模式：单纯的LOFT艺术产业区、衍生的LOFT艺术产业区复合开发的LOFT,10,第二部分 华侨城,LOFT,项目介绍,11,深圳,OCT-LOFT,OCT-LOFT,华侨城创意文化园位于深圳华侨城原东部工业区内，共分南北两区，首期项目（南区）占地,55465,平方米，原有建筑面积为,59000,平方米，目前改造基本完成；后期项目（北区）占地,95571,平方米，在,2007,年启动,12,04,年华侨城地产启动,LOFT,，促进,OCT,东部工业区厂房建筑向以创意产业为主体的转换,保留这些厂房的历史烙印,为深圳创意产业发展搭建一个聚集的平台,华侨城自身的发展需要,13,通过对工业建筑进行改造，营造出一个呈现出鲜明的后工业时代特色的新型工作、生活空间,为活跃在珠江三角洲和港澳台的文化人、设计师、先锋艺术家提供一个创意工作场所,吸引文化创造与设计企业的进驻,成为融合,“,创意、设计、艺术,”,的创意产业基地,14,首期项目进驻顶尖创意机构,50,多家，包括艺术、设计、传媒、摄影、文化等诸多创意机构,OCT-LOFT,一期部分租户业态分析,业态,数量,比例,建筑设计及室内设计,24,48%,媒体及摄影,4,8%,餐饮,9,18%,艺术画廊,4,8%,服装店,3,6%,酒店旅馆,3,6%,其它,3,6%,总计,50,100%,15,华侨城,Loft,知名度高，品牌效益带动园区的持续发展，旅游者和附近消费者好评度高,实现盈利性,目前该园区获得了经济效益和社会效益,相关设计行业企业约占总数的,50%,，约有,20%,的餐饮，酒店及其他服务行业占据,30%,。商业与文化产业平衡发展，相互促进，并形成了良好内部循环体系,华侨城,loft,创意园项目已经成功盈利，商铺租金在两年内由,70,元,/,上升为,100,元,/,。一期已经出租完，该园办公楼与商铺供不应求，同时入驻商家实现盈利,业态丰富，集群效应优势,品牌优势,华侨城,LOFT,获得了经济效益与社会效益，项目商业运作成功,16,第三部分 华侨城,LOFT,成功要素分析,17,华侨城,LOFT,成功的三大因素,华侨城先进理念和运营模式,华侨城,LOFT,的整体运作模式,设计之都的魅力18,深圳经济快速发展及产业结构调整为创意产业发展提供外部土壤,GDP,总量快速增长为创意产业文化提供经济基础,-,从,2000,年的,1665.24,亿到,2009,年的,8245.12,亿，年均增长率达,10%,资料来源：深圳统计局网，,深圳文化产业发展纲要（,2007-2020,）,一、城市优势,2008,年开始第三产业首次超过第二产业成为经济增长的最大动力,发展创意产业是产业结构调整的重要方向，产业结构升级又反过来促进创意产业发展,19,经济发展,各类投资资本和创意人才的汇聚，为创意产业的发展不断增强新的活力,由,3,月份伦敦金融城发布的全球金融中心指数（）最新排名显示，深圳位居全球第九，领先于上海（第,11,）和北京（第,15,）成为我国内地城市中排名最为靠前的金融中心。,-,深圳特区报,在全球最权威的设计师组织,AGI,中，中国共有不过十位会员，深圳便占了,4,位,王粤飞、陈绍华、韩家英、毕学锋,目前国际排名前,50,位的设计大师中，决定入驻深圳的已有,10,位。,-,经济日报,据深圳市委常委、宣传部部长王京生介绍，深圳现有,6,万多名设计师和,6000,多家较有实力的设计企业,深圳设计人才居全国之首,相对成熟的资本市场，各类投资资本活跃,区域金融中心,一、城市优势,金融资本介入，扶持有条件的创意企业早日上市,补充发展资金,获取相关产业资源,对于城市文化创意产业而言,具有极其重要的意义,经济发展,20,政府对创意产业的重视和支持促进了文化创意产业发展,制定了,深圳市知识产权战略纲要,，积极推动行业自律机制的建立和会展知识产权保护的自律发展,从,2007,年开始，设立文化产业年度创意大奖、出口大奖和突出贡献奖,资料来源：深圳市文化产业发展,十一五,规划（,2006-2010,）,一、城市优势,21,政府支持,深圳城市定位为创意产业发展奠定坚实基础,深圳城市定位,文化立市,2003,年，深圳市提出了,“,文化立市,”,的发展战略，未来深圳的名片将是,“,设计之都,”,、,“,图书馆之城,”,和,“,钢琴之城,”,“中国设计看深圳，深圳设计看文博会。”深圳市工业设计协会专家委员会主任委员李渔教授,2008,年,11,月,19,日,联合国教科文组织正式批准深圳加入创意城市网络，并授予“,设计之都”,称号,5,年来，文博会的参加人数由,40,万多人次上升为,200,多万人次，总成交额由,30,多亿元人民币增长为,600,多亿元人民币，文博会已经发展成为深圳乃至全国会展的一个不可或缺的品牌产业,一、城市优势,近,5,年来，深圳市文化产业增加值以年均约,20%,的速度增长，,2008,年，深圳文化产业增加值达到,550,亿元，占全市,GDP,的,7%,22,城市定位,毗邻香港的区位优势为创意产业的发展提供了开放的市场环境,设计之都,时尚之都,会展之都,深港合作，引进香港的文化创意人才和资金，推动文化产品和服务走出去,香港、深圳和广州组成的珠江口区域，成为目前全球最大的超级都市区。,-,联合国人居署,一、城市优势,23,地理优势,OCT-LOFT,独特地理优势有助于创意产业发展,文化营造环境，以环境创造效益,交通便利：城市主干道,-,深南大道贯穿华侨城区域,二、区域优势,外部旅游景点丰富，带来人流量，提升品牌,“,旅游成为吸引中心，地产成为利润中心，文化成为品牌中心,”,-,华侨城,-,优质生活的创想家,24,LOFT,地理位置,华侨城遵循在“花园中建城市”的规划，为,LOFT,营造良好的生态环境,规划就是财富，环境就是优势，结构就是效益,据地形地貌，华侨城保留了原有的山丘坡地、海岸环境、山塘小溪和荔枝树林等自然资源,在城区功能布局上充分体现了尊重自然、塑造高品位生活环境的规划理念，通过设计建成具有山水景环境特色的居住区,二、区域优势,良好的外部环境吸引了一大批喜欢安静及注重环境的创作人员,设计师,25,环境,华侨城内不断完善的配套设施有助于,LOFT,的稳定发展,二、区域优势,26,配套设施,华侨城内高挡住宅群体成为,LOFT,的主要消费群体之一,高收入人群消费观,消费的品位越来越具有个人特色并切合国际潮流选择高档或环境优美场所购买一定档次的品牌,华侨城,LOFT,内的环境清幽，物品高档而有特色，符合高收入人群的消费观,二、区域优势,27,消费群体,华侨城,LOFT,与田面设计之都、南海意库相比较，自身优势明显,项目名称,设计风格,文化氛围,业态形式,商业运作模式,华侨城,LOFT,创意园,形式多样，艺术感强烈，新旧结合，创意小品多,具有美术馆与文化活动双重支撑,商业、办公楼、艺术馆合理比例,办公，旅游，商业多种功能复合,田面设计之都,建筑形态一致，保留了旧厂房缺乏艺术感，无体现创意小品,仅有文化活动的举办,少量商业、办公楼,办公单功能,南海意库,建筑形态一致，以绿色建筑为主局部有艺术小品,仅有文化活动的举办,少量商业、办公楼,办公与商业结合,三、,LOFT,自身优势,28,新颖规划设计理念，成功的打造了后工业时代的特色工作与生活空间,以,“,生长,”,为设计理念，强调分区置换改造,在保留工业历史建筑上进行有机更新,三、,LOFT,自身优势,29,创意规划理念,建筑风格上，采用新旧结合手法，为旧空间注入新活力，变三维空间成四维空间,新建筑材料,新建筑材料,旧工业建筑遗痕,空间保留一定的旧空间界面和细部，从而体现空间的历史价值、文化价值和精神价值,旧工业建筑遗痕,旧工业建筑遗痕,旧工业建筑遗痕,三、,LOFT,自身优势,30,建筑创意,功能置换为工作空间,功能置换为生活空间,三、,LOFT,自身优势,31,通过对空间功能的置换，使得旧工业厂房建筑焕发新的活力,建筑创意,室内装修特色鲜明，识别性强，室内装修给予设计者自由发挥空间，室内摆设个性化,装修根据商家风格自行决定，自由发挥空间大,店铺引进产品个性化,三、,LOFT,自身优势,32,室内装修,户外景观小品个性化，细节凸显主题，形成了浓厚的艺术氛围,利用新颖细节元素突显整体创意，体现文化艺术,三、,LOFT,自身优势,33,室外景观,户外环境设计秉承建筑统一风格，营造了休闲与展示的绿色空间,展示休闲交流空间设置,景观材料的特质性,铺装材质特色,情趣空间设置,展示空间设置,三、,LOFT,自身优势,34,室外景观,利用美术馆文化平台效应，为,LOFT,创意园提供发展提供引擎动力,以何香凝美术馆、,OCT,当代艺术中心、华美术馆，成为,艺术三角，全方位艺术布局,，为,loft,创意园提供文化软实力。,何香凝美术馆属于国家级美术馆，在艺术界有极高声誉。,OCT,当代艺术中心，由华侨城地产建设并提供运营支持，举办了诸多艺术盛事,华美术馆以关注和推动先锋艺术为主要发展方向，发掘和培养艺术设计人才,三、,LOFT,自身优势,OCT,当代艺术中心,华,美术馆,何香凝美术馆,35,文化支撑,资料来源：搜房网,创意园定期的文化活动，如,T,街创意市集；文化讲座,从最初的香港城市,建筑双城双年展、创意节、当代雕塑艺术展到现在的,T,街创意展，华侨城创意园为该区提供了文化创意的高地，社会精英的创意及设计、艺术、生活和工作形成了互动。,三、,Loft,自身优势,文化活动宣传以及设计公司的入驻，为发展提供了混合动力,三、,LOFT,自身优势,36,文化支撑,创意产业聚集，为行业内部交流，信息快速传递提供了良好的平台,设计类的产业聚集效应明显,“我们这里的设计公司较多，会举行一些设计展览会等有利于大家彼此的交流,.,”,-,访谈派意馆的设计师,设计师在派意馆的交流活动,三、,LOFT,自身优势,37,产业聚集,在产业集群的基础上形成了较为完善的产业链,创意为龙头,，设计,为核心,驱动产品的制造,，,拉动营销,带动后续产品开发，,售后服务,形成,以,市场为依托，上下游良性共存、健全发展、左右衔接、一次投入、多次产出的链条,“我们有专业设计团队，有制造产品的合作方，也有营销团队，同时我们还重视售后服务,.,”,-,访谈一品城设计经理,三、,LOFT,自身优势,38,产业聚集,有艺术的地方就有人流，有人流的地方，商业就接踵而至,星巴克咖啡馆等入驻创意园,文艺艺术与商业的相结合更吸引人们,“这里文化艺术氛围浓厚，设计独特，和朋友来这里聚会聊天喝杯咖啡，很有感觉,”,-,旅客访谈,三、,LOFT,自身优势,39,商业运作,高文安设计,大地建筑事务所,香港,PAL,设计,圣丁伍德设计工作室,毕学峰设计公司,聂风设计室,“,何香凝美术馆暨,OCT,当代艺术品典藏展”,“广东当代艺术生态”,“深圳城市,/,建筑双年展”,“人文触觉,Droog,荷兰大师设计展创意集市,英菲尼迪首发仪式,服装展览,星巴克,一渡堂,高文安咖啡馆,地中海风情餐馆,国际青年旅社,Emoi,基本生活店,建筑设计,大型展览,商业活动,商业配套,OCT-LOFT,创意园以建筑设计、大型展览、创意办公为主，辅之相关的商业配套功能,丰富业态的汇集，办公、生活、休闲于一体。,三、,LOFT,自身优势,40,商业运作,同时创意园也是一道靓丽的旅游风景线,文化的挪用，保留深圳的历史，是深圳独特的文化景观,政府、华侨城地产对创意园的宣传，提高了创意园的名气，与世界窗，欢乐谷等一起成为旅游景点,三、,LOFT,自身优势,41,商业运作,创意园成为旅游资源的吸引了更多了旅客，促进了其自身,商业,的发展,创意园,根据自身特点,与周围环境,进行合理组合，并在各部分之间建立一种互相依存、互补、互助的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的复杂而有机统一的综合体,华侨城,LOFT,创意园与周围环境有机统一相结,合,OCT-LOFT,三、,LOFT,自身优势,42,商业运作,华侨城,LOFT,创意园成功要素,华,侨,城,L,O,F,T,创,意,园,成,功,要,素,Loft,自身优势,创意规划与设计,文化氛围支撑,产业聚集,商业运作模式,建筑保留工业遗痕,装修发挥想象空间,艺术馆平台支持,文化活动举办,深圳城市优势,华侨城独特优势,经济优势,人文地理优势,战略及运作,政府支持及文化产业发展,旅游,+,地产模式,完善的配套设施,规划先行，环境优先,商业与文化产业合理 配比，互促互进,完善的产业链,信息交流平台,毗邻香港设计创意之都,资本及人才汇集,经济发展及产业结构调整,43,谢谢,44,调查花絮,