衢州市住房公积金贷款管理实施细则(定稿).doc

衢州市住房公积金个人住房贷款
管理实施细则

第一章 总 则
第一条 为进一步规范住房公积金个人住房贷款（以下简称公积金贷款）业务管理，维护借贷双方的合法权益，根据国务院《住房公积金管理条例》、《浙江省住房公积金条例》和《中国人民银行个人住房贷款管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本实施细则。
第二条 公积金贷款管理是指住房公积金管理中心、分中心、管理部（以下简称公积金中心），委托由市住房公积金管理委员会（以下简称市公积金管委会）确定的商业银行（以下简称受托银行）, 以归集的住房公积金，向公积金缴存职工发放用于购买、建造、翻建或大修自住住房的专项住房消费贷款管理。
上述所指的自住住房，是指借款人及其配偶用于自住的且对该房屋拥有所有权的住房。
第三条 本实施细则适用于本市行政区域内的公积金贷款管理。
第四条 公积金中心与受托银行应签订承办公积金贷款业务协议，明确双方职责。

第二章 贷款条件
第五条 连续足额6个月缴存住房公积金，具有完全民事行为能力的职工，在购买、建造、翻建或大修自住住房时，可申请公积金贷款。军队转业干部自缴存住房公积金当月起，即具备申请住房公积金贷款条件。户籍为衢州市且在省内其他城市缴存住房公积金的职工，在衢州购买自住住房的，可凭缴存城市住房公积金管理中心开具的住房公积金缴存证明申请住房公积金贷款。
借款人在申请公积金贷款时还应具备以下条件：
1、具有本市行政区域常住户口或有效居留身份证明；
2、有稳定的经济收入，信用良好，具备偿还贷款本息的能力；
3、在本市行政区域内购买住房的，须提供经房地产管理部门备案的购房合同，建造、翻建或大修住房的，须提供有关部门批准文件；
4、借款人还清公积金贷款后，如需再次申请公积金贷款，其申请贷款距上次还清贷款时间间隔不少于1个月，且12个月内不得两次申请贷款；
5、借款人须以购买、建造、翻建或大修自住住房的总价值设定全额抵押；
6、法律、法规和规章规定的其他条件。
第六条 申请贷款的时限：
1、购买商品房的，借款人应在订立购房合同并支付首期付款后的12个月内，提出贷款申请；

2、购买二手房的，借款人应在办妥房屋交易过户手续，交纳房屋契税（以《房屋契税证》所载明的时间为准）后的12个月内，提出贷款申请；
3、建造住房的，借款人应持有关部门批准文件，在建造房屋竣工并取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》后的12个月内，提出贷款申请；
4、翻建或大修住房的，借款人应持有关部门批准文件，在完成房屋翻建或大修工程后的12个月内，提出贷款申请。

第三章 贷款额度和期限
第七条 每笔公积金贷款的额度应同时符合以下限额标准: 
1、不高于购建房款总额的相应比例。其中：购买普通自住房贷款额度不超过所购房款总额的80%，其他自住房贷款额度不超过70%；建造、翻建、大修住房的，其贷款额度不超过建造、翻建、大修住房所需费用的60%；购买二手房的，其贷款额度不超过所购房款总额的50%。
2、可贷款额度按以下公式计算：可贷款额度=借款人及其配偶贷款时月缴存公积金额×12（个月）×剩余工龄（最长不超过25年）。
3、月还款额不超过借款人家庭月平均收入的50%。
4、贷款额度不高于市住房公积金管理委员会确定的最高限额，最高限额实行浮动机制，分3个档次：个人最高50万元和家庭最高80万元；个人最高40万元和家庭最高60万元；个人最高30万元和家庭最高50万元。最高限额的确定，由市住房公积金管理委员会授权市住房公积金管理委员会办公室根据存贷比情况适时作出公告后调整。
第八条 衢州市引进高层次人才可适度提高贷款额度。
第九条 贷款期限须符合以下条件：
1、贷款期限最长不得超过25年，其中贷款额10万元以下（含10万元）的，一般不超过10年；贷款额10万元以上20万元以下（含20万元）的，一般不超过15年；贷款额在20万元以上的，不超过25年。
2、借款人申请的贷款期限不超过其法定退休年龄之后5年。
3、购买二手房的，其住房竣工至贷款申请时的年限（即“房龄”）与申请贷款年限之和不得超过40年。土地使用年限50年（含）以下的，其贷款年限最长不得超过10年，计算房价按契证载明计税金额的80%认定。

第四章　贷款利率 
第十条 贷款利率按中国人民银行公布的利率标准执行。贷款期间如遇中国人民银行有关住房公积金贷款利率调整时，合同期限在1年（含1年）以内的，实行合同利率，不分段计息；合同期限在1年以上的，从调整利率的下一年１月１日开始，按相应利率档次执行新的利率标准。
第五章 贷款申请
第十一条 借款人到公积金中心提出贷款申请，领取并填写《个人住房公积金（组合）贷款申请审批表》，同时提供以下证件和材料的原件及复印件：
1、借款人及其配偶的身份证、婚姻证明、户籍证明；
2、借款人及其配偶收入证明；
3、缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；购买首套其他自住房或已拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买自住房，最低首付款比例为30%。购买普通自住房和其他自住房的，须提供经房地产管理部门备案的购房合同、已支付的首期付款发票、银行交款单、预告登记证；
4、购买二手房的，须提供《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《房屋契税证》和房屋买卖合同（协议）或房屋拍卖协议；
5、建造、翻建或大修住房的，须提供有关部门批准文件、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》和《房地产价值评估报告》；
6、房屋购买地房产证明；
7、公积金中心、受托银行要求提供的其他材料。
借款人为军队转业干部的，另须提供《军官转业证书》；是衢州市引进高层次人才的，须提供衢州市归口管理部门出具的《衢州市引进高层次人才认定表》。

第六章 贷款办理
第十二条 公积金中心按下列程序受理贷款：
1、对借款人提供的证明材料原件和偿还贷款本息能力进行审核；
2、对借款人信用记录进行查询；
3、与借款人就公积金贷款有关事项进行面谈，形成面谈记录；
4、初步确定贷款额度、期限、还贷方式及月还贷金额；
5、在15个工作日内审核完毕贷款事项，作出准予贷款、或不准予贷款、或建议调整贷款申请的决定，并通知借款申请人。准予贷款的，由受委托银行办理贷款手续。
第十三条 签订贷款合同：
1、借款人、公积金中心、受托银行三方（如属期房贷款的，需增加售房单位一方共四方）共同签订《衢州市个人住房公积金（组合）贷款合同》（含借款房屋抵押合同，以下简称《贷款合同》）。
2、房屋共有权人作为共同债务人须在《贷款合同》上签字，承担其共有产权的抵押责任。
第十四条　签订《贷款合同》后，借款采取以下方式办理：
1、借款人购买商品房的，由受托银行按《贷款合同》约定，将借款以转帐方式划入售房单位开设的结算帐户内。
2、借款人购买二手房，建造、翻建或大修住房的，由受托银行按约定，以转帐方式划入借款人个人帐户。
第十五条 借款人申请公积金贷款不足以支付商品房购房款时，可用同一抵押物，同时向受托银行申请商业性个人住房贷款（即办理“组合贷款”），组合贷款的抵押物应同时向公积金中心和受托银行设定抵押。
第十六条 当公积金贷款资金不足时，公积金中心将遵循“公开、公正、公平”的原则，按“轮候制”确定贷款发放时间。

第七章 商转公贷款
第十七条 商业性个人住房按揭贷款（以下简称商业个贷）是指职工在购买自住住房时，用所购住房作抵押，向商业银行申请并按期偿还贷款本息的个人住房贷款。
商业性个人住房贷款转住房公积金贷款（以下简称商转公贷款），是指已办理商业个贷且具备住房公积金贷款条件的职工，向公积金中心申请，将商业个贷余额结清后转为住房公积金贷款。
第十八条 申请商转公贷款，须符合以下条件：
1、在衢州市行政区域内办理的商业个贷；
2、商业个贷余额还有5万元（含）以上尚未还清；
3、用于商业个贷所抵押的住房已办妥《房屋所有权证》、《国有土地使用证》和《房屋契证》；
4、借款申请人应是原商业个贷的借款人；
5、商业性个人住房贷款期间无连续3期或累计6期的逾期记录；
6、符合贷款地公积金中心贷款的其他条件。
第十九条 申请商转公贷款额度须符合以下条件：
1、原商业贷款的房源是期房或二手房的，转为公积金贷款时继续按照期房或二手房贷款条件；
2、期房和二手房不超过贷款地规定的最高贷款额度（二手房价值以契证载明的金额为准）；
3、不超过原商业个贷余额数（个贷余额数取至千元整）和经核准的申请人住房公积金可贷款额；
4、不低于贷款地规定的首付款比例；
5、所购住房为共有产权且共有产权人不是借款人配偶的，以借款人所拥有的产权比例计算可贷额度；
6、不超过个人住房公积金贷款规定的可贷年限。
第二十条 商转公贷款办理程序。申请人应持相关材料先办理申请受理函，经核准后再还清商贷余额；3个月内，持商业个贷银行出具的贷款余额还清证明、贷款合同、房屋买卖协议、原期房合同（或二手房合同、契证）原件以及住房公积金贷款申请等其它材料到公积金中心办理转贷手续。
第二十一条 商转公贷款应在住房公积金业务委托办理银行办理，贷款资金划入公积金贷款人的还贷账户。
第二十二条 商转公贷款仅限于纯商业性个人住房贷款转公积金贷款，且不能转为组合贷款。

第八章 贷款偿还
第二十三条 借款人按以下规定偿还贷款本息：
1、贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清。
2、贷款期限在1年以上的，按月偿还贷款本息。借款人可选择“等额本息”还款法（即每月以相等的金额偿还贷款本息），或选择“等额本金”还款法（即每月以相等的金额偿还贷款本金，利息随本金逐月递减）。
3、还贷计算公式：
（１）等额本息还款法：
每月偿还贷款本息金额=贷款本金×月利率×(1+月利率)n/[(1+月利率)n-1]
（２）等额本金还款法：
每月偿还贷款本息金额=（贷款本金／贷款期月数）+(贷款本金－已归还本金累计额)×月利率
4、借款人与公积金中心在《贷款合同》中约定还款方式，一笔贷款合同只能选择一种方式，合同签订后，不得更改。
5、借款人须向受托银行出具不可撤销的代扣住房贷款本息协议书，受托银行按协议书约定的扣款方式，划扣贷款本息。借款人应按《贷款合同》约定，按时偿还贷款本息。
第二十四条 提前偿还公积金贷款。借款人必须按月还贷6个月后，经公积金中心同意，可提前偿还全部或部分公积金贷款。
1、提前偿还全部公积金贷款。借款人应向公积金中心提出提前偿还全部贷款申请，经审核同意后，到受托银行办理提前偿还全部贷款手续。
2、提前偿还部分公积金贷款，须符合以下规定：
（1）借款人申请提前部分偿还公积金贷款，首次申请时间必须按月还贷12个月以上，贷款时间满12个月可提取公积金还贷，贷后两次提取时间间隔不少于12个月；
（2）借款人提取公积金还贷不得提取现金，由银行划转冲抵贷款；
（3）借款人应向公积金中心递交《提前偿还部分贷款申请书》，经同意后，作为原贷款合同的附件。受托银行按贷款剩余本金、期数重新计算、确定借款人月还款额。
3、借款人及配偶按规定享受的货币化分房一次性住房补贴、工龄住房补贴和住房公积金补贴可申请用于提前偿还贷款。
第二十五条 逾期还贷。借款人未能在《贷款合同》约定时间内偿还贷款本息，应承担违约责任。
第二十六条 借款人还清贷款本息后，公积金中心授权受托银行将《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》和《房屋他项权证》返还借款人，并出具同意撤销房屋抵押证明，由借款人到房地产管理部门办理抵押登记注销手续。
第二十七条 个职人员贷款后停止缴存的，由公积金中心发放《催缴通知书》,督促其按时足额缴存；仍逾期不缴的，公积金中心有权提前收回贷款并取消以后缴存资格。逾期不缴超过3个月的，在贷款为正常状态的情况下，转为商业性个人住房贷款，贷款利率按商业性个人住房贷款利率执行。

第九章 其 他
第二十八条 建立健全公积金贷款担保资格审查制度。对需要公积金贷款支持的在建楼盘开发商(售房单位)须向公积金中心提供项目开发、销售、竣工和银行结算帐户等相关资料，并与公积金中心签订《预售楼盘发放公积金贷款合作协议书》。
第二十九条 建立和完善贷款风险管理制度。公积金中心应当按照有关规定提取贷款风险准备金，对发生的不良贷款实施分类、登记、催收等管理，按规定程序处置不良贷款。受托银行应当按照《贷款合同》的约定，协助公积金中心做好逾期贷款催收、不良贷款处置及相关贷款档案资料和抵押权证的保管工作。
第十章 法律责任
第三十条 借款人死亡、被宣告死亡、被宣告失踪或丧失民事行为能力，以及离婚或其他法定原因不能正常偿还贷款的，应由其财产合法继承人或财产拥有人作为还款义务人履行正常偿还贷款的责任。
第三十一条 抵押人对作为抵押物的房屋，负有维修、保养、保证完好的责任。
第三十二条 履行《贷款合同》各方发生纠纷时，首先由当事人协商解决，协商不成的可依法向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第三十三条 合同当事人的任何一方，要求解除合同的，须以书面形式通知相关各方，在有关内容达成协议前，原合同及其附件继续有效。
第三十四条 借款人未按《贷款合同》约定的期限偿还贷款本息的，应按中国人民银行有关规定计算并支付逾期利息。
第三十五条 借款人不能履行贷款合同，出现下列情况的，公积金中心有权通过提前行使担保债权或其他方式收回贷款本息：
1、借款人连续3个月或累计6个月未按时偿还贷款本息的；
2、借款人死亡且无继承人或受赠人的，或借款人死亡，还款义务人拒绝偿还贷款的；
3、借款人采取提供虚假材料等欺骗手段骗取贷款的；
4、借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款的；
5、借款人及其配偶在贷款期内无正当理由停止缴存住房公积金的；
6、借款人违反《贷款合同》规定的任何条款，经公积金中心或受托银行指出，不予纠正的；
7、借款人发生其他足以影响其偿债能力或缺乏偿债诚意行为的。
第三十六条 借款人不履行《贷款合同》，公积金中心可依法处理抵押物，所得价款按下列顺序分配：
1、处理抵押物的有关费用；
2、扣除与抵押物有关的税款；
3、偿还抵押人所欠贷款本息和支付违约金。
处理抵押物所得价款不足以清偿贷款本息的，公积金中心有权向借款人追索。处理抵押物所得价款清偿贷款本息有多余的，多余部分退还抵押人。
第三十七条 借款人采取欺骗手段，取得公积金贷款的，公积金中心应当追回被骗取的公积金贷款本息，没收非法所得，并对骗取人处以被骗取贷款金额5%至10%的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十一章 附 则
第三十八条 本市行政区域内原有关公积金贷款管理规定与本实施细则相抵触的，一律按本实施细则执行。
第三十九条 本实施细则由市住房公积金管理委员会办公室负责解释。
第四十条 本实施细则自发文之日起施行。

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