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单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,建设法规,第一章 建设法规概述,第一节 法律与法律体系,幻灯片,3,第二节 建设法规体系,幻灯片,8,第三节 建设法律关系,幻灯片,13,一、法的概念,法律是统治阶级的（国家）意志的集中体现和反映；法律只能体现统治阶级的意志，而不可能体现被统治阶级的意志；法律的阶级（国家）意志的基础是利益，是统治阶级的根本利益、整体利益、普遍利益；法律的基础是社会物质生活条件，其中社会生产方式是最具有决定性的因素，社会物质生活条件是法的本源性存在基础。物质生活条件是包括地理环境、人口、社会生产方式诸因素在内的综合体。,法律是由国家制定或认可的，体现国家意志的，以规定人们权利和义务为内容的，由国家强制力保障实施的社会规范的总和。,第一节 法律与法律体系,二、法律体系,（一）法律体系的概念,法律体系，法学中有时也称为“法的体系”，是指由一国现行的全部法律规范按照不同的法律部门分类组合而形成的一个呈体系化的有机联系的统一整体。简单地说，法律体系就是部门法体系。部门法又称法律部门，是根据一定标准、原则所制定的同类法律规范的总称。,（二）我国现有的法律体系,1宪法,宪法是整个法律体系的基础，其主要表现形式是中华人民共和国宪法（简称宪法）。此外，还包括国家机关组织法、选举法、民族区域自治法、特别行政区基本法、授权法、立法法，以及国籍法等附属法律。,2民法,民法是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系的法律，主要由中华人民共和国民法通则和单行民事法律组成。单行民事法律主要包括合同法、担保法、专利法、商标法、著作权法及婚姻法等。,3商法,商法是调整平等主体之间的商事关系或商事行为的法律，主要包括公司法、保险法以及票据法等。我国实行“民商合一”的原则，商法虽然是一个相对独立的法律部门，但民法中的许多规定也通用于商法。,4经济法,经济法是调整国家在经济管理中发生的经济关系的法律，包括建筑法、招标投标法、反不正当竞争法以及税法等。,5行政法,行政法是调整国家行政管理活动中各种社会关系的法律规范的总和，主要包括行政处罚法、行政复议法、行政监察法以及治安管理处罚法等。,6劳动法与社会保障法,劳动法是调整劳动关系的法律，主要包括中华人民共和国劳动法，以及劳动合同法等；社会保障法是调整有关社会保障、社会福利的法律，包括安全生产法、消防法等。,7自然资源与环境保护法,自然资源与环境保护法是关于保护环境和自然资源，防治污染和其他公害的法律。自然资源法主要包括土地管理法、节约能源法等；环境保护方面的法律主要包括环境保护法、环境影响评价法以及噪声污染环境防治法等。,8刑法,刑法是规定犯罪和刑罚的法律，主要包括中华人民共和国刑法及一些单行法律、法规。,9诉讼法（诉讼程序法）,诉讼法是有关各种诉讼活动的法律，其作用在于从程序上保证实体法的正确实施。诉讼法主要包括民事诉讼法、行政诉讼法、刑事诉讼法、仲裁法、律师法、法官法及检察官法等。,一、建设法规体系的概念,建设法规体系是指构成建设法规的各部分形成的有机联系的整体，是国家法律体系的组成部分，但又相对独立、自成体系，相互协调配套，不得出现与其他法规重复、矛盾和抵触的现象，并能够覆盖建设活动的各个行业、各个领域，使建设活动的各个方面都有法可依。,第二节 建设法规体系,二、建设法规体系的构成,（一）宪法,宪法是国家的根本大法，具有最高的法律地位和效力，任何其他法律、法规都必须符合宪法的规定，而不得与其相抵触。宪法是建筑业的立法依据，同时又明确规定国家基本建设方针和原则，直接规范与调整建筑业的活动。,（二）建设法律,建设法律是指由全国人大及其常务委员会审议通过的调整建设关系的各种法律，它是建设法规体系的核心，是制定行政法规、部门规章、地方性法规等的依据。如中华人民共和国建筑法、中华人民共和国城乡规划法等。,（三）建设行政法规,建设行政法规是指国务院依法制定并颁布的调整建设关系的法律规范的总称。它在建设法规体系中居,“,中坚,”,地位，地方性法规、部门规章、规范性文件不得与行政法规相抵触。其效力低于建设法律，在全国范围内有效。如建设工程质量管理条例、建设工程安全生产管理条例等。,（四）建设部门规章,建设部门规章是指国家建设行政主管部门及其有关建设管理部门根据国务院规定的职责范围，依法制定并颁布的各项规章，或由国家建设行政主管部门与国务院有关部门联合制定并发布的规章。,（五）地方性建设法规,地方性建设法规是指在不与宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，由省、自治区、直辖市人大及其常委会制定并发布，在所辖区域内适用的调整建设关系的法律规范的总称。,（六）地方建设规章,地方建设规章是指省、自治区、直辖市及省会（自治区首府）城市和经国务院批准的较大的市的人民政府，根据法律和国务院的行政法规，制定并颁布的建设方面的行政规章。地方建设规章在其行政区域内有法律效力。,（七）技术法规,技术法规是指由国家制定或认可的，在全国范围内有效的技术规程、规范、标准、定额、方法等技术文件，如预算定额、施工规范、验收标准等。,（八）国际公约、国际惯例、国际标准,加入WTO后，建筑领域内的国际交往日益增多，我国参加或与外国签订的调整经济关系的国际公约和双边条约，还有国际惯例、国际上通用的建筑技术规程都属于建筑法规的范畴，都应该遵守和实施。,一、建设法律关系的概念,法律关系是指由法律规范所确定和调整的人与人或人与社会之间的权利义务关系。这里的“人”，从法律意义上讲，包括两种意义：一种是指自然人；另一种是指法人。,建设法律关系则是由建设法律规范所确认和调整的，在建设行业管理和建设活动过程中所产生的权利和义务关系。它包括建设活动中所发生的行政管理关系经济协作关系及其相关的民事关系，如建设工程承包合同关系。,第三节 建设法律关系,一、建设法律关系的构成要素,（一）建设法律关系主体,建设法律关系主体是指参加建设活动，受建设法律规范调整，在法律上享有权利或者承担义务的当事人。,1政府相关部门,（1）国家权力机关,国家权力机关是指全国人民代表大会及其常务委员会和地方各级人民代表大会及其常务委员会。,（2）国家行政机关,国家行政机关是依照国家宪法和法律设立的依法行使国家行政职权，组织管理国家行政事务的机关。参与建设法律关系的国家行政机关主要有：国家计划机关 国家建设主管机关。国家建设监督机关。国家建设各业务主管机关。,（3）审判机关和检察机关,作为国家机关组成部分的审判机关和检察机关，不以管理者身份成为建设法律关系的主体，而是作为建设法律关系监督与保护的重要机关。,2业主方,业主方可以是房地产开发公司，也可以是工厂、学校、医院，还可以是个人或各级政府委托的资产管理部门。,3承包方,承包方是指有一定生产能力、机械设备、流动资金，具有承包工程建设任务的经营资格，在建设市场中能够按照业主方的要求，提供不同形态的建设产品，并最终得到相应工程价款的建设企业。,4中介组织,中介组织是指具有相应的专业服务资质，在建设市场中受业主方、承包方或政府管理机构的委托，对工程建设提供估算测量、咨询代理、建设监理等高智能服务，并取得服务费用的咨询服务机构和其他专业中介服务组织。,5金融机构,中国建设银行是我国专门办理工程建设贷款和拨款、管理国家固定资产投资的专业银行。,6公民个人,公民个人在建设活动中也可以成为建设法律关系的主体。,（二）建设法律关系客体,建设法律关系的客体是指建设法律关系主体享有的权利和承担的义务所共同指向的对象。,1物,法律意义上的物是指可以为人们控制的并具有经济价值的生产资料和消费资料。,2行为,法律意义上的行为是指人的有意识的活动。在建设法律关系中，行为多表现为完成一定的工作，如勘察设计、施工安装、检查验收等活动。,3智力成果,法律意义上的智力成果是人类通过脑力劳动而取得的成果或智力方面的创作，也称非物质财富。,（三）建设法律关系内容,建设法律关系内容是指建设法律关系的主体享有的权利和承担的义务，这种内容要由相关的法律或合同来确定。,根据建设法律关系主体地位不同，其权利义务关系表现为两种不同情况：一是基于主体双方地位平等基础上的对等的权利义务关系，即民事权利义务；二是基于主体双方地位不平等基础上产生的不对等的权利义务关系，即基于政府监督管理职能而形成的行政监督管理关系，如政府有关部门对建设单位和施工企业依法进行的监督和管理活动所形成的法律关系。,三、建设法律事实,（一）建设法律事实的概念,法律事实是指能够引起法律关系产生、变更、终止的客观情况。“客观情况”是一个内涵十分广泛的概念，凡是事实上的任何存在，无论是自然现象还是社会现象，都可以说是一种客观存在。但不是所有的事实存在都能引起法律后果，只有那些能够引起法律后果的事实，才能称为法律事实。,（二）建设法律事实的分类,1行为,行为是以法律关系主体的意志为转移的客观情况，即法律关系主体的有意识、有目的的活动。行为按照其性质可以分为合法行为和违法行为。,（1）合法行为,合法行为又包括 行政管理行为。民事法律行为。司法行为。,（2）违法行为,违法行为是法律关系主体违反法律法规定行为，违法行为同样会导致法律旧关系的产生、变更、终止。如建设工程合同当事人违约，导致建设工程合同关系的变更或者消灭等。,2事件,事件是不以法律关系主体意志为转移的客观情况，是法律关系主体不能预见和控制的。,事件可以分为自然事件和社会事件两种。事件还可以依照是否由人们的行为引起分为绝对事件和相对事件。,Thank You!,建设法规,第二章 房地产法规,第一节 房地产法规概述,幻灯片,3,第二节 房地产法规体系与法律关系,幻灯片,6,一、房地产法规的概念与特点,（一）房地产法规的概念,房地产法规是调整房地产社会经济关系的法律规范的总称。它是国家管理房地产市场、保护房地产权利人的合法权益，促进房地产业发展的重要工具。,第一节 房地产法规概述,（二）房地产法规的特点,1专业性,房地产法规只调整涉及房地产的社会关系，从房地产权属的产生和确立到房地产权属的流转，从房地产权利的规制到房地产权利的保护，只要涉及房地产的内容，房地产法规就予以调整。,2综合性,房地产法规所调整的内容不但涉及房地产业的各个方面，而且调整涉及的主体多种多样；房地产法规调整的手段既涉及经济手段，又涉及行政手段，甚至涉及刑事手段；房地产法规调整的社会关系，既可以由经济法调整，也可以由民法、行政法调整。,3统分性,房产和地产不可分离的特点，决定了因房屋产生的社会关系与因土地发生的社会关系密不可分，相互交融。因此，有必要由统一的法律部门对房地产进行调整，而不是分划为两个法律部门。,4非阶级性,就整体而言，法律具有阶级性，但也有一些法律因服务于统治阶级执行公共事务的职能而不具有阶级性。房地产业具有较强的专业性和技术性，房地产法规是社会法律规范，与阶级本质并无实质联系。,二、房地产法规调整对象,（一）房地产开放关系,房地产开发关系是指国家行政管理机关，基于其行政职能与管理相对人发生的有关房地产的管理关系。,（二）房地产交易关系,房地产交易关系是指由平等主体之间基于房地产经营活动而产生的社会关系。,（三）物业管理关系,物业管理关系是指物业管理公司与业主之间形成的各种服务关系。,（四）特殊的房地产交易关系,特殊的房地产交易关系是指因实施住房制度改革措施而形成的公房出售和再交易关系。,一、我国房地产法规体系,（一）宪法,宪法是我国的根本大法，是由国家最高权力机关依特定立法程序制定的，具有最高的法律效力。宪法规定了我国的基本社会制度和根本政治制度，是其他法律的立法基础。,宪法第十条规定：“城市的土地属于国家所有。”“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”,（二）法律,我国的法律是指全国人民代表大会及其常务委员会制定颁布的规范性文件。法律的效力仅次于宪法。有关房地产活动涉及的法律较多，主要有中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国城市规划法、中华人民共和国农村土地承包法、中华人民共和国合同法、中华人民共和国行政许可法、中华人民共和国测绘法、中华人民共和国建筑法、中华人民共和国招标投标法、中华人民共和国环境保护法等。,第二节 房地产法规体系与法律关系,（三）行政法则和规章,行政法规和规章是国家行政机关依法制定和发布的规范性文件，包括条例、规定、办法、命令等，如中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、中华人民共和国土地管理法实施条例、划拨土地使用权管理暂行办法、房地产转让管理规定、城市房地产开发管理暂行办法、城市房地产交易价格管理暂行办法等。,（四）地方法规,地方法规是指省、自治区、直辖市，以及省会城市、国务院规定的较大的市的人民代表大会及其常务委员会制定的规范性文件。如广东省土地管理实施办法、深圳经济特区土地管理条例、上海市房地产转让办法等。,（五）司法解释,最高人民法院和最高人民检察院在处理房地产案件中就司法实践中出现的问题作出的权威解释，也是房地产法规的组成部分，同样具有法律的约束力。如最高人民法院作出的关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复等。,二、房地产法律关系的构成要素,（一）,主体,1政府主体,政府主体主要是指与房地产有关的政府行政主管部门，包括土地行政管理部门和房产行政管理部门：,（1）土地管理部门,中华人民共和国土地管理法规定：“国务院土地管理部门主管全国土地的统一管理工作。县级以上地方人民政府土地行政管理部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市根据实际情况国务院有关规定确定。”,（2）房产行政管理部门,国家建设部的房地产业司，负责全国房地产业的行业管理。地方各级政府房产行政主管部门负责本行政区域内的房地产行业和城市房地产市场管理。,（3）相关政府管理部门,相关政府管理部门包括：城市规划主管部门。工商行政主管部门。税务部门。物价主管部门。,2非政府主体,（1）房地产开发经营企业,房地产开发经营企业是从房地产开发项目申请、规划设计、建筑施工、商品房销售到前期物业管理服务等各环节形成的房地产法律关系的主体一方。,（2）房地产中介服务企业（机构）,房地产中介服务企业是指在房地产开发、交易活动中进行中间媒介服务，以获取营利为直接目的的服务机构，如房地产交易所、房地产经纪公司、房地产咨询服务公司、房地产评估事务所及房地产律师事务所等企业。,3）物业管理企业,物业管理企业是依法成立的、具有政府主管部门认定的相应资质等级、从事物业管理服务业务的经济实体。,（4）其他相关的房地产法律关系主体,其他相关的房地产法律关系主体包括金融（包括银行、保险、信托等）、企事业单位（如项目设计单位、园林绿化公司、建材生产和经营企业等）、社会团体（如房地产行业协会、房地产仲裁机构等）和个人。,（二）客体,房地产法律关系的客体是指房地产法律关系主体双方（或多方）的权利和义务共同指向的事物。包括物、行为和智力成果（非物质财富）。,1物,物主要是指土地和房屋。土地是指城市新区（开发）土地和城市旧区（改造）土地；房屋是指各类房屋建筑、构筑物和相关场地，以及与之相配套的设备、设施。,2行为,行为主要是指房地产法律关系主体为了行使权利或履行义务而进行的活动。如房地产项目招投标、商品房销售、物业管理服务等活动行为。,3智力成果,智力成果主要包括房地产综合开发的规划设计文件及图纸、建筑工程设计文件及图纸等。,（三）内容,1权利,房地产法律关系主体享有的权利主要包括（国有）土地所有权和土地使用权、房屋（建筑）所有权和房屋使用权，以及从这些权利衍生出来的房地产他项权利。,2义务,房地产法律关系主体承担的义务是指房地产法律关系主体必须依法履行应尽的义务。任何房地产法律关系都依法享有相应的权利，同时又必须依法履行应尽的义务。而且在一般情况下，履行义务是享有权利的基础。,三、房地产法规与相关法律的关系,（一）房地产法规与城市规划法的关系,城市规划法在城建各部门法律关系中居主导地位，其立法目的是为了科学合理地制订城市规划，保障城市建设按规划实施，促进国民经济和社会的健康发展。城市规划法是调整城市规划主管部门、审批机关和执行单位之间在规划、制定和实施过程中所发生的各种管理关系。,（二）房地产法规与建筑法的关系,建筑法是调整人们在工业与民用建筑、城市基础设施建设、村镇建设、水电、矿山、铁路、公路、港口、机场等各种工程项目的新建、扩建、改建中产生的各种社会关系的法律规范。建筑法调整的管理关系主要是工程建设中所产生的各种社会关系，而房地产法规调整的是房地产开发、流通使用全过程中所产生的各种社会关系。,（三）房地产法规与土地管理法的关系,土地法是调整土地关系的法律规范的总称。它在调整规范土地关系时，把土地既视为一种资源，也视为一种财产。房依地建，地为房载，房产和地产是密不可分的整体，所以，房地产法规与土地管理法有诸多交叉的地方。,（四）房地产法规与民法的关系,房地产法规与民法既有联系又有区别。其联系是，民法是调整平等主体间的财产和人身关系的法律法规的总称，房地产法规调整的社会关系中，有相当一部分是平等主体之间发生的财产关系。二者之间有明显的区别，房地产法规调整的社会关系很多，除了平等主体之间发生的财产关系外，还调整国家房地产管理部门、土地管理部门与房地产当事人之间的管理关系。,四、房地产法律关系的确立和保护,（一）房地产法律关系的确立,1房地产行政管理行为,房地产行政管理行为是指政府房地产主管部门和相关管理部门在其职权范围内依法作出的行为。如颁布有关房地产管理的法规，确认房地产产权、产籍等。,2当事人的行为,当事人的行为指单位、团体或公民个人在房地产法规所允许的范围内所进行的各种行为。如房地产转让、房屋租赁、建设工程承包、物业服务及相应合同的签订等。,3司法行为,司法行为是指司法机关审理各类房地产案件所作出的判决。,4自然的和社会的现象,如地震、洪水、暴风雨及战争等。,（二）房地产法律关系的保护,1行政措施,行政措施是国家行政机关在进行行政管理活动时，针对具体的实际问题，所施行的单方面的决定和处理。它是用得最广泛的一种国家行政管理手段。,根据不同标准，行政措施可分为不同类型。根据行政机关在执行法律法规的规定方面有无一定的选择余地或一定范围，行政措施可分为自由裁量和羁束裁量。,2房地产仲裁,房地产仲裁是指仲裁机构在公民、法人、其他组织之间因房地产的所有权、使用权、买卖、交换、抵押、拆迁等方面发生争执，以第三者身份，对当事人争执的事实和权力义务关系依法作出的仲裁活动。,3房地产诉讼,房地产诉讼是指公民、法人或其他经济组织因房地产法律关系产生纠纷，一方当事人向人民法院请求保护房地产权益，由人民法院予以审理、裁断的诉讼活动。可分为房地产民事诉讼和房地产行政诉讼。,Thank You!,建设法规,第三章 土地管理法规,第一节 土地管理法概况,幻灯片,3,第二节 国有土地使用权划拨,幻灯片,4,第三节 国有土地使用权出让,幻灯片,8,第四节 集体建设用地使用权,幻灯片,13,第五节 闲置土地的管理,幻灯片,18,中华人民共和国土地管理法规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。,国家实行土地用途管制制度，并规定了土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。,十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。国家编制土地利用总体规划严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。任何单位和个人都有遵守土地管理法律、法规的义务，并有权对违反土地管理法律、法规的行为提出检举和控告。在保护和开发土地资源、合理利用土地及进行有关的科学研究等方面成绩显著的单位和个人，由人民政府给予奖励。,第一节 土地管理法概况,一、国有土地使用权划拨的概念和特征,国有土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。,划拨国有土地使用权具有以下法律特征：,划拨国有土地使用权的标的限于国有土地。,划拨国有土地使用权的取得具有行政性。,划拨国有土地使用权没有向国家支付土地使用费，属于无偿取得国有地使用权。,划拨国有土地使用权除有法定期限的情形外，一般没有使用期限。,权利的交易受限制，划拨国有土地使用权不得单独转让、出租、抵押，如果土地使用者需要将划拨土地用于交易，一是要经过国家土地管理部门批准，二是要取得出让国有土地使用权。划拨国有土地使用权随地上建筑物、附着物转让或以其他方式交易的，其土地收益应当上交国家。,第二节 国有土地使用权划拨,二、国有土地使用划拨权的范围,可以依法取得划拨国有土地使用权的用地包括：,国家机关用地和军事用地；,城市基础设施用地和公益事业用地；,国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；,法律、行政法规规定的其他符合条件的用地。,三、国有土地使用权划拨的程序,申请以划拨方式取得国有土地使用权，一般按下列程序办理：,用地单位向土地行政主管部门提出用地预申请，填写建设项目用地预审申请表。,土地行政主管部门根据用地单位的预申请，进行建设项目用地预审，以文件形式向申请单位出具预审报告。,土地行政主管部门根据规划部门的选址定点意见和地块规划设计要点，建设项目立项批准文件以及项目用地定额指标，核定用地面积，提出用地使用要求，报政府审批。,经政府批准后，由土地行政主管部门与用地单位签订国有土地使用权划拨协议书。,用地单位缴纳有关补偿费和税费后，土地行政主管部门下发建设用地划拨批准文件，发出建设用地批准书。,四、划拨国有土地使用权的流转,（一）出让并办理出让手续,划拨方式取得的土地使用权，经有批准权的人民政府批准，准予转让的，受让方应到土地所在地的市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权出让手续，并按规定缴纳土地使用权出让金。,（二）出让不办理出让手续,划拨方式取得的国有土地使用权，经批准转让但按国务院规定不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按规定缴纳转让房地产所获收益中的土地收益。国务院另有规定的，从其规定。,（三）出租,将以划拨方式取得的国有土地使用权，以营利为目的出租，地上建有房屋的或地上没有房屋的，按租金的一定比例缴纳土地收益。,（四）抵押,设定房地产抵押权的国有土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金。,一、国有土地使用权出让的概念与特点,这里的国有土地使用权是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,国有土地使用权出让的法律特征是：,国有土地使用权出让是一种民事法律行为，具有平等、自愿、有偿、有期限等特征。,国有土地使用权出让是一种设权行为，土地使用权是用益物权，出让的国有土地使用权在存续期间内其权能近似于所有权。,国有土地使用权出让是一种有偿行为，国家垄断的一级土地市场，只有缴纳全部土地出让金后才能领取权利证书，获得权利。,国有土地使用权的出让附随着特殊义务，必须严格按照土地批准用途及相关法律规定利用。,第三节 国有土地使用权出让,二、国有土地使用权出让范围和批准权限,（一）国有土地使用权出让范围,土地使用权出让的土地仅限于国有土地，且是城镇国有土地。城市规划区内的集体所有的土地，只有经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。,土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。土地使用权出让的土地一般是具有商业性利益的土地，即具有房地产交易性质的土地。,（二）土地使用权出让的批准权限,土地使用权出让的批准，是一种政府行为、行政行为，是政府对土地使用权出让活动进行管理的一种行政措施。土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。,三、国有土地使用权出让方式,（一）出让方式,1协议出让,协议出让是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,2招标出让,招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有土地使用权人的行为。,3拍卖出让,拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有土地使用权人的行为。,4挂牌出让,挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有土地使用权人的行为。,（二）招标、拍卖或者挂牌出让的要求,招标、拍卖或者挂牌出让国有建设用地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。,国有建设用地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，应当有计划地进行。,出让人应当根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。,出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始前20日，在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。,市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。,四、出让合同,土地使用权出让合同是土地行政主管部门与土地使用人协商，对出让土地的权利、义务所进行的约定。出让合同的主要内容如下：,标的状况。即所出让土地的地理位置、面积、界限等土地自然状况，以及市政设施状况、建筑容积率、密度、园林绿化比率等规划状况。,土地使用期限。也就是土地出让期限。国家一般都以立法形式规定了最高使用期限，土地所有者或其代表在确定具体某地块土地的出让期限时不得突破。,出让金的数额、支付方式和支付期限。,出让土地的使用条件。在土地出让前，土地所有者或其代表一般都在城市总体规划的前提下编制所出让土地的建设规划条件和方案，作为土地出让的一个条件，并在出让合同文本中加以规定，因此土地使用者必须遵守。,定金担保及违约责任。,一、集体建设土地使用权的含义,集体建设用地使用权，是指农民集体和个人进行非农业生产建设依法使用集体所有的土地的权利。,农村建设用地使用权是一种用益物权，是建立在土地集体所有的基础上的，农民对其土地享有占有、使用、收益和依照法律规定享有处分的权利。,农村建设用地使用权是一种限制物权，其使用主体只能依其申请的内容使用土地，而不能任意改变土地的用途。,农村建设用地使用权的种类和主体是固定的。作为一种物权，农村建设用地使用权必须遵循物权法定的原则，即只有法律上规定的村民宅基地使用权、乡镇企业建设用地使用权以及乡（镇）村公共设施用地和公益事业用地使用权三种。同时，法律对集体土地建设用地使用权的主体有较为严格的限制，一般只能由本集体及其所属成员拥有使用权。,第四节 集体建设土地使用权,二、集体建设用地使用制度,严格执行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。,严格规范使用农民集体所有土地进行建设。,严格控制农村集体建设用地规模。,严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为。,严格土地执法监管。国土资源部要会同发展改革、监察、农业、建设等部门，依据土地管理的法律法规和有关规定，严格土地执法监管，坚决制止乱占农用地进行非农业建设的违法违规行为。,三、农村宅基地使用权,农村宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有、占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。,村民宅基地使用权的身份性。在我国只有集体经济组织成员才能申请宅基地，非本集体经济组织成员不享有此权利。,宅基地取得的无偿性。宅基地取得的无偿性基于土地的集体所有。,宅基地的自用性。村民申请的宅基地只能用作建造房屋供自己使用，不能供他人使用。,宅基地使用权的永久性。村民申请宅基地一旦被批准，将永久享有，可以被继承，任何人都不得无故收回他人的宅基地。,宅基地使用权的限制性。宅基地只能用作居住，而不能作其他用途，也不能以转让、出租、担保等形式流转。,宅基地的唯一性，即“一户一宅”。,四、乡镇企业建设用地使用权,乡镇企业建设用地使用权具有身份性。我国乡镇企业建设用地的主体有两类：一是农村集体经济组织独资企业，二是农村集体经济组织与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办的企业。,乡镇企业建设用地取得的无偿性。,乡镇企业建设用地使用权的限制性。,乡镇企业建设用地存在抵押流转可能性。中华人民共和国物权法第一百三十八条规定，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。,五、农村公共设施的用地,乡（镇）村公共设施、公益事业建设需要使用土地，可以依法申请使用农民集体所有的土地，其主要特点如下：,乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地的原则是在符合乡（镇）土地利用总体规划，土地利用年度计划，村庄、集镇规划前提下，由农村集体经济组织或者建设单位提出，经乡（镇）人民政府审核，向县、市人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请。,土地行政主管部门按照国家有关规定对建设用地进行审查后，按照省、自治区、直辖市的规定报有批准权的人民政府批准。涉及占用农用地的，应当先行按照中华人民共和国土地管理法的规定办理农用地转用手续。,建设用地经依法批准后，由县、市人民政府土地行政主管部门通知申请用地单位，并组织实施。申请用地单位应当按照国家有关规定履行开垦耕地义务，缴纳有关费用等。,工程竣工后，由县、市人民政府土地行政主管部门负责对建设用地、开垦耕地等情况进行验收，并办理土地登记，核发集体土地使用证。乡（镇）村公共设施、公益事业建设涉及占用国有土地的，按照使用国有土地的有关规定办理。,一、闲置土地的概念,闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。闲置土地可分为国有土地闲置土地和集体土地闲置土地。,二、闲置土地的范围,闲置土地处置办法第二条规定下列土地可以认定为闲置土地：,国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的。,已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足1/3或者已投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的。,法律、行政法规规定的其他情形。,中华人民共和国土地管理法规定：禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。,第五节 闲置土地的管理,三、闲置土地的处置,市、县人民政府土地行政主管部门对其认定的闲置土地，应当通知土地使用者，拟订该宗闲置土地处置方案，闲置土地上依法设立抵押权的，还应通知抵押权人参与处置方案的拟订工作。处置方案经原批准用地的人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。,延长开发建设时间，但最长不得超过1年。,改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设。,安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价。,政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设。,政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿。,土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等文书，将土地使用权交还给政府。原土地使用者需要使用土地时，政府应当依照土地使用权交还协议等文书的约定供应与其交还土地等价的土地。,四、闲置土地的利用,市、县人民政府土地行政主管部门应当根据本行政区域内闲置土地的状况，依据土地利用总体规划、土地利用年度计划及各项建设对土地的需求，优先使用闲置土地。收回的国有闲置土地，应当采取以下方式利用：,在土地利用总体规划确定的城市建设用地区内，应当按照土地利用总体规划和城市规划确定的用途安排建设项目或者其他临时用途；近期无法安排建设项目，耕种条件未被破坏的可以组织耕种，不适宜耕种的，可采取绿地等方式作为政府土地储备。,规划用途为农用地，耕种条件未被破坏的，应当恢复耕种；不适宜耕种的，应当改为其他农用地。,Thank You!,建设法规,第四章 房地产开发管理法规,第一节 房地产开放企业资质管理,幻灯片,3,第二节 房地产开发建设,幻灯片,6,第三节 房地产开发项目管理,幻灯片,12,一、房地产开发企业的概念,房地产开发企业是指依法设立、从事房地产开发和经营的营利性法人组织。房地产开发企业的主要特点是房地产开发企业经营范围的特殊性仅限于房地产开发和经营。由此决定了对于房地产开发企业从设立条件、设立程序、资质管理等都需要一些特别的法律规定。,第一节 房地产开发管理法规,二、房地产开发企业资质管理,（一）房地产开发企业设立的条件,有自己的名称和组织机构。,有固定的经营场所。,有符合法律规定的注册资本。,有足够的专业技术人员。,法律、行政法规规定的其他条件。,（二）房地产开发企业资质管理,房地产开发企业按资质条件划分为一级资质、二级资质、三级资质、四级资质4个等级，各级资质标准均有严格规定。资质标准的内容包括：自有流动资金和注册资本的数额，专业技术人员的数额和相应的职称要求，从事房地产开发的经历和业绩等。,房地产开发企业资质等级实行分级审批。,房地产开发企业的资质实行年检制度。,（三）按资质确定开发经营范围,房地产开发企业必须按照房地产开发企业资质等级证书确定的业务范围从事房地产开发，不得越级承接房地产开发业务。房地产开发企业资质管理规定第十八条规定：“一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。”各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。,一、房地产开发的概念和特征,（一）房地产开发的概念,中华人民共和国城市房地产管理法第二条对房地产开发的概念作了如下定义：“房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”,第二节 房地产开发建设,（二）房地产开发的特征,1房地产开发涉及面广,房地产开发是一项复杂的经济活动，它涉及规划、土地、勘测、设计、施工、市政、供电、通信、商业、园林、环境、教育等众多部门，相关的协作单位众多。,2工程项目多工程量大,以住宅区为例，住宅区内的工程项目，小的几十项，大的几百项，包括住宅及各种配套项目、附属工程等。,3房地产开发投资量大,开发一个小区，少则花费几千万元，多则几亿元甚至更多。,4房地产开发建设周期长,房地产开发要经过多项程序。一个开发项目，从最初立项至交付使用，时间上少的要一两年，一般的要三四年，时间长的要五六年，特大型的则需要更长的时间。建设周期长，面临的不确定性因素就多，所以，房地产开发要充分进行市场调查分析，把握市场需求的发展趋势。,二、房地产开发的原则,（一）在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内依法从事房地产开发的原则,在我国，通过出让或划拨方式依法取得国有土地使用权，是房地产开发的前提条件，房地产开发只能利用国有土地。,（二）必须严格执行城市规划的原则,城市规划是城市人民政府对建设进行宏观调控和微观管理的重要措施，是城市发展的纲领，也是对城市房地产开发进行合理控制、实现土地资源合理配置的有效手段。,（三）坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则,经济效益是房地产所产生的经济利益的大小，是房地产开发企业赖以生存和发展的必要条件。社会效益指房地产开发给社会带来的效果和利益。环境效益是指房地产开发对城市自然环境和人文环境所产生的积极影响。,（四）坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则,坚持全面规划、合理布局、综合开发配套建设的原则实质上就是综合开发原