昆明市社会资金参与土地一级开发整理项目的办法.doc

　　昆明市社会资金参与土地一级开发整理项目的办法
第一章　总　则
　　第一条　为鼓励、引导和规范社会资金参与昆明市土地一级开发整理工作，根据国务院《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（国发〔2010〕13号）等有关文件精神，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条　本办法所称参与土地一级开发整理，是指在市人民政府授权市级国有投资公司或县级地方人民政府进行土地一级开发整理过程中，社会资金参与一定区域内土地的征地、拆迁、安置，实施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等市政基础设施配套建设工作，使该区域内土地具备供应条件的行为。

　　第三条　本办法所称社会资金，是指除昆明市财政性投资以外的社会资金，包括国有或国有控股企业的资金，集体企业、股份合作、联营企业、有限责任公司、股份有限公司、私营企业、个体工商户、自然人等社会主体的资金，外商企业资金以及基金、信托等各种形式的资金。

　　第四条　凡在本市行政区域内社会资金参与土地一级开发整理工作的项目，均适用本办法。
第二章　准入领域和条件
　　第五条　社会投资人可以自主选择以下阶段和领域参与土地一级开发整理项目：

　　（一）土地的征地、拆迁及安置；

　　（二）市政基础设施配套工程建设；

　　（三）全面参与征地、拆迁、安置和市政基础设施配套工程建设等。

　　第六条　社会投资人提供资金并参与土地一级开发整理项目的，应当具备与拟参与项目所要求的相应工程资质：

　　（一）参与征地、拆迁、安置的，应当具备相应的市政建筑施工资质；

　　（二）参与市政基础设施配套工程建设，投资额在十亿元以下的项目，应当具备市政施工总承包二级及以上资质；投资额在十亿元以上的项目，应当具备市政施工总承包一级及以上资质；

　　（三）全面参与征地、拆迁、安置和市政基础设施配套工程建设的，应当具备市政施工总承包一级及以上资质；涉及拆迁、安置建房的，应当具备市政建筑施工二级及以上资质。

　　第七条　社会投资人提供资金并全面参与征地、拆迁、安置和市政基础设施配套工程建设的，除应当具备本办法第六条规定的工程资质外，还应当具备下列资信能力和项目资本金的出资能力：

　　（一）投资额在十亿元以下的土地一级开发整理项目，社会投资人注册资本不低于5000万元；投资额在十亿元以上的项目，社会投资人注册资本不低于1亿元；

　　（二）社会投资人投资土地一级开发整理项目，其可用项目资本金不低于投资额的25%；

　　（三）社会投资人投资土地一级开发整理项目时，需提供银行信用级别证明文件；不能提供银行信用级别证明文件的，需提供银行或相关金融机构的授信或承诺。

　　第八条　社会投资人只提供资金，不参与土地一级开发整理工作的，不受本办法第六条规定的限制，但应当具备本办法第七条规定的条件。
第三章　社会投资人的选择和确定
　　第九条　负责土地一级开发整理项目的国有投资公司，应当按照昆明市有关招标管理办法、规定和本办法的相关规定，委托招标机构并在监督机关的监督下，采取公开招标、邀请投标或竞争性谈判等方式选择和确定社会投资人。

　　第十条　涉及宽四十米以上道路建设的土地一级开发整理项目，可由国有投资公司按本办法第九条规定程序选择和确定社会投资人后，委托建管公司进行项目管理。

　　第十一条　鼓励具有较强实力的房地产开发企业和其他企业参与土地一级开发整理项目，若参与土地出让竞买，允许其将前期支付的经审计确认的土地一级开发整理项目成本作为竞买履约保证金，但不得抵作土地出让价款。

　　第十二条　土地一级开发整理项目社会投资人确定后，负责该项目的市级国有投资公司、县级地方人民政府和被确定的社会投资人不得擅自将项目转让给第三方。

　　通过与市级国有投资公司、县级地方人民政府联合组建阶段性项目公司参与土地一级开发整理项目的社会投资人，需要对外转让所持股权时，应当经过市政府批准。
第四章　参与模式
　　第十三条　社会投资人可与市级国有投资公司、县级地方人民政府协商确定成立合资公司、项目公司或者以独资公司形式投入资金参与土地一级开发整理项目。

　　第十四条　社会投资人与市级国有投资公司、县级地方人民政府在土地一级开发整理项目中的具体权利、义务，除本办法规定外，由双方在合同中约定。
第五章　投资回报
　　第十五条　土地一级开发整理项目开发周期原则上不超过2年。

　　第十六条　社会投资人参与土地一级开发整理项目投入的资金，其资金成本参照银行同期贷款基准利率据实计入成本，但不计入投资回报的计算基数。

　　第十七条　社会投资人参与土地整理、征地、拆迁、安置、基础设施配套工程建设，其投入资金依照下述公式协商确定项目投资回报率：

　　项目投资回报率＝8%×（1＋ 征地拆迁安置资金量）

　　征地拆迁安置资金量＋建设工程资金量

　　具体由市级国有投资公司根据金融形势、社会资金成本水平及具体付款期限与社会投资人商谈，并按管理权限上报昆明发展投资集团公司或市政府决定。
第六章　投资保障和退出机制
　　第十八条　对于社会投资人参与土地一级开发整理项目的资金，由市、县（市）区人民政府有权部门出具相关文件，可以采取应收账款质押等方式优先偿还投资人相应的投资及回报。

　　第十九条　市级国有投资公司、县级地方人民政府和社会投资人的合作项目合同一经签订，合作双方均不得随意退出该土地一级开发整理项目。

　　第二十条　因合作的社会投资人单方面退出后造成合作项目无法开展的，市级国有投资公司和县级人民政府有权无条件、无偿接管项目并继续完成该项目。

　　第二十一条　因国家法律法规、政策变化等因素导致合作项目无法继续推进的，合作双方可以通过平等协商，停止合作关系、提前清算后，终止合作项目运行。
第七章　其　他
　　第二十二条　采取BT投资模式建设的征地、拆迁、安置项目、工程建设项目，其投资回报率的确定，参照本办法执行。