山东省新建物业质量保修金管理办法.docx

第一章 总则

第一条  为了加强全省新建物业质量保修金管理，维护相关业主的合法权益，保障相关物业在保修期内的正常使用和维修，根据《山东省物业管理条例》和有关法律法规，结合我省实际，制定本办法。
第二条  本办法所称的新建物业质量保修金（以下简称保修金）是指房地产开发企业（以下简称开发企业）按照规定比例向物业主管部门交存的，作为保修期内履行质量保修义务的资金。
第三条  本办法适用于全省行政区域内新建物业质量保修金的交存、使用、退还和监管。
第四条  保修金管理坚持统一交存、权属明晰、专款专用、政府监管的原则。
第五条  省住房城乡建设行政主管部门负责全省保修金管理工作的指导和监督。
设区的市、县（市、区）物业主管部门负责本行政区域内保修金的监督管理工作。
第六条  县级以上物业主管部门应当明确保修金管理机构，具体负责保修金的收取、核算、退还等工作；设区的市、县（市、区）物业主管部门已设有住宅专项维修资金管理机构的，应由该机构负责保修金的日常管理工作。
第七条  保修金管理应当接受审计、财政等部门的监督检查。

第二章  交存

第八条  开发企业新建用于销售的物业，均应按照建筑安装总造价的3—5%交存保修金，具体标准为低层和多层建筑3%、小高层建筑4%、高层建筑5%。
第九条  各级住房城乡建设主管部门要鼓励开发企业树立品牌意识，创建精品工程。经物业主管部门会同房地产开发主管部门（以下简称开发主管部门）核准，可根据开发企业信用状况、资质等级、售后服务体系建立等情况适当降低保修金收取标准，并应当遵守如下规定：
（一）开发企业购买了承保内容、金额、期限不低于保修责任的工程质量责任保险的，所承保物业可不交存保修金；
（二）通过住宅性能认定终审的3A级、2A级、1A级的开发项目，可分别相应降低或退还该项目保修金交存比例的3个、2个、1个百分点；
（三）获得广厦奖、鲁班奖等国家级优良工程奖和国家康居示范工程，省优秀住宅小区、泰山杯等省级优良工程奖，市级优秀住宅小区等市级优良工程奖的项目，可在该项目获奖后分别退还3个、2个、1个百分点比例的保修金；
（四）开发企业质量保证体系及售后维修服务体系健全，企业信用等级较高或者前期物业管理质量控制措施到位的项目，交存标准可适当降低，但最多不超过1个百分点。
前款（二）至（四）项累计计算，实际交存比例最低不得低于新建物业建筑安装总造价的1%。
第十条  物业主管部门可以根据当地工程造价水平统一测算核定不同类型建筑的建筑安装造价平均数额，并将开发企业需交存的保修金标准和具体数额函告开发企业和商品房预售资金监管部门。
第十一条  开发企业对交存保修金的数额有异议的，应当在接到函告后7日内向物业主管部门提出复核申请，物业主管部门应当及时复核并提出处理意见。
第十二条  实行商品房预售资金监管的项目，预售资金监管部门应在商品房屋交付前，按物业主管部门的要求，从预售款中一次性划转规定数额的保修金到指定专户，并告知开发企业。
第十三条  开发企业按《国务院办公厅关于清理规范工程建设领域保证金的通知》（国办发〔2016〕49号）规定，预留工程质量保证金的，可按物业主管部门函告的具体数额转作保修金，交物业主管部门监管，并书面告知预售资金监管部门不必从其被监管的商品房屋预售款中划转。
第十四条  参照《国务院办公厅关于清理规范工程建设领域保证金的通知》（国办发〔2016〕49号）关于“推行银行保函制度”的要求，开发企业可以银行保函方式交存保修金，保函数额应与应交存的保修金数额一致，保函有效期应与所承保物业相关专项工程的最低保修期限一致。
第十五条  开发企业在向业主办理商品房屋交付前，应当一次性足额按幢交存保修金，可以现金方式向物业主管部门指定的帐户交存，也可以银行保函方式交存，也可提供物业主管部门认可的工程质量责任保险保单。
第十六条  设区的市、县（市）物业主管部门可根据物业类型和本地实际，按本章规定的交存比例和交存方式，结合开发企业情况及其意向，合理确定保修金的具体收取方式。
第十七条  物业主管部门收取保修金，应当开具财政主管部门统一印制的财政票据。
第十八条  在商品房屋交付使用时，开发企业应当向业主提供保修金交存证明。
未交纳保修金的项目，开发企业不得将商品房屋交付业主，业主有权拒绝接收，开发主管部门不得办理商品房屋竣工综合验收备案手续。
第十九条  物业主管部门应将开发企业交存保修金的情况及时通报开发主管部门，作为开发企业办理开发项目综合验收备案的依据。开发主管部门应将保修金交存情况记入开发企业信用档案，并与其社会信用评价挂钩。

第三章  使用

第二十条  在保修期内，物业出现质量问题需要维修时，开发企业经开发主管部门督办仍不履行保修义务或者因歇业、破产等原因无法履行保修义务的，可按本办法有关规定使用保修金。
第二十一条  正常使用条件下，国家、省规定的商品房屋的保修范围和最低保修期限为：
（一）房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程为5年，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；
（三）外墙外保温工程为5年；
（四）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（五）电气管线、给排水管道、设备安装工程为2年；
（六）开发企业统一装饰装修的商品房装修工程为2年。
其他项目的保修期限和保修范围，由开发企业和业主在商品房销售合同和质量保证书中约定。
商品房屋的保修期，自商品房屋交付使用之日起计算。
第二十二条  下列情形不属于保修范围，不应使用保修金进行维修：
（一）因业主不当使用物业或者擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成的物业质量问题；
（二）非开发企业建设的专业经营设施设备出现的质量问题；
（三）因不可抗力造成的物业质量问题。
第二十三条  保修期内，物业专有部位出现质量问题时，开发企业接到报修后，应按相关规定和商品房质量保证书的约定，积极履行保修责任。开发企业不履行保修责任的，业主可向当地开发主管部门投诉，开发主管部门按有关规定进行投诉处理，并督促开发企业履行保修责任。经督促仍不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修义务的，开发主管部门出具保修金使用建议书，并将开发企业拒不履行保修责任的情况记入企业信用档案。
物业共用部位、共用设施设备出现可以使用保修金的情形时，由物业服务企业业主委员会向物业主管部门提出保修金使用申请；业主委员会尚未成立的，可以由物业服务企业和业主推选的业主代表向物业主管部门提出保修金使用申请。
   第二十四条  物业主管部门接到保修金使用建议书或使用申请后，经核实符合使用保修金政策的，由保修金使用申请人选择具有相应资格、能力的施工单位进行维修。
    第二十五条  承担维修的单位，应当编制维修方案及资金预算，报物业主管部门审查后组织维修。
实施维修的物业服务企业、施工单位应合理控制维修成本，完成维修后，填写物业维修工程费用清单，并由保修金使用申请人签章确认。
第二十六条  物业主管部门在收到物业维修工程费用清单后核实有关情况，并于20日内向保修金使用申请人或维修单位转账，将维修费用从保修金中列支。
第二十七条  发生涉及结构安全或严重影响使用功能的紧急抢修事故时，业主或物业服务企业可先行垫资维修，并应当保存相关证据，在责任认定明确后，符合本办法规定的保修金使用情形的，可以申请使用保修金清偿。
第二十八条  保修金使用后，物业主管部门应在维修工程结算之日起30日内将保修金使用明细函告开发企业。

第四章  监管及退还

第二十九条  各市、县（市、区）物业主管部门专户存储保修金。保修金存储最长年限为5年。
第三十条  物业主管部门应当每年以相关业主方便查阅的形式，定期公示相关保修金的交存、使用、退还等情况接受业主、开发企业的监督。
第三十一条  开发企业积极配合，认真履行了相应的保修义务的，物业主管部门应当在各分部工程保修期满后30天内退还开发企业相应部分保修金本息余额。
第三十二条  物业保修期内发生严重质量缺陷，经反复维修，截止保修期到期仍有影响物业正常使用的质量遗留问题的，保修金暂不予以退还，直至相关质量问题得到修复为止。

第五章  附则

第三十三条  各设区的市可依据本办法，结合本市实际，制定本行政区域内的保修金管理办法实施细则。
第三十四条  本办法自2016年9月1日起实施，有效期5年。省住房城乡建设厅下发的《山东省物业质量保修金管理办法（试行）》（鲁建发〔2010〕18号）同时废止。