创新户型偷面积82P.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,策风行,中国首家房地产资源免费论坛！,何谓,“偷面积”,所谓,“,偷面积,”,，,就是钻,建筑面积计算方法,的空子，将可以不计如建筑面积的套内平面面积，,“,送,”,给住宅买家。,偷面积,“,八,”,式,第一式：,“,万科城,”,半地下室,第二式：,“,万科,17,英里,”,半地下室,第三式：,“,桂芳园,”,可拆卸凸窗,第四式：,“,桂芳园,”,隐藏式衣橱,第五式：,“,城市主场,”,可打掉步入式凸窗梁,第六式：,“,新天地,”,6,米高入户花园,第七式：,“,新天地,”,可延展客厅,第八式：,金众,“,香诗美林,”,共享梯厅,第一式：,万科城半地下室,解 密,万科的半地下室,“,偷面积,”,，事实上其层高多在,2.2,米以上，其钻的空子不是,“,低于,2.2,米的空间不计建筑面积,”,条款，而是正负零以下结构空间不计入容积率面积（比如地下停车场的不计入建筑面积）。,万科的半地下室的高明之处在于其,“,半,”,字，使得所送的空间可以自然通风和采光。,依此类推，凡是有一楼的住宅建筑，都可以抬高其正负零标高，为一楼（甚至二楼）业主大送其半地下室，使一楼住宅增加卖点，使消费者尝到实惠。,地下室室内图,-1,半地下室层净高约,2.4,米，估计层高在,2.6,米,地下室室内图,-2,地下室室内图,-3,宽景,HOUSE,的一楼单位,140,多平方米，送的半地下室约,80,多平方米,地下室室外图,-1,由于室外架空,1,米左右，给采光窗创造了通,风采光的条件,地下室楼梯,-1,地下室楼梯,-2,“,万科城,”,宽景,HOUSE,的一楼单位，由院子里下达半地下室的天井。,地下室楼梯,-3,宽景,HOUSE,的二楼单位通过直下两层室内楼,梯，到达被送的半地下室。,地下室景观,-1,地下室景观,-2,地下室天井,-1,地下室天井,-2,宽景,HOUSE,的一楼单位从天井看，每户就象是一楼的复式房,地下室天井,-3,第二式：,万科,17,英里半地下室,依靠其得天独厚的悬崖建山体建筑，模糊其地面值做半地下室。,这类做法对于坡地住宅,(,如万科东海岸,),的项目具有借鉴意义,因为两者均为模糊地面值的特点,.,解 密,地下室,室内图,-1,地下室,室内图,-2,地下室,室内图,-3,地下室,外观图,万科,“,17,英里,”,TOWNHOUSE,所送半地下室的层高，达到了,2.8,米，已经和住宅的标准层高相同，在使用上将与标准住宅楼层一样便利。,第三式：,“,桂芳园,”,可拆卸凸窗,“,可拆卸凸窗”是将可以原设计的凸窗（不计建筑面积）打掉。,其特点在于既不计入建筑面积，又使业主在今后的有比一般的凸窗更多的室内地面面积，也比步入式凸窗有更高的空间高度。,这些“可拆卸凸窗”在交楼时是真正的凸窗（在结构上是虚设的）。,解 密,可拆卸凸窗楼书介绍,可拆卸凸窗拆卸前,-1,业主在装修时，可以自行将该凸窗打掉（不影响外墙立面）。,可拆卸凸窗拆卸前,-2,可拆卸凸窗拆卸后,-1,可拆卸凸窗拆卸后,-2,可拆卸凸窗拆卸后,-3,可拆卸凸窗拆卸后,-4,可拆卸凸窗拆卸后,-5,可拆卸凸窗外观图,在其外立面是看不出是凸窗的,外墙与外窗齐平。,第四式：,“桂芳园”隐藏式衣橱,“,桂芳园,”,、,“,可园,”,在卧室内设有外凸的壁柜空间，由于其高度为,2.1,米（钻了,“,低于,2.2,米层高不计入建筑面积,”,的规定空子），不计入建筑面积，也属,“,偷面积,”,的行为。,卧室壁柜空间高度为,2.1,米，由于低于,2.2,米而不计入建筑面积，被称为,“,隐藏式衣橱,”,。,解 密,隐藏式衣橱楼书介绍,隐藏式衣橱图,第五式：,“城市主场”可打掉步入式凸窗梁,步入式凸窗在今年深圳的小户型住宅中大行其道，是其直接增加了小户型的室内面积（又由于其低于,2.2,米层高，可以不计入建筑面积）。,“,城市主场,”,的创新点，并不完全在于其步入式凸窗的进深之大，关键在于其步入式凸窗的上梁可以打掉，直接成为有效的室内空间。,解 密,可打掉步入式凸窗梁平面图,-1,窗口位置后标注了进深有,1.5,米的虚线,可打掉步入式凸窗梁平面图,-2,可打掉步入式凸窗梁平面图,-3,可打掉步入式凸窗梁平面图,-4,可打掉步入式凸窗梁样板房,-1,在样板房中展示了可打掉部分的上梁（顶柜）。,可打掉步入式凸窗梁样板房,-2,据现场销售代表说，在,1.5,米的步入式凸窗中，可以打掉,0.9,米，其,0.6,米是真实的步入式凸窗的上梁结构。,可打掉步入式凸窗梁样板房,-3,可打掉步入式凸窗梁样板房,-4,可打掉步入式凸窗梁样板房,-5,第六式,：,“,新天地,”,6,米高入户花园,“,新天地,”,的,“,6,米高入户花园,”,采用左右错层设计，将入户花园设计成两层高度，可以,100%,的,“,偷面积,”,。,解 密,6,米高入户花园平面图,-1,6,米高入户花园平面图,-2,6,米高入户花园样板房,-1,6,米高入户花园样板房2,“,6,米高入户花园,”,由于上层被封闭，在使用中甚至可以再作一层阁楼。,6,米高入户花园样板房,-3,第七式：,“新天地”可延展客厅,“,客厅偷面积,”,又被称为,“,可延展客厅,”,指的是将原设计的两户之间的管道井面积，两家各分一半（据说每家有,9,平方米）。在样板房中明显地将,“,偷的面积,”,用红色墙面表示。,经与销售员确认，在竣工验收时该红白墙面交界处有砖墙分隔。待验收后，发展商会组织重新隔墙，按照样板房样式向业主交楼。,解 密,可延展客厅样板房,第八式：,金众“香诗美林”共享梯厅,电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯厅均有一个近,30,40,平方米的露台，形成了可供两层业主共同使用梯厅花园。,由于电梯厅露台是两层高度，按照建筑面积计算有关规定，不属于计容积率部分，可以不计入容积率，也属于,“,偷面积,”,部分。,这部分建筑面积，并没有计入公摊面积，可以给业主带来了额外的实惠。,解 密,共享梯厅外观图,-1,共享梯厅外观图,-2,共享梯厅外观图,-3,共享梯厅外观图,-4,“,双御雅轩”的“,N+M”,2006,年,2,月,26,日宝中“西城上筑”一期的“,N+1”,户型，,2007,年,1,月,13,日龙城“奥林华府”一期的“,N+2”,户型，即在,N=,二房单位、三房单位、四房单位，增送可以隔成,1,间房，或,2,间房的空间。说白了，就是把其中的,1,间房或,2,间房的外墙打掉，换成拦杆，成为一个进深如同房间的凹阳台；待入伙后，再将栏杆换回外墙，成为房间。,而今，,2007,年,12,月,1,日开盘的罗湖翠竹路北的“双御雅轩”的“,N+M”,户型，却是一房送,3,房，二房送,4,房，三房送,5,房。,在“双御雅轩”，送,2,房已经不再是卖点，起码得送个,3,房、或,4,房、或,5,房。用数学公式来表达，即“,N+M”,，,N=1,、,2,、,3,房，,M=3,、,4,、,5,房。,怪不得在去楼盘的路上，大家竞猜的房价,1.41.5,万元,/,平米统统猜错，,2,万元,/,平米的均价既使人大跌眼镜，也使这个定位于普通户型（一房,61.67-6299,平米，二房,81.38-88.52,平米，三房,19.24-20.39,平米）的楼盘单价出奇的高！,下面看看“双御雅轩”户型的赠送面积情况：,一房建筑面积,61.67-62.99,平米，赠送面积,45.6,平米，赠送面积达户型建筑面积的,72.9%,。,二房建筑面积,81.38-88.52,平米，赠送面积,59.3,平米，赠送面积达户型建筑面积的,69.8%,。,三房建筑面积,19.24-20.39,平米，赠送面积,76.2,平米，赠送面积达户型建筑面积的,63.8%,。,2006,年,6,月,25,日，深圳政府颁布了,深圳经济特区房屋建筑面积测绘技术规范,（俗称“禁偷令”），规范了深圳住宅户型设计上日益夸张的“偷面积”情况。,看到“双御雅轩”的“,N+M”,户型，感到深圳的地产人真是“太有才了”,“,禁偷令”刚使得“偷面积”有所收敛，在一年半后的今天，却又可以采用“双御雅轩”的“,N+M”,户型，而肆无忌惮地“大偷、特偷”。,“,双御雅轩”户型破解了“禁偷令”，“,N+M”,之,M,房可以随开发商、建筑师、策划师的思路有限地延长，可以送,M,间房！,“,双御雅轩”户型破解“禁偷令”的方法，却是利用构架大做文章，对这个“规范空白”而大钻空子，不仅使市场大开眼界，也使国家有关部门始料未及。,“,禁偷令“禁”的是“板”，而“双御雅轩”“偷”的是“架”！,“,双御雅轩”“偷面积”的构架，也可以说是“花架”，事实上其又可以作为楼板的梁，今后在其上可以搭板成楼板，在其外隔墙成房间。,现场售楼员介绍说，开发商将负责在验收后将这些部分统一搭好楼板，隔成房间，业主无需再费力费神，就可以多得到,M,间房。,如下户型图可以看到，一条只计算一半面积的通道，两边的花架是不计算建筑面积的“赠送部分”，这些花架，今后将全部搭上板，隔成房。,从现场的毛坯房可以清楚地看到，一条只计算一半面积的通道入户。,从现场的毛坯房可以清楚地看到，入户通道的两侧花架，是不计算建筑面积的“赠送部分”。,现场的样板房则将通道的两侧花架，全部铺板隔房，这些在毛坯房可以看到的“花架”无影无踪，连同通道，一并成为堂而皇之的“赠送面积”与“赠送房间”。,现场的样板房则将通道的两侧花架，全部铺板隔房，这些在毛坯房可以看到的“花架”无影无踪，连同通道，一并成为堂而皇之的“赠送面积”与“赠送房间”。,改造后的“花架”,扩大空间,近些年，深圳的户型创新主要表现在“偷面积”上，并且在赠送面积上竞相升级，刚开始是入户花园、两层高露台，又有了赠送落地凸窗，可拆卸凸窗，超大凸窗，随后是凹阳台赠送房间,大送、特送面积，在给业主带来实惠的同时，房价也顺势突飞猛进。,我在加一式,复式送夹层,首层层高,3.6-5,米不等,二层层高,2.2,米，也可向下,分奇数和偶数层，互相搭建,夹层当然就可以赠送。,这种产品市场反应不错。,示意图,