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房产抵押贷款业务管理办法

为规范公司房产抵押贷款业务操作，推动贷款业务的持续健康发展，依据相关法律法规及公司规章制度，特制定本管理办法。
第一条 产品定义
房产抵押贷款业务：是指客户因资金周转需求，提供拥有合法产权的住宅房产抵押担保，我司给予一定额度贷款的业务产品。
第二条 产品规格
（一）房产抵押贷款业务要素适用范围定义如下：
1、贷款金额：人民币50万元-1000万元；
2、贷款定价：基准利率0.8%/月；
3、贷款期限：1-12个月；
4、还款方式：执行先息后本还款法，按月付息、到期还本；
5、担保措施：红本住宅房产抵押担保。
（二）特别规定：
1、放款手续费：贷款期限三个月以内的按贷款金额一次性收取放款手续费0.5%，贷款期限六个月以上的按贷款金额一次性收取放款手续费1%；
2、提前还款：贷款发放满一个月，借款人可以随时申请提前还款，提前还款不退还已收取放款手续费。
第三条 基本准入条件
（一）客户为具有完全民事行为能力的中国公民，无不良信用记录，无重大未结诉讼。
（二）客户贷款用途明确、合法。
（三）客户拥有合法产权的未抵押深圳市住宅商品房，并可以办理抵押登记。
（四）客户具有连续稳定的收入，具有付息能力，有预期还款资金来源。
第四条 业务审批规则
（一）借款主体资格要求
1. 为年满18周岁的中华人民共和国公民（不含港澳台籍人士），男性年龄不超过65周岁、女性年龄不超过60周岁；
2. 具有完全民事行为能力，无赌博、吸毒等不良嗜好；
3. 在中国内地居住或工作，具有连续稳定的收入，未从事非法行业；
4. 无不良信用记录；信用报告近2年内没有出现“2”“关注”等不良记录；
5. 借款人当前无未结诉讼、无涉及民间借贷。
（二）抵押物要求
1. 深圳市合法产权的未抵押商品房，房产登记性质为住宅；
2. 房产权利人为个人，公司名下房产不受理；
3. 必须产权明确、无法院查封等异常情况，且自房地产证上登记的竣工日期为准，楼龄不超过30年；
4. 对抵押物价值评估可参考正规的评估公司出具的评估报告参照网络信息，再结合现场考察综合确定；
5. 抵押物的最高抵押率原则上如下：住宅房产评估净值的70%，或住宅房产评估总值的65%。
（三）其他规定
1. 原则上要求办妥抵押登记并取得《他项权利证书》或《房地产登记证书》才能发放贷款；
2. 对客户所提供的抵押物，在抵押给我司之前已出租的，承租人需出具放弃优先购买权的承诺函；
3. 除办理房产抵押登记外，须追加所抵押房产经公证处办理委托公证措施，可要求提前签署《房屋租赁合同》备用；
4. 借款人已婚的，提供结婚证，其配偶必须作为共同借款人或提供连带责任保证担保；
5. 除提供拟抵押房产外，客户应提供家庭其他财产证明(如另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等)，以证明其资产实力。
第五条 业务操作流程
（一）业务受理
1. 业务经理接洽业务，根据了解情况，对项目进行初步评价，认为符合我司受理条件，将项目预报风险管理部备案。
2. 业务经理根据业务具体情况，参考《申请资料清单》（附件1），收集客户申请资料。
（二）项目审查
1. 业务经理收集齐全资料后，对项目涉及有关主体初查诉讼信息，上报业务部部门经理审查。
2. 业务部门将项目材料报送风险管理部，风险经理对业务部报审材料审查，分析项目是否具备可操作性。
3. 法务部审查项目资料，并通过“全国被执行人信息网”、各法院网站、企业信用网等核查客户法律问题。
4. 经审查认为项目不具备操作性，可退回业务部门处理；需要补充资料的，要求业务经理落实。
（三）尽职调查
1. 已通过审查的项目，业务部门协助风险管理部开展尽职调查，并收集相关证据材料。主要落实以下情况：
1) 调查客户的背景、诉讼、征信记录情况（所提供的征信报告查询时间不得早于业务审批时点5天）；
2) 调查客户的就职或生产经营情况，资产及负债情况；
3) 调查客户所提供抵押物的情况：
a) 拟提供抵押担保的房产合法性及完整性；
b) 拟提供抵押担保的房产的真正市场交易价，可参照的评估价，规避有价无市的抵押物；
c) 拟提供抵押担保的房产的产权状态，可通过房管部门查档了解；
d) 拟提供抵押担保的房产的使用状态，属于自用或出租或空置；
e) 拟提供抵押担保的房地产属出租状态的，调查承租户类型、租赁期、租金水平等；
f) 风险管理部对抵押物现场考察须拍照取证，必须拍有房产所在街道或小区、房产所在栋、房产所在楼层、房产内部等照片。
2. 业务经理对项目情况进行综合分析，撰写《项目审批表》（附件2），上报审批。
3. 业务经理所提交的《项目审批表》应突出关键问题，明确业务的类型、贷款金额、期限、用途、费率、业务来源及中介返佣情况、还款方式、担保及控制措施等内容。
（四）项目审批
1. 为提高效率，公司实施流程审批方式，相关环节责任人实施独立审批，并在《项目审批表》中签署审批意见：
1) 审批流程：业务经理→业务部部门经理→法务经理→风险经理→风控总监→公司总经理→集团总经理。
2) 审批规则：项目实行逐级上报，任何环节审批人不同意则项目被否决，流程中止；审批人员均应出具书面审批意见，并对审批意见负责。
2. 流程审批形式：《项目审批表》以电子版通过邮件形式逐级上报，同时报送纸质申请资料，相关环节审批人在《项目审批表》独立签署意见；审批流程完成，业务经理打印纸质《项目审批表》，各环节审批人签名确认。
3. 已完成审批的项目在实施前，当项目情况发生变更的，需重新审批该项目；在具体条件未落实或发生变更未重新审批的，该项目不得实施操作
（五）合同签订
1. 经审批通过的项目，法务部根据《项目审批表》准备相关合同及法律文本，并在《合同登记簿》登记合同编号、内容摘要等。
2. 《项目审批表》审批意见要求追加签署《房屋租赁合同》，须落实签署。
3. 业务经理通知客户并安排签约事项，合同的签署必须双人面签，法务经理及业务经理对对方当事人签字盖章的真实性负责。
（六）落实担保措施
1. 要求办理拟抵押房产委托公证的，公司指定受托人与房产权利人到公证处办妥相关公证手续。
2. 按揭专员与房产权利人到房管部门办理抵押登记手续，并取得登记证书。
3. 对客户所提供的抵押物，在抵押给我司之前已出租的，须落实承租人面签《放弃优先购买权》的承诺函。
4. 业务经理、按揭专员或风险经理收取客户相关材料原件，应第一时间移交有关管理部门入柜保管。
（七）贷款发放
1. 对落实好相关措施的项目，业务经理通知客户按约定支付相关利息、费用。
2. 业务经理填写付款申请书及《项目出款通知单》（附件3），根据公司规定流程报送审批。
3. 出款前，法务部、风险管理部对客户诉讼信息、房产查档信息再次核查有无异常。
4. 财务人员接到经签批的《项目出款通知单》，收妥相关利息、费用后，方可安排出款；并在《项目出款通知单》签署处理结果，登记业务台帐。
（八）贷款结清
1. 在项目回款前，项目情况出现异常变化的，业务部及风险管理部需核实情况，填写《业务变动情况报备表》（附件4）上报管理层。
2. 客户全额偿还借款本息，业务经理填写《贷款结单表》（附件5），报送财务部、法务部、风险管理部、总经理签批；有涉及利息费用减免的，必须经集团总经理审批。
3. 业务经理、按揭专员根据《贷款结单表》办理相关抵（质）押注销、退回所管控客户文件资料等手续，项目终结。
第六条 附则
（一）本办法自通过之日起实施，风险管理部负责本办法的修改及解释工作。
（二）公司针对红本房产抵押业务拟定相关法律合同文本如下：《借款合同》、《项目咨询委托协议》、《抵押担保合同》、《房屋租赁合同》。
（三）附件
【附件1】 申请资料清单
【附件2】 项目审批表
【附件3】 项目出款通知单
【附件4】 业务变动情况报备表
【附件5】 贷款结单表
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