戴德梁行上海青浦徐泾XXXX项目定位报告P.ppt

MARCH,200,7,City Integrated Residential Services,上海青浦徐泾,XXXX,项目合作文件,（技术部分）,戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司,泛城（中国）综合住宅服务,2007,年,3,月,City Integrated Residential Services,1,宏观经济与房地产市场,2,项目总体定位,3,项目产品建议,本阶段工作要点,City Integrated Residential Services,1,宏观经济与房地产市场,1.1,青浦社会经济发展概况,City Integrated Residential Services,青浦全区土地总面积,669.77,平方公里，占上海市总面积的十分之一。境内辖有上海市最大的淡水湖泊,淀山湖。徐泾位于青浦区的东南部，与闵行、松江接壤。,青浦地处上海市西郊，太湖下游，黄浦江上游。东与闵行区毗邻，南与松江区、金山区及浙江嘉善县接壤，西连江苏省吴江、昆山两市，北与嘉定区相接。,1.1,青浦社会经济发展概况,City Integrated Residential Services,2006,年青浦区实现地区生产总值,358.4,亿元,，比上年增长,17%,。全区农业、工业和服务业三次产业比重为,2.2:62.9:34.9,。,青浦产业集聚明显，有现代纺织、精密机械、信息电子和印刷传媒四大支柱产业及文体类（休闲）用品制造特色产业。“,4+1”,主导产业,2006,年实现产值,483.7,亿元,，占全区规模产值比重,57.8%,。青浦工业园区及其配套区完成规模产值,465.6,亿元，占全区规模产值,55.6%,，比上年增长,36.3%,。,年末全区常住人口,75.9,万人,，户籍人口,45.6,万人,，自然增长率,0.014,%,。,2006,年全区城镇职工年平均工资,26,420,元,，比上年增长,10.3,%,，城镇居民年人均可支配收入,17,106,元,。,1.2,青浦房地产市场,City Integrated Residential Services,1.2.1,商品住宅市场分析,2006,2007,年青浦住宅市场供求及均价变化,数据来源：泛城资源中心,1.2,青浦房地产市场,City Integrated Residential Services,2006,年，尽管受宏观调控政策影响，但青浦住宅市场需求仍有所增加，全年的批准预售和登记预售面积分别为,83.18,万平方米和,86.22,万平方米，其中批准预售面积较,2005,年下跌,31.5,，登记预售面积较,2005,年上升,8.4,。,均价从,2,月的最低点,3,910,元,/,平方米上升至,5,月的,9,161,元,/,平方米，动迁配套房的成交成为均价变化的重要因素；随后三个月由于受宏观调控政策影响，均价逐步走低，但自,8,月起均价处小幅波动状态。全年均价为,6,970,元,/,平方米，较,2005,年上升,3.6,。,1.2.1,商品住宅市场分析,1.2,青浦房地产市场,City Integrated Residential Services,1.2.2,公寓市场分析,均价从,2,月的最低点,2,722,元,/,平方米上升至,6,月的,4,162,元,/,平方米，随后两个月由于受宏观调控政策影响，均价开始走低，但从,8,月起又逐步回升。全年均价为,3,656,元,/,平方米，较,2005,年下跌,14.4,。,2006,2007,年青浦公寓市场供求及均价变化,数据来源：泛城资源中心,2006年，青浦区全年公寓的批准预售和登记预售面积分别为,57.75,万平方米和,56.45,万平方米，其中批准预售面积较,2005,年下跌,38,，登记预售面积较,2005,年上升,5.5,。,1.3,徐泾土地出让情况,City Integrated Residential Services,徐泾历年住宅用地出让面积、可建面积及在青浦区占比,（单位：万平方米）,泛城观点：,近年来徐泾住宅用地出让面积有所波动，但可建面积不断上升，土地面积和可建面积在青浦全区所占比例也在波动中上升。图列四项指标都在,2006,达到近三年的新高，说明无论徐泾住宅开发的绝对量还是其在青浦占比都将迎来一个增加过程。,数据来源：泛城资源中心,City Integrated Residential Services,2006,年徐泾镇成交住宅用地列表,序号,地块座落,地块面积,(,万平方米,),容积率,可建面积,(,万平方米,),受让人,1,徐泾镇联民村,91,507,0.5,45,754,上海永德房地产发展有限公司,2,青浦徐泾镇西向阳河东侧地块,159,516,1,159,516,上海南山房地产开发有限公司,3,徐泾镇联民村,120,805,0.50,60,403,上海大地房地产有限公司,4,徐泾镇民主村,22,639,0.50,11,319,上海久青房地产开发经营有限公司,5,徐泾镇高泾村,3,601,0.50,1,801,上海家化富欣房地产有限公司,6,徐泾镇前明村,20,222,0.35,7,078,上海伊露华实业发展有限公司,汇总,418,291,285,870,数据来源：泛城资源中心,1.3,徐泾土地出让情况,City Integrated Residential Services,2006,年徐泾共成交,6,幅,住宅用地，除本项目外容积率都不高于,0.5,，总土地面积和可建面积分别为,42,和,29,万平方米,，本项目土地面积和可建面积都约为,16,万平方米,，约占徐泾未来可建面积的,56%,。,泛城观点：,2006,年徐泾成交的,6,幅,住宅用地中，本项目可建体量较大，这为本项目将来的去化带来一定压力，但由于本项目,容积率为,1,，可以区别于其他项目的别墅定位，而发展相对丰富的住宅形态，考虑到目前徐泾公寓供应量较小，这也为本项目带来了较大的差异化优势。,1.3,徐泾土地出让情况,1.4,徐泾商品住宅市场分析,City Integrated Residential Services,泛城观点：,市场新增供应以花园住宅为主，公寓新增供应为,0,导致公寓成交较少。,物业类型,供应,2006Q1,2006Q2,2006Q3,2006Q4,2006,年汇总,公寓,面积,(m,2,),0,0,0,0,0,套数,0,0,0,0,0,联列住宅,面积,(m,2,),0,0,4,238,0,4238,套数,0,0,19,0,19,花园住宅,面积,(m,2,),12,880,39,868,33,712,14,929,101,389,套数,37,114,103,44,298,汇总,面积,(m,2,),12,880,39,868,37,950,14,929,105,627,套数,37,114,122,44,317,2006,年徐泾一手商品住宅批准预售情况,数据来源：泛城资源中心,注,:,花园住宅指独栋和双拼别墅,联列住宅包括,指三联（含三联）以上及叠加别墅,。下同。,物业类型,成交,2006Q1,2006Q2,2006Q3,2006Q4,2006,年汇总,公寓,面积,(m2),383,1,288,587,419,2,677,金额,(,万元,),223,667,384,218,1,492,套数,3,10,4,2,19,均价,(,元,/m2),5,825,5,176,6,537,5,214,5,573,联列住宅,面积,(m2),1,101,4,762,1,693,1,684,9,240,金额,(,万元,),1,078,4,866,1,931,1,998,9,872,套数,5,21,8,6,40,均价,(,元,/m2),9,788,10,218,11,404,11,864,10,684,花园住宅,面积,(m2),8,738,50,763,29,926,25,537,114,964金额,(,万元,),10,668,71,925,51,199,40,363,174,154,套数,24,142,85,73,324,均价,(,元,/m2),12,208,14,169,17,108,15,806,15,149,汇总,面积,(m2),10,222,56,814,32,206,27,639,126,881,金额,(,万元,),11,968,77,457,53,513,42,579,185,518,套数,32,173,97,81,383,均价,(,元,/m2),11,709,13,633,16,616,15,405,14,621,City Integrated Residential Services,数据来源：泛城资源中心,2006,年徐泾一手商品住宅成交情况,1.4,徐泾商品住宅市场分析,City Integrated Residential Services,泛城观点：,从新增供应数据看，徐泾商品住宅主要以花园住宅为主，其次是联列住宅，公寓新增供应为,0,。从成交看，花园住宅占该区域成交比重最大，其次是联列，再次是公寓。,2006,年全年徐泾一手公寓成交仅,19,套，价格波动较大。成交比重变化方面，花园住宅成交比重逐步上升，公寓和联列住宅成交比重缓步下降。,徐泾商品住宅分类物业成交（套数）比重,数据来源：泛城资源中心,1.4,徐泾商品住宅市场分析,City Integrated Residential Services,2006,年徐泾公寓住宅成交数量和成交价格,数据来源：泛城资源中心,1.4,徐泾商品住宅市场分析,City Integrated Residential Services,泛城观点：,2006,年没有新增公寓供应，成交量均为存量，且成交量小，均价波动明显。,2006,全年新增公寓供应；成交方面，在第,2,季度，市场成交达到顶峰，为,10,套；全年成交共计,19,套，数量较少，且成交均价波动明显，成交均价在第,3,季度达到最高，为,6,537,元,/,平方米，随后在第,4,季度，大幅下跌至,5,214,元,/,平方米。,相关数据证明，,2006,年该区域一手公寓成交均为往年存量销售，这个存量本身不大，这是导致,2006,年公寓成交量不大的真实原因，同时，因为寥寥几套的成交量，使得各单个成交个案对季度均价的影响非常显著，致使该区域的公寓均价波动剧烈。,1.4,徐泾商品住宅市场分析,City Integrated Residential Services,泛城观点：,在徐泾地区，,2006,年成交均价在,8,000,元,/,平方米以上的商品住宅占绝对比重，高达,94%,，这是因为在,2006,年成交的商品住宅中，花园别墅占了很大比例。,2006,年徐泾一手商品住宅市场分价格段成交比重,数据来源：泛城资源中心,1.5,区域规划,City Integrated Residential Services,泛城观点,：青浦人文特色、环境生态优势将是提高住宅品质的重要利好因素。,青浦区的城市建设是在,1999,年,9,月撤县建区之后起步的，由于起步较晚，发展水平相对落后于几个撤县建区较早的郊区。青浦未经过大规模工业化发展阶段，依靠开发区产业带动住宅的思路并不适合青浦。青浦的人文特色优势和环境生态优势非常突出，是其住宅市场发展的重要带动因素。,上海市青浦区区域规划纲要（,2004-2020,）,明确青浦功能定位为：,体现地方文化特征的休闲旅游区；,具有浓郁地域特色的水乡生态住区；,具有集约性和都市型特征的现代农业区；,与自然环境相协调的绿色工业区。,City Integrated Residential Services,青浦各区规划人口分布,徐泾镇,赵巷镇,金泽镇,华新镇,朱家角镇,白鹤镇,练塘镇,重固镇,人口（万人）,17,10,7,6.5,6,6,5.5,2,城镇建设用地,（平方公里）,19.5,12.8,12.6,5.3,8.5,5,5,2,数据来源：上海市青浦区规划管理局,1.5,区域规划,1.5,区域规划,City Integrated Residential Services,泛城观点,：,规划,大量,人口导入为徐泾住宅市场提供需求保障,。,在青浦东南西北四个片区规划中，只有西片环淀山湖的金泽地区和东片徐泾、赵巷和重固地区涉及房地产业，其中前者仅限为适度发展特色居住区，而后者定位是接受上海中心城的辐射，重点发展现代商贸服务业，房地产业和都市型工业。,徐泾镇定位于接受中心城辐射，以生物制药和电子信息为主导产业，是上海城郊重要的生活居住区和现代商贸服务区，规划至,2020,年城镇人口为,17,万人，城镇建设用地规模为,19.5,平方公里，是青浦八镇中规划人口最多的一个镇。,虽然徐泾镇,2020,年规划的人口和城镇建设用地面积在青浦区排在首位，但,2003,年以来徐泾镇土地出让面积一直在低水平徘徊，因此可以预计，未来徐泾无论土地出让还是住宅市场都将有一个快速发展过程。,1.5,区域规划,City Integrated Residential Services,泛城观点：,虹桥,综合,交通枢纽,工程将提升徐泾区域吸引力，同时，也将为徐泾商品住宅市场带来潜在客户。,虹桥综合交通枢纽工程项目建议书已初步获国家批准，预计投资,156,亿。虹桥交通枢纽建设将对其附近几个郊区镇级区域的住宅市场产生显著带动效应。从地理位置看，距离最近的有松江九亭、青浦徐泾及闵行七宝及华漕。四镇之中徐泾住宅市场发展规模相对较小，因此未来发展上升空间也较大。,结论,宏观经济：最近几年青浦经济增长迅速，人均收入水平增长较快；,商品住宅土地供应：,2005,年以前徐泾商品土地供应水平较低，房地产开发有限，但,2005,年以后相关土地出让明显增加，并且该区域土地出让占整个青浦区的比重也在上升；,徐泾公寓市场：,商品住宅市场供应结构失衡，过去几年中，该区域新开发楼盘基本都是别墅等高端项目，公寓供应很少，导致该区域公寓成交少；,从对个案的研究看，当地市场对公寓的需求很大；,当地公寓楼盘的客户主要来自于徐泾当地和外来务工的中高收入者，少部分市区购房者。,未来规划：,依据规划，徐泾镇未来将有大量的人口导入；,虹桥综合交通枢纽工程对徐泾商品住宅市场带来极大促进。,1.6,典型案例,City Integrated Residential Services,上海豪都国际新城,(,上海捷克住宅小区,),City Integrated Residential Services,上海豪都国际新城,(,上海捷克住宅小区,),上海豪都国际新城,(,上海捷克住宅小区,),开盘于,2004,年，在,2004,年当年非常热销，去化率高达,80%,以上，,2005,年以后销售的基本上都是尾盘，剩余供应量不大。,2005-2006,年共销售,32,套，其中,17,套公寓物业。,该项目距离本案仅,300-400,米，社区内建设了大量公寓，目前已交付使用。该项目开发较早，独具特色的北欧风情（捷克建筑风格）吸引了青浦当地及一些外来者的眼球，市场反映良好。,物业类别,普通住宅,建筑类别,小高层,多层,独栋别墅,装修状况,毛坯,物业地址,青浦区联民路,88,弄,物业管理费,1.50,元,/,平方米,月,开发商,上海豪都房地产开发经营有限公司,售楼电话,69767888 69767881,开盘时间,2004-10-4,入住时间,2005-6-1,容积率,0.8,绿化率,50%,楼层状况,42,栋,4,至,9,层小高层、,40,幢别墅,交通状况,郊环以外,周边配套,可的，农工商超市，云湖商都，鑫海马家居，中山医院青浦分院，青浦中医医院。青浦高级中学，工商信息学校。,项目特色,捷克风情的建筑风格,City Integrated Residential Services,上海豪都国际新城,(,上海捷克住宅小区,),成交指标,2005Q1,2005Q2,2005Q3,2005Q4,2006Q1,2006Q2,2006Q3,2006Q4,合计,公寓,套数,0,0,5,4,1,4,3,0,17,面积,(m2),0,0,614,380,100,506,333,0,1,933,均价,(,元,/m2),6,081,6,021,5,990,6,024,6,417,6,108,花园住宅,套数,0,0,3,2,2,2,3,3,15,面积,(m2),0,0,461,333,523,418,547,726,3,008,均价,(,元,/m2),11,885,12,018,12,180,12,536,12,249,10,893,11,868,汇总,套数,0,0,8,6,3,6,6,3,32,面积,(m2),0,0,1,075,713,623,924,880,726,4,941,均价,(,元,/m2),8,570,8,826,11,189,8,971,10,049,10,893,9,617,1.6,典型案例,结论：,从此案例项目去化的情况看，徐泾公寓受到当地市场的欢迎；相关统计数据显示徐泾历年公寓成交量低，并非因为徐泾公寓没有市场，而是公寓供应较少；,从此案例客户看，徐泾本地人及在外来务工者（收入中上）占。从入住的情况看，居家者比例很高。,City Integrated Residential Services,2,项目总体定位,2.1,项目,SWOT,分析,南山公司本身实力雄厚，开发经验丰富，在全国各地有多个成功开发案例，具有强烈的品牌意识；,地块靠近沪青平交通干线，交通便利；,项目所在区域以低密度住宅区为主，具有较为浓厚的高档社区氛围；,区位环境适合、地价成本适中。,近期徐泾土地供应市场集中，预计未来住宅上市量较大；,市场对于项目区域小户型产品的认可程度有待培育。,本地块虽然靠近沪青平公路，但此道路狭窄，且周边紧靠住宅无法拓宽，交通繁忙，噪音大；,本区域近期无轨道交通规划，在客户群选择方面造成局限性；,本地块周边基础设施尚未完善，生活便利度较低；,地块本身无明显的人文和观景资源优势。,产品规划符合政策导向；,预期对于改善区域产品结构具有很大贡献，填补市场空白点；,处于近期规划人口导入区。,S,O,W,T,City Integrated Residential Services,City Integrated Residential Services,2.2,项目挑战是什么？,答案：,1,、受到“,9070%”,调控政策的刚性限定；,2,、,2006,年徐泾镇住宅开发的绝对量创近三年的新高，未来住宅供应量大；,3,、,2006,年徐泾镇成交的,6,幅住宅用地中，本项目可建体量较大，这为本项目,将来的去化带来一定压力；,4,、徐泾镇作为传统的别墅居住区域，现今开发小户型产品，其市场认知度具,有一定的市场风险。,City Integrated Residential Services,2.3,项目应对措施是什么？,应对：,1,、虽然徐泾镇未来住宅供应量大，但是徐泾区域商品住宅供应结构失衡，,公寓供应极少，公寓作为当地商品住宅市场未填补的空白，具有很大的发,展潜力；,2,、尽管本项目容积率比其他潜在竞争对手高，项目体量较大，但是可开发,差异化产品，锁定特定顾客群体，规避部分市场竞争；,3,、虽然产品认知度存在一定的风险，但是未来规划人口导入和虹桥综合交,通枢纽工程将为本项目带来大量潜在客户，只要准确锁定未来的目标客户群,体，营销策划与销售推广重拳出击，必将赢得核心市场。,City Integrated Residential Services,2.4,项目产品是什么？,多层与小高层的中高档公寓类产品,类 型 定 位,占地,159216 m,2,容积率,1,限制高度,12,层,(36m),建筑密度,24%,政策性要求,“90-74”,City Integrated Residential Services,平均面积,总面积,(m,2,),面积比,(%),套数,建筑层数,建筑密度,(%),容积率,备注,80,二房,115272.4,73.58,1441,12,6.03,0.724,70+90,130,三房,22131.02,14.13,170,6,2.29,0.139,花园洋房,150,四房,19265.14,12.30,128,4,3.01,0.121,花园洋房,合计,156669,100,1740,11.33,0.984,60,一房,10180,6.73,168,7,2.30,0.15,蚂蚁工房,80,一房,13620,9.01,168,7,200,四房,104000,68.78,520,1-4,层,18.36,0.8,大平层,360,23400,15.48,65,顶层,PENTHOUSE,合计,151200,100,921,20.66,0.95,泛城观点,：,方案一：完全符合政策、批准可能性大、贴近市场,方案二：走特色产品路线、针对特殊人群、吸引眼球,2.4,项目产品是什么？,City Integrated Residential Services,2.5,项目客户在哪里？,为改善当前,居住条件,虹桥交通枢,纽动迁居民,青浦徐泾项目客户群,范围划定,未来镇域规划,17,万人口,规划都市型,工业园区的,从业人员,来自整个上海市，传统型购房者，寻找面积、户型、环境更为理想的住宅。,多为徐泾或者青浦地区的本地人群。,来自整个上海地区，关注区域未来发展和社区的生活氛围。,City Integrated Residential Services,虹桥交通枢纽动迁居民,未来规划人口导入,为改善当前居住条件者,虹桥综合交通枢纽工程规划设计，有相应数量的动迁居民需要购房。,过去的几年，该区域商品住宅供应失衡，别墅等高端物业过多，公寓过少。,根据徐泾的发展与规划，徐泾总体规划,2020,年人口将达到,17,万。,现有公寓楼盘销售情况显示，徐泾当地及外来务工者是主要客户，也有少部分市区人；,相对周边其他区域，徐泾房价较低，会吸引部分其他区域的客户。,部分传统型购房者，寻找面积、户型、环境更为理想的住宅。,2.5,项目客户在哪里？,产业发展人口,现有当地电子信息和生物制药产业的迅速发展，吸引了大量外来务工人员；,规划的都市型工业园区将有大量从业人员，增加了本项目的潜在客户,City Integrated Residential Services,泛城观点,：,方案一：,完全符合政策、批准可能性大、贴近市场；产品类型中大部分为居家型，符合市场发展，总价不高，并辅有少量舒适性较高的高档住宅。,针对客户人群：多为徐泾或者青浦地区的本地人群，以及一些来自上海地区的传统购房者，也包括未来产业园区的从业人员。,方案二：走特色产品路线、针对特殊人群、吸引眼球；产品特点在于追求特色，以大平层和,PENTHOUSE,为主、蚂蚁工房为辅，体现居者独特的潮流走向和价值品味。,针对客户人群：主要针对能够接受中心城区以外地域生活环境的人群，尤其是处于事业起步、资本原始积累期的年轻群体。,2.5,项目客户在哪里？,City Integrated Residential Services,3,项目产品建议,2.1,方案一,City Integrated Residential Services,规划特点：严格按照“套型建筑面积,90m,2,以下住房面积所占比重大于开发建筑面积的,74%”,的指标限定，采用高层电梯公寓和多层花园洋房的产品组合。,建筑分类：小户型产品采用,12,层电梯公寓建筑，一梯两户，平均面积,80 m,2,，共,20,栋，主要排布在地块北侧。,大于,90,的产品采用多层花园洋房建筑，分带电梯和不带电梯两种，各有,7,栋和,8,栋，排布在地块的南侧。,建筑风格：简约、现代、灵动空间。,借鉴案例：苏州，枫情水岸,2.1.1,建筑规划定位,City Integrated Residential Services,产品类型,建筑面积,（平方米）,比例,%,容积率,户数,比例,%,覆盖面积,（平方米）,覆盖率,80 m,2,115272.4,73.58,0.724,1441,82.83,9600,6.03%,130 m,2,22131.02,14.13,0.139,170,9.79,3640,2.29%,150 m,2,19265.14,12.30,0.121,128,7.38,4800,3.01%,合计,156669,100,0.984,1740,100,18040,11.33%,2.1,方案一,2.1.1,建筑规划定位,技术经济指标分析,City Integrated Residential Services,单套面积,户型,户数,户数比例,面积,面积比,备注,70m,2,小二房,720,41.38%,50400,32.20%,12,层电梯公寓,90m,2,大二房,720,41.38%,64800,41.41%,12,层电梯公寓,130m,2,三房,170,9.77%,22100,14.12%,6,层电梯,150m,2,四房,128,7.36%,19200,12.27%,4,层无电梯,合计,1740,100%,156500,100%,2.1,方案一,2.1.1,建筑规划定位,户型配比,City Integrated Residential Services产品,类型,栋数,层数,每层,套数,总,套数,建筑面积,（平方米）,12,层电梯公寓,20,12,6,1440,115272.4,6,层电梯花园洋房,7,6,4,168,22131.02,4,层无电梯,花园洋房,8,4,4,128,19265.14,2.1,方案一,2.1.1,建筑规划定位,规划建议,City Integrated Residential Services,底层借鉴：独拥围合式情景小院，凹凸层次错落景观,赠送独立停车位，直接步入气派高厅，别墅级生活品质；,赠送,12,平方米储藏室，空间设计一切为您着想；,独立私家花园，错落庭院自然生动；,错层设计，空间感更强，更奢华；,3.6米客厅挑空，情趣大露台，收藏更多风景；,建面范围：约,148,平方米。,2.1,方案一,2.1.1,建筑规划定位,花园洋房案例借鉴,City Integrated Residential Services,标准层借鉴：有天有地的奢华退台。,有情有景的室内及室外空间。,赠送室外车位，把车停在风景中；,赠送,4,平方米储藏室，空间设计人性化；,赠送超大露台，宽绰户外空间；,独立别墅式入户花园，鉴赏到最自然的景观与园林艺术；,错层设计，享受别墅感居住尺度；,客厅挑高,3.4,米，面宽,4.8,米，气派雍容；,主卧面宽,4.2,米，带独立阳台，大明窗，因风景入室，尽显舒适生活；,建筑面积：约,135平方米。,2.1,方案一,2.1.1,建筑规划定位,花园洋房案例借鉴,City Integrated Residential Services,标准层借鉴：自然城邦对自然的要求从未变改变。景观丰盛，生活是一种充沛的感悟和领会。,赠送室内车位，尊崇别墅级生活；,赠送,4,平方米储藏室，空间设计人性化；,赠送超大阳台，私享园艺空间；,独创,270,度转角观景阳台，每个方向均有不同风景；客厅面宽,4.5,米，通透开敞；,长厅设计，更有利于室内动静空间区排布；,主卧面宽,4.2,米，开阔视野与私密生活共存；,建筑面积：,133,平方米。,2.1,方案一,2.1.1,建筑规划定位,花园洋房案例借鉴,City Integrated Residential Services,顶层借鉴：恰如其分的奢华尺度，呈现源于自然的生活境界，只为表征一种豁达的生活方式与心理印记。,赠送室内车位，别墅级生活品质；,赠送,4,平方米储藏室，空间设计一切为您着想；,超大景观露台，总赠送面积约,70,平方米；,客厅挑高,3.3,米，宽约,7.8,米，气派雍容。,上下两层，通透格局，动静皆宜；,主卧,4.2,米面宽，带独立书房，且与露台相连；,建筑面积：约,160,平方米,。,2.1,方案一,2.1.1,建筑规划定位,花园洋房案例借鉴,City Integrated Residential Services,90 m以下的小户型中房型设计的调整余地较小，房型设计优化的主要方向在于提高其经济性。,优化公共部分设计，提高得房率市提高经济性的重要手段。,一梯两户的小户型住宅符合消费习惯，优化其楼梯间设计能较好地平衡舒适性与经济性的关系。,右图案例较好地处理好房型和公共空间的关系。,2.1,方案一,2.1.1,建筑规划定位,小户型案例借鉴,City Integrated Residential Services,建筑风格上汲取北欧情调的简约特点，糅合江南水乡民居的意念，通过新材料、新工艺、新技术的运用，赋予本案淡雅的色彩，清新的造型，灵动的空间变化。,倡导与自然相通，延伸自由交往空间的现代建筑理念，力图营造一个具有地标性的国际化水岸社区。,借鉴案例：苏州，枫情水岸。,2.1,方案一,2.1.2,建筑风格建议,City Integrated Residential Services,花园洋房,纯净淡雅立面、大面积玻璃，使建筑“纯净”而飘逸，创造出府邸的气度和精巧风格。,2.1,方案一,2.1.2,建筑风格建议,City Integrated Residential Services,高层住宅,建筑立面显现节节上升的意味，将含蓄优雅的享受、独一无二的品质表现无遗。,2.1,方案一,2.1.2,建筑风格建议,City Integrated Residential Services,2.2,方案二,2.2.1,建筑规划定位,规划特点：突破“套型建筑面积,90,m,2,以下住房面积所占比重大于开发建筑面积的,74%”,的指标限定，采用特色产品、吸引眼球的产品主张，提供时尚、现代、新鲜的生活理念和价值氛围。,建筑分类：小户型产品采用蚂蚁工房产品形式，平均面积,70,m,2,，共,4,栋，主要排布在地块东北侧。,大于,90,m,2,的产品采用,PENTHOUSE,和大平层的产品形式，其中,PENTHOUSE,的平均面积为,360,m,2,，大平层平均面积,200,m,2,，,有,65,栋，主要排布在地块的南侧和西侧。,建筑风格：现代、前卫、时尚、宜人空间。,借鉴案例：万科假日风景、万科朗润园、杭州九树City Integrated Residential Services,2.2,方案二,2.2.1,建筑规划定位,技术经济指标分析,产品类型,建筑面积,（平方米）,比例,%,容积率,户数,比例,%,覆盖面积,（平方米）,覆盖率,蚂蚁工房,23800,15.78,0.15,336,36.48,3655.47,2.30%,PENT-,HOUSE,23400,15.47,0.15,65,7.06,29243.76,18.36%,大平层,104000,68.75,0.65,520,56.46,合计,151200,100,0.95,921,100,32899.21,20.66%,City Integrated Residential Services,2.2,方案二,2.2.1,建筑规划定位,户型配比,单套面积,户型,户数,户数比例,面积,面积比,60,一室一厅,168,18.24%,10180,6.73%,80,一室两厅,168,18.24%,13620,9.01%,200,四室两厅,520,56.46%,104000,68.78%,360,PENTHOUSE,65,7.06%,23400,15.48%,总计,921,100.00%,151200,100,City Integrated Residential Services,2.2,方案二,2.2.1,建筑规划定位,规划建议,产品类型,栋数,层数,每层套数,总,套数,建筑面积,（平方米）,蚂蚁工房,4,7,12,336,23800,PENT,HOUSE,65,1,1,65,23400,大平层,65,4,2,520,104000,City Integrated Residential Services,万科的蚂蚁工房分为两类：一类是大蚂蚁工房，面积在,78107,平方米之间；另一类是经典的小蚂蚁工房，面积,57,一,89,平方米。,“小”除了尺度上的特点，还意味着精致、时尚、个性、前卫等重要附加值。,2.2,方案二,2.2.2,参考案例,蚂蚁工房,/,万科 假日风景,City Integrated Residential Services,留下人生居住中一段珍贵的记忆，在日趋开放的今天，包容人生，感受时代。,摘自”蚂蚁工房,”,楼书,2.2,方案二,2.2.2,参考案例,蚂蚁工房,/,万科朗润园,City Integrated Residential Services,本案例：,一室一厅一卫一厨,蚂蚁工房的设计是借用了日本住宅设备计的朴素理念：,空间比例划分适宜、实在；,即使在多年后，都不会出现审美疲劳；,从而形成一套完善的“全面家居解决方案”。,2.2,方案二,2.2.2,参考案例,蚂蚁工房,City Integrated Residential Services,本案例：一室一厅一卫一厨,朗润园蚂蚁工房是万科经典精装小户型单位，,以户型精致，功能齐备和时尚风格闻名，,60,平方米的空间，紧凑实用，一厨、一卫、一阳台，功能齐备起居室卧室可以满足睡觉、会客、用餐、工作等多种功能分区的需要。,同时该产品在全屋精致装修的基础上还配送空调、冰箱、洗衣机和微波路炉，真正实现让客户轻松入住。,2.2,方案二,2.2.2,参考案例,蚂蚁工房,City Integrated Residential Services,一室一厅一卫一厨,挖掘每一立方魔盒里的金矿,2.2,方案二,2.2.2,参考案例,蚂蚁工房,City Integrated Residential Services,蚂蚁工房厨房实景图,蚂蚁工房样板房实景图,蚂蚁工房卧室实景图,蚂蚁工房楼梯间实景图,2.2,方案二,2.2.2,参考案例,蚂蚁工房,City Integrated Residential Services,PENTHOUSE,的经典独到之处在于它的“品格”与“质地”兼顾，通过,个性化、差异化建筑设计，抽象出高品质的生活意境，迎合高端消费人群的个性居住需求。如像欧洲顶级住宅一样，户型设计体现大空间的通透性与流动感，并以大面积通透的窗墙系统加强了风景与光影的交汇。,室内空间保证通透敞亮，创造简洁的条理分明的空间层次。,所有的卧室都带独立的走入式衣库和卫生间以保证每个房间都能整洁；尽量做到所有的卧室均有两面为落地玻璃，带可开启的大窗。,将客厅、休闲厅和餐厅全部联通在一起，形成一个可流动空间。,房型设计引绿入户，引景入室，增强室内与自然的相互渗透，展现居住的生态化。,2.2,方案二,2.2.2,参考案例,PENTHOUSE/,杭州九树,City Integrated Residential Services,PENTHOUSE,九树经典案例,4,室,3,厅,4,卫,1,厨，三个卧室，一个书房，一个客厅，一个餐厅和一个休闲厅。,餐厅、客厅和若即若离的休息厅，作为一个流动空间，让风景可以穿透整个公寓。,卧室坐落在公寓的三个角落，每一个都朝着不同的方向，每一个都有独立的卫生间和衣橱。,书房处在一个安静的坏境。,厨房有一个后门通向供保姆使用的服务区和消防楼梯。,服务空间包括独立保姆房,(,带卫生间,),、洗衣房和设备房。,2.2,方案二,2.2.2,参考案例,PENTHOUSE/,杭州九树,City Integrated Residential Services,PENTHOUSE,九树经典案例,4,室,2,厅,4,卫,1,厨，三个卧室，一个书房，一个客厅，一个餐厅。特别之处在于 南边有一个面积超过,20,平方米的大阳台。,入口门厅、餐厅、客厅组成一个流动大空间，经由西南角的大阳台向南面开放。,三个不同尺寸和朝向的卧室，都拥有独立的卫生间和走入式衣橱。,厨房有一个后门通向保姆使用的服务区和消防疏散楼梯。,服务空间包括