文案新路标地产长沙中鹰黑森林项目整体定位报告.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2020/3/1,#,长沙,“,中鹰,黑森林”,项目整体定位报告,长沙新路标房地产销售代理有限公司,2010,年,7,月,PART 1,鹰派,序,PART 2,鹰派,局,PART 3,鹰派,商,PART 4,鹰派,居,PART 5,鹰派,谋,PART 6,鹰派,术,PART 7,鹰派,括,目录,Contents,P1,P2,P3,P4,P5,P6,P7,P1,鹰派,序,从我们的内心开始这段旋律,融合万象形成先导区的板块图腾，在城市上空开始上演。,我们绝对相信，中鹰,黑森林的诞生，,对于千年长沙来说，是真正划时代的事件。,300,余亩，,90,万方的城中之城，,解读,鹰派（,WAR HAWK,），,起源于北美，一个广泛用于政治上的名词，即演讲派！,马丁路德金，奥巴马的鹰派演讲：“,I have a dream,”,震撼人心！,鹰派精髓,自由派！民主派！,让我们一起跟随“鹰派的胜利”开始这段旅途。,P2,鹰派,局,从宏观市场与区域市场观望全局,“,中鹰,黑森林”,项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawks Victory,鹰派,局,2009,年,房产宏观调控政策回顾,2009,年,01,月，,北京二套房贷政策放开，二套房贷比照首套房执行。北京市建委、市发改委、市财政局、市地税局等部门联合发文购买二套房贷款的，比照执行首套房贷的政策。,二套房贷放开,2009,年,6,月,，,银监会,通知,重申严控二套房贷：“各银行不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃第二套房贷政策约束，不得自行解释二套房贷认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。”,严控二套房贷,2009,年,11,月,28,、,29,日,，,温家宝在上海、江苏考察工作时，提出保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，同时，要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。,温总理提出抑制投机性购房行为,“,中鹰,黑森林”,项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawks Victory,鹰派,局,2009,年,房产宏观调控政策回顾,2009,年,12,月,7,日,中央经济工作会议：明年要增加普通商品住房供给，中央经济会议指出，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持 力度。,中央经济工作会议增加普通商品住房供给,2009,年,12,月,9,日,，,国务院决定个人住房转让营业税征免时限由,2,年恢复到,5,年，其他住房消费政策继续实施。,调整个人住房转让营业税征免时限调整,12,月,14,日，国务院提四措施遏制房价,：,一要增加普通商品住房的有效供给；二是继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。,国务院提遏制部分城市房价过快上涨,“,中鹰,黑森林”,项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawks Victory,鹰派,局,2009,年,房产宏观调控政策回顾,12,月,17,日，,财政部、国土部等五部委出台,进一步加强土地出让收支管理的通知,，明确开发商以后拿地时，“分期 缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的,50%”,。,打击囤地炒地：拿地首付不低于,50%,12,月,18,日,，,住房和城乡建设部召开全国住房和城乡建设工作会议，住房和城乡,建设部部长姜伟新再次给出明确信号：遏制商品住房价格过快上涨,，将成,2010,年房地产市场的调控重点。同时，将更加严格二套房信贷管理，抑制投资和投机性购房。,住建部提出遏制商品房价格过快上涨,12,月,23,日，财政部规定,自,2010,年,1,月,1,日起，个人将购买不足,5,年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买 超过,5,年,(,含,5,年,),的非普通住房或者不足,5,年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过,5,年,(,含,5,年,),的普通住房对外销售的，免征营业税。,五年内住房转让全额征收营业税,“,中鹰,黑森林”,项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawks Victory,鹰派,局,2010,年,房产宏观调控政策回顾,2010,年,1,月,7,日，,国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知,要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展,。,（简称国十一条）,促进房地产市场平稳健康发展,1,月,12,日，,中国人民银行决定，从,2010,年,2,月,25,日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率,0.5,个百分 点。,央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋,2,月,20,日，,银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者,流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。,流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者,“,中鹰,黑森林”,项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawks Victory,鹰派,局,2010,年,房产宏观调控政策回顾,3,月,11,日，国土资源部发通知（简称国十九条）：,一、加快住房建设用地供应计划编制；,确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的,70%,。要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地,二、促进住房建设用地有效供应,确保保障性住房用地供应,;,土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的,70%,，竞买保证金不得低于出让最低价的,20%,。土地出让成交后，签订后,1,个月内必须缴纳出让价款,50%,的首付款，余款最迟付款时间不得超过一年。,三、切实加强房地产用地监管；,四、建立健全信息公开制度；,五、开展房地产用地突出问题专项检查。,3,月至,7,月，在全国组织开展对房地产用地突出问题的专项检查。,强调房地产用地监管将开展突击检查,“,中鹰,黑森林”,项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawks Victory,鹰派,局,2010,年,房产宏观调控政策回顾,3,月,18,日，,按照国资委要求，除已确定的,16,家以房地产为主业的央企外，,78,家不以房地产为主业的央企正在加快 调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。,国资委要求,78,家非地产主业央企,15,天出退出方案,4,月,11,日,，,中国银监会,11,日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大 幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。,银监会：银行不得对投机投资购房贷款,“,中鹰,黑森林”,项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawks Victory,鹰派,局,2010,年,房产宏观调控政策回顾,4,月,14,日,，,温家宝在召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于,50%,，贷款利率不得低于基准利率的,1.1,倍。对购买首套住房且套型建筑面积在,90,平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于,30%,。,国务院常务会：贷款买二套房首付不得低于,50%,4,月,13,日,，,住房城乡建设部,13,日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是 下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。,住建部加快保障房建设遏制房价过快上涨,“,中鹰,黑森林”,项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawks Victory,鹰派,局,2010,年,房产宏观调控政策回顾,4,月,17,日,国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知,（新国十条）,建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。,坚决抑制不合理住房需求实行更为严格的差别化住房信贷政策。,对购买首套自住房且套型建筑面积在,90,平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于,30%,；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于,50%,，贷款利率不得低于基准利率的,1.1,倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供,1,年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。,保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的,70%,，并优先保证供应。,加强对房地产开发企业购地和融资的监管。加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。,国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷,“,中鹰,黑森林”,项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawks Victory,鹰派,局,2010,年,房产宏观调控政策回顾,4,月,20,日,，,今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放,VIP,卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。,住建部：未获预售许可项目 开发商不得收取定金,5,月,4,日,，,住建部、民政部、财政部联合下发了关于加强廉租住房管理有关问题的通知。各地区要通过新建、改建、购置、租赁等方式多渠道筹集廉租住房房源，积极扩大政府保障性住房的供应。,三部委联合下发通知加强廉租房管理,“,中鹰,黑森林”,项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawks Victory,鹰派,局,2010,年,房产宏观调控政策回顾,2010,年6,月,12,，,下一阶段，各地继续坚定不移地执行“新国十条”及相关配套政策措施，严格执行差别化的住房信贷政策，坚决遏制投资投机性购房。,多部位官员称：,坚定执行新国十条,2010,年,5,月,10,日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率,0.5,个百分点：,这是央行今年第三次,（,2010,年,2,月,25,日及,5,月,1,日分别上调了,0.5,个百分点）,上调存款准备金率，调整后，大中型商业银行存款准备金率达到,17%,的高点。,再次上调存款准备金率,0.5,个百分点,“,中鹰,黑森林”,项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawks Victory,鹰派,局,2010,年调控新政出台的背景分析,1,、地价、房价暴涨：,2010,年部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，仅,2010,年,3,月份全国,70,个大中城市的房价同比上涨,11.7%,，严重扰乱了房地产市场的正常发展。,2,、人民币升值压力大,：,近几年,日美等国不断地给中国施加压力,要求中国政府允许人民币升值。同时数量不少的国际资本,热钱,也拐弯抹角地来到中国,赌人民币的升值，大量热钱的涌入必将流入房地产市场，导致国家产生资产泡沫，严重威胁中国经济。,3,、通货膨胀越发明显,：,西南大旱、玉树地震、等自然灾害给农业生产带来压力，预期通货膨胀压力进一步提高，而“负利率”的出现，将会导致更多的资金进入房产市场进行投资、投行为，将更不利于经济的健康发展。,4,、国家经济面临转型,：目前我国经济对房地产的依赖性特别严重，各种投资资金不断的涌向房地产，从长远来看，一个国家的经济的可持续发展是不能靠房地产来解决问题的，他不但消耗的资源非常大，而且一旦不能控制住就会产生泡沫，对经济发展起到相反的作用。那么只有科技的发达才是一个国家的经济基础。实际上也是国家对投资的一种引导。,“,中鹰,黑森林”,项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawks Victory,鹰派,局,2010,年调控新政出台的背景分析,分析,：从左表中可以看出，,09,年,4,月到,2010,年,4,月，房价同比平均涨幅高达,5%,以上，意味着在过去的一年里，房价已高达,50%,以上的平均涨幅，尤其值得注意的是，最近,4,个月的房价同比涨幅特别惊人，,4,月份更是创造了我国对房价月涨幅有统计（自,2005,年开始月涨幅统计）以来的新高。,5,月、,6,月分别为,12.4%,和,11.4%,。,“,中鹰,黑森林”,项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawks Victory,鹰派,局,2010,年调控新政出台的背景分析,分析,：从左表中可以看出，,GDP,从,08,年一季度,10.6%,到,09,年,6.1%,，再到,2010,年一季度,11.9%,，中国经济在全球金融危机的大背景下，走出了一个完整的”,V”,字型经济走势，其主要的依靠的就是国家固定资产投资的大量投入，尤其是房地产的开发拉大，从中亦不难看出中国房地产对经济的重要性，但一季度过高的,GDP,增长率，也充分表明中国经济存在一定的“虚胖”过热现象，而这正好是此次宏观调控新政出台的重要背景之一。,“,中鹰,黑森林”,项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawks Victory,鹰派,局,2010,年调控新政出台的背景分析,分析,：,09,年,CPI,和,PPI,都比较稳定，但进入,2010,年以来，,CPI,和,PPI,均出现较快增幅，尤其,PPI,的涨幅较大，后期将对,CPI,造成极大影响，使得货币存在极大的贬值风险，正是充足的流动性和“负利率”使得大量投资性购房的者涌入市场，使得一季度房价出现快速上涨局面。过高的通货膨胀导致此次国家出台严厉的宏观调控政策。,2010,年,5,月份,PPI,：,7.1%,，,CPI,为,3.1%,“,中鹰,黑森林”,项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawks Victory,鹰派,局,2010,年房产调控新政关键词分析：,（,1,）,促进房地产市场平稳健康发展,国家出台政策的目的是要促进房地产市场平稳健康发展，稳定房价，防止过快上涨，遏止投机性买房。事实上中央政府的真实意图是保增长、促稳定，并不希望房价大幅下跌，给金融带来风险。,（,2,）调控新政中强调的是部分城市,在部分城市房价翻倍增长的同时，比如北京、深圳、上海、广州的房价。长沙的平均房价只增长了,20%,，属于正常范围内，可以说长沙房地产市场才刚刚起步，价格一直比较低，也处于一种健康，平缓的增长，所以长沙的房价没有泡沫。我们可以跟其他省会城市做个比较，如湖北的武汉、陕西的西安、四川的成都、江西的南昌以及重庆等地，这些城市都是二线城市，经济上不比他们差，有些甚至还比不上长沙，但房价却比他们差个档次。长沙真正的发展，只是从,08,年开始实施长株潭一体化后，加快了城市的发展步伐，现在 的长沙正处于高速发展的起步阶段，房地产发展更是经济的重中之重。而北京、上海等城市房价已经到了一个非常离谱的地步，大部分已经超出了普通老百姓能承受的范围，打压是必然的。,（,3,）首付款比例不得低于,30%,2008,年金融危机之前，购房者首付比列一直是为,30%,，这以政策只是恢复，门槛没有根本性的改变。,（,4,）保障性安居工程建设,保障性住房一直是政府安居工程建设的标志，它所针对的群体为低收入家庭，而真正的商品房就算降价,30%,，这部分群体依然买不起，住不起，所以刚性需求还是没有得到打压。,“,中鹰,黑森林”,项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawks Victory,鹰派,局,本轮房产调控新政的本质：,主要目的：,1,、遏制房价快速上涨；（稳涨）,2,、抑制投资、投机需求，避免对刚性需求造成伤害；,3,、少数高房价城市房价进行一定幅度的回调。,坚决遏制部分地区高房价！,确保房地产行业健康稳定的发展！,房产新政的主要目的不是打压房地产业，是对我国整体经济的发展一种保护，为经济结的逐步转型打好基础。,“,中鹰,黑森林”,项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawks Victory,鹰派,局,近期国家宏观政策松动的几个细节表现,（,1,）,5,月,13,日，温家宝总理在天津考察时表示，当前当前国民经济继续回升向好，但国内外形势仍然极其复杂，宏观调控面临的两难问题不少，必须冷静观察、沉着应对，深入研究新情况、新问题，全面落实已经出台的各项政策措施，坚持实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，切实把握好宏观调控的方向、力度和节奏，保持经济平稳较快发展。,（,2,）,5,月,15,日，国税总局声明地方政府无权制定房产税征收范围，即地方政府对房产税征收范围没有解释权；,（,3,）,5,月,21,日，国家发改革委否认将出台更严厉的房地产调控政策，国家发改委产业研究所所长助理称三年内免谈房产税；,（,4,）,5,月,24,日，国家发改委声明，三年内免谈房产税的说法不代表官方立场。,（,5,）今年房地产调控政策实施以来，加息呼声比较大，但近期一直未见加息，可见政府对未来经济走势的不确实性仍然比较担心；,（,6,）目前，绝大部分地方政府并未出台具体的地方调控细则，可见在房地产调控的政策上，地方与中央仍然存在一定的分歧。,“,中鹰,黑森林”,项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawks Victory,鹰派,局,后市判断,（,1,）我们认为楼市调控政策短时期将进入政策冷静期,政策出台一个多月以来，部分大城市出现了量大跌价小跌的现象，房价上涨过快基本得到控制，这也是政府出台政策的初衷，但目前欧洲的债务危机再次对世界经济增长产生不确定性，甚至有二次探底的可能，在这种背景下，宏观经济面临两难的选择，而目前房地产在中国经济中仍扮演支柱型的角色，因此我们认为，楼市调控政策短时间内政府将进入一个观望期。,（,2,）刚性需求仍然存在，对心理预期将大于市场变化目前来看，,25-45,岁是住房消费的主要群体，其中,25-35,岁正处于婚恋期，他们对住房需求呈现刚性，,我国的人口结构决定了未来,15,年，住房的需求会相当旺盛,。,虽然买家会因为房贷门槛的增加等新政的影响呈现一段时间的观望，但观望并非减少了需求，需求仍然存在。且长沙整体房价不高，涨落也不可能很大，政策对购房者心理预期将大于市场变化。,“,中鹰,黑森林”,项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawks Victory,鹰派,局,后市判断,（,3,）房产基本面仍就乐观，长期看涨,随着,高铁开通，两型社会建设，城际铁路,的铺设，长沙将不再是长沙人的长沙，而是湖南的长沙，甚至全国的长沙低廉的交通成本，将使,珠三角的产业转,移,进程加快，长沙经济也将迎来一个快速发展和上升期，从而导致投资市场从一线城市向二线城市的转移，向长沙转移，外来人口也会迅速的增加，带来大量的资本，加之刚性需求的存在，城市化、融城步伐的跟进，城市建设发展大的基本面不变，地产十五年向好毫无悬念，因此我们认为此次政策只是阶段性政策，从历史经验来看，,07,年高峰期买房的人现在并没有亏。,（,4,）供求矛盾没有得到基本解决,从目前长沙房地产市场现状来看，土地供应仍然非常紧张，由于外来有资金实力的大开发商相继的到长沙拿地，比如万科、保利、恒大等，他们拿的地以大块为主，少则,1000,亩，多则几千亩，长沙本土的开发商拿地却非常紧张，很多开发公司应拿不地而无法运营，这样直接导致地价上涨，而大开发商拿到地以后并不是一次性开发完毕，只是一小块一小块的开发，加之,08,年金融危机后至,09,年上半年，大部分开发商人处于一个开发的观望期，而随后市场基本上消化了之前开发的所有房源，这次政策的出台，开发商又将处于一个观望期，这也将导致长沙的供应量短时间内很难上来，房价的上涨和下跌最终还是取决于供应量，一旦供应量上不来，房价肯定仍将比较坚挺。,“,中鹰,黑森林”,项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawks Victory,鹰派,局,中国式房地产调控的认识：总结,什么才是主导中国房地产市场走向的根本力量？,1,）房地产供需才是决定中国房地产市场方向的根本力量,中国经济已经走上市场经济的发展道路，那么市场经济的规律就没有办法不遵守，也无论大家愿不愿意，这都是无法改变的现实。,中国城市化改革推动的刚性房地产需求和房地产供应之间的矛盾关系，决定着房地产市场的根本走势。因为这种供求关系到今天为止都表现为房地产供应满足不了市场的需求，所以过去的,10,年时间，大家看到的是货真价实的房地产价格上涨，虽然在政策调控下，也有阶段性的下跌，但总体趋势依然上涨，这就是房地产来自市场的原生力量。,在中国中央政府是一级开发商，地方政府是二级开发商，房地产企业只不过是三级开发商，没有开发商不想赚钱。同时，城市化是人的精神鸦片，只要有能力的人都会向大城市涌，“这是人性决定的”。因此，如果从中长期来看，房价下跌只能是个幻象，除非城市化进程结束，除非国家不再做开发商。,“,中鹰,黑森林”,项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawks Victory,鹰派,局,中国式房地产调控的认识：总结,什么才是主导中国房地产市场走向的根本力量？,（,2,）政策调控只是决定中国房地产市场阶段性走向的外部因素,由于我国独有的政治体制，房地产政策调控对市场影响比较大，但政策调控完全属于房地产市场的外部因素，绝对不是内在因素，房地产市场影响到宏观经济、通货膨胀、社会和谐等，这些因素导致的房地产调控始终是外部因素，既然是外部因素，所以不会影响到根本方向，也就是只能起到阶段性调控房地产市场走向的作用。,房地产仍是朝阳产业，但生产方式、供应市场将发生改变,中国楼市的非理性繁荣有其独立的经济驱动力，即城市化的趋势下的人口流动与货币流动，所以,楼市的非理性繁荣将在城市化基本完成之时才会终止,。可以预见的时间窗口是,20202030,年。加上未来几十年内，中国经济的增长空间还非常巨大，这样的背景下，无论是居住层面需求还是商业地产层面的需求，都将持续增长，因此，房地产未来,1015,年内仍将是朝阳产业。,但房地产的高速发展亦带来了一些问题，比如生产方式落后、资源和能源严重消耗、低收入家庭购房难题等，因此房地产供应市场将会打破目前以“商品房市场为绝对供应的局面。,“,中鹰,黑森林”,项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawks Victory,鹰派,局,城市,人均,GDP,房屋均价,商品房,商品住宅,湖南长沙,56899,4067,3846,湖北武汉,54741,5496,5265,山西太原,44524,5741,5029,河南郑州,44414,4901,4580,安徽合肥,43251,4667,4382,江西南昌,37186,4359,4527,09,年中部六省人均,GDP,与房屋均价统计（单位：元）,2010,年一季度长沙市新建商品房成交均价为,4078,元,/,，同比增长,14.11%,，其中住宅成交均价为,3832,元,/,，同比增长,16.87%,；长沙市内五区新建商品房成交均价为,4539,元,/,，同比增长,14.58%,，其中住宅成交均价为,4242,元,/,，同比增长,17.52%,。,Who?,谁是竞品？,由于长沙一线江景资源的稀缺，而最好的江景房在河西，让我们一起去看看长沙的江景房。,“,中鹰,黑森林”,项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawks Victory,鹰派,局,曙光泊岸锦园,项目地址：,河西潇湘大道湖大天马校区旁，,占地面积：,83.79,亩，,建筑面积：,141733.46,平米，,总套数：,751,，,容积率：,1.67,，,绿化率：,43.5开发商：,长沙天亚房地产开发有限公司、湖南天马房地产开发有限公司,2,期正在发售，一房一价，,7000-12000,元,/,平米。,“,中鹰,黑森林”,项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawks Victory,鹰派,局,凯乐国际城,项目地址：,长沙市湘江大道,326,号，,占地面积：,46400.27,平米，,建筑面积：,25,万平米，,总套数：,1106,，,容积率：,4.59,，,绿化率：,35.25%,，,开发商：,湖南盛长安房地产开发有限公司,在售房源,60,平米一房、,90,平米二房和,130,平米三房，均价,8200,元,/,平米，,“,中鹰,黑森林”,项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawks Victory,鹰派,局,芙蓉国,(,暂定,),项目地址：,书院南路与涂金路交汇处西北角,建筑面积：,70,万平米，,开发商：,长沙市芙蓉实业有限公司，兴旺集团,此项目将在明年初开工建设，与本项目隔江相望，在产品类型及地理位置与“中鹰黑森林”有类似之处，我们将密切关注此项目，为开发商提供有利信息。,“,中鹰,黑森林”,项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawks Victory,鹰派,局,长沙新路标房地产销售代理有限公司有完善的市场数据库，会后我们将为贵公司提供整个长沙市的,2010,上半年市场资料,，因为时间有限，这里就就不进行一一阐述。,P3,鹰派,商,商业定位、推荐商业品牌,“,中鹰,黑森林”,项目整体定位报告,P3,鹰派的胜利,War Hawks Victory,鹰派,商,本项目商业部分集中于大型商场部分，呈东西狭长状分布，共,2,层，总建筑面积约,2.7,万。,建议该商业部分定位为国际大品牌连锁商家进驻的综合型大超市。,“,中鹰,黑森林”,项目整体定位报告,P3,鹰派的胜利,War Hawks Victory,鹰派,商,大润发流通事业股份有限公司由润泰集团于,1996,年在台湾投资成立，以最直接、最生活化的方式 为消费者服务，网罗优秀的经营管理人才，运用电脑化营运系统，快速地在台湾展店，目前在全台已成立了,24,个服务据点，为顾客架构出完整的全台服务网络。,1997,年更在中国上海成立上海大润发有限公司，藉由成功的台湾经验进军大陆，在华北及华东地区已成立超过,100,多家分店。（长沙现有,2,家店）,选址、建筑要求：,1,、土地：面积在,30,亩以上（约,20000,平米）为佳。,2,、交通动线：最好以土地为界两边临路，要求在城市的主干道上。,3,、商圈人口：以土地为中心半径,3,公里人口约,3040,万左右。,4,、建筑物以,20000,平米为最佳，楼层最好不要超过二层。,5,、停车面积至少：机动车,10000,平米（室内、外均可）约,300,个停车位，自行车,2500,平米,3500,平方（室、内外均可）。,6,、建筑物室内层高：楼板至楼板在,5.4,米以上（使用净高,3.8,米），柱与柱距离,8,米或,11,米。商场的楼板荷载,600kg/,平米，收货区、库存区需要,1000kg/,平米。,大润发超市,“,中鹰,黑森林”,项目整体定位报告,P3,鹰派的胜利,War Hawks Victory,鹰派,商,成立于,1959,年，是大卖场业态的首创者，是欧洲第一大零售商，世界第二大国际化零售连锁集团。现拥有,11,000,多家营运 零售单位，业务范围遍及世界,30,个国家和地区。（长沙现有,3,家店）,选址、建筑要求：,1,、地理位置要求：开在十字路口。十字路口成为家乐福选址的第一准则。同时还要交通方便，满足私家车、公交车、地铁、轻轨等各种交通要素的通达。这里人口密度要相对集中；附近要有两条马路的交叉口，其一为主干道。该区域还要具备相当面积的停车场，比如在北京至少要求,600,个以上的停车位，非机动车停车场地,2000,平方米以上。,2,、建筑要求：占地面积,15000,平方米以上，且最多不超过两层，总建筑面积,2,万,4,万平方米。建筑物长宽比例,10,：,7,或,10,：,6,。,3,、商圈半径：公共汽车,8,公里车程，不超过,20,分钟的心理承受力。,4,、灵活适应当地的特点：家乐福店可开在地下室，也可开在四五层，但最佳为地面一二层或地下一层。家乐福一般占两层空间，不开三层。这种灵活选址原则，同时增强了家乐福在同类商业的竞争优势。,5,、租期要求：家乐福能够承受的租金较低，而且一般签订长期的租赁合同（通常是,20,年,-30,年）。,家乐福（,Carrefour,）,“,中鹰,黑森林”,项目整体定位报告,P3,鹰派的胜利,War Hawks Victory,鹰派,商,沃尔玛是美国最大的私人雇主和世界上最大的连锁零售企业。截至,2009,年,5,月，沃尔玛在全球,14,个国家开设了,7900,家商场，员工总数,210,万人，每周光临沃尔玛的顾客,1.76,亿人次。沃尔玛是全球,500,强榜首企业。沃尔玛,1996,年进入中国，经过十多年的发展，截至,2009,年5,月,7,日，已经在全国共,89,个城市开设了,146,家商场，包括沃尔玛购物广场、山姆会员商店、沃尔玛社区店三种业态，同时拥有好又多,35%,的股权和好又多,102,家门店，在华创造了超过,70,000,个就业机会。（长沙已开,3,家店）,选址、建筑要求：,1,、在项目,1.5,公里范围内人口达到,10,万以上为佳，,2,公里范围内需达到,12-15,万人；,2,、须临近城市交通主干道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳；,3,、核心商圈内（距项目,1.5,公里）无经营面积超过,5000,平方米的同类业态为佳。,4,、物业纵深在,50,米以上为佳，原则上不能低于,40,米，临街面不低于,70,米；,5,、层高不低于,5,米。对于期楼的层高要求不低于,6,米净高在,4.5,米以上；,6,、楼板承重在,800KG/,平方米以上，对期楼的要求在,1000KG/,平方米以上；,7,、柱距间要求,9,米以上，原则上不能低于,8,米；,8,、正门至少提供,2,个出入口，免费外立面广告至少,3,个；,9,、至少提供,300,个以上地上或地下的顾客免费停车位；,20,个以上的免费货车停车位；,10,、物业租赁期限一般为,20,年或,20,年以上，不低于,15,年并提供一定的免租期。,沃尔玛,“,中鹰,黑森林”,项目整体定位报告,P3,鹰派的胜利,War Hawks Victory,鹰派,商,以上三个商家中，以大润发在长沙的拓展意愿最为强烈，其盈利能力亦属最强，在购物环境营造方面稍高一等。,以上例举的三个商家均为国际大品牌连锁机构，可与多家商家衔接洽谈，不论最终哪家进驻，对项目价值的整体提升都将起到至关重要的作用。,“,中鹰,黑森林”,项目整体定位报告,P3,鹰派的胜利,War Hawks Victory,鹰派,商,本项目在地块的东北角、临湘江位置拟建,4.6,万的酒店式公寓。建议投资一家国际（国内）知名品牌酒店进驻的高星级酒店。,“,中鹰,黑森林”,项目整体定位报告,P3,鹰派的胜利,War Hawks Victory,鹰派,商,国际知名酒店管理公司合作方式,目前，国际酒店管理集团采取的方式基本上是采取,委托经营、特许经营,和,直接投资,等三种方式。（特许经营是目前世界上非常流行的一种管理模式，业主的所有权和经营权分开。）,举例：在厦门。,十大国际酒店管理集团中，已经有超过半数在厦门生根开花。而在厦门市场上的几家国际大型酒店管理集团基本上采取的是,委托经营,和,特许经营,，很少是直接投资或带资管理。,国际知名酒店管理公司参与的厦门酒店：,厦门温德姆和平里国际大酒店,厦门海景皇冠假日酒店的“管家”洲际饭店,厦门索菲特酒店“管家”法国雅高集团,京闽中心的“管家”最佳西方,喜来登的“管家”喜达屋,万豪酒店的管家万豪,希尔顿酒店管家希尔顿,“,中鹰,黑森林”,项目整体定位报告,P3,鹰派的胜利,War Hawks Victory,鹰派,商,国际知名酒店管理公司,喜达屋集团,【,公司简介,】,：,喜达屋酒店及度假村管理集团,(,纽约股市代号：,HOT),是全球最顶尖的酒店及旅游公司之一,，在,80,个国家拥有,740,座物业及,11,万名员工。喜达屋是一个集业主、管理和特许经营于一体的酒店及度假村集团，旗下有多个享誉全球的物业品牌：瑞吉、豪华精选、,喜来登,、威斯汀、圣,-,瑞吉斯、,W,、至尊金选等九个享誉全球的酒店品牌。,特许经营,41.8,，委托管理,28.5,，带资管理及其它,29.7,。,【,合作要求,】,：,1.,甲方要提供项目位置，设计等相关资料。,2.,由乙方派专业人员对项目进行实地调查，对项目进行评估并提出相关建议。,3.,待乙方考察后，如双方都有意向合作，即可探讨合作相关事宜。,【,联系方式,】,：,联系电话：,00852,27241062,（香港）,电子邮箱：,cicy.ng,“,中鹰,黑森林”,项目整体定位报告,P3,鹰派的胜利,War Hawks Victory,鹰派,商,国际知名酒店管理公司,万豪国际集团,【,公司简介,】,：,万豪国际集团,是世界上著名的酒店管理公司和入选财富全球,500,强名录的企业,。万豪国际集团创建于,1927,年，总部位于美国华盛顿。万豪国际集团目前拥有,18,个著名酒店品牌，在全球经营的酒店超过,2700,家，年营业额近,200,亿美元，多次被世界著名商界杂志和媒体评为首选的酒店业内最杰出的公司。万豪国际集团于,1997,年进入中国酒店业市场，并于此后快速发展。目前，万豪国际集团旗下的,丽思卡尔顿酒店、,JW,万豪酒店、万豪酒店、万丽酒店、万怡酒店和华美达酒,店共,6,个酒店品牌在中国经营的酒店达,39,家，以及目前正在筹建中的酒店,7,家。无论在中国还是全球，,万豪国际集团以其出色的服务水准、先进的设施和技术居于世界酒店集团之首，赢得了公众的广泛赞誉和客户的高度信任及拥戴。,【,合作要求,】,：,1.,甲方要提供给乙方项目位置，设计规模以及简单的规划介绍等相关资料。,2.,乙方根据甲方所给资料做出相关分析，再决定合作与否。,3.,待双方都同意时再商讨合同以及相关费用等事宜。,【,联系方式,】,：,联系电话：,010,65989966,传真号码：,010,65989960,电子邮箱：,wei.han,“,中鹰,黑森林”,项目整体定位报告,P3,鹰派的胜利,War Hawks Victory,鹰派,商,国际知名酒店管理公司,希尔顿酒店集团,【,公司简介,】,：,希尔顿国际酒店集团,(HI),，总部设于英国的希尔顿集团公司旗下分支，拥有除美国外全球范围内“希尔顿”商标的使用权。美国境内的希尔顿酒店则由希尔顿酒店管理公司,(HHC),拥有并管理。希尔顿国际酒店集团经营管理着,403,间酒店，包括,261,间希尔顿酒店，,142,间面向中端市场的“斯堪的克”酒店，以及与总部设在北美的希尔顿酒店管理公司合资经营的、分布在,12,个国家中的,18,间“康拉德”,(,亦称“港丽”,),酒店。它与希尔顿酒店管理公司组合的全球营销联盟，令世界范围内双方旗下酒店总数超过了,2700,间，其中,500,多间酒店共同使用希尔顿的品牌。,【,合作要求,】,：,1.,首先由甲方提供项目的相关资料给乙方。,2.,待乙方决定有合作意向后再进行后续相关事宜。,【,联系方式,】,：,联系电话：,021,23216888,传真号码：,021,23216999,“,中鹰,黑森林”,项目整体定位报告,P3,鹰派的胜利,War Hawks Victory,鹰派,商,国际知名酒店管理公司,洲际国际酒店集团,【,公司简介,】,：,洲际集团成立于,1946,年，是亚太地区及全球最大并拥有最多酒店品牌的酒店管理公司。在,100,多个国家里拥有、运营及管理的酒店有,3,500,多家，,酒店客房超过,54.5,万间。其旗下的主要酒店品牌包括：,洲际酒店及度假村，皇冠假日酒店及度假村,，假日酒店及度假村，快捷假日酒店。,在亚太地区，洲际酒店集团在,23,个国家经营,160,多家酒店。洲际酒店集团是一家英国公司，每年接待超过一亿五千万客人。是为旅客提供客房为主的，并拥有有限的餐饮设施。,全国洲际酒店目