酒店式公寓销售.ppt

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,销售酒店式公寓,www.,chinaz,.com,1,什么是酒店式公寓,酒店式服务公寓是是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，自用和投资皆可，具有全面体贴服务功能的高级公寓。,与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。,其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。,2,目前天津最火的酒店式公寓项目,水岸银座,坐落位置：市中心海河旁，和平河东交界处,物业类型：酒店式公寓,卖点：价格实惠,交通便捷,户型合理,奢华实在,中央商务区，配套齐全,酒店代租服务与酒店服务,交工标准：精装修,3,水岸银座户型图,18万元,4,思考为什么它最火？,5,总价低,配套全,适于投资,不限购,提包入住,物业管理高档，有面子,组装灵活,商务环境,可贷款,6,全面认识酒店式公寓之,商务酒店式公寓,如：奥城酒店式公寓,7,全面认识酒店式公寓之,商住酒店式公寓,如：中央公馆,住宅、公寓 塔楼 高层 精装修,全装修小户型,地铁沿线,投资地产,04月16日中央公馆房价 均价25000 元/平方米,物 业 费 3.80元/平方米,月,开 发 商 天津奥联房地产开发有限公司,物业地址 河西吴家窑大街19号(佟楼附近，儿童医院对过.,8,全面认识酒店式公寓之,新生代酒店式公寓,如：凯德商贸大厦,位于河西区南京路39号(南京路与马场道交口项目精装高层住宅在售，项目A座为57层公寓，B座为41层写字楼，C座为45层公寓，共1300多套房源，主推户型区间为53多-243平米，50年产权，精装修，民水民电。均价17000元/起，预计最晚2014年入住,9,层平面图（条形楼）,10,层平面图（塔楼）,11,soho百变空间,12,loft,层高4.8m，分两层(买一层送一层),13,loft室内效果,14,酒店式公寓与普通住宅生活成本比较分析（以天津为例）,属性,商业立项或其他用途住宅立项,普通住宅,产权,40,年或,50,年,70,年,首付款（最低）,总房款的,40%,或者,50%,20%,（,90,平米以下首套住宅）,贷款年限,10,年,最长,30,年,电费,0.76,元,/,度（商业立项）,0.84,元,/,度（工业立项）,0.49,元,/,度,水费,5,1,元,/,吨,3.9,元,/,吨,生活用气,大部分商业立项的酒店式公寓无天燃气。使用电磁炉和灌装煤气（罐装煤气约为,100-120,元,/,罐）,天然气,2.2,元,/,立方米,物业费,采用酒店式物业管理，在,4,元,/,平米,-8,元,/,平米之间,大多在,3.5,元,/,平米以下,15,什么样的人需要酒店式公寓,海内外常驻机构的商务人员、管理人员和技术人员,国内及海外商务人员,投资者,小企业和SOHO族,居家自住者,海内外机构是市场主力，投资者也占较高比例，其他人员或机构不是主要角色,16,酒店式公寓经营方式,出售方式,建成后的酒店式公寓交给酒店管理公司去经营管理小业主的权益难以得到保障,出租方式,投资回收期长，而且存在较大的市场风险，出租方式往往不被开发商所考虑,租售并举,对酒店式公寓实行部分出售，部分出租，售出的单位由业主自用或出租，不出售的单位就由开发商直接出租经营，一般开发商会将租售公寓按照楼栋、层数相对分开，以便集中精力更好地做好出租部分的物业服务,17,思考,开发商会在什么情况下选择以上方式？,出售：实力不强，捞一笔就走,出租：实力强，长期投资，管理能力强,租售并举：实力一般，回收部分资金，留下部分持有，做长期投资,18,投资客户在意的是什么？,投资回报率,计算方法：（每年的收益/总投资）*100%,每年收益,=月租金*11个月-物业支出-房屋管理维护费-年利息支出,总投资=房款+税费,投资回报率与银行利率比较可见投资价值,19,适合投资的酒店式公寓特征：,地理位置好，处CBD地区或写字楼聚集地；,客户定位为高端金领或高级白领单身、新婚夫妇等；,出租回报稳定；,商业气氛浓，周边商业酒店较多但公寓较少；,内部环境和物业服务高档。,规划及升值空间,20,年轻自住客户在意什么？,低总价（面积小）,精装修（提包入住）,可办公，soho（可作为企业注册地）,今后易手容易,升值空间,21,老板客户在意什么？,楼盘外观气派体面，接待客户有面子,与企业办公地点近,有升值空间,个人隐私空间,方便客人短期入住，节省接待费用,22,政府官员客户在意什么？,地段稀缺、,升值潜力、,投资收益、,房产升值、,第二居所的优美环境和完善服务、,孩子的独立空间、,朋友的休息之所,23,酒店式公寓税费,属于商业项目，其等同于商业。,商业类酒店式公寓不属于限购范围，不受限购令的约束。,契税：3%,24,酒店式公寓的贷款办理,不允许使用公积金贷款,首付五成以上,商业贷款年限最长10年，执行基准利率,不受套数限制（只要银行肯贷款）,再次交易没有年限限制,25,计算：,王小林要买一处酒店式公寓自住，每平米15000元，40平米，首付五成，贷款10年，计算月还款数额。,26,王老板全款购买以上项目3套用于出租，月租金3500元/套，物业费5元/平米.月，采暖费与水电费房客自付，若按年出租11月计算，计算投资回报率，是否适合投资？,若王老板贷款购买以上物业，首付五成，贷款10年，同种情况计算投资回报率。,（银行一年存款利率3.5%）,通过以上比较可以得出什么结论？,如房产年增值15%,情况又如何？,27,Thank You!,28,