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XXX年石家庄房地产商品住宅市场分析报告37页
前 言
　　石家庄商品住宅市场通过2010年一年的进展，市场运行活跃度较2009年有了进一步的提高，新盘上市量明显高于2009年。2010年是房地产调控密度和力度均创新高的一年，石家庄商品住宅市场经历了严肃的考查，但在旺盛的市场需求支撑下，不管成交量依旧供应量均未受到实质性阻碍，较2009年都有大幅度的增长。
　　回忆2010年第一季度石家庄商品住宅市场，业内人士称之为“夹心饼干”。一月的火爆和三月的狂热将二月的低迷中和的干洁净净，总体来看，一季度连续连续了2009年楼市的火爆。
　　盘点第二季度石家庄商品住宅市场，我们能够清晰的看到从成交量火爆到转向低迷、消费者从狂热转向观望，唯独不变的是房价，坚挺仍旧。在调控政策阻碍下，市场走势变得不再明朗，石家庄房地产开发企业在那个时期表现的相当慎重。
　　走过第二季度的观望和迷茫，石家庄商品住宅市场在第三季度出现了回暖的气息，成交量的复原让房企松了口气。假如用一句话来形容石家庄2010年第三季度市场运行状况，那么应该是：“不动声色的回暖，决胜‘金九银十’”。
　　就在三季度石家庄楼市急速回暖之时，9月29日，“史上最严格调控”的升级版推出，给四季度楼市定下了政策连续收紧的基调。然而，升级版调控依旧没有对石家庄商品住宅市场造成实质性阻碍。“银十”之后，多重调控下的石家庄楼市频频上演成交火爆之景，刚需楼盘脱颖而出，本是传统销售淡季的市场却并不平淡。
　　《2010年石家庄商品住宅市场分析报告》的推出，旨在介绍2010年石家庄商品住宅市场整体运行情形，总结市场要紧表现特点，对消费者市场预期进行盘点和分析，为房地产开发企业实行新的进展战略提供参考建议。
　　一. 2010年石家庄商品住宅市场概述
　　古人云，以史为鉴能够知兴替。而关于遭遇前所未有挑战，然而又逆势而涨的2010年石家庄商品住宅市场来说，看起来找不到相似的年份或案例做对比和借鉴。整体来看，2010年石家庄商品住宅市场能够用以下两个关键词来形容：调控重压下逆势而涨、旺盛需求下供不应求。具体来看，2010年石家庄商品住宅市场运行状况表现为以下若干特点。
　　1. 调控力度前所未有 逆势而涨意料之中
　　2010年是国内房地产调控政策连续收紧的一年，石家庄楼市经历了前所未有的考查。1月7日国务院出台“国十一条”；4月初河北省出台“冀二十条”；4月中旬“史上最严格调控”即“新国四条”出炉；9月29日“史上最严格调控”升级版“新国五条”出台；10月20日央行三年来首度加息，同日，住建部宣布上调公积金贷款利息；12月21日石家庄市出台《关于促进全市房地产市场健康平稳进展的实施意见》；12月26日，央行再度加息，同样公积金贷款也再度加息；2010年末，石家庄公积金治理中心出台规定，叫停公积金三套房贷款，严禁公积金炒房。能够看到不管是中央调控政策依旧地点性调控政策，差不多上越来越严格，目标差不多上直指高房价。
　　确实是在调控政策频繁出台的背景下，石家庄商品住宅市场却上演逆势而涨，不管是供应量依旧成交量均较2009年有大幅度增长。关于石家庄楼市的逆势而涨，多数业内表示这是意料中的情况。在刚性需求支撑之下，石家庄楼市不存在产生泡沫的基础，因此面对重点打击投资需求的调控，可不能受到专门大的阻碍。在旺盛需求下，成交量大涨也是市场进展的必定。
　　2. 商品住宅开工锐减 单位面积投资增高
　　2010年1至11月，石家庄商品住宅累计开工面积为449.12万平方米，同比2009年下降13.4%；累计投资额为62.06亿元，同比下降8.8%。然而与2009年相比，单位面积投资额同比上涨4.9%，说明房地产开发企业关于楼盘单位面积的投资上升。
　　整体来看，2010年石家庄商品住宅开工面积和投资额出现倒V形走势，上半年为波动上扬期，下半年为波动下降期。其中8月为开工面积最高月份，达到95.24万平方米，投资额达12.27亿元；10月为开工面积最低月份，为9.91万平方米，投资额为1.1亿元。
　　总的来看，在调控政策阻碍下石家庄商品住宅批准开工面积较2009年下降，同时单位面积的投资额出现上涨的趋势。这有可能会阻碍2011年商品住宅供应量，单位面积投资额的上升相应也会推动销售价格的上涨。
　　3. 商品住宅市场上演供不应求 期房唱主角
　　2010年1至11月，石家庄商品住宅总供应面积为372.91万平方米，同比上涨9.61%；其中期房总供应面积为365.88万平方米，现房供应面积为7.04万平方米。现房与期房悬殊的供应面积对比说明，2010年石家庄商品住宅市场差不多进入“期房时代”。
　　整体来看，石家庄商品住宅供应量出现波动调整的趋势，1月107.15万平方米的供应巅峰一直没有被打破，8月37.78万平方米的供应量成为年内第二高峰。而分季度来看，商品住宅供应面积出现递减的趋势，一季度为140.76万平方米、二季度为102.68万平方米、三季度为92.27万平方米、四季度（暂缺12月）为37.2万平方米。
　　2010年石家庄商品住宅的一大特点确实是供不应求。数据显示2010年1至11月石家庄商品住宅供应成交比为1:1.07，其中有六个月份显现当月供应面积低于当月成交面积的现象。
　　通过对1至11月供应成交对比的分析，我们发觉2010年前三季度石家庄商品住宅的累计上市面积依旧高于成交面积，然而进入四季度之后，这一状态迅速被扭转，供应总量开始低于成交总量，这与市场需求在第四季度爆发有专门大关系。
　　4. 成交量未受调控阻碍 市场淡季销量不凡
　　2010年是石家庄商品住宅市场上演奇迹的一年，1至11月，商品住宅累计成交398.46万平方米，同比上涨16.3%；累计成交34364套，同比上涨19.7%。在成交套数方面，期房成交33732套，同比上涨38.6%；现房成交632套，同比下降85.6%，这一数据再次印证了石家庄商品住宅的“期房时代”特点。
　　整体来看，2010年石家庄商品住宅成交量出现波动上扬的趋势，同时在第一季度和第四季度如此的传统市场淡季中上演了“淡季不淡”的销售奇迹。分季度来看，第一季度成交面积为96.03万平方米、第二季度为107.65万平方米、第三季度为103.86万平方米、第四季度（暂缺12月）为91万平方米。尽管单月成交面积显现波动调整的现象，然而各个季度之间的起伏并不大，并没有分出明显的淡旺季。
　　在频繁遭遇调控政策的背景下，石家庄商品住宅市场成交量却大幅度上涨，我们认为这与石家庄楼市要紧以自住需求为主有关。调查数据显示，2010年一至四季度，石家庄楼市自住需求比例差不多保持在85%左右，投资性需求比例仅占15%。中央和各级政府政府推出调控政策在直指高房价的同时，要紧以压制投机和投资需求为主，而以自住需求为主的石家庄楼市自然可不能受到较大的阻碍。因此成交量并未受到实质性阻碍，在2010年保持了稳重有升的态势。
　　5. 商品住宅均价首破五千 价格走势先扬后抑
　　房价能够说是房地产市场买卖双方交易过程中最敏锐的问题。2010年1至11月石家庄商品住宅成交均价为4697元/平方米，同比上涨22.06%。整体来看，价格走势出现了先扬后抑的趋势。其中2010年1月至7月，为成交均价的上扬期。在达到7月的峰值之后，从8月开始，成交均价开始出现下滑的趋势，进入四季度后，商品住宅成交价格保持了稳固的态势。
　　值得注意的是，2010年石家庄商品住宅成交均价首次显现突破5000元的现象，从5月开始，成交均价差不多都保持在5000元/平方米以上，专门是第三季度，价格差不多上在高位运行。价格的走势直截了当决定成交量的走势，通过价格走势与成交面积走势的对比来看，价格最高的7月是年内成交最低的月份之一，也是第三季度成交量最低的月份。
　　尽管是先抑后扬，但相比2009年，石家庄房价依旧有所上涨。在调控阻碍下，消费者对2011年房价走势的预期不再明朗。调查显示，28%的受访者认为2011年石家庄房价将上涨，同样也有28%的受访者认为房价将下降。此外，22%的受访者认为房价将处于平稳状态，另有15%的购房者认为房价走势不可推测，7%的购房者认为房价将连续调整。
　　6. 自住需求为市场主力 双向置业成楼市新宠
　　政策的调整以及房价的变化都会对消费者的心理产生阻碍。依照2010年四个季度石家庄消费者购房目的的调查数据，我们发觉刚性需求比例波动下降的趋势，从第一季度的62%下降为第四季度的46%；而改善型需求比例则出现上升的趋势从第一季度的26%上升为第四季度的38%；投资性需求比例变化不大，保持在15%左右。尽管刚性需求和改善型需求比例显现此消彼长的态势，然而整体来看，自住需求依旧是市场主力。
　　随着石家庄主城区房价的上涨，越来越多的人开始选择到价位较低的近郊或者郊县置业，其中正定新区和西部山前区域最受关注。调查数据显示，假如条件合适，64%的受访者表示会到石家庄近郊或者郊县置业。在区域选择方面，35%的受访者表示在郊县购房者时首选城北区域、26%的受访者首选城西区域、22%的受访者首选城东区域、17%的受访者首选城南区域。
　　针对2011年消费者置业意向的调查显示，累计超过六成受访者表示打算在2011年购房。具体调查结果为，打算在一个月内购房的受访者占12%；打算三个月内购房的受访者占到3%；打算在六个月内进行购房的占到33%；预备一年之内购房的受访者占33%；另有39%的受访者表示暂无购房打算。
　　二. 2010年石家庄商品住宅市场数据分析
　　（一）开发投资情形分析
　　1.商品住宅开工面积
　　提要：2010年1至11月，石家庄商品住宅批准开工面积存计达449.12万平方米，同比下降13.4%。8月成为开工面积最高月份，达95.24万平方米。进入下半年之后，石家庄商品住宅批准开工面积整体出现波动下降的趋势。

图1-1 2010年1至11月石家庄商品住宅批准开工面积
　　依照石家庄市建设局网站公布公布的数据显示，2010年1至11月，石家庄商品住宅累计批准开工面积449.12万平方米，同比下降13.4%。如图1-1所示，2010年石家庄商品住宅批准开工面积出现倒V形走势，8月为石家庄商品住宅批准开工面积最高月份，达95.24万平方米。进入下半年之后，石家庄商品住宅批准开工面积整体出现波动下降的趋势，其中10月份达到最低点，商品住宅批准开工面积9.91万平方米。
　　从折线图中，我们同时能够发觉4月是石家庄商品住宅开工面积的低潮期，这与4月中旬出台的调控政策有专门大的关系，政策阻碍了房企关于以后市场的预期。5月至8月是石家庄商品住宅开工面积快速增长期，进入9月之后，石家庄商品住宅批准开工面积显现了大幅度额下滑，其中9月开工面积环比8月下降52.8%，在“9.29新政”的阻碍下，10月开工面积将至年内最低。
　　进入四季度后石家庄商品住宅开工面积迅速反弹，11月批准开工面积为47.75万平米，这与现在期石家庄新盘热销的现象相呼应，也是石家庄四季度楼市淡季不淡的有力佐证之一，同时证明房地产开发企业的市场信心再次复原。
　　2.商品住宅投资额
　　提要：整体来看，2010年1至11月石家庄商品住宅开工面积明显低于2009年同期水平，然而投资额却相差无几，这说明2010年石家庄商品住宅单位面积投资出现了上涨的趋势。
　　针对商品住宅投资额的分析，能够从宏观层面了解房地产资本市场的活跃程度，以及房地产开发企业资金链的情形。2010年石家庄商品住宅1至11月累计投资62.06亿元，同比下降8.8%。与2009年相比，单位面积投资额同比上涨4.9%，如图1-2所示，2010年石家庄商品住宅投资额与开工面积差不多走势一致，清晰的反映出2010年石家庄商品住宅市场的资本活跃程度。

图1-2 2010年1至10月石家庄商品住宅投资额
　　从折线图中能够发觉，8月与11月分别是年内的两个投资高峰期，其中8月为12.27亿元，11月为11.12亿元。通过对比8月与11月的情形我们发觉，这两个月的开工面积差额明显高于投资额的差额，除了8月低价盘开工面积较大之外，也说明下半年开始房地产开发企业关于单位面积的投入开始增大，楼盘质量与品质也会有相应的提高。
　　综合上述两节分析，2010年1至11月石家庄商品住宅开工面积明显低于2009年同期水平，然而投资额却相差无几，这说明2010年石家庄商品住宅单位面积投资出现了上涨的趋势。分析缘故，一方面由成本造价上涨引发，另一方面也说明房地产开发企业更加注重产品质量和品质，加大了单位面积的投资力度。

（二）供应情形分析
　　1.商品住宅供应面积
　　提要：2010年1月至11月，石家庄商品房累计上市面积为561.42万平方米，同比增长26.67%；其中商品住宅累计上市372.92万平方米，同比增长9.61%。分季度来看，2010年石家庄商品住宅供应面积出现递减的趋势。

图1-3 2010年1月11月石家庄商品房面积供应走势
　　如图1-3所示，石家庄商品住宅供应面积整体出现出波动调整的态势，1月107.15万平方米的供应巅峰一直没有被打破。分季度来看，商品住宅供应面积出现递减的趋势，一季度为140.76万平方米、二季度为102.68万平方米、三季度为92.27万平方米、四季度（暂缺12月）为37.2万平方米。
　　从折线图走势来看，1月、4月、8月和11月分别是一年中各个时期的供应高峰月；与高峰相对应的是，3月、6月、10月分别是一年中的供应低谷期。然而除1月之外，各个月份的供应面积差值并不大，供应高峰和低谷之间过度趋势比较平缓，并没有明显的淡旺季之分。这说明2010年石家庄商品住宅供应相对比较平稳，受调控政策的阻碍并不大。
　　依照2010年商品住宅供应走势及住宅用地出让量，我们判定2011年石家庄商品住宅可能会显现整体走弱的趋势。专门是在调控政策下，房地产开发企业的融资能力受到一定的限制，必定会阻碍企业的开发能力，引发供应量的走弱。专门是随着二环内新建项目的减少，主城区商品住宅变得稀缺，这必定会导致二环内房价的进一步走高。
2.商品住宅供求比
　　提要：2010年1至11月石家庄商品住宅供应成交比为1：1.07，出现供不应求的趋势。石家庄商品住宅单月成交供应比差不多处于动态调整之中，在通过8月的供求差不多平稳之后，商品住宅连续三个月显现供应面积低于成交面积的现象。

　　商品住宅供应面积和成交面积的对比，能够反映出一段时期内市场的供求关系。整体来看，2010年1至11月石家庄商品住宅供应成交比为1：1.07，出现供不应求的趋势，其中六个月份显现当月供应面积低于当月成交面积的现象。
　　商品住宅成交面积高于供应面积，在证明2010年石家庄商品住宅需求旺盛的同时，也说明2010年正在大量消化存量住宅。上述现象从侧面说明，频繁出台的调控政策并未对石家庄楼市产生实质阻碍，旺盛的需求推动了成交量的上涨，然而开工不足导致供应增速低于成交增速。

图1-4 2010年1月至11月石家庄商品住宅供求比
　　如图1-4所示，2010年商品住宅单月成交供应比差不多处于动态调整之中，在通过8月的供求差不多平稳之后，商品住宅连续三个月显现供应低于成交的现象。进入11月之后，供应成交差值拉到最高，供应成交比达到1:2.78。
　　通过对1至11月供应成交对比的分析，我们发觉前三季度石家庄商品住宅的累计上市面积依旧高于成交面积，然而进入四季度之后，这一状态迅速被扭转，供应总量开始低于成交总量。
　　分析上述现象产生的缘故，我们认为这与四季度石家庄刚性需求与改善型需求再度爆发有专门大的关系。通过前三季度的开释之后，石家庄在售楼盘供应量大幅度减少，甚至有楼盘差不多售罄，导致市场有效供应量的下降。现在，市场需求并没有随供应量的降低而减少，专门是部分刚性需求和改善型需求在通过观望之后，看到房价出现下滑的趋势，进而选择出手，最终形成岁末楼市淡季不淡的反常现象。
　　基于上述现象和分析，我们认为楼市需求在岁末开释之后，会迎来一个积蓄期，因此2011年一季度将会是市场的一个安静期，专门是2011年1月，市场活跃度会大幅度降低。推测2011年走势，由于2010年差不多显现了供不应求的现象，将会刺激房地产开发企业加大市场供应量，我们判定2011年第二季度、第三季度石家庄商品住宅供应量将会迅速复苏，届时会显现供销两旺的现象。
（三）成交情形分析

1. 商品住宅成交套数
提要：2010年1至11月商品住宅累计成交34364套，同比上涨19.7%；其中期房成交33732套，同比上涨38.6%；现房成交632套，同比下降85.6%。从期房与现房成交套数对比来看，2010年石家庄商品住宅市场进入“期房时代”。

              图1-5 2010年1月至11月石家庄商品住宅套数成交走势
　　图1-5反映了自2010年石家庄商品住宅成交套数走势。从图中能够清晰的发觉2010年石家庄商品住宅要紧是以期房为主，这无疑会增加消费者的购房风险。针对这一现象，石家庄房地产主管部门曾出台相关措施，规范房地产开发企业的预售行为，降低了消费者的购房风险。
　　从2010年石家庄商品住宅期房和现房成交对比来看，我们判定2011年石家庄房地产市场仍将以期房为主，这将更加凸显现房的稀缺价值。2010年期房成交量的大幅度上升，说明了石家庄房地产市场需求的旺盛与急迫性。由此我们判定，2011年石家庄房地产市场需求仍将保持在高位状态，这必定导致房价上涨压力进一步增大。石家庄市政府12月下旬出台的调控政策直截了当目标之一确实是操纵房价快速增长，因此我们建议房地产开发企业采取合理的定价措施，保持适度的利润空间，以免招致更加严格的调控政策。
　　2. 商品住宅成交面积
　　提要：2010年1至11月石家庄商品住宅累计成交398.46万平方米，同比上涨16.3%。2010年石家庄楼市在成交方面差不多保持了稳中有升的态势，同时在第一季度和第四季度如此所谓的成交淡季中上演了“淡季不淡”的奇迹。
　　2010年1至11月石家庄商品房累计成交473.59万平方米，同比上涨19.26%；其中商品住宅累计成交398.46万平方米，同比上涨16.3%。如图1-6所示，整体来看，2010年石家庄商品住宅成交量出现波动上扬的趋势，其中1月、4月、6月、9月、11月为年内成交高峰月；与之对应的是，2月、7月、10月为年内成交低谷月。

      图1-6 2010年1月至11月石家庄商品住宅面积成交走势
　　分季度来看，一季度成交面积为96.03万平方米、二季度为107.65万平方米、三季度为103.86万平方米、四季度（暂缺12月）为91万平方米。尽管每月成交面积波动调整，然而各个季度之间的起伏并不大，并没有分出明显的淡旺季。同时，依照11月的成交走势以及市场的运行状况，能够相信四季度的成交面积较三季度将会走高。
　　从折线图反映出的商品住宅成交走势来看，2010年石家庄楼市在成交方面差不多保持了稳中有升的态势，同时在第一季度和第四季度如此的传统市场淡季中上演了“淡季不淡”的奇迹。专门是前三季度的成交面积，与2009年同期相比，分别上涨了163.7%、78.2%、126.9%，涨势专门明显，因此这也与2010年商品住宅供应量大幅度上涨有着专门大的关系。
　　综合分析2010年商品住宅成交情形，我们认为成交量的大幅增长一方面与供应量的增长有关，2009年做为楼市回暖的第一年，在成交增长的同时，也引发了房价的上涨，从而刺激房地产开发企业在2010年加大开发力度，供应量随之上涨。
　　另一方面与需求的集中爆发有关，2009年石家庄房价的上涨引发了部分消费者的观望，专门是在2009年末强烈的政策预期下，许多消费者持币观望，等待房价的下调。然而2010年石家庄房价并没有显现预期中的下调，反而出现连续上涨的态势，这一情形直截了当刺激了持观望态度的消费者选择出手。在上述缘故的综合阻碍下，2010年石家庄商品住宅成交量大幅上涨。
　　依照2010年成交走势，以及消费者市场预期的调查分析，我们认为2011年石家庄商品住宅市场消费需求依旧保持旺盛，若没有足够的供应量，可能再度会显现供不应求的现象。
（四）成交价格分析
　　提要：2010年1至11月石家庄商品住宅成交均价为4697元/平方米，同比上涨22.06%。值得注意的是，2010年石家庄商品住宅成交均价首次显现突破5000元的现象，截至11月，已有六个月份的商品住宅成交均价在5000元以上。
　　2010年1至11月石家庄商品住宅成交均价为4697元/平方米，同比上涨22.06%。如图1-7所示，2010年石家庄商品住宅成交均价整体出现倒V字形走势，在7月和8月达到年内最高峰，分别为5361元/平方米和5342元/平方米；1月是年内最低值，为3940元/平方米。值得注意的是，2010年石家庄商品住宅成交均价首次显现突破5000元的现象，截至11月，已有六个月份的商品住宅成交均价在5000元以上。

图1-7 2010年1月至11月石家庄商品住宅成交均价走势
　　从折线图能够清晰的看到，2010年1月至7月，石家庄商品住宅出现波动上扬的趋势。在达到7月的峰值之后，从8月开始，成交均价开始出现下调的态势，进入四季度后，商品住宅成交价格保持了稳固的态势。分析上述走势的缘故，我们认为与改善型需求比例的变化有专门大关系。
　　第二季度和第三季度为石家庄房价高位运行的时期，这与该时期改善型需求购房者增加有关，第二和第三季度为石家庄二环内楼盘的一个上市高峰期，吸引了大量改善型购房者，该部分房源的销售单价差不多都在5000元以上，直截了当拉升了平均成交价格。进入第四季度之后，大量价格相对较低的新盘上市，吸引了刚性需求购房，改善型购房者的比例随之下降，平均成交价格也随之下降。
　　基于上述综合分析，我们判定2011年石家庄商品住宅成交均价将会全面突破5000元，房价上涨的压力依旧专门大，不排除政府出台新调控政策的可能性。
　　二．2011年石家庄商品住宅市场调查分析
　　1. 消费者置业目的分析
　　提要：2010年石家庄楼市尽管遭遇了前所未有的调控力度和密度，然而市场需求并未收到实质性阻碍。整体来看，2010年石家庄商品住宅市场需求比较旺盛，要紧以刚性需求和改善型购房者为主，投资性需求差不多保持在15%左右。首付不足和可选择房源不足成为困扰消费者的两大问题。
　　自住需求占据石家庄商品住宅市场主流
　　如图2-1所示，自住型购房仍旧占据了石家庄楼市的主导地位。调查数据显示，46%的受访者者表示购房要紧是用于解决差不多居住，38%的受访者是为了改善居住条件。
　　数据同时显示，13%的的受访者表示购房用于保值投资。可见，在2010年通胀加剧预期越演越烈的情形下，部分市民选择将资金投向不动产进行保值增值，另有1%和2%的受访者分别表示购房目的是用于短期倒差价及其它缘故。

                                       图2-1 消费者购房目的
　　购房需求出现多样化状态 三成市民受首付困扰
　　我们针对消费者购房目的和在购房中面临的要紧问题进行了调查，以便更好地对楼市销售市场提供参考意见。如图2-2所示，在受访者中，30%的购房者表示购房中遇到的首要问题是首付不足，26%的购房者表示按揭压力过大。
　　此外，29%的购房者表示满足需求的房源太少，另有15%的购房者受到楼市政策收紧的阻碍。以上情形中能够反映出，尽管政策并不是为了打压刚性需求，但每轮政策都会对刚需购房者带来一定的观望时期，阻碍购房者的市场预期。
　　值得注意的是，29%的购房者表示满足需求的房源太少，这说明石家庄商品住宅在产品类型方面需要进一步的创新，在产品细节方面需要进一步的优化。
　　据搜狐焦点网石家庄站对楼市销售市场的调查，石家庄许多高端楼盘在今年都取得了火爆的销售成绩。这说明购房者对楼盘的品质要求越来越高，开发企业也应推出更多满足市场需求的高品质房源。

图2-2 消费者购房时面临的问题
　　市场需求主体差不多稳固 楼盘品质亟待拉开层次
　　如图2-3所示，在2010年四个季度的消费者购房目的趋势变化中，刚性需求的比例出现下降的趋势，改善型需求比例上升较快，投资性需求比例变化不大。具体来看，一季度和三季度为刚性需求比较旺盛的时期，二季度和四季度为改善型需求的活跃期。
　　我们判定2011年石家庄商品住宅市场仍将以自住型需求为主，其中刚性需求要紧青睐的依旧低价位或者性价比较高的项目，然而改善型需求关于楼盘的品质和配套开始出现多样化的需求，关于高端楼盘的需求量将会增加。

图2-3 2010年消费者购房目的趋势变化
2. 消费者购房倾向分析
　　提要：在消费者置业倾向方面，80至120平方米户型最受欢迎，裕华区依旧是最受青睐的区域。

同时，城区和郊县双向置业的情形开始在石家庄楼市中显现，在郊县置业的调查中，城北区域最受消费者的欢迎。调查同时显示，石家庄购房者的品牌意识相对较弱。
　　成熟区域为购房首选 新区域投资性购房增加
　　在购房区域选择上，通过四个季度的对比，裕华区作为成熟区域，一直是购房者的首选，桥西区、桥东区、新华区、长安区等依次排序。成熟的行政区域由于完善的生活配套，一直成为购房者较为青睐的区域。而正定新区和西部山前区域，则由于配套尚待进一步完善和楼盘放量较少等，购房者对其关注度相对较低。
　　在五大传统区域之外的新区中，正定新区由于受到都市向北进展的阻碍，商品住宅投资现象比较普遍。依照搜狐焦点网的调查数据，正定区域内107国道邻近的楼盘价格涨幅直追市区，在正定进行购房的市区购房者高达50%左右，且大多为投资性购房。可见，政策引导对楼市依旧起到了重要的作用。

图2-4 消费者倾购房首选区域
　　80至120平方米户型区间最受消费者青睐
　　在消费者倾向的户型区间方面，如图2-4所示，37%的受访者在购房时首选80-100平米的户型区间；25%的购房者首选100-120平米的户型区间；20%的购房者选择60-80平米范畴的小户型；另有11%的购房者选择120-150平米的户型；而选择150平米以上和60平米以上分别只占到受访者的3%和4%。
　　由此可见，80-120平方米的户型一直是石家庄楼市中最受购房者青睐的户型，这一户型区间的购买者差不多是以刚性需求为主，同时包含少量改善型需求。

图2-5 消费者购房首选户型
　　城区与郊县的双向置业趋势逐步形成
　　随着都市中心的土地逐步减少，越来越多的购房者开始将目光移到周边郊县。而郊县中的高收入阶层，也逐步将置业目标移动到城区，如此的现象在2010年更加明显。
　　由于都市“4+2组团”进展方向的确立，使得郊县与城区结合处的楼盘一时成为了双向置业的结合点。城北区域的楼盘在正定新区的带动下，要紧以改善型购房和投资性购房为主，35%的受访者表示在郊县购房者时首选城北区域；排第二位的是城西，以西部山前区域为代表的城西，由于交通设施不断完善，在售楼盘逐步为消费者所关注，同时城西的楼盘价格相对较低，受到刚性需求和首次置业者的青睐。
　　关注度紧随其后的是城东和城南区域，分别为22%和17%，以开发区为代表的城东区域进展相对比较成熟，然而由于价格相对较高，因此没有城西的关注度高。城南为石家庄房地产开发的一个新区域，在新客站的带动下，潜力较大。然而目前来看，市政和生活配套方面欠缺，专门是在新客站的阻碍下，房价上涨较快，因此关注度目前不高。

图2-6 消费者石家庄郊县置业倾向区域
　　价格关于消费者阻碍度上升
　　如图2-7所示，在阻碍消费者选房的要素指数方面，价格要素以76.9点居第一位，其它要素依次分别为地段、交通、户型、配套、物业和开发商。由此可见，价格和地段依旧是决定消费者买房的重要因素。而消费者普遍对楼盘开发商和物业治理关注度不高，说明石家庄购房者的购房心理有待成熟。专门是开发商要素仅有19.2点，说明石家庄商品住宅市场还没有形成良好的品牌环境，消费者在选房时品牌意识较弱。随着越来越多的一线品牌房企进驻石家庄，相信消费者在购房时的品牌意识会增强。
　　基于上述分析，我们也建议石家庄本土房地产开发企业有意识的去树立和培养企业和楼盘的品牌与形象，注重营造品牌环境和品牌价值。

图2-7 阻碍消费者选房的要素指数
　　3. 消费者市场预期分析
　　提要：在消费者房价预期的调查中，35%的受访者认为石家庄房价将会下降或波动调整，40%的受访者认为石家庄房价将上升或保持平稳。在政策预期方面，51%的受访者认为调控将连续收紧。在置业意向方面，超过六成受访者表示打算在一年内买房。
　　消费者对房价走势态度不一 市场预期不明
　　如图2-8所示，28%的受访者认为2011年石家庄房价将上涨，同样也有28%的受访者认为房价将下降。在第三季度的调查中绝大部分购房者认为房价将会连续上升，而四季度的调查认为房价下降的受访者比例增加。
　　此外，22%的受访者认为房价将处于平稳状态，另有15%的购房者认为房价走势不可推测，7%的购房者认为房价将连续调整。可见，政策收紧预期、年度政策调整的阻碍之下，购房者对以后房价走势的态度也出现出迷茫，市场预期变得不再明朗。

                       图2-8 消费者对2011年房价走势的判定
　　51%消费者认为调控政策将连续缩紧
　　在房价之外，我们针对政策对购房者的阻碍进行了调查分析。51%的受访者都认为楼市政策会连续收紧；26%的受访者认为目前政策将会保持稳固；18%的受访者表现出对政策市场的不稳固性；另有5%的受访者认为政策会是逐步放松的趋势。
　　在受访者中，认为政策将连续收紧的受访者多达51%，可见以后政策走势将是决定消费者市场预期的重要因素。因此，我们提醒房地产开发企业注意政策调整关于消费者购房行为的阻碍。2010年石家庄推出了一系列的房地产调政策，专门是石家庄于2010年12月下旬出台的调控政策，我们认为它将对2011年购房者的心理预期产生阻碍。

图2-9 消费者关于2011年房地产政策走势的判定
　　超六成购房者打算一年内购房
　　为了对2011年石家庄商品住宅市场需求有一定的了解，我们针对消费者的购房意向展开了调查。如图2-10所示，打算在一个月内购房的受访者占12%；打算三个月内购房的受访者占到3%；打算在六个月内进行购房的占到33%；预备一年之内购房的受访者占33另有39%的受访者表示暂无购房打算。
　　从调查数据中能够发觉，超过六成的受访者表示打算一年内购房，可见，2011年石家庄商品住宅市场需求依旧会保持旺盛的局面。我们判定2011年石家庄楼市仍将会保持供销两旺的局面。值得注意的时，2010年石家庄商品住宅开工面积大幅下降，可能会阻碍到2011年的市场供应。

图2-10 消费者2011年购房意向
   三. 2011年石家庄商品住宅市场走势推测
    1. 2010年商品住宅开工面积下降 以后市场或面临供不应求
　　关于调控对市场的阻碍，要紧表现为消费者和房地产开发企业两个方面。关于消费者的阻碍要紧表现为成交量的变化，截至2010年11月，石家庄商品住宅累计成交398.46万平方米，同比上涨16.3%；商品住宅供应成交比为1:1.07，市场明显出现出供不应求的趋势。成交量的逆市上涨，说明市场需求依旧专门旺盛，调控政策并未对消费者的购房欲望产生较大阻碍。
　　政策关于房地产开发企业的阻碍，要紧表现为开工面积和投资额的变化，截至2010年11月，石家庄商品住宅累计批准开工面积为449.12万平方米，同比下降13.4%；累计投资额62.06亿元，同比下降8.8%。开工面积和投资额的降低，说明房地产调控政策关于房地产开发企业的市场预期造成了一定的阻碍，在投资方面变得更为慎重。
　　综合本节分析，我们认为2010年商品住宅开工不足将会阻碍2011年的供应，商品住宅供不应求的局面短时刻内难以改变，这必定会加大房价上涨的压力。从另一个角度来看，成交量的大幅上涨充裕了房地产开发企业的资金量，这将有助于缓解商品住宅投资不足的现状，改善商品住宅供不应求的状态。
　　2. 政府调控决心未变 2011年石家庄房地产市场再临“政策年”
　　2010年的房地产市场，能够称得上是不折不扣的“政策年”。从年初的“国十一条”，到4月初的“冀20条”，再到4月中旬的“史上最严格调控”即“新国四条”，以及9月29日“史上最严格调控”升级版即“新国五条”，最后到12月下旬石家庄出台的《关于促进全市房地产市场健康平稳进展的实施意见》。央行也是在时隔三年之后两度加息，住房公积金贷款也全面收紧。整体来看，2010年石家庄房地产市场遭遇的调控政策力度和密度之高，前所未有。
　　专门值得注意的是2010年12月下旬石家庄市政府公布的《关于促进全市房地产市场健康平稳进展的实施意见》，该《意见》多项政策直指高房价，在加大住房保证的同时，严查囤房和炒作房价的行为，同时针对定价过高的项目展开严格的稽查措施，操纵房价的决心专门坚决。
　　不仅决策层表显现极大的调控决心，同样，针对消费者的调查数据也显示，超过一半的受访者认为2011年房地产调控政策将会收紧。综合上述分析，我们认为2011年房地产调控可不能显现明显的放松趋势甚至在房价上涨压力下有可能进一步收紧。
　　政策的连续收紧一方面会阻碍消费者的市场预期和购房行为，2010年商品房信贷政策调整后，就曾显现部分刚性需求和改善型需求弃购的现象。假如2011年信贷政策连续收紧的话，将会直截了当阻碍到石家庄商品住宅的成交量。同样，房地产调控的收紧，专门是金融政策的收紧，将会阻碍到房地产开发企业资金回笼状况。尽管2010年的火爆成交量为企业积存的丰厚的资金，然而我们建议石家庄房地产开发企业仍须关注政策收紧可能对资金链造成的阻碍。专门是政策在融资和信贷方面的操纵，将会直截了当决定企业的开发能力和进展安全。
　　3. 商品住宅市场进入期房时代 2011年成交均价将全面突破五千
　　2010年1至11月商品住宅累计成交34364套，同比上涨19.7%；其中期房成交33732套，同比上涨38.6%；现房成交632套，同比下降85.6%。进入2010年之后，石家庄商品住宅期房成交套数和现房成交套数形成了鲜亮的对比，现房成交量除1月之外，每月的成交量都在百套以内，9月甚至显现了11套的低值。
　　通过上述分析能够判定，石家庄商品住宅市场差不多进入以期房成交为主的时期，将会增加消费者的购房风险。专门值得注意的是，石家庄购房者中首次置业者比例较高，在购买期房时风险会更大。期房成交套数占总成交套数的98%，也从侧面反映出石家庄商品住宅市场需求的急迫性。随着石家庄存量房大量被市场消化，我们认为以后一段时期石家庄商品住宅供应将以期房为主，现房的稀缺性将会更加凸显。
　　尽管2010年1月至11月，商品住宅成交均价为4697元/平方米，然而有六个月份的商品住宅成交均价都在5000元以上，7月甚至达到5361元/平方米的峰值。8月之后的成交均价有所下降，然而相对上半年以及2009年来说，依旧是处于高位运行的状态。专门是市场显现供不应求的现象之后，房价上涨压力将进一步增大，我们判定2011年石家庄商品住宅成交均价将会全面突破5000元。
　　房地产调控的要紧目标确实是操纵房价过快上涨，从2010年的差不多情形来看，我们认为2011年石家庄商品住宅