21业主财产控制程序.doc

1 目的
对物业管理范围内与业主有关的财产给予保护。
2 范围
适用于对委托方交付的物业、业主用于维修安装的物品及物业管理区域内车辆等业主财产的控制。
3 职责
3.1总经理负责组织成立物业接管验收领导小组，协调物业接管验收工作的外部重大事宜。
3.2营运部负责协调物业及其设施设备接管验收和物业服务投运准备工作。
3.3营运部经理负责物业接管验收的日常组织协调工作。
3.4营运部相关人员组成接管验收领导小组的各专业组，参与物业的验收接管工作。
3.5营运部负责对业主提供的维修、安装物品进行验证、安装服务；负责业主暂存物资的验证、保管；负责各类车辆的综合管理。
4 程序
4.1业主财产一般包括
a) 接管的物业，包括各类建筑物及公用设施、设备(服务设施)；
b) 业主提供的用于维修安装用的零配件；
c) 业主暂存公司处物资；
d) 物业区域内车辆、物资；
e) 业主提供或暂存公司的图纸等知识产权；
f) 业主邮件；
g) 其他与业主有关的财产。
4.2物业接管验收的控制
4.2.1接管验收领导小组
a) 总经理组织成立物业接管验收领导小组，并担任组长，负责接管验收工作的外部重大关系协调和接管验收工作的总指挥；
b) 营运部经理（待接管物业选定的负责人）担任副组长，负责接管验收工作的日常组织协调工作；
c) 营运部负责协调物业及其设施设备(服务设施)接管验收；
d) 营运部负责协调物业接管服务投运工作；
e) 营运部按专业设资料组、设备组、土建组、安保组等，负责分工范围工作，严格验收，把好物业质量关。
4.2.2接管验收作业引用文件
a) 《房屋接管验收标准》 ZBP30001-90 （国家行业标准）；
b) 《张家港市新建住宅小区物业管理专项验收暂行办法》 房物[2000]291号。
4.2.3接管资料
a)产权资料:项目批文、用地批文、规划许可证、规划红线图、建筑执照、拆迁安置资料、购房契约（或产权证）、租赁合同、产权人身份证明资料、物业综合接管验收资料、业主清册等；
b) 技术资料:规划设计要点、消防和环保规划意见、地质勘察报告、工程合同及开竣工报告、施工组织设计、图纸会审记录、工程变更资料、钢材和水泥等主材的质量试验报告、保证书、新材料和构配件的鉴定合格证书、各类工程和设备检测报告及检验合格证、质保书和安装使用说明书、砂浆和混凝土试验报告、给排水试验报告、各类分项工程质量检验评定表、竣工验收证明书、竣工图（包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及管线的全套竣工图纸等）、工程决算。
4.2.4物业接管验收
a) 营运部、接管验收小组接到开发商房屋或设施设备验收或调试通知后，核对接管资料是否齐全，组织营运部各专业组对物业现场进行检查验收，分别填写《物业接管资料移交清单》、《接管设备移交清单》、《物业接管工具/材料移交清单》、《物业分户验收确认表》、《物业交验问题处理清单》、《设施/设备一览表》，由开发商、承建商当事人在相应记录上签字，确认检验和查验现状；
b) 营运部经理审核《物业交验问题处理清单》、《配套设施完善申请表》提交给开发商明确责任人限期整改，并由营运部组织整改验证，整改结果分别记录于《物业交验问题处理清单》、《保修期内维修记录表》、《设施/设备维修保养记录表》中；
c) 接管验收中属系统问题和需要开发商协调整改的重大问题，由总经理协调督促整改；
d) 交验合格物业，由接管验收小组、设备维修部与开发商、承建商就建筑物、设施设备保修事宜协商，明确维修责任和保修期限，并建立营运部和公司两级台帐，执行《维修服务控制程序》；
e) 物业交验合格后，由营运部建立物业台帐、组织成品保护和设施设备试运行，执行《设施和工作环境控制程序》、《维修服务控制程序》、《设备管理控制程序》；由行政部协调营运部服务投运准备和服务投运，执行《入住及装修控制程序》。
f) 物业交验中所形成的记录，由营运部文件管理员归档管理，执行《文件控制程序》。
4.3空置房控制
4.3.1营运部按《空置房管理规程》，建立空置房台帐（填制《空置房统计表》）；对空置房提供必要的巡查、清洁保洁、通风等维护（分别填制《空置房巡查记录表》、《空置房维护记录表》）。
4.3.2房屋移交入住，执行《入住及装修控制程序》。
4.4业主提供用于其特约维修或安装服务物品的控制
4.4.1营运部接到业主维修或安装特约服务时，填制《维修单》，并在单据上载明业主提供的物品名称及详细信息。
4.4.2维修人员持《维修单》前往业主处，提供维修或安装服务
a) 维修前，维修人员应先对业主提供的物品进行质量验证，确认能达到要求后，方可进行维修安装；
b) 对不合格的物品，维修人员应告知业主更换产品，以达到要求。如果业主坚持安装，则维修人员须在《维修单》“维修结果”栏内清楚说明情况，经业主签字确认，方可维修安装（涉及安全隐患的，需向业主说明情况，且不得安装）；
c) 维修人员现场维修安装完毕后，应对安装质量进行全面检查和试验，并请业主在《维修单》上签字验收后，方可离开。
4.5业主暂存物资的控制
4.5.1业主如有物资交由营运部暂行管理，应填写《特约服务委托单》，营运部相关人员负责对暂存物资进行验证、标识、保管，执行《物资管理规定》；业主取回物资时，需在《特约服务委托单》中签收。
4.5.2如发现暂存物品存在问题，应填写《住户财产问题反馈表》，及时反馈给业主妥善处理。《住户财产问题反馈表》由营运部与《特约服务委托单》一同保管。
4.6出门物品的控制
物业管理区域内物品出门，需由物品所有权人填写《出门物品确认表》，经营运部负责人签字确认后，由消防护卫员清点放行（执行《安保服务控制程序》）。
4.7车辆管理控制
营运部消防护卫员负责各类车辆的综合管理，确保物业管理区域内车辆行驶、停放安全有序，具体执行《车辆管理规定》。
4.7.1业主车辆管理服务
a) 业主机动车应在营运部办理停放手续，填写《固定车位登记表》，并按时交纳车位使用费，领取《车辆出入卡》，凭证出入；
b) 业主机动车辆出入物业区域，消防护卫员应甄别驾驶者身份、检查车辆外观，并将出入车辆、时间登记在《车辆出入登记表》上，发现有异常情况，填写《业主财产问题反馈表》并与车主确认；
c) 业主自行车应按指定地方停放。
4.7.2外来车辆管理控制
a) 外来机动车进入物业管理区域时，消防护卫员应在《车辆出入登记表》上登记车型、车号及进出时间，凭驾驶证换发《车辆出入卡》进出，并按规定统一停放和收费。外来出租车辆一般不得进入物业管理区域内，必须进入的，须在消防护卫员监护下进出；
b) 外来机动车携带物资离开物业区域，必须按本程序4.6条办理相关手续；
c) 外来自行车进入物业管理区域时，消防护卫员须在会客单上登记车型、颜色等特征并指定地方停放，离开物业区域时核对其符合性后方可放行。
4.7.3车辆行驶管理
a) 为确保车辆在物业管理区域内行驶安全，营运部根据有关交通规则，设置各种道路交通标识；
b) 在道路上适宜位置设置减速坡，控制车辆行驶速度，减少意外交通事故发生；
c) 机动车辆在物业管理区域严禁鸣号、超速，如有违章，消防护卫员应及时劝止；
d) 机动车辆在物业管理区域内造成服务设施或他人财产损失的，由消防护卫员协助有关部门处理。
4.8业主邮件控制
4.8.1业主一般邮件、报刊，由营运部指定人员投递至业主信箱。
4.8.2业主挂号函件、汇款单、包裹单、快件由当班安保员查验收件、登记，业主在《邮件记录表》上签收。
5 相关文件
5.1《房屋接管验收标准》
5.2《南京市新建住宅小区物业管理专项验收暂行办法》
5.3《文件控制程序》
5.4《设施和工作环境控制程序》
5.5《入住及装修控制程序》
5.6《安保服务控制程序》
5.7《维修服务控制程序》
5.8《设备管理控制程序》
5.9《空置房管理规程》
5.10《 物资管理规定》
5.11《车辆管理规定》
6 相关记录
6.1《物业接管资料移交清单》
6.2《接管设备移交清单》
6.3《物业接管工具/材料移交清单》
6.4《物业分户验收确认表》
6.5《物业交验问题处理清单》
6.6《保修期内维修记录表》
6.7《配套设施完善申请表》
6.8《业主财产问题反馈表》
6.9《空置房巡查记录表》
6.10《空置房维护记录表》
6.11《空置房统计表》
6.12《设施/设备一览表》
6.13《特约服务委托单》
6.14《车辆出入卡》
6.15《固定车位登记表》
6.16《出门物品确认表》
6.17《车辆出入登记表》
6.18《邮件记录表》
6.19《维修单》
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