1、汽车用品市场投资计划书
一、 青岛市区汽车用品专业市场现状
1. 青岛汽配城
青岛汽车配件城始建于2000年11月18日，是雁山集团投资5000万元兴建的重点项目，是雁山集团六大紧密支柱产业之一。
青岛汽车配件城位于青岛市交通主干道——四方区重庆南路288号（洛阳路1号），地处青岛汽车贸易大道中心地带，占地面积60余亩，建筑面积5万平方米，为适应汽配市场的发展，汽配城相继实施了两期工程，其中一期工程为14000平方米的配件商铺，4500平方米的汽车展示交易大厅，1500平方米汽车专卖店，5000平方米的商务用房，6000平方米地下仓库，3500平方米汽车装饰中心和15000平方米
2、的露天汽车广场。二期工程占地280亩地的大市场正在规划中。
目前汽配城无论从硬件的设施，还是软件的配备，已经完全具备汽配交易、汽车展销、汽车修理、美容装璜、信息咨询、广告设计、商务办公、餐饮娱乐、会议住宿等综合功能。已经形成建筑品位高档，配套设施完备，经营品种齐全，市场交易活跃的市场格局，成为青岛市场颇具知名度和影响力的汽车、配件、维修综合市场。
2. 青岛鞍山二路(交运)汽配城
靠近汽车总站，由交运集团规划的一片区域，主要针对小型家用轿车的专业用品集中地。
3. 成因
雁山集团的汽车配件城是青岛区域内最大的汽车用品专业市场，2000年建设之前，该区域靠近大山汽车市场，同时洛阳路周
3、边具有相当规模的大型车修理，配件等相关行业沿街店面，汽车用品扎堆，形成了一定规模。带动相关行业在此生根的主要原因是，沿重庆路为内陆进青岛汽车站的必经之路，在2000年以前，私家车较少，货运、物流、交通巴士成为该区域修理、配饰、配件的小型自发基地。2000年经过雁山集团合理引导，将周边众多汽车行业经营者纳入配件城，该项目在营业之初，主要经营方向还是针对于重型货运、巴士等，随着私家车数量上升，在二期、三期着重加大家用轿车的比例，形成如今的规模。
综上所述，汽车用品交易市场需要具有以下因素：交通便利、周边具有相应经营氛围、合理引导、一定的规模面积、物流仓储齐备、市场多采用两层结构。
二、 西
4、海岸汽车专业市场区域位置选择和辐射区域
1. 西海岸具有两个自发形成的汽车交易及用品配套区域，一个胶南市沿珠山路4S店及物流仓储配套；另一个是开发区江山路北路周边汽车4S店等自发形成的新兴家用车集中区。
2. 开发区福瀛开发的汽车配件市场
3. 根据专业市场成因规划，适合开发区投资的汽车用品市场区域应该选择在江山北路或者隧道口附近。
4. 规划的汽车用品市场应该具备除辐射开发区有车族的同时还能辐射至胶南，对途径开发区至青岛的客户进行截留。
三、 投资方向
1. 厂房改造
2. 租赁适合面积的商业物业
3. 具备租赁或者整体使用权限15年以上。
4. 规模控制在20000平方以
5、内。
5. 选址条件：交通便利、具有汽车用品相关行业的商业承载力、具有超大型停车区域或停车场。
四、 评估分析
以建筑面积10000平米为规划单位评估，单位铺面35平米，仓库20平米。一、二层为铺位，其他为仓储、物流、配套、办公。
投资额
1.租金控制在每年200万以内。
2. 改造控制在300元/平米内，装修200元/平米，合计，500万元。
3.招商推广，100万/年。
4.商业物业管理公司运营费用100万元/年。
5.第一年合计投资额度900万元
6.第二年后年支出额度500万元/年
利润点
1.营业面积与配套比例，7:3既7000平米营业铺位，合计200个；30
6、00平米配套，合计150个。
2.铺位租金每套3万元/年，合计600万元。
3.配套租金每间1万元/年，合计150万元。
4.营业区域物业费，每套300元/月，计72万元/年。
5.总计满铺经营822万元/年。
五、 产出比测算
1.第一年资金投资平衡对比
收益
支出
租金
物业费
配套
合计
70%
租金
改造
装修
推广
管理成本
合计
600
72
150
822
575.4
300
300
200
100
100
900
盈余
-324.6
2.第二年产出比(租金递增10%)
收益
支出
租金
物业费
配套
7、
合计
70%
租金
推广
管理成本
合计
660
79.2
150
889.2
622.44
300
30
100
430
盈余
192.4
3.第三年产出比（第二年基础上递增10%）
收益
支出
租金
物业费
配套
合计
70%
租金
推广
管理成本
合计
726
79.2
150
955.2
668.64
300
30
100
430
盈余
238.64
六、 投资回报总述
硬件投资900万，流动资金100万，总投资1000万元。需要三年回收成本，
第三年盈利。第四年开始每年盈余250万左右。15年限内总利润3000万以上。
投资孕育期3年，第四年开始市场走向平稳，单铺租金可以适当调整，增加最大利润率。同时随着市场的稳定满铺率达到90%，租金收益会远远超过预期。
其他，每年固定的现金流，商业经营公司的经营权抵押贷款，以及市场升值带来的利润最大化，将成为投资的最大回报。
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