酒店和写字间市场调研和推广建议.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,酒店与写字间市场分析及本项目公寓产品推广提议,调研人：吕美娜 刘睿 张丽影,第1页,目录,一,哈市酒店与写字间整体概况,二本项目与公寓对比分析,三 哈市酒店与写字间现实状况及未来发展趋势,四例举哈市酒店与写字间对比分析,五酒店与写字间目标消费群分析,六本项目公寓优劣势分析,七推广提议,第2页,整体概况,伴随中国经济近几年连续高速发展，国民生产总值提升，居民收入有了显著连续增加和生活消费水平提升，尤其是对房地产消费和投资需求不停加大，作为国民经济支柱房地产行业发展迅猛，到达了供需两旺。哈尔滨市是黑龙江省省会，全省政治、经济、文化、科技和交通中心。哈尔滨市全国百强城市中名列第十位，跻身全国城市综合实力十强。,从年哈市政治、经济、商贸、旅游发展来分析，结合城市季节特色，酒店业、写字间、住宅、产权式商铺及形成酒店式公寓，经济发展趋势良好，但也出现不一样季节酒店过胜、写字间及高档住宅及公寓空置现象，总而言之是市场在发展而为何又出现部分商品过胜呢？那就是市场需要一个合理供需性及良性发展势态，我们将经过对本项目标阐述及项目标对比，来促动市场发展从而让哈尔滨市场有一个全新商业地产模式及良好发展前景。,1002.7,1120.1,1232.1,1414.8,1680.5,0.0,500.0,1000.0,1500.0,.0,01,02,03,04,05,生产总值稳步上升,单位:亿元,第3页,房型,面积范围,(建筑面积),开间,（m）,进深,（m）,平均价位,(元/m,),是否带装修,走廊,系数,爱建非常男女,一房一厨一卫,33-41,卧室1.813,客厅1.215,卧室511,客厅612,4300,(建面),不带,装修,“工”字型,走廊,1.67,一房一厅一厨一卫,43-48,二房二厅一厨一卫,94-102,金安,美豪,一房一厨一卫,29-33,卧室2.74.0,客厅3.64.0,卧室4.25.2,客厅4.25.8,4300,(建面),带装修,1.6米宽,1.59,一房一厅一厨一卫,45-48,二房一厅一厨一卫,65-70,本项目与公寓对比,第4页,优势分析,地段,规划设计,舒适度,优,势,地处道里区商圈关键位置，商业气氛浓郁，毗邻多个商场、批发市场，人流、商流旺盛。,相比：1、爱建所处于哈尔滨市民所说“安字片”（旧居民区，经济不发达），2、金安美豪周围公交车不多，四面均是旧居民区，靠近道外，地处道里边缘，且交通不便利。,大商集团强大品牌优势，麦凯乐国际商场、新哈一百重新组建、大型超市、地下600余位停车位，即停即车，以及本项目本身招商业态互补之中，形成一站式购物广场，真正意义上shoppingmall。,相比：、爱建欲打造新商圈，但当前百联经营十分惨淡。、金安美豪项目占地面积小，其项目依靠哈一百、万达购物广场、中央大街为吸引点，可见一斑。,本项目两座大堂，约700余平米，走廊面宽快要2米，整个设计规划角度考虑，舒适度很好。,相比：1、爱建没有大堂，户型设计以及走廊迂回波折,走廊形“工”字型，安全性另人担忧，舒适度差。2、金安美豪得房率低，房门设计没考虑噪音传输问题，私密性欠佳。,第5页,劣势分析,价格,居家环境,劣,势,基于地段、规划、设计布局等优势，加之本身土地成本高之原因，可能会造成销售价格偏高。,因为项目地处哈市道里商圈繁荣地段，周围人流、车流大之原因，从环境原因综全来看，并非是纯居住之理想选择。,第6页,酒店现实状况及未来发展趋势,当前黑龙江省酒店业,星级,三星级,四星级,五星级,数量,104家,29家,6家(国家评定3家),当前哈尔滨市内酒店业,星级,三星级,四星级,五星级,数量,49（含国家评定18家）,15家,3家(含新加坡酒店),发展趋势：,从整个市场来看以年为届，新增酒店至20增加率在40%以上，同时也存在,有不停停业及转让各星级酒店。哈尔滨因为气候及名胜限制，在酒店业上有很显著,地域性，如冬季冰雪节及春节期间全市各酒店都是比很好入住率，可能房源还不够,，但进入淡季（春、秋）入住率较低。20至20上六个月许多国际零售、娱乐、,家居、餐饮业商业巨头在加紧进军中国市场脚步，也带来了大批投资者在不停出哈尔,滨市场内在潜力。从一季度全省调查行业发展情况来看，在被调查八大行业中，工,业、建筑业、房地产业、住宿餐饮业等7个行业运行于景气区间。6月哈洽会，12月份冰,雪节为最正确季节及2月份全国政协、人大会议，等，全国各大、中、小型会议也在不,断攀升并来哈举行，及外资和各地投资也给市场带了新活力。,第7页,酒店,勃莱梅客栈,凯莱商务酒店,曼哈顿商务酒店,林苑宾馆,江湾会馆,诺曼蒂酒店,第8页,地段,位置,交通,周围环境,地标性,凯莱,商务酒店,中央大街257号,交通便利,中央大街步行街、松花江畔、防洪纪念塔、兆麟公园,建筑显著,江湾会馆,防洪胡同,18,号,在侧街上，交通普通,防洪纪念塔、松花江畔、兆麟公园、中央大街,建筑不显著,曼哈顿,商务酒店,兆麟街71号,交通便利、道里区中心,哈一百、索菲亚、话剧院、周围形成特有商业、文化气氛和浓郁文化气息,建筑显著，但酒店出入口较偏僻,林苑宾馆,田地街118号,交通便利,哈一百、曼哈顿商厦、华联商厦相伴,建筑比较显著,勃莱梅,客栈,红霞街38号,交通普通,中央大街、通江街,建筑不显著,诺曼蒂,酒店,尚志大街178号,交通普通,中央大街步行街、兆麟公园,建筑不显著,本项目,地处道里商圈关键位置,十分便利,哈一百、索菲亚、话剧院、中央大街、兆麟公园,十分显著,第9页,规模,总层数,房间数,大堂面积,装修,凯莱,地上7层，地下一层,293间,400余平米,新装修,商务酒店,江湾会馆,地上7层,80间,100平米,底开业,曼哈顿,23层,80间,200平米,开业,商务酒店,林苑宾馆,10层,90间,100平米,装修陈旧,勃莱梅,客栈,地上7层，地下一层,77间,50平米,11月,诺曼蒂,酒店,地上9层,83间,100平米,新装修,本项目,29层(地上29层、地下2层),1000套,700平米（两个）,成品房,第10页,价格,配套服务,标间,（面积）,套间,（面积）,商务中心,洗衣房,停车场,餐厅,其它,凯莱,商务酒店,170元/天,30平方米,380元/天,50平方米,自设,200平米,地下可停20台车,多,用于冬季大车40元/,天小车20元/天,合并到花,园酒店内,美容美发,江湾会馆,180元/,天、220,元/天,380元/天,60平米,自设,无,没有单独划分停车,位,中餐,无,曼哈顿,商务酒店,130元/天,27平米,150元/天,50平米,自设,外包,80多个外包车位,京、鲁、,川、粤龙,江菜系,夜总会、桑,拿等,林苑宾馆,160元/天,25平米,500无/天,70平米,前台传真,复印,外包,门前自设停车位,地下一层,十几平米,酒吧商场,勃莱梅,客栈,150元/天,25平米,300元/天,40平米,没有,无,没有停车场，门口及,后院有六、七个停车,位,无,咖啡厅、酒,吧均在地下,一层,诺曼蒂,酒店,160元/天,28平米,301元/天,51平米,自设,有,没有停车场，门口有六、七个车位,中餐,游泳馆、夜,总会等,本项目,-,100元/天,47平米,外包,外包,地下600个车位，环,形车道，即停即走,中、西餐,全方位商,业配套,第11页,设计布局,开间,径深,走廊,层高,卫生间,凯莱,商务酒店,3-6米,5米,1.2-1.5米,2.3米,米,江湾会馆,3-6米,5米,1.2米,2.6米,.米,曼哈顿,商务酒店,4米,5米,1.4米,2.6米,4平米,林苑宾馆,3-13米,6米,1.2米,2.4米,5平米,勃莱梅,客栈,3.5-5米,4-8米,1.2米,2.4米,4米,诺曼蒂,酒店,4-6米,7-10米,1.2-1.5米,2.6米,4米,本项目,最小3.6米,最小8米,1.8米,2.95米,4.5米,第12页,凯莱商务酒店外貌,勃莱梅客栈外貌,第13页,勃莱梅客栈大堂,林苑宾馆大堂,第14页,勃莱梅客栈过道及走廊,勃莱梅客栈客房,第15页,对比酒店目标消费群体,酒店“常包”房客人,外资、合资企业投资者、外派人员,或聘请高级技术人员,。,酒店常住房客人,全国其它城市投资、经商人员、,国际性企业有业务往来人员。,购置、租赁,租赁,酒店“散客”,来旅游旅客、来哈办事、开会、探亲访友等。,最近伴随哈尔滨经济不停速度发展，及在国际上著名度不停提升，政府招商引资政策不对推出，将有大批国内外企业来哈创业。,第16页,新贵阶层、中产阶级、单身贵族、投资者、新婚族：,当地中小企业老板、企事业单位有较高收入；,外来驻哈、分企业高收入者-长久停留酒店房价过高，不划算；长久租房，不方便；,合资企业境外人士-比如韩国人、朝鲜人、及外教等外籍人员。他们有连家眷孩子都来了，在中国过外国式生活；,在市区中心工作白领阶层一族（或新婚者）他们疲于天天南北早出晚归，选择距其较近商业中心大型小区，方便结束颠簸生活；,投资置业一族-他们看中了在此购房风险小、回报率高，即使短期内不能出手，能够租给外来打工等，待到达预期房价时，卖房赚大钱。,目标消费群体,第17页,建 议,1）进户大厅设商务中心（含票务中心）。,2）设服务中心（先进中介、家政、洗衣等）。,3）配套餐饮服务，如二楼招商配置早茶、下午茶等。,4）可提供给业主优惠卡。,第18页,小结,经过与酒店式公寓对比分析，本项目许多优势已高于酒店式寓，从市场来看，三星及商务酒店在一定程度与本项目有很多相同之处。所以举例酒店对比分析，从而发觉因为哈尔滨经济讯速发展带动酒店式公寓、写字楼市场高需求，在酒店业中也给我们提供一定客源，主要“常住房”客层是各业界驻哈人员及来哈投资人员。但如是企业出资，企业极难为员工购置用于投资。然而也会有一些做项目标人员考虑久远发展，可控性强可先考虑本项目，于此同时各酒店都在找寻自己长久企业人员成为VIP客户，针对本项目标规划及定位，完善市场需求，本项目将很好迎合市场需求。,第19页,写字楼供给现实状况,总供给（）,市场分析与发展趋势,案例,在租写字楼,168,600,哈市写字楼市场在租写字楼供给统计，总供给量为17万平米，实际市场可供选择办公写字楼保有量在25万平米左右，与近500万人口省会城市相比，其写字楼市场（单从供给数字来看）是远远供不应求。,华驿大厦恒运大厦,东方大厦,在售写字楼,122,000,在售或在建写字楼项目供给量抵达12万平米，基本为开始推出项目，今年推出量是前5年推出量总和，租赁市场从去年底有显著下滑迹象，待这批项目交付使用后，市场租赁价格将得到平抑。,奥威斯大厦,盟科汇,未售写字楼供给,333,000,当前为止，未售项目有11个，预计开发量将抵达33万平米，其中大部分在今年下六个月开工，明年底或后年交付使用，待这批写字楼推出市场后，对在售写字楼将是极大冲击，对在租写字楼组成崩盘威胁，写字楼空置连续上扬（尤其是功效滞后在租写字楼）。,爱建写字楼,发展大厦,创业中心,用做办公用途其它物业,酒店在租写字楼供给,6,800,其它类集中一些地段很好（火车站、中央大街附近、大直街、花园街）酒店也吸纳一定数量长租用户，基本用途为商务、贸易办事处和联络站。伴随商务公寓（远大商务公寓、江南国际公寓、禧年中心）出现，4星级以下酒店长租用户正逐步分流。,新世界,曼哈顿酒店,公寓,44,000,哈尔滨去年出现集办公、住宅、酒店式管理于一体功效之公寓，填补写字楼不能居住、酒店不能办公之空挡，项目即使位置较佳，但面积小、私密性和自主性较差，内部硬件和软件配置并不完善，这类物业市场前景并不被看，对写字楼市场尚不组成冲击，主要分流了酒店商务客户。,远大商务公寓禧年商务会馆,恒运家园,其它物业用做办公,其它物业用做办公用途基本集中在政府行政事业单位内部办公楼充裕部分、商服用房、高层裙房、商业圈内高层住宅这几类物业，但这种非专业写字楼存在使用不便，形象不佳和对外联络不畅等不利原因，租用这类物业企业将随企业发展情况而有转移办公地点之倾向。,九三发展大厦,第20页,供给分析,从整个写字楼市场现实状况来看，当前写字楼市场供给体系是庞大，不但仅是专业写字楼，其它包含酒店及住宅都有涉足，这也说明市场需求还有辽阔空间能够挖掘。,从市场分布来看，哈尔滨市写字楼分布含有很强地域性，较为集中分布在以下三大区域，即火车站-秋林商圈内区域、省政府区域、开发区会展中心区域。,道里区一百附近是哈尔滨百年以来老商圈，是哈尔滨最繁荣地段，可是却极少有专业写字楼项目只有社科大厦（在租）、财富中心（未租）、爱建写字楼（未租）、中俄贸易大厦（在租），多以酒店内写字间形式出现，如香格里拉、曼哈顿商务酒店、汇融大厦、天植大酒店、永源伊春商务酒店等。伴随区域内商业、旅游、金融等快速发展，所以对高档专业化写字楼需求呼之欲出。,第21页,写字间市场目标消费群体,国际著名企业、大品牌企业对品牌形象要求较高,中小型企业、当地私企经济实惠,被招商引资企业政府给予优惠,业、服装业环境便利,伴随哈尔滨经济实力不停增强，大量国际著名企业、品牌企业陆续进哈，而当写字楼本身良好形象以及优质服务，逐步形成了品牌与档次时，这么写字楼就会成为品牌企业首选。,一些中小型企业以及当地私人企业没有大企业充分资金，对于他们来说资本积累远比硬撑门脸主要得多，所以一个经济实惠写字楼将会成为他们最爱。,产业发展方针对区域入驻企业含有很大指导作用。近年来市委、市政府不停出台了一系列对外资企业优惠要求，吸引外资在空间上进行合理组织和引导，形成高新技术产业带，促进产业协调发展和全方面升级。毫无疑问，高新技术业外资企业在写字楼市场上也将会占据一定地位。,这几个行业不但分布较为集中，而且有大量现货需要随时调集、搬运等，所以对方便、快捷性要求较高。,第22页,本项目需求定位,提议本项目定位：国际著名企业、大品牌企业、中小型企业、当地私企以及考虑环境便利企业，重点放在中小型成长企业以及周围商贸办事处。,当前许多写字楼项目把目光聚中在那些国内外大企业身上，而本项目却有效地填补了市场空白，瞄准企业中间力量，不论是创新，还是产品细分，本项目会满足一个庞大需求群体。,第23页,租金价格走势,对比项目：香格里拉、保利大厦、华驿大厦、奥威斯大厦,从图中能够看出，除奥威斯大厦在开始有上幅之外，其余全部呈下降趋势。,分析：以来，哈尔滨写字楼市场发展极快，面对新、高档当代化高层建筑，旧有楼盘相对日趋落后。,以上所选均是哈尔滨市区内中高档写字楼。,第24页,写字楼,保利大厦,华驿大厦,奥威斯发展大厦,禧年中心,远大商务公寓,第25页,地段,位置,交通,周围环境,客群,保利大厦,中山路93,交通便利,位于中山路与珠江路交汇处，环境相对平静。,以华为等中型企业、办事处为主,华驿大厦,松花江街15号,在侧街上，交通普通,位于火车站附近，交通便利但略显拥挤。,惠普、东软、等,奥威斯,发展大厦,红军街15号,交通十分便利、道里区中心,位于红军街与中山路交汇处，毗临南岗商圈,西门子、百胜餐饮、三星等,禧年中心,红军街7号,交通便利,位于红军街与中山路交汇处，毗临南岗商圈,以美容、手机类为主，份额,远大,商务公寓,建设街101号,交通不是很便利，位于建设步行街上,位于南岗商圈内，毗邻松雷、秋林、远大购物中心,主要为服装类，但无大品牌，如三彩等,第26页,规模,总层数,总面积,大堂面积,保利大厦,地上18层6层3层10000左右,400余平米,华驿大厦,地上30层,地下3层,1平米,1200平米,奥威斯,发展大厦,地上28层,地下2层,10098平米,350平米,禧年中心,地上29层，地下一层,34800平米,无,远大商务公寓,地上21层，地下一层,8000平米,150平米,第27页,价格,配套服务,商务中心,洗衣房,停车场,餐厅,其它,保利大厦,3-3.5元/天M(含,全部物),外包,无,地下可停20台车,多,用于冬季大车40元/,天小车20元/天,8-10元/位,员工餐厅,咖啡,吧、书吧,华驿大厦,2.5-3元/天,/M(含全部物业能,源费用),自设,有,地下可停22台车,多,用于冬季大车50元/地,上30台无偿车位,酒店餐厅,客户餐厅,10元,无,奥威斯,发展大厦,2.5-4元/天/,M(2.5元不含电费),外包,无,120个车位,多个外包车位,10元/位员,工餐厅,夜总会、,桑拿等,禧年中心,1.5-2.元/天/,M(不含物业能源,费用),外包,无,地上20,地下120个,无,禧年商务,会馆,远大,商务公寓,1-1.5元(不含物业,能源费用)售价为,7000-9000元/米,无,无,无,客户餐厅,大排当形式,1-6层为,远大购物,中心,第28页,设计布局,开间,径深,走廊,层高,卫生间,保利大厦,6-25米,8米,1.2米,2.4米,公共,华驿大厦,4-26米,7.8-8米,1.2米,2.4米,公共,奥威斯,发展大厦,4-26米,8米,2米,3.1米,公共,禧年中心,15米左右,6-8米,1.4米,2.9米,6米左右,远大,商务公寓,6-20米,6-7米,1.5米,2.3,4.5米,第29页,奥威斯发展大厦,华驿大厦,第30页,保利大厦,远大商务公寓,第31页,大堂,（1500平方米）,过道（,1、8米宽）,电梯,（,共4部客用，一部货用）,房间内部,（平方米）,第32页,小 结,经过以上几个案例能够看出，华驿大厦代表是早期发展起来档次较高写字楼，配套设施完善，物业服务细致周到，所以即使当前价格以及出租率在同行业市场中名列前位，可是从其租金价格走势来看，连续三年只能保住价格，站在写字楼市场未来发展趋势来看，客观来讲应该说以华驿为代表早期写字楼市场正在消沉。而奥威斯是于末开始正式进户一家集商场和写字楼相结合综合性大厦，其当代化办公环境及便利交通等等使其在这两年内快速发展，不但价格逐步提升，而且到达市内最高出租率。,由以上全部资料显示，当前开发区写字楼市场短期之内并不能到达预期效果，需要经过一定时间培育期，所以写字楼市场重心依然应该是处于市中心高档楼盘，正如奥威斯。而本项目能够说与奥威斯有一定相同性，比如周围环境配套，都处于市中心，而且我们项目要更优于奥威斯，因为我们项目位于百年老商圈中心位置，不论是车流、人流、商圈密集度及档次还是客人档次都更优一筹。,第33页,与沈阳市场相比,沈阳市写字楼现有项目主要分布于三个区域，即太原街商业区周围、太原街-和平大街之间，如总统大厦等；市府广场周围沈阳财富中心等；三好街及青年大街一带，如信息产业大厦等。,写字楼市场竞争比较激烈，旧有专业大型写字楼显著步履为艰，以信息产业大厦为例，其租金在3元/天/M左右，而当前价格大约在1.5-2.5之间,出租率也由80%下降至%左右。,近年来，商务公寓迅猛发展为写字楼市场开辟了一个新发展空间，也正逐步被企业所接收。它有效地填补了市场空白，瞄准了企业中间力量，不论是创新，还是产品细分，商务公寓满足了一个庞大需求群体，同时也正赶上了沈阳市场经济大好前景。,第34页,发展趋势,主题化、个性化、配套化、人性化,将是写字楼市场必定发展趋势。以租赁和出售为主要开发目标高档写字楼项目而言，必须具备一定整体规模，这需要开发商含有足够经济实力，所以,高品质：集商业、办公、居住、酒店、会议、文化娱乐,等城市生活空间三项以上依据本身特点进行合理组合，进而在各部分之间建立一个相互依存、互补、互助能动关系，成为现在办公环境一个时尚。“怎样在客户吸引力上面再强一点”成为写字楼市场趋势，所以本项目能够说是应市场所需，未来前景看好。,第35页,推广提议,集商场、住宅、酒店于一体，可对业内客户进行一系列优惠活动，如：入住酒店是否能够打折优惠等；,经济型公寓，营造休闲办公环境，灵活空间设计；,回报率较高，以1.8元/天/M,计算，回报率为6.5%(41平米以每米1万元,共41万元,每年租金为27000)。不计土地升值；,尽可能完善配套服务，高档舒适相结合；,提议本项目在业态划分使写字间与公寓形成各自独立体，营造专业化气氛；,在招商过程中提议加大对未来租户宣传力度。,第36页,酒店及写字楼优劣势分析,酒店,写字楼,优势,1、接待服务项目行李运输、外币兑换服务；电话、电传、电报、图文传真服务；打字、复印、秘书、翻译服务；租车、订票、医务及各种会议接待服务；宝贵物品存放服务等。2、客房服务项目电话、电视、叫醒服务，洗衣、熨烫、客房酒水、客房保险柜、擦鞋服务等。3、餐饮服务项目中餐、西餐、风味餐自助餐、宴会、酒会、咖啡厅、酒吧及客房送餐服务等。4、娱乐服务项目保龄球、网球、游泳池、健身、美容、美发、桑拿浴或蒸汽浴、按摩等。5、商场服务项目日用具、食品、工艺品、文化用具、服装、图书、鲜花等。6、汽车出租服务项目旅游汽车出租、商务租车服务等。,1、物业客户热线 24 小时随时接听。2、前台接待：设在大堂内，接收来电、来访、问询。,3、各类 代办服务：物业为您提供各类代办服务。,4、预定叫车接送服务。5、24 小时保安及监控服务。6、公共区域清洁。7、会议设施租用。8、商务中心服务,9、会所服务（客户中心等）。10、餐饮服务。,劣势,没有产权，没有升值空间,第37页,本项目优劣势及提议,本项目,优,势,1）占据绝佳地段，交通便利（唯一性）。,2）成品房高标准配置（唯一性）。,3）营造休闲办公环境，室内配置厨房卧室，重视卧室私秘性、凹式三七门防噪声。,4）框架剪力墙结构（可随意调整房间内布局）。,5）迎合当前市场“柔性办公”理念，能够简单休憩功效，方便加班。,6）超大地下停车场，确保出入通畅（唯一性）。,7）商业配套完善，包含麦凯乐商场，超市、汽车、美容等。成品房带装修，带厨房，设有两个厨具间（可依据使用方便随时调整），自助性强。,8）三玻二空式玻璃保暖、隔音防噪（先进产品，效果很好）,9）有先进通风设施“呼吸窗”（有效保持室内温度且空气通畅）。,10）房屋产权，固定资产，可出租有回报。,11）进户智能识别系统,12）租金价格低，竞争力强。,劣,势,1）软件服务达不到酒店及写字楼专业。,2）交通情况复杂，相对喧闹,）土地成本高，造成售价偏高,建,议,）进户大厅设商务中心及票务中心；,2）设服务中心（中介、家政、洗衣等）；,3）在大堂设信件接收、报纸收发服务。,4）配套餐饮服务，如二楼招商配置早茶、下午茶等；,5）可提供给业主优惠卡；,6）先招商后销。,第38页,谢谢观赏,第39页,