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1、区域 前期开发工作指引 区域前期开发工作指引（1.0版） 编制 日期 2016-08-31 审核 日期 2016-09-01 审批 日期 2016-09-03 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 编制/修改人 审核人 审批人 2016.8.30 首次编制 /
2、 一、 总则 1. 目的与意义 为了确保各个项目能按照节点计划有条不紊地完成前期开发工作，尽量减少重复工作，少走弯路，特制定本操作指引。 2. 适用范围 本操作指引适用于区域公司下属事业部开发的项目，是进行项目前期开发工作的指导性文件，实际操作中除执行本操作指引外，尚应执行地方政府规定流程。 3. 具体实施 前期开发工作是项目开发的重要环节，责任主体是事业部，第一责任人是事业部总经理。该阶段工作的好坏直接关系到项目开工节点按时完成与否，必须加以足够重视，建立完善的前期开发流程，根据开发进度有条不紊推进。 二、前期开发流程 13 / 13 区域公司 事业部
3、 研发设计部 项目拓展部 设计部 成本部 开发部 财务部 97 规划方案设计 1 土地获取 配合 13 11 12 日照分析、 容积面积 环保审批意见 建设用地规划许可证 项目立项 建设工程规划许可证 A 交评 规划方案批复 土地证办理 8 水、电、燃气、电信、有线电视、雨污水排放、人防、消防咨询 10 4 5 6 7 2 3 签订土地出让合同 项目选址意见书 配合 区域公司 事业部 研发设计部 项目拓展部 设计部 成本部 开发部 财务部 17 施工
4、图设计 C 28 人防审图合格证 B 19 18 施工图审查 人防审图 8 A 22 21 2020 16 15 14 8 消防设计咨询 人防咨询 消防审图 防雷审图 抗震审图 人防立项 抗震初步审核 勘察报告审核 区域公司 事业部 研发设计部 项目拓展部 设计部 成本部 开发部 财务部 配合 A 26 27 白蚁合同 项目资本金手续 C 29 25 24 23 B
5、 施工图审查合格证 工程招标；监理、施工合同备案；直接发包通知书 施工许可证 质安监督、工人工资 编号 工作内容及成果 经办部门 配合部门 前置条件 审批部门 审批 时限 需提供资料 1 土地获取，签订 土地成交确认书 区域公司 项目拓展部 ／ ／ 国土局 35个工作日 ／ 2 项目选址意见书 事业部开发 ／ 项目建议书、可行性研究报告 规划局 10个工作日 1、申请人相关身份证明材料，授权委托书、委托代理人身份证明；2、如涉及环保、文物古迹、园林绿化、河道等方面的项目，需提供相关部门书面意见1份；3、建设项目
6、报建申请表1份(建设单位盖章)；4、现势性地形图（含规划道路红线、地下管线和测量标志）；5、批准类建设项目的项目建议书批复文件，核准类建设项目的项目申请报告或者可行性研究报告；6、申请选址说明报告1份（为了详细说明建设项目所需的用地规模和建设规模，必要时附上初步设想的建设方案草图）。 3 签订土地出让合同 事业部开发 事业部财务 土地获取 国土局 5个 工作日 1、土地成交确认书；2、土地供地堪測定界技术报告书（供地)（5本)；3、放样成果（1本)；4、项目80坐标（光盘或电子稿)；5、规划设计条件；6、缴款进账单及缴款票据（保证金、出让票据)；7、营业执照副本；8、法人代表
7、身份证；9、申请人相关身份证明材料，授权委托书、委托代理人身份证明。 4 环保审批意见 事业部开发 ／ 项目选址意见书 环保局 20个工作日 1、项目建议书；2、项目选址意见书；3、项目地形图。 5 项目立项 事业部开发 ／ 项目选址意见书、签订土地出让合同、环保审批意见 发改委 10个工作日 1、项目立项申请报告书；2、提供资金落实证明（银行出示的资金证明）；3、可行性研究报告；4、项目选址意见书；5、环保审批意见；6、有关部门对供电、供水、供气以及地震的审查意见；7、依法必须招标项目的招标总体方案；8、公司资质证明；9、项目地形图；10、项目建设投资概算。
8、 6 建设用地规划许可证 事业部开发 ／ 项目立项 规划局 10个工作日 1、建设项目报建申请表1份；2、项目批准（或核准、备案）文件1份；3、环评审定意见1份；4、提供国有土地使用权出让合同及规划条件复印件1份；5、申请人相关身份证明材料，授权委托书、委代理人身份证明。 7 土地证办理 事业部开发 ／ 建设用地规划许可证 国土局 10个工作日 1、土地登记申请书（需盖公章)；2、土地出让合同及供地定界报告（包括供地定界图、面积计算书)原件；3、发改委 项目核准或备案文件（原件校对后交复印件)；4、规划设计条件（原件校对后交复印件)；5、法定代表人身份证明书、委托
9、书及委托人身份证（原件校对后交复印件)；6、契税完税凭证及土地出让金发票；7、招拍挂须知和成交确认书或中标通知书（原件校对后交复印件)；8、招拍挂须知和成交确认书或中标通知书（原件校对后交复印件)。 8 水、电、燃气、电信、有线电视、雨污水排放、人防、消防咨询 事业部开发 ／ ／ 水电气公司、电信公司、广电、市政管理处、民防办、消防支队 ／ ／ 9 规划方案设计 区域公司研发设计部 ／ 人防、消防咨询 ／ ／ ／ 10 日照分析、容积面积 事业部开发 事业部设计 规划方案设计 规划局 30个工作日 1、规划设计条件；2、建筑总平面图、平立剖面
10、图（两套A3装订的蓝图）及效果图，需加盖设计单位公章；3、其它需要说明的图纸、文件等。 11 规划方案批复 事业部开发 事业部设计 日照分析、容积面积 规划局 1、规划设计条件；2、建筑总平面图、平立剖面图（两套A3装订的蓝图）及效果图，需加盖设计单位公章；3、其它需要说明的图纸、文件等。 12 交评 事业部开发 ／ 规划方案设计 规划局 20个工作日 1、项目规划意见书；2、项目详细经济技术指标；3、设计方案平面图；4、交评预审意见。 13 建设工程规划许可证 事业部开发 ／ 规划方案批复、土地证 规划局 15个工作日 1、建设工程规划技术指
11、标报审表；2、民用建筑设计方案建筑节能审查回复意见书(并联审批时作为领证的条件，单独申报时作为申报的条件)；3、《规划方案技术审查意见书》1份；4、使用土地的有关证明文件1份；5、建设项目批准、核准、备案文件1份；6、申请人相关身份证明材料，授权委托书、委托代理人身份证明；7、建设工程规划许可证报建申请表；8、规划方案技术审查意见书中要求的其他文件；9、建筑施工图2套，装订成册（图纸深度、内容应符合《建设工程规划报建图纸编制规则》），建筑施工图光盘1张。 14 勘察报告审核 事业部开发 事业部设计 建设工程规划许可证 住建局 10个工作日 1、建设工程施工图设计文件审查报审表（
12、岩土工程）；2、规划方案批复；3、建设工程规划许可证；4、勘察单位资质证书副本、勘察单位资质核验证明；5、勘察合同；6、勘察原始记录；6、全套岩土工程地址勘察报告（二份）；7、建筑专业总图、平、立、剖面图一套。 15 人防立项 事业部开发 ／ 人防咨询 民防局 10个工作日 1、人防工程设计核准、人防工程立项审核申请表；2、市辖区属地项目政策性审查意见；3、项目所属地块的土地性质及使用权材料；4、发改部门许可材料；5、规划部门许可及测绘材料；6、人防工程施工图设计文件审查材料；7、部分人防工程施工图设计文件图纸；8、许可申请人授权委托书、代理人身份证明、组织机构代码证；9、根据
13、项目相关情况需要提供的资料。 16 抗震初步审核 事业部开发 事业部设计 勘察报告审核 住建局 10个工作日 ／ 17 施工图设计 事业部设计 ／ 勘察报告审核、人防立项、抗震初步审核、消防设计咨询、环保审批意见 ／ ／ ／ 18 人防审图 事业部开发 事业部设计 施工图设计 民防局 20个工作日 1、人防工程设计核准申请表；2、人防工程施工图设计文件审查材料；3、部分人防工程施工图设计文件图纸；4、许可申请人授权委托书、代理人身份证明、组织机构代码证。 19 施工图审查 事业部开发 事业部设计 施工图设计 住建局 40个工作日
14、1、初步设计审查意见及有关项目初步设计审批文件；2、结构专业设计计算书；3、有关部门依法进行的专项设计审批（审查）文件（复印件）；4、建设项目设计意见书及设计方案审定意见；5、高层和超限高层建筑抗震设防申报表；6、全套施工图设计图纸；7、经审查合格的岩土工程勘察报告。 20 抗震审图 事业部开发 事业部设计 施工图设计 住建局 20个工作日 1、建设工程项目立项批准文件；2、建设用地土地使用证及设计要求说明书；3、规划设计（方案审定）要求意见书；4、勘察、设计单位资质证书副本；5、岩土工程勘察报告；6、建筑、结构设计图纸及相应设计文件；6、结构说明书及计算书；7、建设工程抗震设
15、防审查报审书（一式二份）。 21 消防审图 事业部开发 事业部设计 施工图设计 消防支队 20个工作日 1、建设工程消防设计审核申报表（页面需盖建设单位公章）； 2、建设单位的工商营业执照（还没办理工商营业执照的需出示工商名称核准书）等合法身份证明文件（复印件需本单位加盖公章）； 3、设计单位的工商营业执照及资质证明文件、消防设计质量承诺书（需设计单位加盖公章）； 4、建设工程规划许可证（复印件需加盖建设单位公章）； 5、消防设计文件（符合公安部规定的建设工程消防设计文件申报要求）。 22 防雷审图 事业部开发 事业部设计 施工图设计 气象局 20个工作日 1、
16、《防雷装置设计审核申请书》；2、规划报建审核书；3、设计单位和设计人员的资质和资格证书(复印件)；4、纸质电气施图一份，全套施工图纸电子版一份；5、防雷专业技术机构出具的技术审查意见书；6、专业防雷工程需要由气象主管机构核发的专业防雷设计资质证书和设计人员资格证书；7、防雷装置设计审核和竣工验收外部流程图。 23 施工图审查合格证 事业部开发 ／ 施工图审查、人防审图、抗震审图、消防审图、环保审图 住建局 40个工作日 ／ 24 工程招标；监理、施工合同备案；直接发包通知书 事业部开发 事业部成本 施工图审查合格证 住建局 30个工作日 1、招投标手续；2、监理
17、施工合同；3、发包通知书。 25 质监通知，质量监督通知书 事业部开发 ／ 工程招标；监理、施工合同备案；直接发包通知书 住建局 5个 工作日 1、施工图审查合格证； 2、中标通知书和施工、监理合同及其单位资质证书复印件；3、建设单位、施工单位和监理单位现场质量管理人员登记表（原件)。 安监通知，安全监督通知书 事业部开发 ／ 工程招标；监理、施工合同备案；直接发包通知书 住建局 5个 工作日 1、建设工程施工安全措施备案表；2、工程建设项目开工安全生产条件申报审查表；3、工程项目安全生产（文明施工）责任书；4、农民工工伤保险单；5、工程项目社会治安综合治理
18、目标责任书；6、劳务分包合同、劳务企业资质证书、安全生产许可证及工商营业执照（原件复核后复印件加盖单位公章）；7、项目班组成员名单及安全管理机构人员名单；8、现场特种作业人员证书；9、施工现场各项管理制度；10、总包与分包单位、企业与项目部、项目部和班组签订的安全生产责任书或承包协议；11、工程项目部安全事故应急救援预案；12、建筑工程安全措施费的到位资料；13、专职安全员认证卡原件；14、中标通知书、工程质量监督委托书。 工人工资，银行保函、保险公司或专业担保公司担保书或保证金 事业部开发 事业部财务 工程招标；监理、施工合同备案；直接发包通知书 住建局 5个 工作日 ／
19、26 项目资本金手续 事业部开发 事业部财务 建设工程规划许可证 住建局 5个 工作日 1、建设工程规划许可证；2、房地产开发项目资本金托管协议书；3、存款凭证；4、货币资本金存入证明。 27 白蚁合同 事业部开发 ／ 建设工程规划许可证 住建局 5个 工作日 1、预防工程各幢建筑面积表；2、建设工程规划许可证（规划批准书及建筑面积容积率核算报告复印件）；3、白蚁预防申请表；4、建设项目立项批复；5、工程图纸及有关材料：总平面图、施工说明、基础平面图、房屋底层平面图（含地下室及车库平面图）、房屋正立面图、门窗表、施工进度计划。 28 人防审图合格证 事业
20、部开发 ／ 人防审图 民防局 20个工作日 ／ 29 施工许可证 事业部开发 ／ 质安监督、工人工资；项目资本金手续；白蚁合同 住建局 15个工作日 1、江苏省建筑工程施工图设计审查合格证（原件、留复印件）；2、农民工工资支付担保；房地产工程总价壹千万以上须办理工程款支付担保；房地产开发项目（商品定销房）需办理项目资本金手续；3、施工组织设计；（施工单位全称、项目经理姓名）；4、监理合同或建设单位工程技术人员情况（监理单位全称、总监姓名，监理合同留原件）；5、质量、安全监督手续、安全生产许可证（原件、留复印件）；6、重大建筑工程场地地震安全性评价许可证（原件、留复
21、印件）；7、中标通知书（包括招标备案表）及施工合同首份经备案的劳务分包合同（施工合同备案表、专业合同备案表，原件、留复印件，合同留原件）；8、资金保函或证明（审计意见书或银行证明）；9、意外伤害保险单、工伤保险参保登记表（原件、留复印件）；10、施工图纸及技术资料（建设项目面积复核工作联系单）；11、建筑工程用地批准手续（原件、留复印件）；12、建设市场内部流程单；13、建设工程规划许可证（原件、留复印件）；14、建筑工程消防设计审核意见书；15法律、法规规定的其他条件。 三、其他 1、本操作指引流程仅作为区域新项目进行前期开发工作的流程指导，各项目具体流程需根据政府要求流程推进。 2、本工作指引自发布之日起开始执行。本制度具体解释由区域项目管理部负责。
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