房地产财务管理制度xj.doc

房地产企业财务管理制度第一章 总 则第一条 本制度仅针对房地产开发企业而定。其它企业可参照执行。第二条 本制度仅针对具备独立的房地产开发资质、无投资控股子公司的房地产开发企业。房地产集团公司或控股公司应结合实际情况，通过集团财务管理模式管理修订完善后执行。第三条 企业应根据实际情况，通过职能合并或分立方式确定岗位及职责。第四条 企业应加强财务管理工作，通过预算管理、成本管理与核算，切实提高资金使用效率，努力降低成本，保证财产和资金的安全。第五条 企业应加强会计核算工作，根据管理需要，选择辅助核算功能，编制财务分析报告，加强财务分析与决策支持作用。第六条 企业应加强内部控制管理，进行风险管理，理顺业务流程，防漏杜渐，保证企业运营安全。第七条 企业应加强职责分工管理，各司其责，建立适当的业绩考核机制，将工作业绩与个人收入相结合，提高工作主动性和责任性。第八条 管理是有成本的。企业应结合实际情况，恰当进行管理工作，保持内部控制和效率效果的平衡，根据企业发展的不同阶段，不断完善企业管理制度，保障企业的安全运行。第九条 企业应加强风险管理意识，建立风险预警机制，防患于未然，降低损失，将风险管理在企业能力承受范围内。第十条 企业应按照不同发展阶段，理顺业务流程，根据业务流程设置岗位，并进行节点和流程管理。第二章 岗位职责第十一条 组织结构图董事会股东会监事会总经理规划部技术部项目部工程部成本控制部采购部销售部设备管理部财务部行政人事部法律事务部第十二条 部门职责董事会职责：1、执行股东会诀议。 2、决定公司的经营计划和投资方案。 3、审定公司的年度财务预算方案、决算方案。 4、审定公司的利润分配方案和弥补亏损方案。 5、审定公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案。 6、拟订公司合并、分立、解散清算的方案。 7、聘任或解聘总经理，根据总经理的提名，聘任或者解聘副总经理、财务负责人，决定其报酬事项。 8、审定公司的基本管理制度。 9、负责对公司运营的监督管理。总经理职责：1、 向董事会提出公司经营计划和投资方案，经批准后组织实施。 2、 向董事会提出经营预算和费用预算。 3、 领导公司的经营活动，实现经董事会批准的预算利润指标。 4、建立和完善公司的工作程序和规章制度。5、向董事会提出组织系统表，人员编制和工资总额计划。 6、决定本项目公司主管层（含主管层）以上人员的任免职奖惩 7、向董事会提出财务决算报告，并接受质询。 规划部门职责：1、收集房地产信息，根据公司经营发展战略，提出公司发展市场布局规划。2、根据经批准的市场布局规划，掌握目标市场动态，及时提出项目建议书。 3、组织相关部门进行项目的可行性研究，并提出可行性研究报告。4、负责开发用地的取得与储备5、负责市场调研，掌握销售行情及需求变化，进行价格定位，并负责审批销售方案。6、根据公司发展战略，项目实际情况，负责审批项目规划设计方案。7、参与图纸会审工作。8、负责审批工程预、决算，合理使用财力、物力，发挥经济效益。技术部门职责： 1、负责规划设计、勘察单位的招标选择、合同确定。 2、负责与规划设计有关的咨询，负责与规划设计相关的外部联系和协调，负责组织规划设计、建筑设计、园林景观设计等方案的评审、确认工作。 3、协调设计单位按时完成施工图设计,对施工图进行审核和确认。4、组织施工图设计交底和图纸会审，协调解决施工中发现的施工图设计问题。5.对涉及质量、安全等关健部位的施工组织设计进行复核。6.跟进项目管理, 及时做好施工图设计变更的管理工作。7、负责楼宇室内、外主要建筑材料的规格、品牌等的选用、确定工作。项目部门职责：1、协助办理企业注册等各项审批工作。2、负责项目的立项、申报；负责办理土地证、房地产证、销售证等各类证件。3、负责规划、设计报批和有关的手续的办理。4、对开发建设项目施工阶段的进度、工期和质量以及竣工交用前的相关工作负全面责任。 5、负责开发项目建安成本的控制工作。 6、组织编制项目开发计划，控制开发进度节点。7、根据施工进度总计划和现场施工进度计划,编制项目年度、季度、月度材料、设备采购计划。8、根据项目施工进度编制材料、设备、绿化苗木等进场计划。9、根据施工进度总计划和项目施工进度计划，编制设计、监理、勘察、图审、施工、材料设备、苗木采购等资金使用计划。10、对工程进度进行监督，定期检查执行情况。11、参与现场定位放线的复核。12、参与分项、分部工程验收和竣工验收。13、及时对甲供和甲定材料进场进行验收并跟督管理；工程部门职责：1、 根据项目总计划，编制施工进度总计划及各阶段的施工进度计划、采购计划及资金需求计划。2、 协助公司进行招、投标及选择施工队伍的具体工作。3、 进行施工阶段的进度控制，审查施工组织设计，监督进度计划的实施，完成工期目标。4、 负责管理施工队伍，并协调好对内对外的关系。 5、 做好材料、设备、人员的管理工作。6、 整理有关资料、图纸，做好归档工作。7、 负责编制工程量清单。8、 负责施工现场签证、工程质量检查及工程验收、竣工验收工作，及时解决施工中的各种问题。销售部门职责：1、负责制订推广策划方案，并组织实施。2、负责项目外部公共场地公关活动的组织、策划、实施工作。3、根据市场行情拟订销售方案，根据批准的销售方案制订销售计划。4、负责拟订各项目的销售合同文本及其相关合同。 5、负责公司销售工作的管理。 6、负责销售代理公司评价选择工作，监督代理公司的代销工作。7、负责与房地产销售、出让有关的法规及相关信息的收集、整理及沟通。 8、挖掘新的客户来源，跟踪潜在客户，并对客户资料进行整理归档。与新旧客户保持良好关系，协助客户解决在招商、租售过程中的问题。负责办理招商、租售中的各项手续，做好售后服务工作。 成本控制部门职责：1、 负责项目成本控制工作。2、 负责工程概、预、结算书的编制工作。3、 参与工程验收，并对工程适时进行预决算工作。4、 参与工程设计、施工等合同的编写工作。5、 负责审核工程进度款。6、 负责审核工程量清单。7、审核合同外价格，对工程设计变更进行成本分析并提出意见；8、对项目成本进行预测、分析并提出成本控制建议书。9、根据采购要求，做好材料、设备询价工作。10、负责做好各项从规划方案至施工图纸过程中的建筑成本控制、估测工作。人事行政部门职责： 1、制订公司办公费用总开支的计划，经批准后组织实施。2、整理建立公司的档案，统一公司的公文格式.3、拟订各部门业绩考核制度与办法，并组织实施。4、对公司中层以下的管理岗位人员任命具有提议权，对其他员工的招聘负责，对公司所有员工的人事储备负责。财务部门职责：1、 遵守财务纪律，建立和健全各项财务管理制度。 2、 抓好各项应收款项的核算的工作，督促经办部门限期清理。3、 负责对各项经济合同的商务审核及归档管理。4、 按有关合同的要求，做好各类工程款项的拨付、结清工作5、 执行审批制度，按规定的开支范围和标准核报一切费用，负责发放员工工资、奖金。6、 严格执行现金管理制度和支票的使用规定，做好收费发票的购买、保管、使用及回收。 7、 负责会计核算工作，及时编制各类报表，进行纳税筹划，及时申报纳税，妥善管理会计帐册档案。8、 负责编制资金收支预算，拟订财务计划，并组织实施。9、 利用会计核算资料、统计资料及其他有关的资料，定期进行经济活动分析，负责提供财务分析报告，为决策提供财务支持。10、 负责拟订筹资方案，并负责组织实施。11、配合投资策划及项目成本控制。12、参与投资项目的论证与评审。13、参与项目招标、材料设备采购、合作单位甄选等评标及商务谈判等工作；14、配合对公司高管人员的经济责任审计工作。第三章 业务流程第十三条 房地产开发企业的经营活动主要包括项目决策、项目建设、施工管理、采购活动、销售活动、资产经营活动、融资活动等内容，企业财务管理主要围绕上述经营活动的价值流转过程进行管理。第十四条 项目决策流程：行业与市场研究提出项目建议书项目可行性研究决策第十一条 由规划部门根据业界经济研究成果，了解房地产区域市场行情，结合企业自身的实际情况，确定企业目标市场，形成企业中短期发展规划，经总经理审议后，报经董事会批准。第十二条 规划部门根据经批准的企业发展中短期规划方案，在了解行业动态的基础上，提出项目建议书，报经总经理审议批准。若项目规模较大，占公司投资总额的30%以上，应经董事会批准。第十三条 规划部门在调研的基础上，会同其他部门，提出可行性研究报告。可行性研究报告应包括项目进度规划，收支预算、投资报酬率分析、盈亏分析、敏感性分析，企业可利用资源分析，投资规模与融资规划等内容。第十四条 项目可行性研究报告报经总经理审议批准，若项目规模较大，占公司投资总额的30%以上，应报经董事会批准。第十五条 项目建设流程：确定项目管理团队 项目准备项目施工项目竣工验收第十六条 项目负责人应在差额人选的基础上，进行内部评议后确定。第十七条 项目负责人提出团队配置清单及人员提名，经分管高管批准后，成立项目部（项目部门按项目独立设置）。项目部门根据项目属地政策，办理规划设计、建设项目报建登记手续，确定勘察、设计、监理及施工队伍，申办施工许可证。第十八条 技术部门根据项目可行性研究报告，项目部门报建进度要求，组织设计单位进行规划施计和施工设计。第十九条 成本控制部门根据规划方案、设计方案、规划设计、施工设计等编制成本概算、预算书。第二十条 项目部负责编制项目进度计划、资金使用计划、甲供材料采购计划。第二十一条 工程部门负责组织施工单位进行项目施工。第二十二条 项目部门协调监理单位进行工程监理，协调成本控制、财务、技术等部门进行工程价款结算、工程竣工验收。第二十三条 财务部门根据项目预算书、资金使用计划等组织项目资金，并负责项目款项结算事宜。第二十四条 当开发房产项目竣工具备验收条件时，项目部门协调外部单位、与技术部门、规划部门等内部部门进行竣工验收，并形成竣工验收条件。第二十五条 施工管理流程：工程部门协调施工单位进行施工施工单位经工程部门同意后从仓库领用甲供材料工程部门协调其他部门及时支付工程款配合监理单位对工程质量和进度进行监理，若涉及变更事项，应经技术部门变更签证确认。第二十六条 采购活动流程：小额小量材料直接由采购部根据需要在市场即时采购。大额批量材料和设备采购均由成本控制部门对型号、价格调研、供应商比选的基础上，选定供应商，并签订采购合同采购部门（采购组）组织采购采购部门（仓管组）对材料验收入库，设备管理部门对设备验收。第二十七条 销售活动流程：规划部门进行营销策划 销售部门售前推广 销售部门办理销售许可销售部门进行销售财务部收款并出具票据项目部进行交房第二十八条 资产经营活动指对出租房产、自用房产等不动产进行的经营行为。资产经营部门进行招商 财务部门收款 资产经营部门进行服务管理。对自用房产比照对外出租房产计算租金，经资产使用部门确认后，交财务部门作为业绩考核的依据之一。设备经营由设备管理部门负责，比照上述房产经营活动办理。第二十九条 融资活动工作流程：财务部门根据公司经营情况、项目投资规模，提出融资建议书总经理批准。超过总资产30%的重大融资计划应经董事会批准 分管财务高管负责实施。第三章 资金审批制度 第三十条 企业的所有经济业务活动包括工作流、票据流和资金流三个方面。工作流指因工作事务通过工作内容、目标、执行人的提出、请示、批准等逐级上报以及反向指令的逐级下达程序；票据流指经批准或指令的经济工作事项在实施过程中取得或自制的有效书面证据的搜集、整理、入账核算过程，是外部力量检查公司工作内容真实性的关键证据；资金流指各类资金的流入确认、流出审批控制过程，是公司资金安全运用的重要保证。第三十一条 公司管理活动应区分工作流、票据流和资金流进行分别管理，其中财务管理的重点集中在票据流和资金流方面。第三十二条 根据重要性原则，公司经济事项分为经常性事项和例外事项。如工资支付，办公用水电费、通信费、租赁费、物业管理费等支付等，在初始发生时，工作流、票据流、资金流分别进行，包括对事项、金额的确认程序，合法票据的认定程序，资金的支付审批程序。二次发生及后续发生则将三个流程合并为一，即票据的取得过程，也为资金的收支确认过程。例外事项，也即非常规事项，如出差和差旅费报销，业务招待和业务招待费的报销等，均要将工作流、票据流、资金流分别进行。第三十三条 工作流的管理通过实施信息技术OA办公系统来实现。不论是业务事项的提出、审核、批准的上行线，还是业务事项指令下达、传达、接受的下行线，都通过OA系统进行。业务事项的批准与指令记录将作为资金收付的重要依据之一。工作流程图如下：经办人提出主管审核分管高管批准第三十四条 票据流通过经办人取得票据，主管对票据反映事项真实性进行审核确认，财务对票据合法性及反映经济事项的真实性进行审核确认，财务部门以合法票据入账核算等流程来实现，是会计入账核算的重要证据之一。票据流业务流程：经办人取得主管审核财务审核第三十五条 资金流分为资金收入流和资金支出流。资金收入流程：收到资金 财务审核确认资金性质(借款或收入) 财务出具相关凭据，确认资金收入资金支出流程：经办人提出资金支付请求 部门主管审核确认 财务在审核工作流、票据流记录的基础上作出资金支付的审核意见 分管财务高管批准资金支付 出纳具体经办。资金流业务流程：经办人提出支付要求主管审核财务审核财务总监出纳结算第三十六条 工程款的支付工程合同应由项目部门会同成本控制部门共同草拟，财务部门对商业条款部分进行审核，法务部门对合同最后审核定稿。所有的建筑安装合同必须由双方法定代表人或授权负责人亲自确认批准。建筑工程及安装、调试设备工程的发票，必须是合法、合规的建筑安装工程发票。建筑安装工程的发票入账，要附有建筑工程、设备安装工程的合同。对于同一份合同，分次开具的发票入账，仅在初始入账时附合同。工程进度款计划:由工程部、成本控制部按合同规定和工程进度具体情况，提出用款计划，项目部门和财务部门审核后，报经分管财务高管批准，留档财务部门。施工单位提供工程进度表、工程进度结算，填写“工程付款申请单”付款要求，工程部、成本控制部门共同审核，经项目部门和财务部门分别复核后，报分管财务高管批准后，安排付款。根据已获批准签订的合同付款的，应严格按合同规定的期限付出，不得早付或迟付，也不准改变支付方式和用途，非经收款单位书面正式委托，也不准改变收款单位（人）。第四章 成本管理第三十七条 公司实行预算管理制度并严格执行，对超出预算的资金支出，应及时修改预算，并经董事会批准方能执行。预算管理具体办法另行拟订。第三十八条 未列入预算的资金支出，作为例外事项管理，应按项单独上报审批，审批程序比照预算审批程序执行。第三十三条 公司所有工程经济合同以及涉及工程成本的一切指标、保证、承诺及其他经济签证均需由总经理签署或授权委托签署。 第三十四条 建立工程用材料、设备以及大额外购服务的询价制度，成本控制部门负责市场询价工作，建立市场价格询价登记薄，记录材料价格变动的历史资料。第三十五条 成本控制部负责工程造价的预测、测算及审核、工程招投标文件的编制、工程决算的审定。 第三十六条 项目部门负责工程成本的控制。财务部门负责工程成本进度款的复核工作，内审部门负责工程成本的计价复核工作。 第三十七条 工程中间结算程序。 施工单位于每月25日之前，将工程进度结算单报送工程部审核，工程部结合工程施工图纸、施工进度计划以及其他文件资料提出审核意见，成本控制部进行复核后在5日内转报项目部。项目部根据批准的施工进度计划和资金使用计划，复核付款要求。财务部门根据批准的资金使用计划、施工合同、施工单位领用的甲供材料数额，以及与施工单位其他经济往来等情况，并参考公司财务状况付对款意见进行复核，报经批准后，支付工程款。 第三十八条 工程决算程序。 施工单位将工程决算书以及各项经济签证资料，报工程部复核后，由成本控制部门审核确认，交项目部。 项目部门根据决算书，扣除甲供材料款、已付工程数及垫付的各项费用，结算应付工程尾数，提出付款方案。财务部依据项目报送来的付款方案审核后，报主管领导批准后办理结算手续。 房屋工程全部竣工验收合格交付使用时，商品房由项目部门会同其他相关部门办理竣工房交接验收入库手续，财务部门办理竣工财算决算手续。第三十九条 公司应建立项目成本分析制度。第五章 发票和收据的使用管理 第三十九条 发票及收据由财务部门统一负责收发及建档保管，建立收据消号制度，财务人员应逐一消号，及时发现问题并及时纠正。对发票实行专人管理，防止丢失、被盗。如因保管不善，遗失发票及收据，造成后果由发票保管人负责。第四十条 必须按发票管理规定，正确使用发票。发票和收据不得转借、转让，不得代其他单位开发票。第四十一条 发票及收据的填写必须字迹清楚、摘要必须清楚准确、真实，不得涂改，如填写有误，应另行开具发票及收据，并在误填的发票或收据（联次齐全方能作废）上注明“误填作废”。第四十二条 发票丢失应立即向主管税务机关报告，并登报予以公告。第四十三条 不得填开大头小尾的发票，不得代开发票。第四十四条 凡与成本、费用、资产有关的付出，均应索取合法票据第四十五条 报销的所有发票或收据，必须业务内容完整，金额计算正确，大小写相符，字迹清晰可认，签章齐全，合法、有效，汇总发票或单据还须附有清单。第四十六条 所有原始单据上均应由业务经办人签字。对于小金额、小尺寸票据，业务经办人应将票据同类粘贴，并在粘贴单上签字。第六章 借款与费用报销管理第五十四条 差旅费借款。部门负责人派遣出差人出差，包括出差地点、出差时间等，或出差人申请出差，请部门负责人批准，形成出差批准单。由出差人员填写“借款申请单”，并提供出差审批单，由部门负责人批准、财务复核后，分管财务高管批准，出纳方可付款。出差人员回企业后必须在一周内报销清帐，不报销者由财务人员从工资中扣回。第五十五条 其他因工作需要暂借款，由借款人按规定在“借款申请单”上填列借款人姓名、所属部门、借款用途、借款日期及预计报帐日期，经部门负责人审核，会计复核后，报主管高管在授权范围内批准，交分管财务高管批准后，出纳方可付款，借款人应在业务结束后及时报帐。第五十六条 其他个人非工作需要暂借款，由借款人提出“借款申请单”，部门主管和财务审核、主管高管批准，分管财务高管批准后，出纳方可付款外部公司借支，由公司总经理和分管财务高管批准后，才能支取款项。对于公司发展有重要影响的借款，应提交董事会批准后，方可支款。第五十七条 工资表由人事部门负责编制，经分管人事高管和分管财务高管批准后，财务负责发放。第五十八条 办公物资（包括文具、纸张等文案用品，办公桌椅、档案柜等家俱器具，电话机、传真机、计算机、打印机等办公机具设备，电扇、空调等家电设备）的购置应遵从“保证供应、方便工作、节省开支”的原则，由使用部门提出申请，主管高管批准。行政部门根据批准的采购申请，统筹计划，编制“采购计划”，报分管财务高管审批后，由采购部门负责采购。采购部门在采购前，行政部门应进行市场询价。采购部门要做到货比三家，保证物美价廉。采购后的物品，统一由行政部门验收确认。财务部门依据采购发票入账核算。第五十九条 通讯费的报销。固定办公电话费用采取限额制，在规定限额内，实报实销，超出部分，从部门工资中扣除。具体标准在业绩考核计划中制定。移动电话费采取定额补贴，由员工用发票的形式报销。具体标准在电话费补贴标准中制定。第六十条 车辆维修、使用费报销产。由行政部根据公司车辆管理办法有关规定进行审核签字报销。所有罚款一律不予报销。私家车费用采取定额补贴，由员工用发票的形式报销。第六十一条 购买支票、汇票凭证、支付汇费及其他财务费用，直接由财务部审核报销。政府强制性规费缴纳，直接由财务部审核后入账核算。第七章 资金的管理第六十二条 现金的管理现金实行“收支两条线”，禁止坐支现金。公司实行备用金制度。备用金限额为10000元，当备用金不足时，出纳应提出提取现金请求，经批准后填写支票提现。出纳必须做到现金日清月结，收到现金应在当日下午存入银行。财务主管应不定期抽查，以保证现金及时入账、帐实相符。凡能用支票支付的款项不得支付现金。现金的支出必须经过审批合格后，出纳方可付款。现金收付，必须取得收付款凭据。收到现金，出具“收款凭据”，会计据此入账核算。现金支付范围：发给职工工资、各种津贴及奖金；出差人员差旅费；零星购置办公设备（2000元以下）；其他1000元以下的零星开支。第六十三条 支票的使用财务专用章、公司法人章及支票必须分开保管，公司法人章由财务总监负责保管，财务专用章和支票由出纳负责保管。财务总监不在单位期间，印章应由法定代表人指定的专人保管。印章代管须办理交接手续，代管人员必须对印章的使用情况进行登记。财务部原则上不得将已加盖财务专用章及公司法人章的支票预留在公司，如因工作需要，需先填好限额，并经公司主管领导批准。开具的支票须写明经批准同意的收款人全称，收取的发票须与收款相符。如收款人因特殊情况需要公司予以配合支付给第三者，必须有收款人的书面通知并经公司主管领导批准。第六十四条 网上银行的使用网上银行至少有一名管理员，二名审核员，一名操作员。管理员为法定代表人或授权他人担任，审核员为财务主管和财务总监，操作员为出纳。网上银行的资金支付行为的依据是已完成的资金流审批程序。第六十五条 用以支付各种款项的原始凭证必须保存原件，复印件不得作为会计入账核算的原始凭证。第六十六条 企业应设置“现金日记帐”和按银行账户设置“银行日记账“，由出纳人员根据收付款凭证，按照业务的发生顺序逐笔登记。每日终了，应分别计算当日的收入合计数、支出合计数和结余数，并将结余数与实际库存数核对，做到帐款相符。财务主管应不定期盘点现金余额，做到账款相符。按月与银行对帐单核对，未达收支，应作出调节表逐笔调节平衡。第八章 财产管理制度 第六十七条 公司财产的范围：固定资产、低值易耗品以及应收款项。第六十八条 凡公司购入或自制的机器设备、动力设备、运输设备、工具仪器、管理用具、房屋建筑物等，同时具备单项价值在2000元以上和耐用年限在一年以上的列为固定资产。 凡单项价值在2000元以下或价值在2000元以上但耐用年限不足一年的用品用具均属低值易耗品。 第六十九条 公司财务部负责公司所有财产的会计核算。 公司本部使用的所有固定资产及公司所有办公用品用具由行政部门归口管理； 公司各施工工地使用机器设备、动力设备、工具仪器等由设备部门归口管理； 行政部门和设备部门应设立台账，指定专人负责公司财产的购入、使用及库存情况等记录工作，负责组织公司财产的保管、维修并制定相应的措施、办法。 第七十条 实物财产的购置与调拨 办公用固定资产的购买，由行政部门提出采购计划，由分管行政高管、分管财务高管审核后报总经理批准后方可购买。购置的固定资产，由行政部门登记并管理，由使用部门（或个人）保管，财务部根据有关规定进行固定资产核算。凡价值在200元以上，2000元以下的物品，作为低值易耗品管理。需购置低值易耗品的部门，必须先由本部门提出申请，由分管副总、分管财务高管审核批准后，方可购买。购置的低值易耗品，统一由办公室登记并管理，由使用部门（或个人）保管，财务部根据有关规定进行低值易耗品核算。 施工用甲供材料的采购，由工程部根据施工设计、施工预算及施工进度计划，提出材料使用计划，项目部门编制材料采购计划，技术部门、成本控制部门进行审核，成本控制部门进行市场询价，经财务部门会签后，报经公司主管领导批准，由采购部门负责采购。施工用设备的采购，由设备部门提出采购计划，成本控制部门进行市场询价，报经公司主管领导批准后，由采购部门负责采购。财产购回后，应填写财产收入验收单。财产归口管理部门凭验收单登记台账； 各部门需领用固定资产时，应填写领用单，领用单需经部门负责人同意，办公用固定资产报行政部审核，施工设备报设备部门审核，公司主管领导批准； 财产在公司内部之间转移使用应办理移交手续，移交手续由财产归口管理部门办理，送财务部备案，并进行部门核算。 第七十一条 实物财产的清查、盘点 公司财产归口管理部门应定期进行财产清查盘点工作，年终必须进行一次全面的盘点清查； 各部门的年终财产盘点必须有财务人员参加； 财产盘点清查后发现盘盈、盘亏和毁损的，均应填报损益报告表，书面说明亏、损原因。对因个人失职造成财产损失的，必须追究主管人员和经办人员的责任； 凡已达到自然报废条件的固定资产，财产归口管理部门应会同财务部组织评估，评估情况上报公司主管领导，由公司主管领导决定处理意见； 凡尚未达到自然报废条件，但已不能正常使用的固定资产，使用部门应查明原因，如实上报；属个人责任事故的应由有关责任人员负责赔偿损失；属自然灾害或其他不可抗力原因造成损失的，应上报总经理，决定处理意见。 第七十二条 应收款项的管理财务部门应按债务人设置明细帐，进行明细核算。1）应收帐款、预付帐款明细帐必须根据经核对的工程合同和购销合同（附出库单）及汇款（付款凭证）为依据予以记帐，应按照不同的应收帐款或供应单位名称设置明细。2）应收款项互相冲账，应由双方书面意见，并由分管领导审核批准方可。3）建立应收款内部管理报告制度。财务人员在每月20日前对上月帐中的应收帐款进行清理,并根据工程(购销)合同及企业应收货款规定进行应收帐款分析,对拖欠货款(工程合同超过2个月,购销合同超过1个月)理出清单不得拖延,并理出潜在坏帐交主管领导,由合同签订单位提出解决办法,经主管领导批准之后执行。财务人员在每月10日前（计发工资前）对上月末按公司规定应该归还借款的单位和个人进行清理,对不按规定及时还款的个人扣发当月工资，并通知有关部门领导及时催收；对超期一个月还未归还借款的单位，应及时通知项目负责人。负责收款的部门或业务经办人在接到超期应收款通知单后，应及时催收，如不能按期收回，应及时通知项目负责人。并行成书面资料。交由财务部留档。申请付款部门（或应收账款发生部门）的部门负责人及业务经办人是清理追收应收帐款的第一责任人。企业发生因清理追收不力，造成坏帐甚至造成损失的，视情节轻重和损失大小对有关责任人予以经济和行政处罚，情节严重、损失巨大的，要追究法律责任并相应承担经济责任。4）对于预付帐款应严格管理。预付账款应按照规定程序和权限办理，必须按相关合同和完整的审批手续执行，否则，追究业务部门和财务部责任。预付账款必须按合同规定付款，并在合同约定的时间清算完毕。办理相关报销手续。如果在规定时间内不能清算报销，财务部应将该款项转入应收帐款。按应收账款管理。第七十三条 往来款项的冲转（指非正常经营业务），经分管财务高管批准；第九章 会计核算第七十四条 房地产成本包括项目开发成本和企业管理费用。开发成本包括土地成本、前期费用、建安成本、基础设施成本、配套设施成本、开发间接费用。企业管理费用指管理费用、销售费用和财务费用。开发成本的归类如下：成本分类内 容核算类型土地成本土地取得价款、契税、土地使用权、拆迁补偿等直接成本建安成本土建、安装直接成本基础设施成本水、电、气、路、绿化等直接成本配套设施成本学校、幼儿园、物管等间接成本开发间接费用利息、施工管理等间接成本第七十五条 企业应根据实际情况，选择恰当的会计核算制度，以进行会计核算。第七十六条 企业应设置“开发成本”和“开发间接费用”两个科目核算项目开发过程中发生的成本费用。发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费等，属于直接费用，应直接计入“开发成本”。 配套设施成本、开发间接费用等应由开发产品成本负担的间接费用，应先在“开发间接费用”科目进行归集，期末，再按一定的分配标准分配计入有关的开发产品成本。第七十七条 企业有多个开发项目时，应该按照项目分别核算项目成本费用。第七十八条 企业发生的日常费用，应该按照部门分别归集核算费用。第七十九条 企业发生的与员工个人相关的支出费用，应该按照员工分别归集核算。第八十条 当项目所在地在多个地区时，应按照地区分别归集核算成本费用。第八十一条 当项目分属于不同品级时，应按照品级分别归依核算成本费用第八十二条 企业应按照账龄分别核算往来账项，并定期提交账龄分析报告，并督促责任人催收。第八十三条 财务部门应根据帐簿记录按月编制会计报表，并上报分管财务高管和总经理。第八十四条 财务部门对本公司实行会计监督。财务工作人员对不真实、不合法的原始凭证，不予受理；对记载不准确、不完整的原始凭证，予以退回，要求更正、补充。第八十五条 财务工作人员发现帐簿记录与实物、款项不符时，应及时向分管财务高管书面报告，并请求查明原因，作出处理。第八十六条 财务部门应当会同公司其他资产管理部门定期进行财务清查，保证帐簿记录与实物、款项相符。第八十七条 公司应建立财务分析制度。财务部门定期提交包括收入、成本、费用以及财务指标的财务分析报告，并建立盈利预测机制。第八十八条 财务工作人员调动工作或者离职，必须与接管人员办清交接手续。第十章 档案管理第八十四条 凡是本公司的会计凭证、会计帐簿、会计报表、会计文件和其他有保存价值的资料，均应及时归档。会计凭证应按月、按编号顺序每月装订成册，标明月份、季度、年起止、号数、单据张数，由会计及有关人员签名盖章(包括制单、审核、主管)，由专人归档保存，归档前应加以装订。会计报表应分月、季、年报、按时归档，由专人保管，并分类填制目录。会计账簿应按年打印并装订成册归档。银行对账单、纳税申报资料、社会保险缴纳资料、应按年装订成册，并分类填制目录。会计档案不得携带外出，凡查阅、复制、摘录会计档案，须登记在案。会计账簿电子版应及时备份，电子账要按月备份至独立硬盘，年度末了，应将年度账备份至另外的独立硬盘。备份盘应专人保管，并编电子目录。第八十五条 与项目相关的所有采购合同，在项目开发过程中，当财务审核付款时，应取得合同原件，待项目结束后，分类归档，装订成册，移交到公司档案管理部门集中保管。与项目相关的所有销售合同，由规划部编号管理，由在开发产品销售过程中，由销售部门保管，在以后年度，按年度按项目将销售合同移交到档案管理部门集中保管。第八十六条 项目竣工移交时，项目部应负责将所有项目建设期间的文本，分类编号，装订成册，会经规划部门、技术部门、成本控制部门、财务部门等会审后，按项目编制目录，移交档案管理部门集中保管。苗木供应合同书甲方：乙方：周至县哑柏镇绿星苗圃经甲乙双方协商同意， （以下简称甲方）从周至县哑柏镇绿星苗圃（以下简称乙方）购买银杏苗木，（用于渭政办发2010205号文件，渭南市区绿化），并就相关事宜达成以下协议：一、 苗木数量： 二、 苗木规格：胸径15cm以上，主干通直，树头完整，枝条匀称、丰满，无病虫害，树形美观。三、 苗木价格：每株计人民币四、 该价格包括：苗木费、挖掘费、包装费、装车费、拉运费五项。合计人民币（ ）五、 付款方式：任务完成后，10日内一次付清。六、 有关事项：1、 土球规格：苗木所带土球直径1.2米以上，厚度60cm以上，卸车前完整不破裂。2、 包装规格：土球包装腰带无间隙宽度12cm以上，纵扎草绳间隙在2cm以下。绳杆高度40cm，缠冠高度2米。3、 所有苗木必须是播种培育，均为本苗圃苗木，严禁从外省、外地调动，由此产生的不良后果，由乙方负责。4、 乙方必须按照甲方时间、地点、数量要求按时送苗。（送苗地点，渭南市城区）并保证我县任务完成居全市前三名。5、 苗木结算数量以接收方接收单上的数据为准，因不符合合同条款中苗木规格要求的，接收方拒绝接收的苗木由乙方自行处理。六、本合同未尽事宜，甲乙双方同意协商解决。七、合同条款违约，造成经济损失，由造成损失方全额赔偿。八、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自签字盖章之日起生效 二0一0年十二月