中原地产中国房地产市场预判.pptx

Code of this report|,#,Copyright Centaline Group,2011,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,The end!,中原地产市场报告,（中国,惠州）,2012,年市场预判,房地产政策,2012,年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展,1,2,3,4,5,国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策,国家进一步完善房地产土地分类供应政策,一线城市征收房产税将陆续出台；开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日；,国家按区域性调整政策性商品房政策；,下半年对商品房的金融政策将适度调整；,6,下半年对商品房的管理政策会也会适度调整，调整幅度不会太大。,土地供应走势,2012,年土地供应总量会适度增加，但不会超过,2011,年,15%,，土地供应向政策性商品住房倾斜。一二线城市严控；三四线城市为了财政积累，会适量放开。,土地供应方式,保障性住房,政策性商品住房,商品住房,以计划经济形式供应占总土地供应量,15%,。,以计划加市场经济形式供应，实行限制性招、拍、挂。占总土地供应总量,50%,。,以市场经济形式供应，招、拍、挂。占总土地供应总量,35%,。,房地产资金走势,2012,年金融管理对房地产资金走势仍处于货币从紧的态势，当国家保障性住房按计划批量上市那一天，房地产业政策就会松动，要等到下半年。,由于相互制约的税收政策与金融政策调整不到位；,1,连续出台的金融政策没有到达预期，反而拉高了,CPI,，,CPI,回落缓慢；,2,；,3,4,仍然要利用房地产把过快的,GDP,拉下来，维持到国家理想经济目标。,5,对房地产金融货币从紧的政策会维持到明年的下半年。主要原因是以下五个问题造成的：,区域性产业结构趋同化现象没有进行合理调整，政府需构建防 范经济泡沫风险围墙,保障性住房不能如期到位，保障性住房属于公共产品全额由中央财政与地方财政支付，由于这两年公民福利年年超标，直接影响国家财政预算的总盘子；保障性住房走势,国家由于财政问题对保障性住房会进一步放开，让更多的民间资本融入进来，参加保障性住房建设。同时加强对保障性住房建设和使用监管。,保障性住房,第一批廉租房与公租房陆续到位，第二批廉租房与公租房开建；,一线城市,二线城市,三线城市,四线城市,第一批廉租房与公租房部分转变为政策性商品住房销售，用来保障资金回笼。第二批廉租房与公租房开建，来填补第一批廉租房与公租房未完成的任务,第一批廉租房与公租房开建，由于资金缺口进展缓慢。,廉租房与公租房由于地方财政无资金调配，要等到,2013,年启动。,限价房走势,限价房属于政策性商品住房之列，由于我国庞大的城镇人口对房产的需求市场，,30,年内房地产的需求都属于刚性需求期。,限价房属于刚性需求期,国家调控政策,部分廉租房和公租房将改变性质,国家对房地产实行金融严格从紧的政策，计划期的限价房远远不能满足市场需求。,2011,完成的廉租房和公租房将有一大部分会被改变性质，地方政府将保障性住房变为政策性商品住房出售。,限价房将成为开发商新的战场,既解决了庞大限价房群体的需求，又可以使地方政府可以迅速完成资金回笼，呈现政策性商品住房,PK,保障性住房，政策性商品住房,PK,商品房两种局面。致使政策性商品住房成为房地产开发商新的相互角逐的战场。,商品房走势,一、二线城市商品房,三线城市商品房,四线城市商品房,按土地按市场经济运行，建设按计划经济模式中运行。全年是“紧、紧、紧、松”。商品房从紧的政策对一、二线城市的开发商来说，可能会逼迫房地产开发商转向为商业办公用房开发，这是房地产业的一个危险信号。,这里的房地产商比一、二线城市日子好过的多，他们属于在计划与市场夹缝中游离生存的企业。全年中央政府是“紧、紧、紧、松”。,地方政府是持续土地财政的做法，房地产业必须完成地方财政税收。,属于穷则思变地区。应该说四线城市房地产商日子最好过。地方政府是必须超额完成地方财政税收，乘上土地财政最后一班车。,无人能够改变城镇住房刚性需求的局面，但商品房不会走出计划与市场经济共存的怪圈。土地在市场经济模式下循环，建设在计划经济模式下循环。地方政府不堪财政捉襟见肘的压力，为了迅速回笼资金，将部分保障性住房改变为政策性商品住房的大趋势不可逆转，对商品房较大冲击的态势已经形成。,2012,年商品房的金融政策仍然是以从紧为主，城市商品房的态势仍然严峻。,2012,年商品房的金融政策仍然是以从紧为主，城市商品房的态势仍然严峻。,商品房价格走势,一、二线城市商品房价格走势仍然不乐观，三、四线城市商品房价格走势仍然和,2011,年一样，上涨空间较大。,价格,一线城市价格：将回落空间,4%8%,，反弹空间,3%5%,。,一线城市价格,二线城市价格,:,三线城市价格,四线城市价格,二线城市价格,:,将回落空间,3%5%,，反弹空间,4%6%,。,三线城市价格,将上涨空间,3%5%,。,四线城市价格,:,将上涨空间,4%8%,。,无法有效的控制作业时间,1,无法有效的控制建设与装修成本,2,无法有效的控制作业质量,3,现阶段问题,房地产产业发展,在房地产业的大调整中，除了去解决市场与资金问题，每一个房地产企业决策者都会想到解决本企业的产品质量问题。,房地产业的产品标准化,1,房地产业产品工艺化,2,房地产业配套产品标准化,3,房地产业配套产品工艺化。,4,产品标准化突破点,转变,产品质量标准化与质量工艺化是我国房地业必经之路。,2012年房地产业的警示,房地产企业由于大市场原因不得已转入到商品办公用房开发时，,必须考虑到本企业自有资金与确有保证的贷款流动资金能否坚持一个完整的开发周期，,如果没有资金实力，进入商品办公用房开发请三思,2012,年房地产开发商根据房地产政策对土地的供应及土地价格问题会出现：一是对商品住房的土地需求的减少，二是违心的向商品办公用地转移，对其土地需求的增加。后者是一个危险想信号，当大量房地产商将转入商品办公用房开发时，房地产泡沫开始真正形成，其原因是资金回笼太慢，在基建过程中会有许多不可控制因素，当形成无法控制局面时，就会出现建设资金链断裂,由于城市化进程过快，城市新增人口的住房矛盾会激增。,2012,年房地产业的警示,城市化进程过快的背景下，房地产企业必须考虑自有资金与贷款流动资金，避免房地产泡沫,2012,年国家对房地产政策是坚持宏观调控的取向不变的政策，以确保公民福利政治，以保证改革脆弱期平稳过渡。我国公民对房地产的刚性需求不会变，保障性住房回暖，政策性商品房成为市场新的垄断，商品房在困难中向前。,总结,中原地产市场报告,（中国,惠州）,