房产项目开发计划.doc

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房产项目开发计划书
敬启者:　
根据贵公司与我所李强律师的初步交流,为实现双方进一步合作，现由我所李强律师结合我国房地产开发市场已经成熟的模式及BＯT项目模式，就贵公司拟开发的A项目提出本计划书．
　 一、假设案例
　甲方为一家中央直属企业,其名下现有30亩土地,土地性质为国有,甲方希望通过“招、拍、挂”方式,受让取得该地,拟用于商业开发，但缺乏资金支持。乙公司有雄厚资金实力和可靠融资渠道,并愿意与甲方合作，乙公司的合作目的在于通过资本运作获得必要的使得利益最大化,现双方初步达成一致的是：甲方通过“招、拍、挂"方式保证取得该地块的使用权,所需资金9000万元人民币由乙公司提供,甲方同时用自有的在某银行1亿元人民币定期存款为乙公司提供担保。甲、乙有能力通过政府渠道得到政府返还的地价款的80%,即9000万元×80％=7200万元人民币。甲方取得的30亩土地及政府返还的地价款7200万元人民币,直接投入A项目开发．甲方在获得乙公司９0０0万元人民币后授权乙公司全面负责A项目开发，A项目所需开发资金缺口由乙公司负责投入,项目开发成功后，双方利益分配比例为3：７,即甲方获得全部项目3０％的房屋所有权或售房款，乙公司获得全部项目７0％的房屋所有权或售房款。至此，双方合作顺利结束。　
　 二、排除条款
　１、甲方能够顺利取得3０亩土地的合法使用权,并将其作为Ａ项目开发的投资;　
　 　 ２、甲方保证政府将地价款的8０%返还并投入A项目开发且作为甲方在A项目中的投资；
３、甲方的合作是善意的，双方合作过程未产生重大误解或纠纷；
4、甲方除对项目开发工作进行监审外,并不实质性介入项目开发工作；　
　 ５、甲方在银行一亿元的人民币存款是真实的、自由的,未设定他项权利。甲方董事会有权决定该款项对外提供担保且可以取得存款行同意；
　 ６、甲方有房地产开发经营资质且经过当年度政府建设主管部门年度审核;
7、乙公司有足够资金支持除甲方投资外的全部项目开发所需资金，或有可靠融资渠道保证该资金能及时到位（包括先期支付给甲方的9000万元人民币)；
8、乙公司的投资分析是全面的、科学的，利益回报在其期待范围内;
９、乙公司对甲方取得土地使用权及８0%地价返还款的判断是正确的;
　 10、乙公司确实取得了甲方关于A项目开发的全部授权,并有能力组织项目部进行具体项目开发工作;
　11、乙公司有良好的商品房销售渠道，有能力在半年内完成　80％以上商品房的销售及回款工作；　
　 　 12、甲乙双方均对A项目开发期间国家的政策、法律，特别是房地产开发及房地产金融政策有充分的了解预判，对不可抗力所可能导致的风险有足够的应对措施和承受能力.
　三、项目开发的各阶段主要法律文书、风险及风险防范
　　 1、合作前期阶段　
　 本阶段的工作将对甲乙双方今后是否可以合作起决定性作用。为了保证双方的合作能够在合法真实、善意的前提下有序进行。作为乙公司必须在合作协议签订前组织有经验的人员进行前期尽职调查，并形成下列两份报告：　
(1）《尽职调查报告》。报告的内容包括但不限于:合作方(甲方）的合作诚意，合作方的合作方法、目的,合作方拥有的项目开发必须的有关资质，合作方的资信状况和履约能力，合作方存在的可能影响项目开发的法律纠纷或潜在的法律纠纷，合作方承诺的而归政府拥有的政策的可靠性等。
　（２）《项目可行性调研报告》.报告的内容包括但不限于:项目土地使用权成本在项目所在地土地价格中的地位,符合项目所在地城市规划的物业的设计面积和容积率、项目开发可控制成本和因不可预见因素可能导致的预算追加，项目所在地在项目开发周期内房地产市场可能发生的变化和市场走向,在充分考虑了自方资产状况、资金周转期、利率水平、现金流量等因素后的融资成本及利润回报率等。　
　上述二个报告是乙公司决策的依据,其重要性不言而喻.报告的错误将可能导致决策失误，进而致使合作失败。因此，乙公司的损失将是巨大的,而避免风险的唯一途径便是力求二个报告内容的客观、真实。
２、合作协议书的签署到取得土地使用权证书阶段
一旦就合作事项特别是合同原则达成一致,双方应签订《合作协议书》并力争尽快以甲方名义取得土地使用权证并取得政府承诺的8０%的地价款返还。这一阶段的主要法律文书有:
　　 (1)、甲方与乙方签订A项目开发的《合作协议书》。双方的合作由于是一种联合开发或投资组合,法律关系复杂,合作形式相对松散，所以双方所签《合作协议书》将成为项目开发过程中的“宪法”.《合作协议书》的内容必须对合作者相互之间权利、义务、资金投入方面、面积分配方面、竣工后的遗留问题的处理方面、预算追加方面以及违约责任等进行明确具体约定。特别要注意的是必须同时充分考虑到各种不可预测的因素,留有充分补救的余地.不可否认这是一个较为复杂且极为重要的法律文件，该协议的不规范或未尽注意，导致的风险将是根本性的，风险的防范就在于所签协议文本的合法性和穷尽性。
　　　 (2）、在甲方取得项目建设用地的时候,乙公司必须先期支付甲方9０00万元人民币,甲方用于支付项目开发用地的地价，双方要签订另外一份协议（暂称《借款协议》)，该协议内容可以包括“借款”性质、期限、甲方偿还方式和期限、甲方提供其在银行1亿元人民币存款质押担保、甲方保证政府有80％地价款返还并直接投入项目建设等内容。但这里必须注意的法律障碍是,根据我国目前现行法律和政策，企业间的拆借资金行为是法律禁止的，包含这一内容的合同是无效的,因此建议用诸如将9000万元直接约定成为乙公司的投资款但不因此改变地价返还的责任、担保责任和利益分配比例等方式更为妥当。
　 (3）、在签订《借款协议》时，甲乙双方同时需要签订担保协议，亦可直接将担保条款作为《借款协议》条款。无论何种方式这里要充分重视的是,甲方在银行1亿元人民币的存款未设立他项权利，同时应取得银行的支持,并从合同权力中享有到期优先受偿权。这里可采取的保障措施较多，但无论采用何种措施,目的在于保障质押担保的合法性和可操作性。
　 (４)、在上述工作结束且以甲方名义取得项目用地《土地使用权证书》后，乙公司便全权代理甲方进行项目开发全过程的各项工作，乙公司取得这一权利的依据便是甲方给乙公司的《授权书》，该《授权书》应与《合作协议书》一并签署,其内容应包括授权范围、授权效力、甲方授权后参与项目建设的方法、深度、授权期限及违约责任等。这一法律文书难度不再于其内容,而在于双方对其严格遵守和履诺.
　 至此，甲乙双方的合作便进入一个固定轨道，即按前期所签一系列法律文书各尽其责，相互配合，通力合作,共同保证项目顺利完成。应该说项目建设过程中双方可能签署的其他法律文书不会很多,更多的是乙公司代表甲方与第三方签署的各种大量的合同文书,这些法律文件不在本计划书中包括,故而略去不谈．但这一阶段（项目建设过程中）甲、乙双方需要注意的是对前期签署的法律文件的善意的履行。由于各种法律文书中可能已经设置了不可逆转的极为严重的违约责任，所以任何一方都不会轻易冒违约的风险。　
　 　 四、本合作方案的可行性　
　 本合作模式应该是一种先进理念与成熟方案的进一步结合，具有强大的优越性从法律层面上讲具有很强的可操作性。但需要注意的是，双方应该对这一操作模式有充分的理解。同时这一模式中包含的法律关系复杂,因此在具体操作时更应在每一阶段对各种风险进行防范,并且要注意合同条款本身的可操作性，由于目前采用这种模式可借鉴的成熟经验不多,必然对项目建设的组织者能力要求更高。
五、本合作模式下双方的利弊关系
作为甲方，由于资金缺乏,融资渠道不畅,其独立承担项目建设的能力受到限制，不尽快实施项目开发不仅其应获利益无法实现,更为严重的是其已经取得的土地都有可能因其不在法律规定的年限内开发而被政府收回．在采用本计划书分析的合作模式下,甲方不仅解决了资金缺乏的燃眉之急而且在有限的投入下取得了最大的利益回报,其应承受的建设风险也因乙公司投资的不断加大而逐步消失，从其投入与利润的取得分析，当然利大于弊。
　 　乙公司作为一个资本运营者,在本次合作中其终极目的不是项目建设而在于通过资本运营获得预期的利润回报,项目建设是其资本运营过程中的一个必要阶段。只要有效控制了这一阶段可能存在的各种风险，准确判断了投资行为的科学性，其投资计划便是可行的。从前述各阶段的风险控制的分析来判断,乙公司的投资安全是可以得到保障的，但这并不排除对本计划书分析的操作模式进行必要的修正。在投资安全有保障,预期利润可判断的前提下,采用本计划书分析的合作模式进行A项目的开发便是可行的，对于乙公司而言,利弊不言自明.乙公司在Ａ项目中唯一要注意的是事前准确分析判断、事中科学控制。乙公司的弊或风险主要在A项目实施中的有效控制,也就是说在于人而非在于合作模式或项目本身.　
六、必要的说明
　1、本计划书仅针对假设案例法律层面的可行性及合作模式各阶段的风险进行分析，并提出风险控制的必要措施，并不针对项目本身各种经济指标进行评价和分析,同时本计划书也不针对项目建设过程中项目本身可能产生的法律问题进行分析.关于项目开发本身可能产生的法律风险我们有专业、详尽、具体的书面分析材料，在我们双方达成合作意向后便可提供.
2、本计划书仅针对假设案例且排除了大量不可预知的因素,因此,本计划书不可以套用在其他任何建设项目中,也不可以以此计划书来判断律师在假设案例之外的任何项目中可以发挥的作用或者衡量律师的能力。
　　3、考虑到乙公司与我所的合作尚未开始,本计划书对假设案例的分析是在有关方面采取了必要的保留,这一点请乙公司充分理解，但尽管如此，本计划书在一定程度上能够反映我所与乙公司合作的可能性
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