南昌永和商务大厦底商规划方案.doc

万先发展—合肥全智地产营销代理有限公司
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南昌永和商务大厦
底商规划方案

合肥全智地产营销代理有限公司
二0一二年九月一号

前 言

首先感谢永和商务大厦的领导给我司这个机会，来一起参与该商业项目的运作，我司会认真负责的从市场、环境、专业等角度出发，结合项目本身的特点，给出我司运作的建议，望贵司领导给予批评和指正。
一个商业项目，不管是大体量的还是小体量的，都要有符合市场的定位，也都必须从市场的角度来做细则的划分，没有从市场的角度出发就不会符合当地的一个行情，没有很好的划分，利益就不可能最大化，本项目也是如此，虽然本项目的底层面积不大，如果想体现其价值，也必须做一个统一的划分和规划，从市场入手，着眼整体，在运营专业的思维，做出一个即符合市场又能是企业利润最大化得定位和业态划分，这个就是我司工作的目标，也是我司为贵公司服务的宗旨。

一、项目经济指标
项目位于二条永外正街的十字交口上，离城市的主道路南京西路一分钟路程。

项目总用地面积为3024.98M²，总建筑面积为16585.11 M²，其中规划内建筑面积约为12075.78 M²，规划外建筑面积为4509.45 M²，地下面积为3825.8 M²，停车位约100个，容积率是31.69%。
项目一至四层的总建筑面积约为3445 M²，其中一层为949 M²、二层为938 M²、三层779 M²、四层779 M²。项目的柱距基本在8*8外，基本满足商业要求。

二、项目自身情况分析（SWOT分析）
1、项目优势
a. 区位优势：
项目位于城中心，属城市最繁华的区域之一，南昌的繁花和人流较多的区域；南昌商业开发量大的商圈，楼市给商业地产带来了商机，潜在消费力量旺盛。
b. 建筑规划优势：
项目整体规划科学、合理、先进、现代，采用通透和小进深设计，形成了“全临街”商铺的格局，弱化了普通卖场的“角落商铺”难题。
c. 大环境优势：
南昌城市化进程的快速发展，形成了区域良好的发展前景和投资前景。目前南昌商业楼盘的放量，使南昌商业生活环境得到逐步提升，同时也促使消费者对商业消费需求加大。
d. 交通优势：
项目邻近南昌主干道——南京路，出行便捷，交通配套的升级完善，将使得该项目可以发挥最大辐射力，周边的改造提升将为项目带来更多的商机。
2、项目劣势分析
a. 区域同类竞争项目
项目所在的商圈内先后有类似或者其他形态的商业出现或者建成投入使用，这个对项目的定位尤其是一至四层的规划带来了很大的难度，所以在实际操作过程中，应充分考虑到此因素，做出合理调控，避免同业的出现，造成市场的“撞车”。
b.项目设计的阻碍
本项目由于上面建设的是酒店式公寓，下面是商业，这样的建筑定位是格格不入的，贵司为了解决好此项矛盾，利用了一个转换层，这样的最好的解决方式，但是也给下面的商业带来了不小的规划难度，柱距的不均匀、消防通道和楼梯的较多等，这些都对项目的规划造成阻碍。
c.项目得体量
商业项目的运作，讲究大小适合，不能即不大也不小，本项目就是出于这样一个很尴尬的境界，每层的可使用面积都是不相同的，尤其是最好的一层，体量的尴尬对最提规划和商家进驻装修设计造成了难度，所以项目本身就在挑拣商家。
3、项目潜在威胁分析
a. 整体市场饱和形成的威胁：
由于很多商业项目陆续上市，南昌整体商业地产项目，特别是纯投资项目的数量增加，使得整体市场形成阶段性供大于求趋势，这样会对项目销售和招商形成威胁。
b.位置的威胁
项目所在的位置虽然离南京离很近，但是毕竟不沿着南京路，而永外正街是相对比较窄的次道路，这个对车辆的进入造成影响，也对人流的导入产生阻碍，商业地产的运作往往隔路就有天壤之别。
4、项目机会点分析
a. 政府定位、扶持机遇
项目属于区政府重点工程，政府有望出台专案税收优惠等多方面扶持措施，这将有力的提升项目自身的竞争力，对项目的招商形成强有力的市场吸引。
b. 商圈新机会
项目周边不仅有住户和学校，还有知名的医院，这些都是本想的机会所在，我们可以根据自身特点和所在的位置找出我们的出路
c. 开发公司的决策
开发公司对项目的建筑风格的定位相对比较符合市场，公司也会为了项目的好坏来从各个方面做出努力，找关系、请外援、成立专业团队等。

三、项目的整体规划定位
从以上的分析我们可以看出我们项目的地位：
Ø 要依靠项目的周边市场来做文章
Ø 要依托自身特点，酒店的设计和配套

Ø 可以依托学校和医院，对项目的规划来做具体的布局

1、整体定位
项目定位为商务+配套，即有商务的优势也有配套商业的特点，属于特色商务。

2、消费群定位
满足本项目周边常驻居民的需要，尤其是医院和学校，这些人口和所存在的人流是本想的最大的消费者，也是我们要重点关注的人群。
3、楼层规划
方案一：
一层：特色餐饮、快餐类（肯德基、永和豆浆等）
二层：特色餐饮+购物（肯德基、亲子家园等）
三层：特色娱乐（KTV、休闲茶楼等）
四层：特色娱乐（KTV、休闲茶楼等）

方案二：
一层：形象店、特色店（名烟名酒、花艺、服饰形象店等）
二层：休闲类或者购物（休闲茶楼、中式快餐、亲子家园等）
三层：娱乐类（KTV、网吧等）
四层：娱乐类（KTV、网吧等）

4、规划分析
Ø 此二种方案里，还有一个暗藏的规划，就是和五层以上一起的定位，即做酒店（此种暂称第三种）
Ø 就以上三种来看都具有可操作性，也都是符合市场的，相对较好的我司认为是第一种
Ø 从难度来说，第三种叫小，而地二种相对较难一点
Ø 从利益最大化的角度来看，第二种相对较大，第一种次之，第三种较小
我司建议——
就以上的规划，我司从专业和市场的角度考虑认识首先是第一种，但是我们在实际操作中，需要同步进行，避免项目运作中走弯路和对项目顺利开业造成阻碍和难度

四、招商策略建议
1、项目招商策略
1.1招商考虑因素
Ø 从开发商角度：开发商对本项目的招商，最终看重的是如何更快地使所投入资金迅速回笼，以及持续经营所带来的长期利润增长以及品牌美誉度积累。
Ø 从承租人角度：承租人比较关注的则是本项目是否能够吸引大量的人流与客流，具备良好的商业发展前景，从而为其带来可观、持续的利润收益。
1.2项目经营者关注点：
经营价值：
每年的经营回报:①经营利润 ②风险性；
经营者心中的顾虑：
ü 每年盈利是多少？
ü 经营风险多大？整体商业环境如何？
通过对项目经营环境勾画、未来商业前景的分析，使商户感知本项目的价值所在，对项目充满信心。

1.3招商实施核心思路：
首先确立主力商家进驻意向，树立项目影响力和市场品牌形象；
1.4招商推广思路：
让市场认同——项目商业价值及品质的唯一性，让经营者认同：消费市场的潜力前景和商业管理的服务信心；让消费者认同：对项目商业经营市场的认可和期望。
1.5招商基本思路：
“招商先行，先做人气、再做生意、快速旺场、长期发展”
招商先行，采用租售结合的形式，拟对商铺采用有条件出售原则。之所以要选择这样做，完全是为了避免发生类似其他市场的那种售完不管或无法管理的混乱局面，以确保市场长期健康发展，给投资者长期安全的高回报。招商先行，在对销售促进的同时，可实质性扩大项目在目标经营户心目中的影响力，利于项目后期开业运营。
招商工作实质启动时机非常重要，正常情况下需要做到“三六九”个月倒计时为佳，开幕（或试营业）倒计时3个月时，全面启动交付装修事宜；6个月前全面启动招商签约动员事宜；9个月前大范围启动实质招商入驻意向确定事宜。通常三四线城市因生活及工作节奏较慢，需要提前些时间启动相关工作。

2、项目招商条件设置建议（可选）
免租期建议
“统一免租2年（签订合同3年）”
特别商户（主力店）可施行送装修期、广告位，管理费减免等等。
对于各商户的界定：
主力店：租赁面积需求大，品牌影响力大；在同行业处于领先地位；市场份额占据较大的商家。能预见可以为市场带来人流、提升品牌美誉度。家数一二家左右，（一般为大型品牌店）；
次主力店：租赁面积较大，有明显行业影响力的商家。属于市场份额的中坚组成商家，商家需有较强的实力和经营信誉较好。

3、本项目招商方式
Ø 品牌商户带动招商：大型知名品牌的主力商户可以为项目带来大量的商业人流，创造良好的商业氛围，从而增强其他商业经营的信心，促进项目的招商；而每个零售行业的龙头商家、品牌商家都是行业内经营的典范和楷模，他们的行为活动对行业内其他商家的经营会产生较大的影响，对行业内其他商家具有重要的带动效应
Ø 优惠招商：优惠招商是最常用的传统招商策略，是指在招商条件方面给予承租户适当的优惠，以降低承租户的经营风险，增强其经营信心，促进招商工作。招商条件优惠的措施有免租期、折扣租金、管理费优惠、送广告位等。对主力商户、重点商户、招商条件的优惠幅度要大，以吸引其进场经营。优惠招商是一种“放水养鱼”形式的招商策略，在一定的环境条件下，其作用较为明显
Ø 内外结合招商：本地和外地一起招商是时下最具竞争力和最有成效的一种招商方式，通过外地的招商引进，带来本地没有的品牌和商家进驻，达到本地商家抢驻的局面，为成功招商、招到好的商家打下了坚实基础。
Ø 资源招商：通过自身的优势和具有竞争力的地理位置，利用公司全体人员的人脉关系，树立好的口碑，加大商家进驻的数量和商家认知度。从而达到“顺利招商、商中选优”得火爆局面。

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