太原房地产市场分析报告.pptx

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level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,园区开发业务简介,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级第五级,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,太原房地产市场分析汇报,第1页,第二部分,主要经济指标分析,第三部分,土地市场供需分析,第四部分,房地产市场分析,第一部分,太原城市介绍,第五部分,结论,目 录,第2页,第二部分,主要经济指标分析,第三部分,土地市场供需分析,第四部分,房地产市场分析,第一部分,太原城市介绍,第五部分,结论,目 录,第3页,一、城市介绍,城市区位,太原是山西省省会，濒临汾河，三面环山，自古就有“锦绣太原城”美誉。是山西省政治、经济、文化、教育、科技、交通、信息中心，是以冶金、机械、化工、煤炭为支柱，以输出能源、原材料、矿山机械产品为主要特征全国主要能源重化工城市，被列为国家历史文化名城。,太原现辖六区（小店区、迎泽区、杏花岭区、尖草坪区、万柏林区、晋源区）三县（清徐县、阳曲县、娄烦县）一市（古交市）和两个国家级开发区（太原市经济技术开发区、太原市高新技术开发区）、两个省级开发区（太原工业园区、太原不锈钢生态工业园区）。,第4页,一、城市介绍,山西省发展规划,“十二五”期间，山西省将以太原城市区为关键、区域性中心城市为节点、大县城和中心镇为基础，构建“一核一圈三群”城镇体系框架。,“一核”即由太原市区、晋中市区、清徐县城、阳曲县城组成太原城市区，是全省城镇体系组织关键，经济转型发展增加极核。城市区城镇人口到达400万人。,“一圈”即太原城市圈，是以太原城市区为关键，以太原盆地城镇密集区为主体，包含太原、晋中、吕梁、阳泉、忻州五市30个县（市、区）。该区域是省域经济与社会事业最为发达关键区域和最为主要城镇密集地域。，城镇人口到达830万人。,“三群”即以大同、朔州为关键晋北中部城镇群，以临汾、运城为关键晋南中部城镇群，以长治、晋城为关键晋东南中部城镇群。3个城镇群是区域经济发展关键区域，省域经济连续增加主要区域。晋北中部城镇群，以大同盆地为主体，包含大同市、朔州市10个县（区）。,第5页,一、城市介绍,城市发展规划,一核,指太原城市区关键区，,主要为太原中心城区,，主要发展区域性服务功效、先进制造业和新型材料。,三片,指太原城市区外围分别以,阳曲县城、清徐县城和古交市,中心城区为中心三个城镇,-,产业发展片区。建设以煤炭,-,能源、焦炭,-,化工、煤炭,-,铝镁金属为主循环产业基地。,“,两带,”,分别为,北部生态保护地带,和,西部生态涵养地带,。逐步引导人口向外转移，并引导娄烦县城等城镇集中建设。,五联,为五个主要交通联络通道，分别为东向（,经过榆次地域石太通道,）、东北向（,经过阳曲北同蒲通道,）、西向（,经过古交、娄烦,）、西南向（,经过清徐太中银通道,）、南向（,经过小店区大运通道,）。,第6页,一、城市介绍,产业发展,“十二五”期间全市发展规划指出：,依靠八大功效区，做强,10,大产业板块,。重点发展,10,大产业板块有：煤化工产业，煤机装备产业，铁路装备产业，不锈钢深加工产业，镁铝合金产业，物联网应用产业，环境保护再利用产业，当代物流业，文化会展业，旅游、高效观光农业。,第7页,第二部分,主要经济指标分析,第三部分,土地市场供需分析,第四部分,房地产市场分析,第一部分,太原城市介绍,第五部分,结论,目 录,第8页,二、主要经济指标,GDP,经济增速止跌上涨，经济总量不停增加，已经摆脱08、金融危机带来影响。全市实现地域生产总值（GDP）1778.05亿元，比上年增加11.0%。其中：第一产业增加值31.37亿元，增加4.9%；第二产业增加值798.49亿元，增加12.0%；第三产业增加值948.19亿元，增加10.5%。,第9页,二、主要经济指标,产业结构,城市工业基础牢靠，产业结构不停调整，第三产业成为拉动城市经济发展主力军。三次产业分别拉动经济增加0.1、5.0和5.9个百分点。三次产业比重依次为1.8%、44.9%、53.3%，与上年相比，第一产业比重下降0.1个百分点，第二产业比重提升1.2个百分点，第三产业比重下降1.1个百分点。,第10页,二、主要经济指标,固定资产投资,固定资产投资总量不停加大，第三产业城市太原市投资重点产业。全社会固定资产投资916.48亿元，比上年增加17.2%。三次产业投资比重依次为1.1%、28.4%和70.5%。,第11页,二、主要经济指标,房地产投资,房地产投资增加迅猛，自开始，太原市房地产进入高速发展期。整年房地产开发投资241.09亿元，比上年增加46.1%。商品住宅投资185.16亿元，增加58.6%。经济适用房投资力度加大，90平米以下住宅投资占比22.9%，较08、30%以上比重有所下降。,第12页,二、主要经济指标,普通预算收入,除收到金融危机影响外，太原市普通财政预算收入总量连续增加，五大税收成为城市收入主要起源。全市普通预算收入138.48亿元，增加17.8%。其中：税收收入111.55亿元，增加19.3%，五大税收占总收入59.2%。,第13页,二、主要经济指标,人均可支配收入及消费性支出,居民收入稳步增加，人们生活水平不停提升，居民潜在购置能力增强。城市居民人均可支配收入为17258元，比上年增加10.6%。城市居民家庭恩格尔系数为30.6%，社会总体水平已经进入较为富裕阶段。,第14页,二、主要经济指标,人均居住面积,人均居住面积对于全国水平，未来市场需求空间巨大。依据住建部公布信息显示，截至底，中国城市人均住宅建筑面积约30平方米。按此数据计算，太原市要到达全国平均水平，市场空缺住宅面积约1066.8万平方米，房地产市场潜力巨大。,第15页,二、主要经济指标,恩格尔系数,城市恩格尔系数不停降低，社会进入富裕阶段。年太原市城市恩格尔系数30.6，较降低1.5。,第16页,二、主要经济指标,小结,宏观市场-宏观经济已经摆脱金融危机影响，从新回到向上发展轨道；产业结构优化合理；政策利好对未来经济深入发展带来新机遇,区位优势显著，发展潜力巨大。太原作为山西省会，地理位置得天独厚。依据山西省“十二五”规划，太原作为“一核一圈三群”双关键区域，势必会带来一定政策引导和经济扶持，发展空间巨大。,宏观经济摆脱低迷，进入上市通道。全市经济各项指标均展现上升趋势，全市加大科研、金融业投资力度，大力发展第三产业。同时该市经济对政策及经济形势改变反应敏感。,房地产业发展迅猛，已经进入高速发展期。近年来全市房地产投资展现高速发展态势，近4年平均增速到达32%，增速高达46.1%。房地产业已经进入成长久，同时，市场需求空间较大，当前为进入该城市最正确时期。,城市居民生活富裕度较高，含有一定购置力。近几年城镇居民收入支出差不停加大，居民储蓄额不停提升，社会已经进入相对富裕阶段，对房地产后续发展含有一定程度支撑作用。,第17页,第二部分,主要经济指标分析,第三部分,土地市场供需分析,第四部分,房地产市场分析,第一部分,太原城市介绍,第五部分,结论,目 录,第18页,三、土地市场,土地供给,土地供给面积降低，市场主要以消耗前期存量土地为主。从数据上来看，年总共出让土地33幅，出让面积为243.36万。与相比大幅降低。分析认为年土地供给面积下降，主要受到房地产宏观调控政策影响。,第19页,尖草坪区成为全市土地供给热点区域，但各个区域供给总量较下降百分比较大。万柏林区、晋源区比土地出让面积高，其它区域出让面积都有所下降，其中小店区出现显著下降。分析认为，在年强力政策调控下小店区土地市场已经展现出趋于理性，回归市场态势。,第20页,三、土地市场,土地成交,太原土地成交量大幅降低，土地市场共成交22幅土地，占地面积为151.23万。与去年同期相比成交幅数降低47幅，同比缩减幅度为68.11%，占地面积降低了334.65万，同比下降了68.87%。,第21页,太原土地成交市场主要还是以小店区及尖草坪区为主，占比分别为41%和20%。分析认为，这很符合太原市“南移西进”战略规划。预测年小店区将成为土地市场热门区域。,第22页,三、土地市场,土地成交价格,太原土地市场价格大幅上涨，与去年相比上涨了85.27%。从这也能够看出未来三五年内，太原市商品房价格走势将继续保持上扬。,第23页,从区域土地成交价格来看，小店区和杏花岭区比去年有较大增幅，迎泽区基本持平，,这表明了当前小店区和杏花岭区土地资源正受到热捧,。,万柏林、晋源与尖草坪区因为有工业用土地成交，平均价格比去年略低。,第24页,三、土地市场,小结,土地供给总量大幅降低，成交量大幅下降，当前以消耗存量土地为主，预计后期土地市场将回到甚至超出水平。太原土地供给受年国家宏观调控影响较为严重，城市整体土地供给较缩水二分之一，开发商投资拿地热情降低。土地成交受供给量影响出现大幅下降，土地市场整体趋于理性。,土地成交价格大幅上涨，开发成本加大，未来房价将连续上涨。即使年土地成交量大幅下降，但整体成交均价却大幅上涨。开发商取地成本不停加大，由此判断未来城市房地产售价势必伴随成本提升而进入较快价格上升通道。,热点区域凸显，城市整体“南移”态势显现。经过数据分析发觉，即使小店区土地供给总体少于尖草坪区，但成交量及成交价格均高于其它区域。能够分析得出，小店区势必会成为房地产投资热点区域，伴随人口不停南移，小店区将成为太原市未来热点区域。,第25页,第二部分,主要经济指标分析,第三部分,土地市场供需分析,第四部分,房地产市场分析,第一部分,太原城市介绍,第五部分,结论,目 录,第26页,四、房地产市场,商品住宅供需关系,，太原商品住宅市场供给面积为743.98万，较上年上涨4.43%；成交面积为587.6万，较上年上涨23.54%；市场供求百分比下降只1.27，未来房价上涨趋势加剧。,第27页,四、房地产市场,商品住宅成交价格,，太原房商品房住宅成交均价为6788元/，较上年上涨34.98%。其上涨过快主要原因为众多高端、高价位楼盘不停开盘，代表性楼盘有星河湾、万达广场、摩天石以及万国成MOMA等。,第28页,四、房地产市场,商品住宅价格分月走势,上六个月太原房商品房住宅成交均价呈平稳态势，且较年初有小幅提升。7月因为星河湾开盘带明年度销售均价峰值，下六个月因为高端楼盘介入，整体成交均价较上六个月有近元/平米增幅。,第29页,四、房地产市场,商品住宅成交区位,，太原市场商品住宅成交最大区域为小店区，占比为32%，其次为杏花岭区，占比为20%，然后为万柏林区，占比为16%，再次为尖草坪区，占比为14%，迎泽区占比为12%，最终为晋源区，占比为6%。,第30页,四、房地产市场,面积供给区间,市场不一样面积段产品成交与供给表现出极大差异性，,80100,面积段产品成为市场产品成交主力，这类产品以中小户型为主。其次成交面积较大为,150-180,面积段产品，这类以舒适型三房为主户型。另外，,250,以上豪华住房产品成交量占比也较大。,第31页,四、代表楼盘,星河湾,项目位置,小店区龙城大街南侧、滨河东路以东、平阳路以西,项目规模,占地,1020,亩，建筑面积,173,万,产品形式,公寓、全精装修,价格,均价,27000元,/,销售情况,7月开盘，一期1396套，现剩下100多套，开盘当日销售约45%。7月份销售3套，总销售额1854.5万元,周围配套,太原十大重点项目，太原机场，汾河景观,本身配套,五星级酒店、,9,洞高尔夫球场、户外游泳池、会所、商业街、体育馆,户型,260-500,平米标准层，,500-1083,平米复式。主力户型,330,平米,第32页,四、代表楼盘,摩天石,项目位置,万柏林区滨河西路滨河体育中心北,50,米,项目规模,占地,84,亩，建筑面积,15,.,3,万,产品形式,高端公寓,价格,均价,14000,元,/,平方米,销售情况,底开盘，总计364套，截止8月，累计销售200套。7月份销售2套，总销售额1151万元。,周围配套,滨河体育中心，汾河景观,交通情况,6,路、,866,路、,831,路、,865,路、,807,路、,803,路等漪汾桥西,户型,四居,314-485,，复式,553-910,第33页,四、代表楼盘,恒大绿洲,项目位置,小店区大运路以西康宁街以北 富士康企业对面,项目规模,占地,1084,亩，建筑面积,200,万,产品形式,住宅、普通住宅,价格,均价,7300,元,/,平米,销售情况,7,月份销售,93,套，总销售额,10967.9,万元,周围配套,中铁十七局中心医院、美特好超市,交通情况,840,、,870,、,836,、,460,富士康站下车,户型,75,平方米,2,居,-300,余平方米跃层,第34页,四、代表楼盘,万达广场,项目位置,杏花岭区龙潭片区,项目规模,占地,560,亩，建筑面积,150,万,产品形式,高层,价格,均价,16000,元,/,平米,销售情况,一期开盘：-4-30；二期开盘：-5-30。7月份销售4套，总销售额1937.5万元,周围配套,中心医院、太原市第二人民医院、省机关幼稚园、龙潭公园,交通情况,101,、,104,、,610,、,820,、,807,、,27,、,813,公交,户型,260-390,平米,第35页,四、代表楼盘,十二院城,项目位置,万柏林区南内环西街与和平路交界口西南角,100,米处,项目规模,总建筑面积,84.5,万平方米,产品形式,商业、住宅，精装修,价格,花园洋房均价7000元/平方米，西山院墅1元/平方米,销售情况,7,月份销售,178,套，总销售额,13331.3,万元,周围配套,和平路小学、千峰南路美特好超市、八方商贸城,交通情况,5,路、,402,路、,403,路、,606,路、,606,路、,814,路、,832,路、,839,路等山纺厂下车,户型,70、80多平米两居，120、130平米三居、140平米四居,第36页,四、代表楼盘,绿地半山国际,项目位置,小店长风东街（长风高速收费站往东,1,公里）,项目规模,总规划面积,1700,亩，一期项目规划用地,452,亩，建筑面积近,20,万平方米,产品形式,别墅,价格,一期均价,10185,元,/,平米；二期,预计均价,17000-18000,元,/,平,销售情况,一期售罄，二期未开盘,周围配套,无,交通情况,831,、,837,路公交,户型,第37页,四、房地产市场,小结,国内品牌开发商云集，市场竞争激烈。当前国内众多一线开发商均已进入太原市场，如万科、万达、恒大、富力、星河湾、绿地、海尔地产、首开等著名企业均已经有项目开发，且多为高品质楼盘，未来竞争激烈。,高端楼盘不停涌现，商品房品质差距较大。近2-3年，以星河湾为首高端楼盘不停涌现，城市内各档次楼盘均价差距较大，如高端楼盘均价均在13000-20000元/平米，中端楼盘均价约7000-10000元/平米，而低端楼盘均价约4000-6000元/平米。,产品供给以高层板楼为主。当前市场在售楼盘以高层板楼为主，别墅、多层、花园洋房供给较少，且多为南北通透。消费者对高层住宅接收度较高，不存在市场抗性。,市场不一样面积段产品成交与供给差异性强。自住型刚性需求仍占市场主导，需求面积区间在80-100平米；二次置业改进性需求面积区间在以50-180平米为主；高端客群需求面积则在250平米以上。,受限购政策影响严重。太原市年房地产销售受到限购政策影响，商品住宅去化速度及去化量较都有所下滑，市场出现观望情绪。,别墅项目存在审批性政策风险。经过市场调研及走访发觉，当前太原市内纯别墅项目在审批上存在一定风险，其中绿地半山国际项目因为正在办理审批，无法开盘销售。后期提议采取多层与类别墅产品结合模式进行项目建设和销售，以求躲避政策风险。,城市对外地购房群体含有一定吸引力。当前太原市高端产品均存在一定百分比外地购房群体，如星河湾购房客户中，外地购房者约占到50%。恒大绿洲项目外地购房群体约30%。,城市南部、西部为城市未来房地产市场发展重点区域，发展潜力巨大。城市南部小店区成为商品房成交主力区域，占市场总份额32%，区域内人口吸附能力强，伴随中央商务区及政府办公区南移，区域未来将成为城市热点，发展潜力巨大。,第38页,第二部分,主要经济指标分析,第三部分,土地市场供需分析,第四部分,房地产市场分析,第一部分,太原城市介绍,第五部分,市场预测,目 录,第39页,五、市场预测,政策预期,预计年太原市整年GDP增幅将与较为靠近。不稳定国际经济局势，对于太原这个受外界影响较大城市而言，含有一定负面影响，,年央行在上六个月不停上调存款准备金率及存贷款利率情况下，CPI依然不停上涨，7月份同比上涨6.5%，国内通货膨胀加剧。预计年内国家仍会采取货币紧缩政策，年内仍有继续加息可能。,年国内宏观调控政策将深入延续。上六个月，国家继续对房地产市场保持慎重态度，调控政策未出现松动，国内一、二线城市成交量连续下降，但房价依然坚挺，能够预期下六个月将继续延续调控势头。,限购令范围继续扩大，年，楼市投资会继续流向不限购区域，限购令凸显“按下葫芦浮起瓢”不如意之处。而处理这种窘态方法，就是把限购范围扩大到二三线城市。,第40页,五、市场预测,土地供给,在政策打压下，开发商逐步改变了以往“囤地待涨”模式，而是将高价地块快速开发并包装上市。伴随调控政策深入和资金链压力，加紧周转已成为地产大鳄追求目标。,面临国内一线城市土地市场激烈竞争，品牌开发商逐步将发展重点转移到二、三线城市。太原作为有一定竞争力中部城市，必定成为外地品牌开发商重点投资地方，依然会有外地大型品牌开发商进驻太原，土地需求量依然很大。,伴随供给土地不停开发入市，年土地成交量缩水。20太原市可供开发住宅用地正逐步降低，预计20太原市将加大土地供给力度，以平衡市场供需关系。,因为城市北侧受到保护性用地限制，东、西两侧受到东山和西山两个山区限制，未来城市将重点向南部区发展。可见，小店区将成为众多开发商追逐热点区域。伴随太原-榆次同城化进程不停加深，将加紧太原南部区发展。,第41页,五、市场预测,市场走势,，太原房地产市场走势整体向上，在产业结构调整以及煤炭资源整合和城市化影响下，太原房地产市场将迎来一个快速发展期，市场广度以及深度都将得到前所未有发展。,外来开发商集中进入仍是太原市房地产市场发展主要推进力，对太原房地产市场环境和秩序产生了主要影响，有效引导当地消费者置业观念和习惯，对政府市场监管水平和思绪都提出了更高要求，也将带动当地开发商开发水平与产品品质。,伴随城市化进程不停提升，太原市当前落后城市建设，将带来大量住房改进性需求，同时刚性需求也在不停释放，未来房地产市场需求仍将维持旺盛状态，但受到限购政策影响，成交量在将保持震荡上升态势。,受到市场需求旺盛影响，开发商土地获取成本不停上涨，商品房销售均价将连续上涨态势。,著名开发商不停进入，购房者在购房时也愈加趋于理性，产品品质和开发商著名度成为购房者重点考虑原因。,第42页,谢 谢！,第43页,