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房屋评估剖析
基本方法
建筑物的折旧指建筑物因时间经过而造成的损耗。建筑物损耗可分为有形损耗和无形损耗。建筑物折旧分 为物质折旧、功能折旧和经济折旧。
土地生熟程度指基础设施的通达程度和土地的平整程度。
三通一平指水、电、道路通,土地平整。
七通一平指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通,土地平整。
目前市场上应用最为广泛的也是最为精确 评估 方法是市场比较法。在估算房价时参考的因素包括 :
1. 所在小区的均价,以与小区内类似房屋的挂牌价和成交价格
2.周边小区类似房源的挂牌价和成交价格
3.所在小区和所在板块的房价走势
4.被估算 二手房 的特性,包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。
对于上述因素,采用科学的统计理论和数学模型算法,计算出各因素对房价的影响程度。然后根据被估算 房屋的具体特性,给出其尽可能合理的价格。
此外
成本法和收益法也是求取房地产市场价格所经常使用的方法
首先我们来了解一下房屋评估的含义,房屋评估是专业性、技术性以与复杂性的结合,以全国十余年来 房 地产 宏观、 微观信息为参照; 系统内部每日 20余万条房地产交易信息数据为依托 ; 根据估价目的, 遵循估价 原则,按照估价程序,运用估价方法,在综合分析,影响房屋价格因素的基础上,结合估价经验与对影响 价格因素的分析,对房地产的特定权益,在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。 很多人把房屋评估作为一种定价,其实是一种误解,房屋评估实质上是模拟市场价格形成过程将房屋价格 显现出来。
房屋评估方法和标准
进行房屋评估,主要是针对房屋的坐落地点、环境景观、建筑结构、配套设施、房龄、房型、面积、楼层、 朝向、权属状况、内部装修等等一些因素进行估价。主要参照全国十余年来房地产宏观、微观信息以与系 统内部每日 20余万条房地产交易信息数据为依托而进行评估。
一般而言,房屋评估的方法有以下几种:
1、市场比较法
在房屋评估价格的时候,人们会自觉或不自觉地将这项房屋和它周边的房地产价格作一比较。按理说,如 果住宅的效用相近,那么 房价 理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者 常常多看几处住宅,然后“货比三家”,在价格相等的住宅中选取效用最高的,或者在效用相近的住宅中 选择价格最便宜的,从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。
2、收益还原法
按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计 房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总 和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议,那么收益还原法是最理想的房价估 计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。房地产价值 =房地产纯收益÷收益还原利率。
3、成本估价法
采用成本估价法看起来比较简单,建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于 房地产交易较少,无法采用市场比较法的情况,非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易,也往往 采用成本估价法。对于新建造的住宅来说,这个计算方法简单明了,直接了当。可是,许多房地产商最不 喜欢的就是这个成本估价法,因为被加数中有两项见不得阳光,即开发商的利润和行贿成本,如果说房价 的构成很复杂,也主要是这个原因。
4、假设开发法
房地产商在决定是否开发一个项目之前,首先要估计出它的销售价值,然后扣除正常的土地开发费用,勘 察、设计费用建筑施工费用,销售费用,资金成本 (利息 ,税金等,最后扣除地价,剩下来的就是房地 产开发商预期的利润。倘若这个利润是房地产商认为能够接受的,他们就会积极投入这个项目。否则,房 地产商是无论如何也不会接手这个项目的。预先估计房价,然后再决定是否开发,这样的房价估价法称为 假设开发法。假设开发法经常被用于房地产开发项目的可行性分析。
5、基准地价法
针对到某一地块的土地使用权价值评估,可以参照已有的同级别、同用途的基准地价,进行一般因素、区 域因素、个别因素的调整,最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。
除了以上的五种方法,还有剩余法以与路线价法也是常用的方法。

以上就是房屋评估的一些相关知识, 小编在搜集资料的时候也发现, 一些地方对房屋评价也做了一些调整, 拿宁波来说, 《宁波市国有土地上房屋征收评估管理暂行办法》 9月起开始施行, 《办法》中提到若是被征收 户对房屋评估结果有异议,可以向房屋征收评估机构申请复核评估。复合评估后,若是对复合结果仍有疑 问,可以向评估专家委员申请鉴定。房屋评估对交易双方来说都十分重要,除了要了解房屋周边情况,房 屋的质量等等一些问题之外,小编在此也提醒大家,多多关注政策走向,了解最新的房屋评估动态。
置完全价值评估方法
房屋建筑面积和使用面积的计算 一、 房屋建筑面积的计算 房屋建筑面积是指一幢房屋的总面积。 从房屋 的外墙勒脚线以上的外围水平面积算起,包括结构本身(如墙、柱占用的面积在内。多层建筑按各层建 筑面积总和计算。 国家经委颁布《建筑面积计算规则》如下
.计算建筑面积的范围 (1单层建筑物不论其高度如何均按一层计算,其建筑面积按建筑物外墙勒脚 以上的外围水平面积计算。单层建筑物内如带有部分楼层者,亦应计算建筑面积。 (2高低联跨的单 层建筑物,如需分别计算建筑面积,当高跨为边跨时,其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长 度乘以勒脚以上外墙表面至高跨中柱外边线的水平宽度计算;当高跨为中跨时,其建筑面积按勒脚以上两 端山墙外表面间的水平长度乘以中柱外边线的水平宽度计算。 (3多层建筑物的建筑面积按各层建筑 面积的总和计算,其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算,二层与二层以上按外墙外围水平面积 计算。 (4地下室、半地下室、地下车库、仓库、商店、地下指挥部等与相应出口的建筑面积按其上 口外墙(不包括采光井、防潮层与其保护墙外围的水平面积计算。 (5用深基础做地下架空层加以 利用,层高2.2米的,按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。 (6坡地建筑物利用吊脚做 架空层加以利用,层高超过2.2米时,按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 (7穿过建筑物的 通道、建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何,均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平 投影面积计算建筑面积。 8图书馆的书库按书架层计算建筑面积。 (9电梯井、提物井、垃圾 道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。 (10舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实 际层数计算建筑面积。 (11建筑物内的技术层,层高超过2.2米的,应计算建筑面积。 (12 有柱雨篷按柱外围水平面积计算建筑面积;独立柱的雨篷按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。1 3有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积;单排柱、 独立柱的车棚、货棚、站台等 按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。 (14突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯 机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 (15突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算 建筑面积。 (16封闭式阳台、挑廊,按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台按其水平投 影面积的一半计算建筑面积。 (17建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊按柱的外边线水平面积计算 建筑面积。无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。 (18两个建筑物间有顶盖的架空 通廊,按通廊的投影面积计算建筑面积。 无顶盖的架空通廊,按其投影面积的一半计算建筑面积。 (1 9室外楼梯做为主要通道和用于疏散的,均按每层水平投影面积计算建筑面积;楼内有楼梯的,室外楼 梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。 (20跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物,按其 水平投影面积计算建筑面积,多层者按多层计算。
重置完全价值评估方法 第 4 页 共 4 页 2.不计算建筑面积的范围 (1突出墙面的构件配件 和艺术装饰,如柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。 (2检修、消防等用的室外爬梯。 (3层高在 2.2米以内的技术层。 (4构筑物,如:独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油(水池、贮仓、圆 库、地下人防干、支线等。 (5建筑物内外的操作平台、上料平台、与利用建筑物的空间安置箱罐的 平台。 (6没有围护结构的屋顶水箱,舞台与后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。 (7单层建筑内 分隔的操作间、控制室、仪表间等单层房间。 (8层高小于2.2米的深基础地下架空层、坡地建筑 物吊脚架空层。 二房屋使用面积的计算 使用面积按部颁《住宅建筑设计规范》的规定计算。其规定: 1.套内使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等分户门内面积 的总面积。 2.跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 3.不包含在结构面积中 的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。 4.内墙面装修厚度均计入使用面积。
重置完全价值评估方法 第 1 页 共 4 页 一、房屋评估计价办法是依照被评估房屋的常用结构、标 准、用料情况计算重置完全价值,然后按各类房屋的结构、装修、设备等组成情况的新旧程度折扣,而确 定现值。城镇各种所有制房屋进行交易、互换、抵押、拍卖、典当、转让、析产、兼并、价拨、划拨、拆 迁或以房抵债、入股、投资等,涉与房屋价格的活动,均依照本办法评估作价。 二、房屋评估计价原则:是以房屋重置完全价值确定各类房屋的价值为房屋评估计价的基本原则。 房屋重置完全价值是指房屋评 估时前一年重新建造该类房屋应花费的全部投资。 重置完全价值的确定,包括建筑安装工程造价、室外 工程费、土地征用费、拆迁补偿费与房屋座落地段、朝向、楼层等调节因素的增减价值。 1.建筑安装 工程造价(简称工程造价 ,一律按房屋评估时前一年执行的《 XX 省建筑工程预算定额》与各市发布的单 位估价表、 《 XX 省统一安装工程预算定额单位价目表》 、 XX 省建筑安装工程费用定额以与有关规定,编制
预算成本。在编制预算成本时,施工安装企业取费标准的确定,省辖市按地市级企业取费,县或县级市按 县市级企业取费;材料价格的调整系数,一律按当年当地政府规定的材料价格调整系数与规定按实际调整 的材料差价,合理确定。工程造价为确定重置完全价置的基础。 2.室外工程费,系指建筑物以外与建 筑物直接配套的上下水设备、电照、甬路和化粪井等工程费用。3.土地征用费,系指按《土地管理法》 核定的征用土地补偿和安置补助费。 4.拆迁补偿费,系指拆除房屋收购费、临时过渡费、搬家费、停业 损失费等。 5.房屋座落地段因素,具体表现为以级差地租为基础的地段差价。各市、县房地产管理机 关可根据各地土地级差情况,划分若干地段,确定相应的地段差价。朝向差价,各地房地产管理机关可根 据当地情况,依据房屋的不同朝向,确定不同的差价率。单元内各朝向增减差价率的代数和应趋近于零。 楼层差价,各地房地产管理机关可根据多层或高层住宅的具体情况,确定标准价格楼层和其余各楼层的差 价率。各楼层增减差价率的代数和应趋近于零。 6.根据房屋的特殊结构,对于房屋的重置完全价值还 可作出增加或减少的规定。对于房屋特殊屋面做法和墙体厚度,应以当地的标准和通用的做法与厚度为基 础计算调整分值。室内净高,一般居住用房以室内净高2.8米为基础,在其他条件不变的情况下,每增 高或降低10厘米,房屋建筑造价即增加或减少2%左右可按此计算其调剂分值。对于礼堂、剧院以与 房屋的地下室、暗楼、借墙、共墙等,均可结合房屋建筑的实际情况和技术、业务上的具体规定,作出增 减价值的规定。 三、 房屋分类:按部颁 《城市房产会计制度》 的规定, 房屋常用结构分为四类七等 1. 钢 筋混凝土结构:全部或承重部分为钢筋混凝土结构,包括框架大板与框架轻板结构等房屋。这类房屋一般 内外装饰良好,设备比较齐全。 2.砖混结构一等:部分钢筋混凝土,主要是砖墙承重的结构。外墙部 分砌砖、水刷石、水泥抹面、涂料粉刷或清水墙等,并有阳台,内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋。 3.砖混结构二等:部分钢筋混凝土,主要是砖墙承重的结构。外墙是清水墙,没有阳台,内部设备不全 的非单元式住宅或其它房屋。 4.砖木结构一等:材料上等、标准较高的砖木(石料结构,这类房屋 一般是外部有装修处理,内部设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋。 5.砖木结构二等:结构正规, 材料较好,一般外部没有装修处理,室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋。 6.砖木结构三 等:结构简单、材料较差,室内没有专用上、下水等设备,较低级的砖木结构房屋。7.简易结构:如简 易楼、平房、木板房、砖坯、土草房、竹木捆绑房等。 在评估时,如建筑情况复杂,各地可根据具体情 况,在每等内可再分级。有些房屋介于两个等级之间,应以主要结构为主定级。
重置完全价值评估方法 第 2 页 共 4 页 四、房屋耐用年限与残值率:房 屋 结 构 耐用年限 残 值 率 类 别 等 级 钢筋混凝土结构 60—80年 0砖混结构 40—60年 6%砖木结构 30—50年 简易结构 10—15年 五、房屋新旧程度的评估标准:房屋新旧程度评估标准(见附 表一 ,是根据部颁《房屋完损等级评定标准(试行 》 ,参考典型代表城市的有关资料确定,原则上将房屋 按常用结构分为钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、简易结构四种类型。这四种类型房屋的新旧程度, 都是以各类房屋的结构、装修、设备三个组成部分十二个工种项目的状况评估的。评估的房屋新旧程度, 应与相应的质量等级相吻合。如下表:质 量 等 级 新 旧 程 度 备 注 完 好 房 十、九、八成 基本 完好房 七、六成 一般损坏房 五、四成 确定需要拆除改建的危险房按残值计算其 现值 严重损坏房 三成 危 险 房 二、一成
六、房屋建筑面积的计算:房屋评估计价一律按房屋的建筑面积(平方米计算其价值。户建筑面积计算 公式:本栋房屋总建筑面积户建筑面积=户使用面积×----------本栋房屋总使用面积房屋建 筑面积按国家经委《建筑面积计算规则》的规定计算。房屋使用面积按建设部《住宅建筑设计规范》的规 定计算(其规定附后 。 七、房屋评估计价方法:以房屋的建筑面积(平方米 、按测定的重置单价计算 房屋重置完全价值 (原值 , 根据评估的房屋新旧程度, 计算房屋现值 (净值 。 其计算公式如下:1. 房 屋重置完全价值(原值=房屋建筑总面积×房屋重置单价±房屋的增减价值 2.房屋现值(净值=房 屋重置完全价值(原值×评估的房屋新旧程度(% 3.房屋应提折旧=房屋重置完全价值(原值-房屋现值(净值 。 4.年折旧额=房屋重置完全价值(原值×(1-残值率÷耐用年限 5.年折旧 率=年折旧额÷房屋重置完全价值 (原值 ×100%6.尚可使用年限=房屋的耐用所限×评估的房屋 新旧程度(%
七、八、房屋评估计价工作程序:1.凡进行房屋评估作价的单位和个人,必须持有关证件向当地房地 产交易管理处(所申报,由当地房地产交易管理处(所安排专业评估人员进行评估作价。 2.评估 人员要对房屋图卡资料复查核对,进行现场勘察、测绘、评议,准确丈量房屋的建筑面积、使用面积,调 查房屋的建筑年代、朝向、层次和用途,按照房屋评估标准勘察记录房屋的结构、装修、设备的完损等级、 新旧程度和房屋的增减价值。 3.整理勘察记录,计算房屋的重置完全价值(原值 、现值(净值 ,尚 可使用年限、残值等。 4.整理填写房屋完损等级勘估表和房屋价值评估表(见附表二、三 ,作为提供 确定房屋价格的依据。 九、各市、县房地产主管部门可依据本办法结合当地实际,制定具体实施细则。
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