房地产策划入门必备模板.pptx

好好学习，天天向上！,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,在地产策划的路上，没有尽头,房地产策划入门,什么是策划？,策划是干什么？,心态很重要！,定义策划,策划内容,新人心态,目 录,定义策划,策划是通过全新的理念和思路，对生产力的各种要素、资源重新整合，使之产生,1+12,，甚至原子裂变式的市场效应或者经济效益。,策划也是生产力,策划是一个制定航海图的过程，理念设计是罗盘的指南针；,条条大路通罗马，但是最近的路只有一条,策划就是寻找这条路；,策划是思维科学，策划是设计科学，策划是一门实践科学，策划更是整合科学。,策划不是神话，策划家也不是巫婆神汉。策划不是八卦，策划家不是风水先生；,策划不是万能的，不能包治百病，而只能在客观和主观条件所允许的范围内来大显神通；,策划的成功不是靠运气，而是靠现代思维科学；,策划只有建立在有效地整合多种学科，经济学、商业经济学、市场营销学、管理学、广告学等的基础上，才能有生命力。,定义策划,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,策划内容,策划是全程的，无时无刻存在的,可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。,是项目投资决策的依据。,是筹集建设资金的依据,是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据,是编制下阶段规划设计的依据,第一阶段,可行性研究,市场分析,市场预测收入、成本、费用预测,财务评估,盈亏平衡分析,敏感性分析,风险评估,宏观市场、区域市场,供给预测、需求预测、价格预测,销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等,静态指标：成本利润率、销售利润率,动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期,盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点,反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数,=,目标值的变化百分比参数值变动的百分,风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准确的判断,第一阶段,可行性研究,第二阶段,项目研究,宏观环境分析,竞争环境分析,项目价值分析,市场状况,可能的客户,可能的产品,地块,潜在客户分析,1,、宏观环境研究,宏观政策及经济形势,（通胀、利率、汇率等）,重大事件及其影响,（如北京,2008,年奥运会、上海,2010,年世博会）,城市经济状况,（,GDP,、人均收入等）,城市建设,（城市规划、固定资产投资、拆迁计划等）,人口及其变化状况,（总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等）,房地产市场环境,结构及其规模,（一、二、三级市场）,板块布局,（热点区域）,行业成熟度,（产品丰富度、外来开发商的进入程度）,结论：房地产未来发展趋势,第二阶段,项目研究,2,、项目价值分析,产业分布（第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等）,街区价值（土地级别，区域功能定位、人文历史价值等）,（,1,）区位价值分析,自然（山景、海景、湖景等）、人文景观,交通资源（公交、高速路、机场、火车站、港口等）,配套资源（购物、教育、医疗、文化、娱乐等）,（,2,）项目资源分析,第二阶段,项目研究,3,、潜在客户群研究,（,1,）确定研究对象,第二阶段,项目研究,（,2,）确定研究内容,客户基本特征,置业能力,需求特点,置业原因,需求特点,收入水平、置业计划等,家庭结构、文化背景、职业、区属,工作地点、现有居住状况等,3,、潜在客户群研究,第二阶段,项目研究,定位（,Positioning),有史以来对美国营销影响最大的观念！,即,预期客户头脑里已有的想法,！,美,艾,里斯 杰克,特劳特,/,著,王恩冕 于少蔚,/,译,第三阶段,项目定位,SWOT,分析,客户定位,产品定位,价格定位,房地产定位的目的：,寻找均衡点,产品,客户,投资效益,第三阶段,项目定位,1,、,SWOT,分析,strength,（优势）,weakness,（劣势）,Opportunity(,机会,),Threat,（威胁）,第三阶段,项目定位,2,、客户定位,生 命 阶 段,收 入 水 平,根据市场研究,阶段对项目特,点以及潜在客,户的研究筛选,目标客群,客户细分,客户研究,客户筛选,客户定位,消费价值观,需求特质,客户构成,生命阶段,区域,职业,需求特点,面积,总价,户型功能,Pulte Homes,：首次置业、常年工作流动人士、丁克家庭、有婴儿的夫妇、单亲家庭、成熟家庭、富足成熟家庭、空巢家庭、大龄单身贵族、活跃长者。,第三阶段,项目定位,规划建议,总体规划建议,建筑风格建议,园林设计建议,配套设施,功能配套建议,智能化建议,会所设施建议,产品建议,建筑单体建议,户型、面积建议,户型配比建议,户型设计细节建议,装修标准建议,物管建议,物业管理公司建议,物业服务内容建议,1,、产品定位内容,定位描述 设计要点,3,、产品定位,第三阶段,项目定位,2,、产品定位策略,客户导向与市场导向相结合,第三阶段,项目定位,领先型定位策略,模仿定位策略,差异化定位策略,创新定位策略,3,、产品定位,4,、价格定位,价格定位的考虑因素：,竞争项目的价格定位,产品的特色,开发商的品牌,未来的市场状况,第三阶段,项目定位,5,、经济收益分析,即在价格定位的基础上，结合项目的投资开发周期、销售周期等，运用经济指标检验以上定位的经济收益，并根据检验出来的经济收益重新调整定位，使客户和产品达到新的均衡点。,开发商,内部收益率（,IRR,）,净现值（,NPV,）,业主,投资回报率,第三阶段,项目定位,市场推广方案的主要内容：,1,、卖点提炼,2,、项目总体形象设计,3,、推广费用预算,4,、现场包装方案,5,、制定销售策略,6,、制定推广策略,7,、营销工作总体时间表,第四阶段,市场推广,1,、卖点提炼,即分析总结项目所具有的特点，经过提炼形成对客户具有吸引力的产品诉求。这种特点不一定是项目所特有的，但必须是鲜明的。一般而言，会从地段、产品、附加值等三个层面进行提炼总结：,地段：交通条件,配套资源,自然、人文景观,未来规划远景,产品：规模,建筑风格,园林特点,户型特点,价格,新型建材、工艺,附加值：开发商品牌,物管品牌,建筑设计公司品牌,园林设计公司品牌,承建商,产品概念,倡导的生活方式,第四阶段,市场推广,形象支撑要素,产品概念,产品概念是用有意义的消费者术语进行表述的对产品的构思。,2,、项目总体形象设计,形象表现系统,案名,Logo,标准色,形象推广语,第四阶段,市场推广,3,、推广费用预算,基本步骤：,1,、确定推广费用占总体销售额的比例,结合当地行业基本水平，视项目情况定,2,、确定各主要费用项目的预算比例,（现场包装、媒体费用、活动费用、预留费用等）,3,、确定各推广阶段推广费用预算比例,（蓄势期、强销期、蓄销期、尾盘期）,4,、确定各推广阶段内各项费用的详细预算,第四阶段,市场推广,4,、现场包装方案,户外大牌（如何选择？）,工地围板（如何体现项目特色？）,售楼处设计方案（如何选址？如何设计？）,看楼通道方案,示范园林,示范单位（选取什么单位？设计什么样的风格？）,第四阶段,市场推广,5,、价格策略,此种价格策略一般使用一些产品差异不太大的项目，比如一些中低价商品房等。,稳价策略,此种策略也比较少见，一般用于推出单位较少的项目，一炮而红，而且去化较好，后期的产品作为尾盘进行低价处理。具有销售速度快的特点，一般会在开发商要求尽快回笼资金的情况下使用。,高开低走,此种价格策略由于市场风险较大，一般很少采用，但在一些高档盘中，为了塑造高品质的市场形象，前期会通过推出一些较好的产品形成高价，并借此固化高档的市场形象，从而形成“母以子贵”的带动作用，获得良好的收益。,高开高走,此种价格策略比较普遍，特别是在一些多期开发的大盘以及期房销售中，市场风险较低。主要是通过前期主要推出一些较差户型形成低价，造成热销，并为后期蓄势。随着后期较好户型的推出，以及社区氛围的形成，价格逐步爬高。,低开高走,策略适用情况,策略,在制定价格策略时，一般会从市场状况、开发商资金需求、产品差异程度、销售周期、销售节奏等方面综合考虑，从而保证其价格策略即结合市场，又结合开发商的战略。,第四阶段,市场推广,3,、,销售目标,销售时机选择的一般办法：,避开竞争高峰，抢占市场先机,迎合热点事件，借势发挥（房展会、假期等）,与竞争对手同时发售,与工程进度有关（如豪宅一般现房销售等）,6,、销售策略,1,、,销售次序,2,、,销售时机,第四阶段,市场推广,7,、推广策略,向谁说？,说什么？,怎么说？,主要内容：,推广阶段划分,阶段推广主题媒体组合策略,行销策略组合,（现场活动、公关活动、展销会、促销手段等）,第四阶段,市场推广,8,、营销工作总体时间表,第四阶段,市场推广,新人心态,带着期待、憧憬和迷茫。,1.,服从上级安排，从简单事做起，从“标准动作”做起。,2.,别总以为自己“太有才了”，低调、谦虚、随和一些对自己有好处。,3.,多听、多问、多想、多学、多干，少议论、少评价、少指责、少计较。,4.,在意学了多少，而不要在意赚了多少，不要与同学比公司、比上司、比收入。,5.,别指望改变环境与他人，要从改变自己开始，尽快成为工作团队中的一员。,6.,有问题不要都归于他人与客观因素，多从自己身上找原因、在工作中了解自己。,7.对他人不要过于苛求，多借鉴别人之长。,8.,基础打扎实，对自己不要一上来就设立不切合实际的过高目标。,9.,可以不喜欢同事与上司，但要学会合作或妥协、服从。,10.,遇到困难要会喊“救命”，要把“我”改成“咱们”。,11.,尽管作为新人，有犯错的权利，但要学会说“我错了”、知道错在哪里，同样的错不要犯,3,次，凡事看积极面，挨批评后，要找适合的办法及时化解。,12.,遵崇普遍推行的归零、学习、阳光、积极、团队、多赢、包容、奉献、服从、竞争、专注、感恩等职业心态。,13.,平常工作保持一颗平常心，不计较一时的得与失，平和、豁达、踏实做事，凡事“想得开、拿得起、放得下”。,14.,积极主动、悟性好、有成效、效率高。以企业利益和大局为重，愿意与企业长期、共同发展。,一、要做事业，不要做事情,二、要觉得辛苦，不要觉得痛苦,三、要劳而不怨，不要整天埋怨,四、要有坐标，不要做鱼标,五、要踏实待机，不要想着投机,五“要”五“不要”,警示良言,同仁共勉,房地产策划师职业资格证书的作用：,房地产策划师房地产策划师考试报名即将结束 房地产策划师国家职业资格证书作为人力资,源和社会保障部依法推行的国家级证书，是表明持证者具有从事房地产职业所,必备的学识和专业技能的证明；是在房地产领域求职、加薪、晋级的权威凭证,；是用人单位招聘、录用、评定职称的主要依据；是落户、增加养老金、对外,劳务合作人员办理技能水平公正的有效证件。报名电话：[phone],qq2804650979,房地产策划师全国招生中,QQ2804650979 电话：[phone] 网址：,