银行支行新址选点报告.doc

ⅩⅩ银行支行新址选点报告
一、业务方向及选址理念
目前ⅩⅩ银行（中国）有限公司在深圳只有一家支行---振业支行，以香港见证开户为主要业务。凭借人民币汇率上升和加息的契机，见证开户业务开展顺利。但如果只拓展见证开户业务，支行的发展存在局限性。在总行管理层的关心和指引下，支行明确了发展方向，除继续保证香港见证开户业务的顺利开展，还需要努力拓展境内客户市场。
结合我行稳健经营的理念，应以发展中端客户为主。主要拓展偏向选择保守、稳健银行产品，追求稳定收益的客户。从年龄、身份分析，可以将目标客户锁定有经济基础家庭的财务管理者例如家庭主妇。据了解，此类客户主要位于深圳市内几个成熟的住宅片区。以下以罗湖翠竹和福田皇岗口岸两个片区为例进行分析：

二、新址分析
（一）罗湖区翠竹片区：
1、周边住宅：翠拥华庭、逸翠园、金翠园、嘉多利、华丽园、龙丽园、柏丽花园、合正星园、金丽豪苑、翠竹苑等成熟社区。价格都在20000元-40000元/平。而且，罗湖区的豪宅区百仕达花园也近在咫尺。
2、周边商业区：水贝珠宝园、华润万家、沃尔玛、国美电器商场、翠园菜市场；田贝酒店、阿锋酒楼、东海大酒店
3、人群分析：主要以住家为主，平均家庭年收入在人民币20万元以上。是深圳本地人常驻的地方。
4、银行：工商银行、中国银行、招商银行、发展银行、农业银行、建设银行
5、交通： 地铁：3号线地铁口，翠竹站和田贝站
公交：1路、2路、203路、107路、83路、59路、62路、40路、333路等
6、参考铺位：

编号
地点
面积
片区简介
1
逸翠大厦
街铺
790平方米
可分割为450平和340平，450平是门脸街铺9万/月，340平是内铺5.5万/月，一起租的话14万/月。
2
金翠园街铺
208平方米
6米高可隔两层，朝翠竹路最好的铺位，9万/月，2011年入火的新房。

（二）福田区皇岗口岸片区
1、周边住宅：云顶翠峰(均价26000，居住人数：2500)、京基御景华城（均价22000，居住人数 1400）、皇御苑（均价29000，居住人数3000皇廷彩园（均价21000，居住人数1500）、宣嘉华亭（均价20000，居住人数1000）等.
2、周边商业区：福田口岸商业广场.百佳超市. 天虹商场、人人乐、沃尔玛；亚洲五星级水疗会所(水立方).德兴城大酒楼,金凯泰酒楼.大富世家茶餐厅.凯泰茶餐厅
3、人群分析：家庭人均收入在人民币35万元以上。皇岗口岸部分小区属于公务员住宅小区,也是香港人在深圳居住地聚集地。
4、银行：永亨银行， 中国银行，中信银行，交通银行，浦发银行，建设银行，工商银行，兴业银行
5、交通：地铁：双口岸(福田口岸+皇岗口岸)深港合资地铁4号线(福田口岸直达深圳北站直龙华青湖总站, 皇岗口岸西临广深高速公路起点，是维系深港西部的交通杻纽。
公交：241路.26路.52路.618路.203路.35路.91路.B685路B618路.B689路.M204路
6、参考铺位：
地点
面积
片区简介
皇岗口岸片区
400平方米
租金10万/月，皇岗口岸位于广东省深圳市福田区南端，与香港新界落马洲边境管制站隔河相对，距离到市中心较其它口岸最近。，

三、成本收益分析
(一)成本计算

费用
（单位:万元/年）
备注
租金
120
按10万/月
装修费摊销
24
装修一个支行约需花费120万，分5年摊销
固定资产摊销
17
包括1、计算机及附属设施、2、安保系统3、家具4、办公机器。的固定资产费用86万，分5年摊销（按11名员工计算）
人工成本
125
1名行长按年薪25万测算， 5名客户经理1名大堂经理和4名营运人员的人员按年薪10万测算。
筹备期间（3个月）的营业费用
35
包括1、计算机线路租赁费 2、物业管理、水电、电话、互联网等3、低值易耗品购置4、保险5、公告6、印刷费7、安全费用8、绿化费9、电子运转费10、外部营销联谊费用（此项包括约15万的开业典礼费用）
营运费用
96
振业现行此类费用约4万元/月，新支行按8万元/月测算，全年共96万元。（包括营销费用）
合计
417

（二）2012年业务收益预测（以目前振业支行人民币存贷款情况测算）
振业支行个人存款主要为人民币定期存款，3个月和6个月存期较多，以利息成本3.2%测算，人民币贷款以全行2011年平均利息收益6.8%测算，息差为6.8%-3.2%=3.6%。
同业存款以2011年9-12月平均水平4.27%测算。
存款目标日均额5亿，其中见证开户保持4亿，利用新址拓展新存款1亿（以客户人均10万计算，需拓展1000名客户）；贷款1亿人民币，预测业务收益约为788万。

存款计划 （万元）
贷款计划（万元）
产出测算合计（万元）
日均额
50000
10000

毛利润测算
（50000 -10000）*（427%-3.2%）= 40000 * 1.07%
= 428
10000 *（ 6.8%-3.2%）=10000 *3.6%
=360
788
四、综合与建议
（一）各片区优势分析
1、罗湖翠竹片区作为深圳成熟的片区之一，且邻近水贝珠宝园，其地段有独特的优势：
（1）水贝珠宝园可以拓展代发工资、中小企业贷款、批发等业务。
（2）目前没有外资银行，我行可以作为第一家外资银行进驻占领先机。
（3）邻近另外一个成熟住宅片区--- 百仕达，百仕达是罗湖的豪宅区，我行可以以翠竹为基地，拓展百仕达住宅区的目标客户。

2、皇岗口岸片区地理位置优势明显，所居住人群收入较高，且是香港人的集中地，便于我行拓展居民与非居民的业务。

(二) 两个片区综合分析
综合以上条件，结合ⅩⅩ战略思路，以上两个片区便于开展市场营销活动，建立合作机制，针对我们客户群体利于展开的我们的营销.
1、两个片区都是比较成熟的社区，且主要以住家居住为主，有经济基础的中年人群居住的比较多，对于理财方面也是相对比较保守，愿意选择一些定期存款和保本型的理财方案，我们可以同附近的活动集中的地方与机构建立合作关系（如社区活动中心、附近小区物业等机构），开展一些公益性活动与附近居住的中年人建立交流平台，准备一些实用性较高的礼品（如油、米等礼品）送给开户以及有存款的客户，中年客户相对容易相互介绍客户。
2、两个片区都有一些香港的居民在此长期居住，可以利用ⅩⅩ银行的品牌效应开发此片区的客户同时可以为在内地居住的香港居民提供便捷理财。
3、两个片区的往来深港交通都十分便利，可以为香港见证客户提供更周到的服务。

(三) 从以上收益成本测算分析
存款目标日均额为5亿人民币，贷款1亿，业务收益则约为788万。以11名员工，月租为10万的新支行计算成本，前五年（因为需要摊分固定资产和装修成本）每年支出约417万。在业务发展与预测相吻合的情况下，新支行在开业首年即可盈余371万。