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1、 静一地产美仑美奂项目策划书 目录 第一章：开发公司组织机构 第二章：项目概述 第三章：区域市场分析 第四章：项目外部环境分析 第五章：项目总体发展策略及营销推广相关定位策略 第六章： 经济分析 第七章：风险控制 第八章：项目策略可行 前 言 本策划书主要就静一地产公司位于重庆市南坪经济技术开发区内的房地产开发项目进行了可行性分析，从项目的基础状况到市场现状进行了客观阐述，对项目的发展方向和未来的营销情况及项目的定位等提出了相关策略；同时也对项目的投资估算、资金筹措以及项目经济效益评估等方面进行了分析，以求全面地、真实地、可行地反映本项目的未来开发走势，
2、力求最大程度认识项目风险，展望开发前景，不错过一个通过市场赢取利益的投资机会以及对其作好各方面的准备。 第一章：开发公司组织机构 一、静一房地产开发有限公司简介 静一房地产开发有限公司系重庆市裕达科技企业集团下属的全资房地产企业。裕达科技是一家集工业生产、研发、物业流通、国际贸易的综合性集团企业，其业务遍布东南亚各国。静一公司成立于2000年,主要从事房地产综合开发和经营业务。公司注册资本800万，属三级开发资质（目前拟申报二级开发资质）。截止2004年末，公司资产总额为17928万元。其中：所有者权益资本14231万元，资产负债率20.63％。2002年－2004年共实现主营业务收入
3、25136.03万元，实现利税总额6411.68万元，实现纯利润4295.83万元。 公司自成立以来首先与重庆天奇物业公司共同投资21000万元成功开发了位于江北塔坪的“天奇·怡畅苑”小区，该项目建筑面积达112000平方米；后又于2003年与重庆洋世达房地产开发公司联合开发位于南坪玛瑙溪的“阳光华庭”第四期工程项目，以上项目已竣工交付使用。 公司目前储地拟开发项目有：一、位于南坪经开区的美仑美奂，该项目占地80亩，总建筑规模22万平方米，目前正在开展立项、规划报建相关准备工作；二、南岸茶园开发区内项目，占地200亩，目前正在开展规划设计工作；三、南岸滨江路项目，占地25亩，与重庆洋世达集团
4、联建。 静一地产现有职员62人，其中拥有大学本科学历的占50%以上，具有中、高级职称以上占60%，专业配套全面，是一个具有较高协作能力的团队。其法人代表为张静。公司秉承“团结、务实、拼搏、创新”的企业精神，“以信为社会创造优质产品；以诚为客户提供优良服务”的企业宗旨和经营理念，在房地产开发上积极探索，大胆超前创新，为社会提供各具特色的高性价比产品。 二、项目主要管理人员 1、董事长兼总经理： 2、副总经理： 3、财务总监： 4、项目营销总监： 5、项目工程部经理： 6、项目管理机制 房地产项目是一个复杂的综合经营体系，它
5、牵涉的方面很广：证照手续、工程建设、营销策划、物业管理、财务保险等；它的生产周期长，至少2-3年，其中发生的突然事件不少。所以，静一地产从一开始就从机制的建立上考虑满足美仑美奂项目的开发经营。 第二章：项目概述 一、项目简述 “美仑美奂”项目位于重庆市南岸区经济技术开发区青龙路、白鹤路交汇处。占地面积80亩，用地面积约49331平方米，项目总建筑面积约25万平方米。地块呈不规则四边形，北高南低，高差约为11米左右。南、北方向均为现状道路，西面为规划道路。 项目右邻麦德龙超市、西南方向临长江，周边有南坪中学、人民小学、中国电信等配套设施，有多条公交线路通往该区域。目前
6、项目周边已建楼盘有春风绿苑、竞地·溯源居、翠堤春晓、骏逸天下、阳光美地、美堤雅城等众多著名小区，整个区域正在逐步形成一个大型高档滨江居住社区。 开发商拟把本项目打造成一个具有现代居住水平的人文、生态、高尚住宅综合社区。 二、项目临界状况 北面：临经开区多家企业，如：力之星摩托、天派服饰、迪马汽车 南面：临美堤雅城 西面：临隆鑫地块 东面：临成盛建设集团办公大楼 三、项目总体建设规模定位 项目总建筑面积25万平方米，共10幢高层(32层与22层)中小型户型住宅和15000平方米的(一、二层)的商业用房，分二期建设，总体布局追求高雅、简洁、大方、错落有序、大视野、大景观。 四、项
7、目主要经济技术指标 项目用地规模 80亩 项目建设规模 25万平方米 其中：居住建筑面积 205122平方米 沿街商业用房面积 12150平方米 配套公建建筑面积 3000平方米 幼儿园建筑面积 1500平方米 地下室建筑面积 28228平方米 容积率 5.0 建筑密度 20% 绿地率 35% 绿化面积 17300平方米 车位数 750个（其中地面车位75辆） 总居住户数 1776户 其中：四室二厅 174户（占9.79%） 三室二厅 1048户（占59%） 二室二厅 322户（占18.13%） 一室一厅 232户（占13.0
8、6%） 第三章、项目区域市场分析 1、内部环境 ※项目地处重庆经济开发区和规划中的“南滨新城”，整个区域规划、拟建完善。 ※项目地块高差不大，便于开发成本的合理控制。 ※项目紧临主干道，交通便捷。 ※项目具有较好的自然景观资源，特别是江景景观。 ※周边多为高档精品楼盘，使区域逐步形成高档居住区形象深入人心。 2、区域外部环境 ※地处规划中的“南滨新城”，根据南岸区政府的规划，将在未来5年内投入500亿建成“南滨新城”，“南滨新城”总占地面积14.23平方公里，江岸线全长15公里，可容纳170万人口。本项目正处在这一新城内，未来发展潜力巨大。 ※根据南岸区政府的规划，整
9、个南岸区旧城改造的步伐将加大，珊瑚村区域、罗家坝区域、弹子石区域的旧城拆迁改造将产生大量住宅需求，本区域未来的居住氛围被普遍看好。 ※在社区配套及公共交通上稍显不足，应在未来的产品定位中填补这一市场空白。 ※项目周边楼盘众多，且多为高品质大盘，与本项目具有同质化，未来竞争激烈。 三、周边竞争项目情况 项目 名称 占地 面积 建筑 面 积 绿化率 容积率 建筑形态 主力 户型 销售 价格 销售 情况 主力 客源 推广 主题 骏 逸 天 下 5．71万方 19．73万方 41．29% 3．15 小高层、高层（2栋31层、6栋28-32层
10、4栋14-18层） 多样化，主要有平层、错层三种，其中二房、三房以平层、错层为主，面积65.58-134.35平方米；四房、五房、六房主要以错层、跃层为主，面积137-233平方米。 均价在3400-4300元/平方米左右。 一、二期销售火爆，目前为第三期销售，由于户型较大销售情况一般。 全市性楼盘，主要来自南岸区、九龙坡区及渝中区。目标客户在25-45岁左右的中青年人士，职业多为公务员、商人等，具有一定的购房实力。 景观名著·生态世家（一期）自然复兴·三重景观临江大户品居（二期）绝版江景、生态公园、超大中庭（三期） 美 堤 雅 城 66.7万方 90万方 35%
11、2.12 小高层、高层 多样化，主要以二房、三房为主，面积76—163平方米。 均价3200元/平方米左右。 销售情况一般。二期自去年4月开盘以来到目前房源已不多。 最早定位于传媒行业的传媒人士为主，但是达到的效果并不理想。 传媒视野·文化造城生态、自身配套完善、滨江小镇 融 侨 半 岛 3000亩 350万平方米 40% 1.77 多层、高层 多样化，主要以二房、三房为主，面积75—126平方米 均价3380元/平方米左右 目前为项目二期，销售情况良好。 全市性大盘，主要以外企白领、银行职员、公务员、企业机关高级管理者和小部分投资客。 天生半岛·水岸新
12、城、壮阔水岸·极目江天·半岛一生 春 风 绿 苑 3.28万平方米 14.35万平方米 52.28% 4.1 多层、高层 主要以三房为主，面积92.17—146.5平方米 均价3100元/平方米左右 二期自去年7月开盘以来到目前房源已不多，销售情况一般。 主要来自南岸区、九龙坡区及渝中区。目标客户在25-35岁左右的中青年人士。 完善生活配套、性价比高 城 市 江 山 1.03万平方米 4.25万平方米 33% 4.1 高层 主要以75平方米二房为主 均价3200元/平方米左右 自去年9月开盘以来到目前房源已不多，销售情况一般。 主要来自南
13、岸区、九龙坡区为主。目标客户在25-35岁左右的中青年人士。 完善生活配套、交通便捷 第四章：外部环境分析 一、宏观经济环境分析 1、 重庆市宏观经济发展状况 1.1、GDP与GDP增长动因分析 ※重庆经济发展迅速，GDP增长高于国家平均增幅 2003年，重庆市完成生产总值2250.11亿元，按可比价格计算，比上年增加11.4%，比上年高1.1%，创直辖以来的最高水平。 ※GDP增长动因之供应：第二产业继续迅猛发展，重工业起决定性作用 从供给角度来看：第一产业平稳增长，实现增加值343.07亿元，比上年增长4.2%；第二产业增加值768.36亿元，增长幅度达到15.9%
14、大于其他两种产业。工业重型化特征日趋明显，轻重工业比重由上年的39.1：60.9演变为35.4：64.6；第三产业全年增加值931.09亿元，增幅9.4%。 图：2003年GDP增长动因之供应 产业 GDP值（亿元） 拉动经济指数 第一产业 343.07 4.2% 第二产业 975.95 15.9% 第三产业 931.09 9.4% 图：2002—2003年第二产业轻重工业发展比较 年度 轻工业 重工业 2002 39.1% 60.9% 2003 35.4% 64.6% ※GDP增长动因之需求：固定资产投资成为拉动经济发展的发动机 从需求角度
15、来看：消费品市场零售总额快速增长，全年实现社会消费品零售总额835.52亿元，固定资产投资快速增长，投资规模继续扩大，实现固定资产投资1269.35亿元，增幅达27.5%；外贸出口有较大起色，年内各月出口额增幅在50%以上，远高于全国平均水平，实现进出口总额25.95亿元。 图：2003年GDP增长动因之需求 类别 GDP值（亿元） 相对上年增幅 消费品零售总额 835.52 9.5% 固定资产投资 1269.35 27.5% 外贸出口 25.95 44.6% ※GDP增长动因之资本结构：市场导向作用增强，民间投资日趋活跃，已逐渐成为各项投资中的核心力量 从资本结
16、构来看：市场导向作用增强，民间投资日趋活跃，投资结构明显优化，民间投资总额已突破50%成为各项投资中的核心力量。 图：2002—2003年GDP增长动因之资本结构 年度 国有投资 民间投资 港澳台和外商投资 2002 43.9% 48.2% 7.9% 2003 39.1% 55.1% 5.8% 1.2、产业结构布局 ※城市发展处于初级阶段，第二产业高速发展是目前主要标志 自1996年开始，重庆加快经济结构调整步伐，取得了显著效果，三产比重由当年的24.2%、41.8%、34%调整为2003年的15.2、43.4、41.4%，均属于“二、三、一”型产业结构。 图
17、重庆城市三产组成比重 年度 第一产业 第二产业 第三产业 1996 24.2% 41.8% 34% 2003 15.2% 43.4% 41.4% 2003年第一产业实现增加值343.07亿元，增长4.2%，拉动经济增长0.7%；第二产业实现增加值975.95亿元，增长15.9%，拉动经济增长5.7%；第三产业增加值为931.09亿元，增长9.4%，拉动经济增长3.8个百分点。2004年一季度，第一产业实现增加值63.83亿元，第二产业实现增加值257.4亿元，第三产业实现增加值228.49亿元，分别拉动全市经济增长0.5、7.6、4.1个百分点。第二、第三产业依然是
18、全市经济增长的主要力量。 ※都市发达经济圈经济基础雄厚发展迅速，中心城区发展尚未饱和 从区域结构来看，都市发达经济圈（包含：渝中、南岸、江北、沙坪坝、九龙坡、大渡口、渝北、北碚、巴南）实现增加值223.44亿元，渝西经济走廊（包括：万盛、双桥、綦江、潼南、铜梁、大足、荣昌、壁山、江津、合川、永川、南川）实现增加值167.23亿元，三峡库区生态经济区（包括：万州、涪陵、黔江、长寿、梁平、城口、丰都、垫江、武隆、忠县、开县、云阳、奉节、巫山、巫溪、石柱、秀山、酉阳、彭水）实现增加值159.05亿元。三大经济区分别拉动全市经济增长5.1、3.7和3.4个百分点。都市发达经济圈对全市经济增长的贡献
19、率达42.1%，支撑作用十分明显。 据统计2003年投资资金投放的地域重心仍然是都市发达经济区，且资金投放倾向呈现有进一步扩张趋势。全年该区域累计到位资金620.51亿元，同比增长51.8%，在各区域中增速最快，占全市到位总量的46.6%，比重比2002年上升5.9个百分点。 1.3、投资数量及结构 ※市场导向因素日渐加强，非政府投资已占据投资资金的主导地位 2003年重庆累计到位投资资金1330.42亿元，同比增长32.3%，资金到位率为104.8%，加上2002年节余的180.91亿元建设资金，2003年全年累计用于投资建设资金总量为1511.33亿元，投资资金保障程度较高。 随
20、着国家扩张性财政政策支持力度的逐步减弱，2003年预算内资金在资金来源中的比重出现大幅度下降，全年累计到位预算内资金131.51亿元，比2002年减少32.46亿元，同比下降19.8%，占资金来源总量比重由2002年的16.3%下降为2003年9.9%，下降6.4个百分点。 图：2003年各方面资金到位变化 类别 GDP值（亿元） 相对上年增幅 预算内资金 131.51 －19.8% 国内贷款 333.19 60.3% 自筹资金 476.39 36.7% 其他资金 355.4 36.1% 利用外资 25.68 5.9% 债券 8.25 ※投资
21、资金流向较广，但房地产投资是整体投资体系中的核心 2003年重庆投资资金的主要流向是房地产、工业、交通运输业行业和城市基础建设。全年四个行业分别到为资金525.19亿元、264.4亿元、148.6亿元和137.5亿元，分别占资金到位总量的39.5%、19.9%、11.2%和10.3%，累计到位资金1075.69亿元，占全社会资金到位总量的80.9%。 2、 区域经济发展状况 2.1、区域经济发展现状分析 ※2003年南岸区经济发展迅猛，第二产业占据主导地位，区域产业结构有待调整 2003年，南岸区完成生产总值79.384亿元，列都市发达经济圈第五位，低于九龙坡区155.29亿元、渝中
22、区153.41亿元、沙坪坝区116.93亿元和江北区85.53亿元。较上年增长15.41%，为直辖后最快一年；并且都市城镇化率已达到100%。 图：南岸区历年GDP增长 年度 GDP值（亿元） 增长幅度 1997 42.4968 1998 44.7376 5.27% 1999 49.4068 10.44% 2000 56.4614 14.28% 2001 61.5262 8.97% 2002 68.7856 11.80% 2003 79.384 15.41% 图：三产比重分布 第一产业 第二产业 第三产业 3.7% 65.1%
23、 31.2% 2003年产业结构进一步优化，三次产业比重为3.7：65.1：31.2，第一产业完成产业增加值2.9522亿元，同比增长9.58%；第二产业完成产业增加值51.6539亿元，同比增长15.91%；第三产业完成产业增加值24.7779亿元，同比增长15.1%。 图：南岸区三产GDP增长分布 年度 第一产业GDP值（亿元） 第二产业GDP值（亿元） 第三产业GDP值（亿元） 1997 2.8 23.65 16.04 1998 2.1 27.94 14.68 1999 2.1 30.93 16.31 2000 2.2 36.94 17.27
24、 2001 1.9 40.46 19.10 2002 2.6 44.57 21.53 2003 2.9 51.65 4.78 ※民间投资成为市场主力，主要集中投资房地产开发 各类型投资中基本建设和房地产开发是增长的主力，在全部投资额中，基本建设完成33.74亿元，同比增长63.96%；更新改造完成投资额4.2亿元，同比下降48.0%；房地产开发投资49.79亿元，同比增长66.2%；其他投资完成2.07亿元，同比下降12.37%。 民间投资增速高于国有投资，全部投资额中民间投资与国有投资的比例为66.2：33.8，民间投资的增长速度高于国有投资20.4个百分点。
25、 图：投资比例分布 民间投资 政府投资 34% 66% 2.2、区域经济发展趋势分析 ※2004年南岸区经济将持续稳步增长，但区域产业结构将进行调整 根据1997年后历年南岸区GDP增幅测算，2004年南岸区全年GDP将接近乃至突破90个亿。随着区域经济的进一步发展，区域内三产结构将进一步优化，第一产业在目前的基础上将小幅度持续下降，第二产业在经济中所占的主导地位由于经济发展的惯性作用将持续保持一段时间，但为第二产业提供各项相关配套的第三产业所占市场容量将稳步增加。 ※经济发展，二产推动三产，以“点”连“线”带动区域整体发展 根据目前南岸区发展形式预测，目前南岸区二产GDP比
26、重已经超过50%，未来南岸区第三产业的发展将是南岸区经济发展的主动力。而南岸区经济发展将围绕以南坪中心商业圈为点，南滨路特色商业带为线，以“点”连“线”全面带动南岸区区域经济整体发展。 ※经开区发展快速，入住企业规模较大，现代化工业成为园区龙头行业 截止2003年底，南岸经开区共兴办各类企业2895户，其中引进22个国家和地区兴办的三资企业358家，投资总额18.77亿美圆，投资规模平均达到500万美圆，投资1000万美圆以上的大项目35个。全区总收入、国内生产总值、工业总产值已分别由1993年的24.06亿元、5.8亿元、和6.9亿元，增长到2003年的234.55亿元、65.65亿元和
27、161.54亿元，年均分别增长42.6%以上，税收由1995年的1.36亿元增长到2003年的16.9亿元，年均递增40%以上，8年累计实现税收53亿多元。区内形成了电子信息、生物医药、汽车摩托车、精细化工及新材料、绿色食品、服装等六大产业群，在引进的358家三资企业中，工业生产性项目就占70%。代表企业如美国福特、伟世通、瑞典爱立信、英国BP、德国麦德龙、日本本田、铃木、电装、关西、大金及台湾台塑、顶新等。 二、宏观社会环境分析 1、重庆市宏观社会发展状况 1.1、城市基础设施建设及发展 ※2003年政府在基础设施建设投资方面投入力度较大，整体投资保持快速增长状态。其中，交通运输、城
28、市基础设施、电力建设作为整体基建的主力投资部分 2003年，重庆累计完成基础设施建设投资493亿元，同比增长25.9%，占全社会投资总量的38.8%。 累计投入176.48亿元资金用于交通运输投资，占全市基础设施投资总量的35.8%。累计完成城市基础设施建设投资135.47亿元，同比增长80.8%，占全市投资总量的10.7%；累计完成电力投资59.69亿元，同比增长36.9%，占全社会投资总量的4.7%，占基础设施建设投资总量的12.1%。 图：基础设施投资比例 基础设施投资 其他投资 61% 39% 图：基础设施投资 交通运输（亿元） 城市基础建设（亿元） 电力（亿元）
29、 其他（亿元） 176.48 135.47 59.69 123.36 1．2、人口总量及结构 ※重庆市城镇青壮年人口所占比例极大，未来有购房需求人群可观 据2003年人口统计基本情况显示，重庆都市发达经济圈年末常住总人口为617.83万人，占全市总常住人口比率的22%。据第五次人口普查重庆城镇青壮年人口比率78.4%的比率进行推算，重庆都市发达经济圈年末青壮年人口为484.39万人。每十万人中拥有受高中以上教育程度人口共11419人，较之第四次人口普查增长56.32%。 1．3、人均收入、消费指量结构及增长速率 ※重庆经济整体持续走强，受各项利好消息影响，职工平均工资增幅较
30、大 2002年重庆职工平均工资为12440元，增幅为13.5%，平均工资水平低于全国平均水平，而工资增幅却高于平均水平，在西部12个省、自治区、直辖市中，重庆市排在第七位。 其中，都市发达经济圈职工平均工资为14432元，高于重庆市职工平均工资16个百分点，人均GDP为1729美圆。 2004年一季度，全市职工平均工资达3217元，比去年同期增长12.3%。主要因为，一是重庆市经济整体持续走强；二是企业经济效益大幅度增长，一、二月重庆市规模以上工业企业累计实现利润总额10.91亿元；三是机关、事业单位政策性增资“翘尾”因素，影响职工平均工资增长。 ※市民的关注热点主要集中在交通和通讯、
31、居住和衣着三个方面，由此可以推断出目前重庆市民对交通环境、居住环境与外在审美特别关注 2003年，重庆市民消费支出中，交通和通讯、居住、衣着三个方面开销支出增幅最大，人均支出增长225.22元、183.17元、138.18元，三项合计增加546.5元。 图：2003年重庆市平均年消费支出分布 类别 金额（元） 相对上年增幅 食品 12702.34 11.70% 衣着 735.01 18.80% 家庭设备用品及服务 475.38 4.7% 医疗保健 456.69 7.00% 交通及通讯 790.26 28.5% 娱乐教育文化服务 1025.99 -3
32、70% 居住 741.6 24.70% 杂件商品和服务 187.81 14.30% 1．4、人均居住条件及发展 ※重庆市主城区房地产发展空间巨大，旧城改造推动行业发展 据中国建设部统计，2003年重庆市人均居住面积25.72平方米，高于西部地区23.05平方米的平均水平，位列西部第二、全国第五。 2004年起的未来五年内，重庆主城区（包含渝中、南岸、江北、沙坪坝、九龙坡、大渡口区）旧城改造面积将达到400万平方米，平均每年新增1000万平方米住宅面积，主城区人均居住面积将增加10平方米，将由目前的14平方米增加至24平方米，达到小康水平。 1．5、社会发展趋势分析 ※
33、搬迁组团内污染企业，改善主城区环境质量 由于历史原因和特有的地形地貌，重庆市主城区布局属于典型的组团式结构，工业企业大多数分布于组团的外围。随着城市化的发展，组团间已相互连接，原处于组团外围的工业企业现已大部分处于城市的中心。随着我市城市化进程的加快，主城区滨江路沿线已成为城市开发的热点。地处主城区滨江路沿线的环境污染安全隐患企业与整个城市开发态势不协调的矛盾日益凸现。为改善主城区环境质量，保护市民身体健康和安全，创造良好的投资环境，必须因地制宜，因企制宜，采取“关停、治理、破产、搬迁、转产、调整、限产”等多方面尽快解决主城区环境污染安全隐患企业问题。 ※建设特大城市，规划3个城镇发展区，
34、培育6大卫星城市 重庆市最新规划将重庆划分为3个城镇发展区、6大卫星城市。3大城镇发展区是中西部城镇发展区、东北部城镇发展区和东南部城镇发展区。中西部城镇发展区又称重庆都市圈，含都市9区、及渝西的江津、合川等区县，面积为3.6万平方公里；东北部城镇发展区以万州为中心，含开县、云阳等县，面积2.95万平方公里；东南部城镇发展区以黔江为中心，含秀山、酉阳等县，面积1.69万平方公里。 ※主城区扩大4倍，突破两座大山限制，彻底走出“老重庆”地域概念 据《重庆市都市区总体规划》，未来重庆主城区将在现有600平方公里的基础上扩大到2616平方公里，都市圈面积将从现有的2500平方公里扩大到5473
35、平方公里，将通过华福路、成渝高速等通道的延伸，突破中梁山、铜锣山对重庆主城区的限制，未来城市规划区域不再局限于两山之间。 ※城市结构调整，区域之间融合性加强，组团模式继续 有山有水，决定了山城的“多中心、组团式”的布局。据重庆市规划局介绍，目前的12个组团的主城区将打破现有组团各自为政的模式，区域之间互相进行融合调整，都市区不是单纯的扩大，新版都市区“总规”将继续“组团式”的城市格局。 ※轻轨为骨架，高速路为动脉，十三座大桥连同两岸，打造全新交通网络 据《重庆市都市区总体规划》，未来重庆交通网络将以轻轨交通为中心骨架，省级高速路（已建成的成渝高速路、南面是修建中的华福高速路，打通了中梁
36、山的通道；北面是已经开工的渝遂高速路，穿越重庆大学城。）为主动脉，辅以中心城区长江、嘉陵江上十三座跨江大桥（目前已建成九座，在建二座）和二条过江隧道（规划中）全面更新现有交通网络，打造更加便利便捷的交通网络。 2、区域社会发展状况 2．1、区域社会发展现状分析 ※区域人均收入高于重庆市平均水平，具备典型人口导入性区域特征，消费实力强劲 从下图可以看出，2003年南岸在岗职工年平均工资达到14051元，高于重庆市平均工资12440元12.95个百分点，人均GDP1497美圆，略低于都市发达经济圈13个百分点。自1997年至2003年期间区域人口虽然持续上升，人均工资大幅增长，增长人口中，
37、中、高收入人群占据绝大部分。 图：南岸区在岗职工收入增幅详表 年度 户籍人口（万人） 在岗职工年平均工资（元） 1997 44 5583 1998 45 6781 1999 45.5 8045 2000 46 8847 2001 47.5 10563 2002 49 12332 2003 51 14051 2．2、区域社会发展趋势分析 ※改善市场发展的政策环境，以餐饮行业为核心，重点挖掘批发零售贸易业发展潜力 2004年，南岸区政府将把扩大消费作为扩大内需的着力点，增强消费需求对经济增长的拉动作用，将出台一些新的鼓励消费政策，积极增加就业
38、提高城市下岗、低收入人群的收入。南滨路餐饮业仍作为区域内产业亮点，不仅规模扩大，销售收入大幅增长，而且经营方式、业态结构等都发生了明显的变化，企业经济实力和竞争力也显著增强。主要表现在：①餐饮企业基础设计不断完善；②新型的经营方式快速发展，业态结构不断优化；③大中型餐饮企业保持健康、稳定的发展，在我区餐饮市场中发挥着重要的作用。 宏观上在以大商业、大企业、大流通的思想指导下，南岸商务中心对外辐射能力和吸引力将进一步增强。微观上市场竞争日趋激烈，商业企业的盈利空间越来越小，只有达到一定的规模，靠质量才能取胜，对消费者而言，大型集团具有质量和信誉上的保证。随着南坪商圈业态的进一步完善、各项利好
39、政策的出台将带动南岸新一轮的繁荣。 三、重庆房地产行业宏观发展态势分析 ※重庆房地产行业2000年开始起步，受城市经济高速发展带动，2003年初开始进入高速发展期 受2000年后重庆经济高速增长的带动，特别是人均GDP超过1000美圆之后，重庆房地产行业进入持续高速发展期，2003年都市发达经济圈人均GDP1730美圆，住宅需求已经成为重要体现。 2004年一季度，重庆市房地产开发继续保持快速增长态势，商品房竣工面积163.86万平方米，同比增长35.7%，商品房销售143.87万平方米，同比增长30.7%。主城区商品住宅价格每平方米比去年均价上升196元/㎡，达到了历史最高水平。
40、※都市化进程迅猛发展，市场需求逐年加大，旧城拆迁、升级换代和外来人员置业需求组成市场需求核心部分 近两年，重庆市主城区旧城改造力度进一步加大，拆迁面积220万平方米，拆迁安置量形成了对商品房市场的巨大需求，直接推动了重庆市房地产市场的迅猛发展。同时，重庆市经济的飞速发展，带动了一批对住房进行升级换代人群的出现，而都市发达经济圈经济实力的增长对吸引大量外来中、高阶层人群流入产生决定性的因素。 ※重庆市房地产市场高速发展，行业运行进入良性循环阶段，房地产市场大有可为 2003年，重庆市新开工5321.84万平方米，较上年增加19.77%，竣工1676.97万平方米，较上年增长20.58%。全
41、年累计销售商品房面积1316.82万平方米，同比增长29.5%。截止12月底，全市商品房空置面积比去年同期减少8.34万平方米。 ※都市发达经济圈房地产市场呈四个梯级发展状态 目前，重庆市都市发达经济圈房地产市场呈四个梯级发展状态：渝中区位于第一级，渝中区是重庆市的中心城区，是重庆市的母城。近年来商贸中心、金融中心、政治中心的地位不断巩固。其楼盘主要分布在解放碑板块，长江路板块和中山板块，主要是商住两用的单体楼，推出项目多以中、小户型为主，据推盘均价测算，整个渝中区新开商品住宅销售均价在4000元/㎡以上运行。 南岸区、江北区域和渝北区位列第二级，南岸区位于重庆长江南岸，是市规划建设的金
42、融、经贸、电子信息、生物工程、风景旅游重点发展地区。江北区是重庆北部主城区，是重庆市规划的行政中心、经济中心、是未来重庆的“浦东”。渝北区区位优势明显，投资环境优越，系重庆市城市建设和开发的重点投资地区之一。此三个区域目前均为重庆市房地产开发重点区域，年新增供应量超过300万平方米，据推盘均价测算，第二梯级区域新开商品房住宅销售均价保持在3000元/㎡以上。 处于第三级的区域有九龙坡、沙坪坝和大渡口区，九龙坡区是最大的工业基地和高新区所在地，沙坪坝区地处重庆市区西部，是驰名中外的文化区。大渡口区地处重庆市西南部，是以冶金、建材、机械、轻工为重要支撑的工业新城。据推盘均价测算，第三梯级区域新开
43、商品房住宅销售均价保持在2800元/㎡以上。 处于第四级的区域是巴南区和北碚区，此两个区域因为地理或经济基础等因素，不论从年新增供应量或新盘销售均价，均远远的落在其他区域之后。 ※重庆市土地利用状况较差，土地存量趋紧，近期用地无忧，未来土地供应吃紧 按照国家相关规划数据显示，1997年—2010年，重庆市规划用地总量为4万公顷，截止目前，已用地3.47万公顷，占总量87%，这意味着今后7年时间内，只有0.53万公顷土地可作为开发、建设用地。据国土房管局数据显示，这一方面是由于重庆城市化进程加快，另一方面由于三峡库区搬迁用地迅速增加，预支了土地存量。 从长远看，重庆市用地趋紧，但近一年内
44、 ，用地暂时不愁。据国土房管局数据显示，2003年，重庆市批准建设用地为103平方公里，但利用状况较差，实际使用仅50平方公里，还有50多平方公里的土地没有有效利用。截止2004年，还有可用地80平方公里左右，存量相对较大，供给绰绰有余。 四、宏观政策环境分析 4.1、金融政策 ※资金比例提高 将房地产开发固定资产投资项目（不含经济适用房）资本金比例从20%提高到35%以上，房地产开发门槛将大幅提高。 此政策将掀起新一轮的房地产行业洗牌运动，一部分规模小、实力差的房地产企业将被淘汰出局；同时，在市场运作行为下，明年将有一批存量土地上市。 对房地产行业影响力度：★★★★ ※央
45、行提高存款准备金率 央行决定从2004年4月25日起，提高存款准备金率0.5个百分点，即存款准备金率由原来的7%提高到现在的7.5%。通过此次调整，全国金融机构手中可以发放的现金一次性大幅减少，但存款准备金率的调整不见得会实质性地影响到信贷投放，利率的调整才识关键举措。 配合相应的行政手段，控制银行资金进入房地产行业，防止行业整体过热。 对房地产行业影响：★★★ ※银行控制个人贷款 2004年6月，中国人民银行近日发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。各家商业银行纷纷响应出台多种举措，收紧个人房贷业务；有关监管部门也是频频发文，加大对银行个人房贷业务的监管力度。 对房地产
46、投资行为进行控制，变恶性投机为良性投资，一定程度上抑制了消费者的购房信心，抑制了一部分升级换代人群的出现。但在目前重庆消费者仍以居家为主要置业目的的情况下，对整个重庆房地产市场影响不大。 对房地产行业影响：★★★ 4.2、土地政策 ※限制拆迁加强监管 国务院办公厅就控制城镇房屋拆迁规模、严格拆迁管理下发通知，通知中要求，各地严格依照城市总体规划和建设规划，制止和纠正城镇建设和房屋拆迁中存在的急功近利、盲目攀比的大拆大建行为。并且明确要求，拆迁矛盾和纠纷比较集中的地区，除保证部分重点项目和民心项目外，一律停止拆迁。 该政策最大限度的保障了消费者利益，控制存量土地上市，保持房价的稳定，解
47、决目前重庆大面积拆迁所带来的房价大幅度上涨。 影响点评：配合相应行政手段，控制存量土地上市，保持房价相对稳定，但造成市民手中流动资金缩水，一定程度上减少了升级换代需求的出现。 对房地产行业影响：★★★★★ ※全国性的土地市场动态监测制度 国土资源部已经开始着手建立全国性的土地市场动态监测制度，部分城市已经开始相关工作。该政策的意义重大，在新的监测系统下，暗箱操作将会极易曝光，从而为全国土地的垂直管理奠定了信息、技术、资料基础。 对房地产行业影响：★★★ ※国土部发动新土地制度检查 2004年在全国开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察。此项工作将促进继续全面推行并严格执
48、行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，确保土地交易透明化避免交易中的暗箱操作事件。 对房地产行业影响：★★★ 4.3、开发优惠政策 ※减免大配套70% 为了鼓励外地开发商到南岸区投资，南岸区政府对投资南岸区滨江路建设的静安城投重庆实业有限公司采取所开发项目减免大配套费用70%的优惠政策。 4.4、其他房地产政策 ※银监会清理固定资产贷款 全面清理在建和拟建项目固定资产贷款，这对刚刚经受了货币总量减少冲击的房地产商而言，此次银监会发起的全面清理冲击更大一些，更具威慑性。 对房地产行业影响：★★★ ※专项调查出台 针对目前不少开发商采取建设大层高住房项目，出售后，可以由买家增
49、加出两层的面积等情况。建设部加强了工程监管工作，对规范，房地产市场的良性稳定发展拥有举足轻重的作用。 对房地产行业影响：★★ ※新出台控制房地产价格上涨新政 五、宏观社会、经济、政策环境对房地产开发的影响 ※经济快速发展为城市发展奠定坚实的基础，但是城市发展尚处于第一阶段，未来第三产业发展空间巨大 在重庆城市经济结构中，第二产业在未来经济发展中将持续保持龙头地位，拉动第二产业将仍然是城市经济重心，虽然第二产业给重庆经济飞速发展带来了强大的支持，因此造成的能源和产业结构瓶颈对近期第三产业的发展也起到了较大的负面作用。但可以预见的是，当重庆城市经济结构中整体第二产业比重超过50%的
50、时候，第三产业飞速发展。 ※投资环境日趋改善，市场导向作用日趋强烈，房地产行业已逐步进入高速发展期 2003年重庆市政府相继出台多项政策与文件，规范重庆市场良性发展，改善市场投资环境，以求吸引更多投资进入重庆市场。从重庆统计局披露的数据显示，重庆市民间投资比重逐年增加，目前已突破60%，其中房地产投资已成为整个民间投资中的重心。 目前，重庆都市发达经济圈人均GDP已经达到1729美圆，根据人均GDP超过1000美圆，房地产行业将大幅发展的理论，重庆市房地产行业目前已逐步进入高速发展期。 ※大幅度基础设施建设投资为重庆打破现有产业、消费布局提供强有力的支持 重大基础设施的建设，将使重庆
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