1、房地产新“国五条“，天津受冲击明显
【核心提示】房地产新“国五条”发布，天津房屋成交量暴涨
上周末，国家出台新的房地产调控措施新“国五条”，想比较传统的房地产调控措施，新国五条的主要特点就是针对二手房交易征收“重税”，由以往的按照交易额的1%征收，改为按照房屋差价的20%征收个人所得税。一时，全国各地本周二手房成交量大幅上涨，天津也受到明显冲击。房屋成交量大幅上涨。
【走势介绍】二手房成交量暴涨显示政策难题，银行房贷政策迟疑
1．天津房地产市场走势简述
3月1日，国务院下发《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，其中指出，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，应依法严
2、格按转让所得的20%计征。受此消息影响，3月3日，部分二手房的交易税费激增10倍以上，不少购房者弃二手房转而看新房。
二手房市场方面，天津二手成交量暴增。在数据统计中，3月6日，天津二手住宅成交926套，创历史新高。就在3月4日，二手房已经冲高至622套。3月5日天津二手房成交926套，环比增长近7倍。由此显然可以看到，房地产新政对整体市场影响。
新房市场方面，春节之后，天津新房市场已然显现出涨价势头。以市内六区为代表的在售项目，70%左右价格上扬，有明有暗，手段不一。到访各区楼盘中，市内六区27个在售项目，70.3%项目涨价，涨幅在1000-6000元之间。市中心某高端项目半月内两次调价
3、涨幅达到6000元。而未上调价格的项目多处于销售末期，原价以待清盘。相比较之下，环城四区楼市较为平稳，仅有55.5%楼盘将涨价，涨幅在300-1000元之间。值得一提的是，唯一一个价格下降的项目也来自环城四区，降幅接近9%，降价具体原因不详。
图表 1：天津房地产市场区域涨幅情况
资料来源：新浪乐居地产
2．天津市各银行静候二套房贷细则出台
在新国五条政策出台后，天津各家银行对于二套房贷政策都较为谨慎，几乎全部都在等着国家政策细则出台。在此过程中，部分银行已经悄悄收紧了房贷。
按照现行的房贷政策，市民办理第二套购房贷款，最少要首付六成，利率至少要在基准利率基础上上浮10%。而
4、在日前发布的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》中，不仅重申要严格执行第二套(及以上)住房信贷政策，并且提出对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。按照市场的猜测，二套房贷最低首付比例有可能提高到七成，利率则提高至基准利率的1.3倍。如果猜测成真，同样申请一笔期限为20年，金额为80万元的贷款，就要比现在每月多还650元左右。
在采访调查中，一家城商行负责人表示，目前办理首套房贷的市民仅能享受基准利率的九五折优惠，但在两个月前这一优惠还是基准利率的八五折。而一家股份制银行则在半年前就对
5、首套房贷政策做出了调整。无论是购买新房还是二手房，其表示对首套房贷目前都执行基准利率。
3．房地产新“国五条”意在未来
房地产新“国五条”调控政策，对短期房价调控政策来说作用甚微，反而将推高新房开盘价格。而市场人士对于信房地产调控政策都持批评的声音。但从市场环境看，在某种程度上，房地产新国五条的着眼点则是在于房地产流动性的冻结。从国际环境局势看，主要经济体都开始实行本币贬值的策略，汇率战一触即发。而美元指数逐步回升，金融市场风险逐步加大。而中国房地产市场存在的泡沫一旦被国际资本利用，则很容易对国内整体经济造成影响。
从长远来看，国家房产税正处于逐步推进之中，目前已经开始具备征收房产税的条
6、件。一旦新国五条政策与房产税相结合则意味着政府既可以对房屋保有者征税，也可以针对房地产交易征税。同时针对只有自由住房的房屋拥有者来说，其受到的影响最小，房产税免征，而房地产交易征税对其影响也一般。
【结论建议】未来房地产市场前景扑朔迷离
从目前房地产和国家整体发展趋势看，国家对于房地产市场的依赖性正在逐步降低，但是考虑到未来城镇化对于房地产和土地依赖的不确定性，其未来走向还有待观察。如果国家过分依赖土地财政，则可能酿成更大的房地产泡沫。
从目前是看，国家对于房地产试产的调控已经慢慢便宜市场手段的道路，开始综合运用多种手段限制房价的上涨，但是短期内对于市场的影响可能会提到提振作用，但是未来这种作用在房产税的组合影响下，将会逐步对整体市场产生影响。房价上涨空间较小。
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