2022年物业管理课件整套电子教案.ppt

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物业管理概述,第二章 物业管理的组织机构,第三章 物业管理程序,第四章 各种类型物业管理,第五章 物业基础管理,第六章 物业综合管理,第七章 物业服务的费用管理,第八章 物业管理市场,第九章 物业交易管理,第十章 物业管理企业文书与档案管理,第十一章 客户管理,第十二章 物业保险,第一章 物业管理概述,第一节 物业管理基本概念,第二节 物业管理的类型、宗旨和原则,第三节 物业管理的基本内容,第四节 物业管理从业人员的素质要求和职业道德,第一节 物业管理基本概念,第一章 物业管理概述,一、,物业及物业的性质,物业的含义,物业，是指单元性的房地产，从物业管理的角度来讲，物业是指已建成并投入使用的各类房屋及其配套设施、设备和场地。其中各类房屋是指住宅小区、综合商住楼、别墅、高档的写字楼、商业大厦、宾馆、饭店、工业厂房、仓库等；配套设施、设备是指房屋内外各类设备、公共市政设施；场地是指和房屋相邻的庭院、绿地、道路等,。,第一节 物业管理基本概念,一、,物业及物业的性质,物业的性质,物业的自然属性,二元性,有限性,差异性和多样性,固定性,长期性,配套性,第一节 物业管理基本概念,一、,物业及物业的性质,物业的性质,物业的社会属性,权属性,商品性,效用性,保值、增值性,第一节 物业管理基本概念,二、,物业管理的含义与性质,物业管理的含义,物业管理是指专业化的机构受业主和使用人的委托，依照合同或契约，以经营方式统一管理物业，为业主和使用人提供综合性的有偿服务，使物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。,实施物业管理，必须是具有法人资格的,物业管理是一种经营型的管理方式,物业管理所提供的劳务和服务能起到完善物业的使用效能,物业管理是综合性的管理,物业管理是具有中介性质的管理,第一节 物业管理基本概念,二、,物业管理的含义与性质,物业管理的性质,物业管理是为物业所有人和使用人提供高标准、高质量的服务，因而是一种服务性行业，它属于第三产业。,从经济活动方式上看，首先，物业管理不同于工业和农业，它同第三产业的其他部门一样，不直接生产有形的商品，只提供服务；其次，物业管理作为房地产综合开发的延伸和完善，它存在于房地产业的消费环节中，以专业化的管理和服务提供给业主和使用人，从业主和使用人那里收取服务费用。,总之，物业管理是集管理、经营、服务于一体并寓管理、经营于服务之中的第三产业。,第一节 物业管理基本概念,三、,物业管理的特点,社会化,专业化,企业化,经营型,第一节 物业管理基本概念,四、,物业管理与传统房地产管理的区别,管理体制不同,管理内容不同,管理机制不同,管理手段不同,所管房产的产权结构不同,第一节 物业管理基本概念,第一节 物业管理基本概念,五、,物业管理服务与房地产开发,物业管理服务在房地产开发中的位置与作用,物业管理服务实际上是房地产开发的延续和完善。实践表明，良好的物业管理服务不仅有利于树立开发商的形象，促进其提高市场销售业绩，而且也有利于维护房屋购买者或投资者的利益，因为毫无疑问,良好的物业管理服务可以使物业达到保值增值的目的。,房地产开发建设为物业管理提供一定的物质基础。房地产开发项目设计与建造质量及环境的优劣，又直接影响着日后物业管理的开展。多年的实践表明，要确保和提高房地产开发建设的质量，防患于未然，物业管理服务的早期介入是十分必要的。,第一节 物业管理基本概念,五、,物业管理服务与房地产开发,房地产开发企业与物业服务企业的依存关系,房地产产业的发展证明，如果说开发决策、规划设计、施工质量等是房地产开发企业取得良好的社会声誉和经济效益的基础的话，那么这种声誉和效益真正产生影响并不断得到提高，在很大程度上取决于租售之后的物业管理工作，房地产开发企业所开发物业的管理水平，也真实地反映出其企业管理的水平和对物业管理的重视程度。完善的物业管理使公众从心底里建立起对该物业开发企业的信任；同时，也是开发企业提高管理和开发水平，争取远期效益的有效途径之一。,第一节 物业管理基本概念,第二节 物业管理的类型、宗旨和原则,第一章 物业管理概述,一、,物业管理的类型,委托服务型物业管理,房地产开发商将开发建成的物业出售给用户，一次性收回投资并获取利润，然后委托物业管理公司对物业进行管理，完善其售后服务。,开发商自己组建物业管理公司，对所出售的物业进行管理,开发企业以招标的方式委托专业物业管理公司，对已出售的物业进行管理,第二节 物业管理的类型、宗旨和原则,一、,物业管理的类型,租赁经营型物业管理,房地产开发商建成房屋后并不出售，而是交由下属的物业管理公司进行经营管理，通过租金收回投资，获取利润。,它的经营职责不只是将一层楼、一个单元简单地出租招商，还要根据市场需求的发展变化随时调整经营策略，并且不断地更新、改造与完善物业的使用条件，以提高物业的档次和适应性，获取更高的租金收入。,第二节 物业管理的类型、宗旨和原则,一、,物业管理的类型,二者之间的差别,第二节 物业管理的类型、宗旨和原则,二、,物业管理的指导思想和宗旨,物业管理的指导思想,以服务为宗旨，以经营为手段，以效益为目的。,以服务为宗旨，要树立全心全意为业主和使用人服务的意识，要以用户至上，想用户之所想，急用户之所急，把服务工作做到家。,以经营为手段，就是指服务是市场经济下的有偿服务，并通过开展各类服务以及多种经营，来解决物业管理中的各项经费开支。,以效益为目的，就是在开展有偿服务时，不能只片面追求经济利益，而是要做到社会效益、环境效益、经济效益的统一。,第二节 物业管理的类型、宗旨和原则,二、,物业管理的指导思想和宗旨,物业管理的宗旨,创造一个整洁、舒适、安全、宁静、优雅的工作与生活环境,提高物业的价值,第二节 物业管理的类型、宗旨和原则,三、,物业管理的原则,产权、经营权分离原则,业主至上原则,统一管理原则,专业高效原则,权责分明原则,经济合理原则,公平竞争原则,依法行事原则,第二节 物业管理的类型、宗旨和原则,四、,物业管理的作用,创造优美、安全、舒适、和谐的环境,方便居民的生活,延长物业寿命，使物业保值增值,克服“重建轻管”的思想,有利于吸引外资，促进对外开放,第二节 物业管理的类型、宗旨和原则,第三节 物业管理的基本内容,第一章 物业管理概述,一、,按提供服务的性质和方式划分,常规性的公共服务,房屋建筑主体的管理,房屋设备、设施管理,环境卫生管理,绿化管理,治安管理,消防管理,车辆道路管理,公众代办性质的服务,第三节 物业管理的基本内容,一、,按提供服务的性质和方式划分,针对性的公共服务,日常生活类,商业服务类,文化、教育、卫生、体育类,经纪代理中介服务类,第三节 物业管理的基本内容,一、,按提供服务的性质和方式划分,委托性的特约服务,特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务，通常是物业管理委托合同中没有约定、专项服务中也没有设立，而物业产权人、使用人又提出的需求，此时物业管理企业往往在条件可能的情况下，尽量满足其需求，签订特约服务合同，提供特约服务。,第三节 物业管理的基本内容,二、,按物业管理的工作划分,维护物业管理区域内的规划不受破坏,房屋装修监督管理,房屋的维护与修缮,设备、设施的管理及维修养护,安全管理,环境管理,综合经营管理,第三节 物业管理的基本内容,三、,高水平物业管理的内涵,服务态度,热情,服务设备,完好,服务技能,娴熟,服务项目,齐全,服务方式,灵活,服务程序,规范,服务收费,合理,服务制度,健全,服务效率,高效,第三节 物业管理的基本内容,第四节 物业管理从业人员的素质要求和,职业道德,第一章 物业管理概述,一、,物业管理从业人员的素质要求,具有社会主义觉悟，具有高尚道德,具有社会主义觉悟,树立全心全意为人民服务的思想,具有一定的政治理论修养，具有较强的法制观念,作风正派，忠诚可靠，办事公道，不谋私利,思想上要有上进心，敢于改革，勇于创新,第三节 物业管理的基本内容,一、,物业管理从业人员的素质要求,具有专业知识和专业技能,必须具有现代管理知识,必须具有物业管理的专业知识和技能,必须能够掌握现代管理手段,第三节 物业管理的基本内容,一、,物业管理从业人员的素质要求,具有较高的个人素质,要有良好的语言表达能力,要以端庄的仪容仪表，树立良好的形象,要有宽阔的胸怀，良好的心理素质,有健康的体魄,第三节 物业管理的基本内容,二、,按物业管理的工作划分,忠于职守，尽职尽责,兢兢业业，热情服务,积极主动，讲求实效,实事求是，办事公道,遵守纪律，奉公守法,谦虚谨慎，文明礼貌,刻苦学习，提高素质,钻研业务，掌握技能,第四节 物业管理从业人员的素质要求和职业道德,第二章 物业管理的组织结构,第一节 业主大会和业主委员会,第二节 物业管理企业,第三节 物业管理企业与相关机构的关系,第四节 物业管理企业的管理制度,第一节 业主大会和业主委员会,第二章 物业管理的组织结构,一、业主大会,业主大会是由物业管理区域内全体业主组成的，维护物业区域内全体业主的公共利益，行使业主对物业管理的自治权的业主自治机构。,无论业主是中国人还是外国人，是自然人还是法人，都是业主大会的成员。,业主大会以会议制的形式，在充分民主的基础上集中全体业主的共同意志和利益要求，行使本物业管理区域内的物业管理自治规约订立权，决定属于自治范围的业主生活公共事务及物业管理公益事业中的其他重大问题。,第一节 业主大会和业主委员会,一、业主大会,业主大会的特点,业主大会的特点,业主大会是民主性的组织,业主大会是自治性的组织,业主大会是代表性的组织,第一节 业主大会和业主委员会,一、业主大会,业主大会的特点,成立业主大会的条件,公有住宅出售建筑面积达到,30%,以上的,新建商品住宅出售建筑面积达到,50%,以上的,住宅出售已满两年的,第一节 业主大会和业主委员会,一、业主大会,召开业主大会的程序和方式,业主大会会议召开的程序,由大会筹备组成员代表筹备组介绍业主大会筹备情况,由大会筹备组成员代表筹备组介绍业主委员会候选人情况，同时候选人本人进行自我介绍,审议、通过业主大会议事规则和业主公约,选举产生业主委员会委员,审议、通过与物业管理相关的重大事项,第一节 业主大会和业主委员会,一、业主大会,召开业主大会的程序和方式,业主大会会议召开的形式,集体讨论的形式,采用书面征求意见的形式,第一节 业主大会和业主委员会,一、业主大会,业主大会的职责,制定、修改业主公约和业主大会议事规则；,选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作,选聘、解聘物业管理企业,决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施,制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度,法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责,第一节 业主大会和业主委员会,一、业主大会,业主的权利与义务,业主的权利,参加业主大会，享有表决权,享有业主委员会成员的选举权和被选举权,享有与所交纳物业管理服务费用相应的服务,监督业主委员会的管理工作,监督物业管理企业的管理服务活动,法律、法规及规章规定的其他权利,第一节 业主大会和业主委员会,一、业主大会,业主的权利与义务,业主的义务,遵守物业管理法律、法规、规章,遵守业主公约,遵守所在物业管理区域的物业管理制度、规定,执行业主大会的有关决议、决定,按时、足额交纳物业管理服务费用,法律、法规及规章规定的其他义务,第一节 业主大会和业主委员会,二、业主委员会,业主委员会是经业主大会选举产生，并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，是业主大会的常设机构和执行机构，对业主大会负责。,业主委员会的性质是代表业主行使业主自治管理权的机构，是业主自我管理、自我教育、自我服务，业主集体事务民主管理的制度，是办理本辖区涉及物业管理的公共事务和公益事业的社会性自治组织。,第一节 业主大会和业主委员会,二、业主委员会,组建业主委员会的程序,业主委员会由业主大会在业主中选举产生。这里又涉及到业主大会召开的问题。第一次业主大会一般由原物业管理单位负责召集。在第一次业主大会应当选举产生业主委员会，业主委员会产生后，由业主委员会负责每年召开一次以上的业主大会。业主委员会负责在大会召开,7,天前将业主大会召开的日期、内容送达每位业主。在业主大会上，可以重新选举或罢免业主委员会委员,。,第一节 业主大会和业主委员会,二、业主委员会,业主委员会的组织,业主委员会由业主大会选出的代表组成。代表人数的多少主要取决于物业规模的大小。实践中代表的数量一般取业主总数的,20%,左右，选举出的代表要具有代表性，一般是,5-15,人。业主委员会设立主任,1,名，副主任,2,3,名，主任、副主任在全体委员中选举产生，业主委员会聘任执行秘书,1,2,名，负责处理业主委员会的日常事务，执行秘书可以不是委员会委员。业主委员会主任、副主任、秘书可以是专职的，也可以是兼职的。,第一节 业主大会和业主委员会,二、业主委员会,业主委员会委员,委员的产生,委员的名额分配,担任委员的条件,委员的权利和义务,第一节 业主大会和业主委员会,二、业主委员会,业主委员会的权利与义务,业主委员会的权利,召集和主持业主大会,修订业主公约、业主委员会章程,决定聘请物业管理企业,审议物业管理服务费收取标准及使用办法,审议年度管理工作计划、年度费用概预算,检查、监督物业管理企业的物业管理工作,监督公共建筑、公共设施的合理使用，负责物业维修基金的筹集、使用和管理,业主大会或业主代表大会赋予的其他职责,第一节 业主大会和业主委员会,二、业主委员会,业主委员会的权利与义务,业主委员会的义务,筹备并向业主大会报告工作,执行业主大会通过的各项决议，接受广大业主的监督,贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律,严格履行物业管理委托合同,接受政府行政管理机构的监督指导,做出的决定不得违反法律、法规政策,第一节 业主大会和业主委员会,二、业主委员会,业主委员会会议,例会例会是常规性定期会议，每隔一定时间应召开一次，一般每,3,个月至,6,个月至少举行,1,次。,特别会议,有,1/3,以上的委员提议或主任、副主任认为有必要时，可召开特别会议。业主委员会会议的召开应由召集人提前,7,天将会议通知及有关材料送达每位委员。委员因故不能参加，可以书面委托代表代替业主行使这一权利。,第一节 业主大会和业主委员会,二、业主委员会,业主委员会制定、修改的主要文本,业主规约,物业名称、地点、面积及户数,公共场所及公用设施状况,业主大会的召集程序及决定物业重大事项的方式,业主使用其物业和公共场所、公用设施的权益,业主参与物业管理的权利与应承担的义务,业主对业主委员会及物业管理公司的监督权,物业管理公司的权利与义务,物业管理中维修、养护及管理等各项费用的缴纳,业主应遵守的行为准则,违反业主规约的责任,第一节 业主大会和业主委员会,二、业主委员会,业主委员会制定、修改的主要文本,业主委员会章程,业主委员会的宗旨,业主委员会的组织机构,业主委员会成员的选举方式及任期,业主委员会的主要职责、权利、义务及作用,业主委员会会议的召开方式,业主委员会各成员的权利义务,业主委员会的经费及办公用房来源,业主委员会的成立与解散方式,违反业主规约的责任,第一节 业主大会和业主委员会,第二节 物业管理企业,第二章 物业管理的组织结构,一、,物业管理企业分类,按投资主体分类,按股东出资形式分类,按经营服务方式分类,按是否具有法人资格分类,全民物业管理企业,集体所有制物业管理企业,联营物业管理企业,私营物业管理企业,合资物业管理企业,第二节 物业管理企业,物业管理有限责任公司,物业管理股份合作公司,物业管理股份有限公司,代理租赁服务型公司,委托管理服务型公司,具有独立法人资格的物业管理公司或子公司,以经营其他项目为主的企事业单位所属的不具独立法人资格的物业管理部或物业管理处,二、,物业管理企业的设立,物业管理企业申报程序,物业管理企业的注册登记,第二节 物业管理企业,三、,物业管理企业的资质等级标准,资质一级企业,资质二级企业,资质三级企业,第二节 物业管理企业,四、物业管理企业的权利与义务,物业管理企业的权利,根据有关法规，结合实际情况，制定物业管理办法,依照物业管理合同和管理办法对物业实施管理,依照物业管理合同和有关规定收取管理费,有权制止违反规章制度的行为,有权要求业主委员会协助管理,有权选聘专营公司承担专项管理业务,可以实行多种经营，以其收益补充管理经费,第二节 物业管理企业,四、物业管理企业的权利与义务,物业管理企业的义务,履行物业管理合同，依法经营,接受业主委员会和业主及使用人的监督,重大管理措施应提交业主委员会审议批准,接受行政主管部门监督指导,至少每,6,个月应向全体业主公布一次管理费用收支账目,提供优良生活工作环境，搞好社区文化,发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告,物业管理合同终止时，必须向业主委员会移交公共财产,第二节 物业管理企业,五、物业管理企业的组织机构,主要机构及职能,办公室：综合行政管理部门，负责处理日常行政事务、管理公司的人事档案和后勤工作,财务部：负责统筹整个公司物业管理费用的收入和支出,工程部：企业重要的技术管理部门,综合管理部：负责对各管理处实施全面的指导、协调和管理,保安部：负责物业管理区域内的治安保卫、车辆和消防安全管理,保洁绿化部：负责物业的清洁卫生、环境美化,经营发展部：负责筹划和从事各种经营项目,第二节 物业管理企业,五、物业管理企业的组织机构,机构设置的选择,企业的规模、类型及其职能,企业的经营方式与管理业务的复杂程度,物业管理模式与服务对象特点,拥有托管物业的规模大小与种类的多少,企业管理手段的先进性与管理人员的素质和能力,第二节 物业管理企业,第三节 物业管理企业与相关机构的关系,第二章 物业管理的组织结构,一、物业管理企业和业主委员会的关系,经济上的合同关系,法律上的平等关系,工作上的合作关系,第三节 物业管理企业与相关机构的关系,二、物业管理企业与房地产开发企业的关系,房地产开发企业附设物业管理企业,委托专业物业管理公司实施物业管理,第三节 物业管理企业与相关机构的关系,三、物业管理企业与政府管理部门的关系,与房地产行政主管部门的关系,与工商行政管理部门的关系,与税收管理部门的关系与物价管理部门的关系,与其他行政管理部门的关系,第三节 物业管理企业与相关机构的关系,四、,物业管理企业与各专业服务公司的关系,专业服务工作是物业管理过程中的重要工作，物业管理中的全方位服务，需要通过专业服务公司实现。,物业管理企业可以通过选聘专业的服务公司，与其签订合同，建立合同关系，完成专业服务工作，也可以专业服务人员，自设服务部门完成专业服务工作。,第三节 物业管理企业与相关机构的关系,五、物业管理企业与社区管理的关系,物业管理与社区管理的联系,物业管理和社区管理的指导思想一致,物业管理和社区管理目标也是一致的,社区管理是一个系统，是由互相作用着的若干要素，按一定方式组成的统一整体,第三节 物业管理企业与相关机构的关系,五、物业管理企业与社区管理的关系,物业管理和社区管理的区别,管理主体不同,性质手段不同,管理功能不同,管理手段不同,第三节 物业管理企业与相关机构的关系,五、物业管理企业与社区管理的关系,物业管理和社区管理的关系,社区建设依赖于小区建设,物业管理需要社区指导,社区管理应当尊重物业管理的自主权,物业管理要配合社区管理,第三节 物业管理企业与相关机构的关系,第四节 物业管理企业的管理制度,第二章 物业管理的组织结构,一、建立健全物业管理公司管理制度的意义,从事物业管理人员的依据,健全的管理制度是物业管理的需要,提高管理效率,限制不良的行业,第四节 物业管理企业的管理制度,二、物业管理企业制度的基本内容,公司内部行政管理方面的管理制度,劳动人事管理制度,设备物质管理制度,组织管理制度,决策与领导制度,财务管理制度,后勤服务制度及其他,第四节 物业管理企业的管理制度,二、物业管理企业制度的基本内容,物业管理方面的管理制度,物业产权产籍档案管理制度,物业交接验收制度,物业维修保养制度,装修者须知,管理费收取标准与管理方法,环境卫生管理条例和环境绿化管理办法,保安管理办法,小区车辆管理办法,从业人员岗位标准与操作规范,第四节 物业管理企业的管理制度,二、物业管理企业制度的基本内容,为住户服务的管理制度,服务费收取标准与管理办法,从业人员服务准则,信访、走访制度,按服务项目制定的有关管理办法,住户须知,其他、如合同管理等,内部经济责任制,第四节 物业管理企业的管理制度,三、物业管理企业制度的改善,领导重视,广泛听取业主和使用人的意见,学习先进物业管理企业的经验,第四节 物业管理企业的管理制度,第三章 物业管理程序,第一节 物业管理招投标,第二节 前期物业管理概述,第三节 物业的竣工验收与接管验收,第四节 物业入伙与装修管理,第一节 物业管理招投标,第三章 物业管理程序,一、物业管理招投标原则,物业管理招标原则,公平原则,应采用统一的招标方式,在招标文件中所规定的内容对所有的投标者要求都要一致,招标者对招标文件中的有关问题的解释说明应在同一时间，针对所有投标者公开进行,公正原则,合理原则,第一节 物业管理招投标,一、物业管理招投标原则,物业管理投标原则,真实性原则,合理竞争原则,第一节 物业管理招投标,二、物业管理招标投标的组织机构的设置,物业管理招标的组织机构的设置,自行组织成立的招标机构,开发商自行招标,小业主自行招标,委托招标代理机构的招标,第一节 物业管理招投标,二、物业管理招标投标的组织机构的设置,物业管理投标组织机构的设置,开发部,财务部,工程部,第一节 物业管理招投标,三、,物业管理招标方式,公开招标,招标人（业主或开发商）通过报纸、电视及其他新闻渠道公开发布招标通知，邀请所有愿意参加投标的物业管理企业参加投标的招标方式。,邀请招标,不公开刊登招标广告，而是直接邀请几个单位投标的招标方式。,议标,开发商或业主不必公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承担或能获取该项业务的物业管理企业，邀请其投标，然后通过平等协商，最终达成协议。,第一节 物业管理招投标,四、物业管理招标程序,招标准备阶段,成立招标机构,编制招标文件,确定标底,以准确的工作量计算为前提,以先进的物业管理方案为基础,第一节 物业管理招投标,四、物业管理招标程序,招标实施阶段,发布招标公告或投标邀请书,发布招标公告的渠道,发布招标公告的时间安排,招标公告的内容,组织资格审查,招标单位发出资格评审通告,招标单位出售资格预审文件,组织评审,召开标前会议,开标、评标和定标,第一节 物业管理招投标,四、物业管理招标程序,招标结束阶段,当招标人在最后选出中标人时，招标工作就进入结束阶段。这一阶段的特点是招标人与投标人由一对多的选拔和被选拔关系转移到一对一的合同关系。这一阶段的具体内容包括合同的签订与履行以及资料的整理与归档。,第一节 物业管理招投标,五、物业管理招标文件,招标书,物业概况介绍主要介绍,物业的规划设计图纸,物业管理的范围,物业管理模式如全权委托、部分委托等,维修基金的收缴与使用管理,经营管理的质量标准,考核标准与奖惩办法,标前会议及现场勘察、答疑时间,评标、定标的标准,第一节 物业管理招投标,五、物业管理招标文件,招标单位对管理服务的具体要求和初步设想,投标须知,投标企业的条件或资格,填写投标书的有关规定,投标单位对招标文件中有关内容提出建设的方式,递送投标书的要求,投标、开标、评标、定标的时间和地点,招标单位的权利,招标单位“不约束自己选择最低标价”的申明,投标单位出具投标保证收和履约保证书的要求,投标文件保密的要求,关于合同格式和条件的说明,招标单位对于未中标单位义务的说明,招标单位的名称和联系人、联系方式等,其他需要说明或约定的事项,第一节 物业管理招投标,六、投标实施的步骤,购买阅读招标文件,物业管理企业要想取得招标文件必须向招标单位购买，而取得招标文件后，如何阅读文件就成为关系到投标成败的重要环节。,在阅读招标文件时主要看一下文件中有没有不清晰的内容，同时要注意文件中的各项规定，如开标时间、定标时间、投标保证书等，尤其是图纸、设计说明书和管理服务要求、规范等。,第一节 物业管理招投标,六、投标实施的步骤,考察物业现场,物业管理企业是在前期介入，则应该对工程土建构造、内外安装的合理性要认真、仔细查看,若物业已经竣工，则物业管理企业应按相关标准视察项目,主要业主情况,当地的气候、地质、地理条件,第一节 物业管理招投标,六、投标实施的步骤,制定管理服务方法及测算工作量,通常物业管理企业可以根据招标文件中的情况介绍和管理服务的范围、要求、详细列出完成所有管理服务任务的方法及工作量。,投标的物业管理企业应根据所接管物业的使用性质的不同而制订，因为不同性质的物业管理服务的范围、标准、要求重点等都是不同的。,第一节 物业管理招投标,六、投标实施的步骤,制定资金计划,标书规定的项付款、保证金等,接管期间的费用支出,接管期间的收入,其他资金来源等,第一节 物业管理招投标,六、投标实施的步骤,标价试算,明确领会了招标条件中的各项服务要求、经济条件,计算或复核过服务工作量,掌握了物业现场的基础信息,掌握了标价计算所需的各种单价、费率和费用,拥有分析所需的、适合当地条件的经验数据,第一节 物业管理招投标,六、投标实施的步骤,编制标书,投标人在做出投标报价决策之后，就应按照招标文件的要求正确编制标书，即投标人须知中规定的投标人必须提交的全部文件。,封送标书,投标文件全部编制好以后，投标人就可派专人或通过邮寄将标书送给招标。,第一节 物业管理招投标,七、物业管理投标书的编写,物业管理投标书的主要内容,标书的封面,标书的序言,标书的目录,标书的正文,标书的附件,第一节 物业管理招投标,七、物业管理投标书的编写,编写投标书的注意事项,编写物业管理投标书的基本要素,计量单位,货币,标准规范,表述方式,理论技巧,资料真实性,第一节 物业管理招投标,七、物业管理投标书的编写,编写投标书的注意事项,投标书在编写中应注意的问题,要确保填写无遗漏、无空缺,不得任意修改填写的内容,填写方式要规范,不得改变标书格式,计算数字必须准确无误,报价合理,包装整洁美观,报价方式规范,严守秘密，公平竞争,第一节 物业管理招投标,八、开标、评标与定标,开标,所谓开标是指招标单位在预先规定的时间里，将各投标单位的投标文件正式启封揭晓。开标可分为公开开标和秘密开标两种。,通常一些大型项目的招标都要采用公开开标的方式。但在特殊情况下也可采用秘密开标的方式。,开标时间通常在招标文件中都在正式规定，一般是安排在投标人递交标书的截止日之后，招标人应按规定时间开标，不应拖延。,开标时，投标单位必须由其法人代表或委托代理人参加，并签名报到，以证明其出席过开标会议。否则，视为投标后自动弃权。,开标程序分二种：公开开标程序和秘密开标程序。,第一节 物业管理招投标,八、开标、评标与定标,评标,所谓评标是指在评标委员会的组织下，由招标委员会选择标价较低，资信条件较好的投标公司进入合同签订谈判过程。,具体说评标的原则是：质量优良、收费合理、行为规范、信誉良好。,评标的程序分以下几个步骤：,标书的初步评议,标书的详细评审,第一节 物业管理招投标,八、开标、评标与定标,定标,所谓定标是指在评标委员会对所有标收进行筛选评定后，将由招标单位或业主管理委员会通过再次评审最终选择确定中标人。,通常定标后双方要进行下列几项工作：,双方进入合同谈判阶段，交签订正式承包协议,中标公司提交履约保函，收回投标保函,中标公司积极准备提供投标收中承诺的服务，成立物业管理专案小组，派往人员进住物业现场,第一节 物业管理招投标,九、物业管理投标原则与策略,物业管理投标原则,集中实力、重点突破,客观分析、趋利避险,精益求精、合理估算,适当加价、承诺报价,加强调查、了解市场,第一节 物业管理招投标,九、物业管理投标原则与策略,物业管理投标策略,攻势策略,守势策略,低成本策略,差异策略,第一节 物业管理招投标,第二节 前期物业管理概述,第三章 物业管理程序,一、物业管理早期介入的工作内容和必要性,物业管理早期介入的工作内容,投资立项阶段,规划设计阶段,施工建设阶段,第二节 前期物业管理概述,一、物业管理早期介入的工作内容和必要性,物业管理早期介入的必要性,完善物业的使用功能,有利于后期物业管理工作的顺利进行,为接管验收、保证物业正常运行打下基础,第二节 前期物业管理概述,二、前期物业管理,前期物业管理的概念,开发建设单位应当从住宅区开始入住前六个月开始自行或者委托物业管理公司对住宅区进行前期管理，管理费用由开发建设单位自行承担”。,物业管理企业在物业出售后至业主委员会成立并签订新的物业管理合同前这一期间，通过履行与开发商签订的前期物业管理全同，可以真正实现不可间断的物业全过程管理，切实提高物业管理水平。,第二节 前期物业管理概述,二、前期物业管理,前期物业管理的工作内容,草拟物业管理方案，承揽物业管理任务,签订物业管理合同，建立与业主和使用人的联系,工程建设现场，提出合理化建议,设计物业管理模式，草拟管理制度,建立服务的系统与网络,办理移交接管与入伙事宜,第二节 前期物业管理概述,三、物业管理的早期介入与前期物业管理的区别,是否拥有对于物业的经营管理权,是否承担相应的民事责任,第二节 前期物业管理概述,第三节 物业的竣工验收与接管验收,第三章 物业管理程序,一、物业竣工验收及其种类,物业竣工验收的定义,竣工是指一个建筑工程项目，经过建筑施工和设备安装后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用的条件。,工程项目竣工以后，承建单位需向建设单位办理交付手续。在办理交付手续时，需经建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程接受手续，把产品移交给建设单位，这一移交过程称之为竣工验收。,第三节 物业的竣工验收与接管验收,一、物业竣工验收及其种类,竣工验收的依据、标准及所提交的资料,竣工验收的依据,上级主管部门的有关文件,开发商和建筑商签订的工程合同,设计文件、施工图纸和设备技术说明书,国家现行的施工技术验收规范,建筑安装统计规定,对从国外引进的新技术或成套设备项目，还应按照签订的合同和国外提供的设计文件等资料进行验收,第三节 物业的竣工验收与接管验收,一、物业竣工验收及其种类,竣工验收的依据、标准及所提交的资料,竣工验收的标准,工程项目按照工程合同规定和设计图纸要求已全部施工完毕，达到国家规定的质量标准，能够满足使用要求,竣工工程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常,设备调试、试运转达到设计要求,建筑物周围,2,米以内的场地清理完毕,技术档案资料齐全,竣工验收时所应提交的资料,第三节 物业的竣工验收与接管验收,二、物业接管验收,物业接管验收的概念和条件,物业接管验收的概念,物业管理企业根据标准，对建设单位移交的物业所进行的综合检验、收受管理工作。,物业接管验收的条件,新建房屋办理接管验收时应具备的条件,原有房屋办理接管验收时应当具备的条件,物业的接管,从房地产开发企业接管,从管理委员会接管,第三节 物业的竣工验收与接管验收,二、物业接管验收,物业管理公司在接管使用过程中的物业时应做好的工作,收集资料,接管验收,用户基本情况调查,资料归类、存档,第三节 物业的竣工验收与接管验收,二、物业接管验收,物业接管验收与竣工验收的区别,验收目的不同,验收性质不同,验收主体不同,交接对象不同,第三节 物业的竣工验收与接管验收,二、物业接管验收,物业接管验收应移交的材料,新建房屋接管验收的资料,产权资料,技术资料,原有房屋接管验收应交的材料,产权资料,技术资料,第三节 物业的竣工验收与接管验收,二、物业接管验收,物业接管验收的程序,新建房屋接管验收的程序,原有房屋接管验收的程序,第三节 物业的竣工验收与接管验收,二、物业接管验收,物业接管验收中应注意的问题,依据,房屋接管验收标准