CRIC克而瑞咨询+专题篇+商业体量测算参考文档.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,摘自,2012 CRIC,云南云瑶水乡物业开发建议报告,商业体量测算参考,2012,年,9,月,项目名称,销售状态,位置,建筑面积（平米）,商业形态,商铺价格区间（元,/,）,开盘时间,去化率,已售面积,存量面积,抚镇门,售罄,建设南路,33000,5,栋,3,层,10000-43000,2011,年,7,月,100%,33000,0,宏发金都,尾盘,海楼路蒙泉大道交叉口,41000,6,栋,7,层,7000-23000,2011,年,5,月,95%,38950,2050,鲲鹏,洋人街,尾盘,临近西街,38000,5,栋,3,层,16000-45000,2011,年,11,月,85%,32300,5700,李家花园广场,售罄,建设北路花鸟市场,8000,10,栋,4,层,5000-13000,2011,年年底,100%,8000,0,合计,120000,112250,7750,昭通重点商业项目概况,商业体量测算,1,市场容量测算法,依据目前市场在售商业项目销售情况预估，未来两年昭通可去化商业体量达到约,19.2,万平方米,根据对昭通重点在售商业项目梳理情况判断，从,2011,年,5,月至今,14,月时间，市场去化重点商业项目体量约,11.2,万平方米，月平均商业去化速度约,0.8,万平方米，根据目前市场商业去化速度估算，,未来两年市场商业可去化面积达到约,19.2,万平方米。,商业体量推导,2,初盘本项目商业去化周期为,2,年。依据目前市场去化速度，以及未来其他项目供应和市场存量情况估算，未来两年市场可去化商业容量约为,4.425,万平方米,商业项目,项目体量,预计上市时间,龙韵雅苑,4,万平方米,2013,年中旬,乌蒙古镇,10,万平方米,2012,年底,合计,14,万平方米,昭通潜在供应商业项目,未来可售商业体量：,目前昭通未来主要供应的商业项目为龙韵雅苑以及乌蒙古镇，预计体量约,14,万平方米，加之目前市面在售的存量商业面积,0.775,万平方米，,合计未来可售商业面积约,14775,万平方米。,未来两年商业市场容量：,依照昭通商业去化速度，未来两年市场可去化体量达到约,19.2,万平方米，市场其他未来供应商业体量以及市场可售存量合计约,14.775,万平方米，则推算未来两年商业市场容量：,市场容量,(,万,),=,去化体量,-,可售商业体量,=19.2,万,-14.775,万,=4.425,万,未来两年本项目商业可去化容量约为,4.425,万平方米,商业体量测算,1,市场容量测算法,商业体量推导,3,城市旅游带,(CBD,、,RBD),包括餐馆、酒吧、剧院、画廊、博物馆、城市艺术广场、公园、动物园等城市休憩空间，作为城市核心休闲区，,其辐射人口约占到城市总人口的60%80%,左右。,近郊休闲旅游带,包括娱乐公园、酒店、运动综合体、餐馆夜总会集中区以及郊外游、野营、主题乐园、主题公园等休憩空间，受地域不同影响，,辐射人口约占到城市总人口的,20%,左右。,乡村旅游带,包括农场休闲、牧场度假、雪上运动、水体休闲、度假村、水边度假地等乡村旅游度假空间，,其辐射人口约占到城市人口总量的,10%,左右。,偏远旅游带,包括大型森林公园、野外体验、远足、溪流、山水风景区等满足长假游玩的休闲度假空间，其辐射人口不局限于城市，但,通常辐射本城市比例在,10%,以下。,盖恩理论,-,都市旅游圈层模型是目前唯一对城市郊区游探究的成熟的空间研究模型，我们通过探究可判别项目未来对于城区人口的辐射范围，从而达到预估城市近郊客群商业需求体量的目的,盖恩模型,都市旅游四大圈层,商业体量推导,商业体量测算,2,市场需求测算法,4,参照盖恩都市旅游圈空间模型，城市旅游环状模式分为四个圈层，包括城市旅游带、近郊休闲与旅游带、乡村旅游带以及偏远旅游带。,本案从空间结构上复合近郊休闲旅游带特质。,根据盖恩模型，城市近,郊游以及乡村游主要,包括餐馆、夜总会集中区,、主题,文化旅游,、农牧场度假区等,，,辐射城市人口量约达到,10%20%,左右。,12KM,未来新机场,16KM,3KM,辐射,3km,区域,辐射,10km,区域,本项目,盖恩都市旅游圈空间模型,项目隶属于都市旅游圈近郊游和乡村旅游圈层，商业、旅游均可直接辐射昭通城区人口，辐射比例参照盖恩模型，达到城市人口总量的,10%20%,左右,商业体量推导,商业体量测算,2,市场需求测算法,5,参照盖恩近郊游统计模型，项目可吸引近郊人口约,2.63.9,万人，根据近郊游人口平均商业需求特质，保守估算项目满足城市近郊游客群的商业体量,2.6,万平方米左右,昭阳区总人口,84.67,万，其中城市人口约,26.12,万，按照盖恩都市近郊游辐射人口比例,10%20%,估算，项目所处地可辐射约,2.65.2,万城市人口。但昭通城市消费能力偏低，折低预估，项目可辐射比例为,10%15%,：,项目辐射人口约在,2.63.9,万人左右。,近郊游客群商业需求体量基本与城市配套商业需求体量相当，按照人均,1-1.1,平方米商业体量需求，昭通可承受近郊型旅游商业体量约在,2.64.3,万平方米，而目前昭通暂无近郊型旅游商业配套，故,项目商业可承受体量约在,2.64.3,万平方米左右。但未来市场可能会面临来自其他潜在供应的商业项目分流，建议在此商业体量折低计算：,全区总人口,846723,常住人口,787845,城镇人口,261171,乡村人口,526674,昭通昭阳区,2010,年人口统计情况,凤凰街道办事处,127999,龙泉街道办事处,84340,太平街道办事处,78015,旧圃镇,57750,永丰镇,38091,北闸镇,49953,城市休闲度假客群需求商业体量,2.6,万平方米,商业体量推导,商业体量测算,2,市场需求测算法,6,项目除辐射城市休闲度假客群外，亦需满足项目及临近区域部分常驻客群日常商业消费，按照社区型人口人均商业面积估算，商业体量保守估计,4000,平方米，业态以餐饮及日用品消费为主,商业体量推导,昭通昭阳区主要街道办及乡镇,2010,年人口统计情况,凤凰街道办事处,127999,龙泉街道办事处,84340,太平街道办事处,78015,旧圃镇,57750,永丰镇,38091,北闸镇,49953,项目一期住宅规划面积约,8.7,万平方米，其中洋房约,6.8,万平方米，根据项目户型面积预估，项目目前居住户数约为,600,户左右，加之项目另外商住部分，预估项目住户总量约在,1000,户左右，按照户均,2.5,人计算，项目常驻人员约,2500,人，社区人均商业配套面积约,1.1,平方米，则,项目内部社区商业体量需求约,2750,平方米，,此外考虑到项目临近区域亦有常驻居民，项目餐饮等业态对其有一定吸引力，,建议社区商业体量提升至,4000,平方米。,项目社区型配套商业面积约,4000,平方米,结合休闲度假商业需求以及社区配套商业需求，项目商业需求量,3,万平方米,商业体量测算,2,市场需求测算法,7,市场需求测算法,市场容量测算法,3,万平方米,4.425,万平方米,3,平方米,商业物业体量,本项目商业体量范围在,3,万,-4.425,万平方米，根据商业体量保守测算原则，建议本项目纯商业体量为,3,万平方米,商业体量测算,商业体量推导,丽江束河古镇,阳朔西街,大理古城,重庆磁器口,彝人古镇,丽江大研古镇,旅游零售,餐饮,休闲娱乐,住宿,其他,46%,12%,7%,47%,11%,16%,24%,36%,14%,50%,6%,28%,39%,15%,20%,37%,18%,23%,29%,21%,19%,9%,16%,7%,6%,5%,10%,9%,13%,7%,在六大古镇业态对比中，古镇开发较成熟的区域，旅游零售是主要业态，但以开发欠成熟的彝人古镇和重庆磁器口古镇中，餐饮业态占比相对较大。,商业业态配比,业态配比对比,9,项目商业业态配比推导,项目商业总面积,3,万平方米，住宿约为,2000,平米，其余商业部分面积为,2.8,万平方米，包含旅游零售业态、餐饮业态、休闲娱乐业态、社区配套和其他服务业态，依照各业态特点提出商业配比建议：,Condition1,：区域暂时缺少服务于城市周末休闲度假需求的项目，大多数游客的旅游消费需求得不到满足，本地商业消费档次也达不到城市消费者需求的期望值，城市短游及本地居民消费需求较为旺盛，故,建议餐饮业态比例放大，控制占比约,30%,，其次为零售业态，控制占比约,25%,，率先催熟地块商业消费氛围。,Condition2,：在提升城市休闲生活功能配套的角度上，项目主要满足城区居民、项目周边常驻客群以及周边居民的便利消费，因此休闲娱乐与生活功能配套扮演着较为重要的角色，故建议休闲娱乐业态比例控制在,15%,左右，生活功能配套控制在,10%,左右，,其他比例控制在,8%,左右。,商业业态配比推导,Condition3,：项目不具备旅游集散地功能，外来游客以过境客为主且停留时间较短，项目主要面对周边城市周末短游客群，故建议,压缩住宿比例，控制在,7%,左右。,10,商业业态,商业面积,(,平方米,),占比,主力面积段,(,平方米,),旅游零售,7500,25%,30-60,餐饮业态,9000,30%,130-180,休闲娱乐,4500,15%,170-220,住宿,2000,7%,20-40,社区配套,3000,10%,40-80,其他,4000,13%,合计,30000,100%,Condition4,：零售以及社区配套与市面主力分割面积相当，建议在,30-60,和,40-80,平方米之间，客栈体量占比偏小，建议主力分割面积为,20-40,平方米左右，餐饮及娱乐业态，面积需求大，但从销售角度考虑，,建议采用独立销售、组合租赁的形式，控制销售面积,，餐饮业态独立主力分割面积建议,130-180,平方米，娱乐业态独立主力面积分割建议,170-220,平方米,。,项目商业业态配比,商业业态配比,