房地产拿地流程及技巧优秀课件.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,标杆房企拿地系统管理及地块分析与拿地核心技巧,汉锐世纪 成都,201,5,.,11.14-15,1,一、当前房地产行业投资环境 分析与决策,2,1.,当前国内房地产行业面临的投资形势,课题：,当前国家经济的持续健康发展与调结构,剖析：,近年来房地产行业面临的宏观形势.doc,3,2.,近年来政策导向和调控思路,4,课题：,面对房地产调控，广大中小企业、民营地产企业明天的奶酪在哪里？,前提：,1.,中国城市化率大致为,50目标为,70%,。（发达国家,80%100%,）,2.,在城市化率高速增长的前期，追求的基本上是量的增长，是外延的扩大。后期应该是内涵的扩大再生产.,3.,未来5-10年房地产的投资方向与模式探索,5,未来5-10年的投资地域选择,大中型品牌企业,:,大城市还是中小城市？,中等规模企业,:,符合自身情况或政策导向的区域或产品模式,中小企业：奶酪在哪里？,区域探讨,6,4、城市化与一二线城市机会,一二线城市投资机会.doc,7,城市化建设与中小城市投资机会,中小城市房地产项目的投资机会及敏感点分析,.doc,8,5.标杆房地产企业未来5年的战略目标和投资策略,案例：,20102014年龙湖战略和投资策略.doc,恒大的三年战略,E:,投资管理讲义,20132013,年房地产以来企业发展状况盘点,.doc,9,二、房地产投资拿地模式研究,10,1.,城市运营的开发模式,案例：,天津项目,京津新城项目推介,.ppt,案例：,天津项目,新城项目推介,.ppt,11,2.,大盘开发的模式,钓鱼城项目,特点：,1.,土地规模大、建设规模大,2.,物业形态多样化,3.,建设运营周期,5,8,年,恒大,金碧天下,.ppt,12,3.,现金流项目的投资模式,案例：,山水城高周转项目,.xls,山水城,13,4.,稀缺资源项目的投资模式,特点：,1.,对山、海、湖、地热及旅游胜地资源的部分或全部占有（流转）,2.,优点和缺点同样突出,3.,项目建设和运营通常是一二级联动。,案例：,E:投资管理讲义2013西岸旅游开发项目盈亏平衡分析.ppt,14,5.综合体项目的盈利模式判断,“,现金流滚资产”,万达城市综合体建设之路,2.ppt,15,5.,保障房的投资模式,保障房主要发展形式：公租房,住房调控思路：高端有约束、中端有市场、低端有保障,形式：资金参股、项目承建,16,三、标杆房地产企业土地获取的认知,17,投资管理在企业系统中的地位,如果把全程开发某个项目比喻成一支军队快速打赢一场局部战役。企业各部门与这支军队的大致对应关系如下,:,18,如果一个房地产项目成功开发的标准分是,100,分的话，精准的投资管理工作在开发全流程工作中的占比至少是,70,分。,1.,投资拿地的战略认知,19,地块判断理念,没有绝对好的地，也没有绝对不好的地！,每一块地都具有自己的独特性和稀缺性，,这是土地价值判断的重要依据。,20,20,地块投资理念,坚决抵制诱惑，在企业不同的发展阶段，,适合企业战略的地块就是最好的！,21,21,2,.,投资管理的五大战略要素,价格,区位,交通,配套,景观,22,3、国内标杆房地产的投资管理类型,粗放型：早期的部分沿海企业为代表,投资管理方式：老板拍脑袋,主要影响因素：是什么？,精细型：万科、龙湖等,投资管理方式：投资委员会决策,主要影响因素：是什么？,中间型：诸多企业,投资管理方式：综合企业特点设置或变化,主要影响因素：依据不同项目，综合以上两种方式。,23,4、投资管理体系的原则,1.,保密原则,2.,及时反应原则,3.,不轻言放弃原则,4.,不卑不亢原则,5.,适当原则,24,四、标杆房地产企业对土地的选择,25,26,如何看地和判断土地价值,A.,从城市角度看地块,政府在干什么？,市场发展程度？,城市,GDP,？,本地人怎么,看这个地方？,城市人口素质？,26,27,B.,城市区域分析,当代中国城市扩张主要模式,准确判断发展模式,就看清了商机！,向心增长,离心增长,一般不会是单一模式，不同时期会有实际表现,27,28,向心增长在城市空间形态上的现象：,代表城市（北京）：摊大饼,B,内城再开发聚集,特点：规模不大、高密度、高容积率，中心区综合价值的提升。,难点：高容积率建设周期拉长和周边改造的不确定性。,A,外围蔓延式扩展,特点：依赖中心城区服务设施、市政设施和交通设施。,难点：难以准确判断城市扩张速度，选择介入开发的时机,28,29,离心增长在城市空间形态上的现象（上海）,：,城市建成区相对饱和,依托一些重要基础设施跳跃式空间布局,对中心区的公共服务设施依赖降低，形成相对比较独立的综合配套服务体系,主导因素有：,产业主导的扩张：各地的高新区,交通主导的扩张：轨道交通,郊区转型的扩张：村镇改造,29,30,31,多中心组团式发展在城市空间形态上的现象（重庆）：,城市主要发展组团是多个；,各个组团之间通过交通廊道相连呈带状结构；,不同组团在功能上既有一定的独立综合性也有职能分工；,不同组团的发展阶段、发展特点与相应的居住需求成为开发时机选择重要考虑因素。,31,江北商圈,渝中商圈,大渡口商圈,杨家坪商圈,南坪商圈,沙坪坝商圈,大坪商圈,32,C.,从场地角度看,“,地块,”,1.,地块高差,2.,地块规整程度,3.,地块与周边事物的衔接关系,4.,地块内部可利用或不可利用的因素,33,33,34,考虑要素：,1,、政府层面,2,、企业自身层面,3,、市场层面,4,、项目目标平衡方面,D.,规划设计要点解读,34,E.,地块定位角度,龙湖,万达,郊区大块土地,分析,分,析,结,论,结论,差 地,好 地,适,合,35,35,案例：,E,:投资管理讲义2013对土地价值的判断.ppt,36,五、标杆地产对宏观调控的对策,37,快速反应的保证,（,1,）决策层的危机意识。,利用人脉，在新政策正式执行前，最大限度争取政策扶持；直接督促各地区公司决策层最快时间制定的应对政策。,（,2,）战略部的基本思路,通过新政策的深度研究和行业发展沿革的较理性判断，制度集团规避政策风险的基本思路和操作原则。,（,3,）各地区公司的快速反应,根据本地区的实际情况，制定公司层面和项目层面的对策。,38,2.,宏观调控加强以来，投资决策的应对,案例：,E:投资管理讲义2013投资决策三线原则.doc,39,综合体（,15,万平米）,拓展方向,商业,项目,40,3,.,土地优惠政策的博取技巧,（,1,）根据项目特点向政府争取一级开发政策,鸿恩寺项目,（,2,）项目前期、中期博弈政策的技巧,2014,2015年对策分析.doc,E:,投资管理讲义,2013,博弈房地产优惠政策的常用技巧,.doc,41,六、当前形势下的拿地策略,42,1.,不同类型企业的拿地策略,不同类型房地产企业拿地策略,.doc,43,2.,如何进行勾地及其技巧,狭义勾地概念：,土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明意向并出价，如果申请人资格符合条件且其所提出的报价符合政府预期，政府再以,“,招拍挂,”,方式公开出让该宗土地。进入,“,招拍挂,”,阶段，如有人竞价，则价高者得；而一旦无人竞价，申请方应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动，且报价不得低于其承诺的土地价格，其用意就是防止土地流拍和贱卖。,勾地制源于香港，当时，受亚洲金融危机的冲击，香港的楼市泡沫破灭，楼市进入低迷时期，香港政府担心土地被,“,贱卖,”,，便暂停了,“,卖地,”,转而采用,“,勾地,”,制度，这是勾地在香港实行的最初目的。如：广东,2011,年实施的用地预申请制度（即,“,勾地制度,”,），则为如何保证有效供给提供了积极思路（,10%,的保证金,),。,44,围绕“合理避让税费”这个总原则展开，从绕开“招拍挂”到规避强制性程序，从而达到低代价的协议拿地目的。,八大勾地方式攻略,.doc,广义的勾地概念：,45,3.,土地竞买案例,.6.25,万州地块公告,.doc,E:6.25招商地产挂牌门槛条件（深圳）.doc,46,七、地产企业前期如何控制土地,47,1.,国内地产企业通行的地块获取方式,1.,股权收购,2.,招拍挂,3.,土地合作（企业与企业、政府与企业）,4.,一、二级联动,5.,概念地产（旅游、公园、酒店、商业等配开发用地）,6.,利用品牌优势，在三四线城市圈地,7.,以上方式的组合运用,48,2,.,企业前期土地谈判的策略及阶段性成果,方式：,1.,与平台公司谈判,2.,与政府谈判（含管委会、开发区等）,3.,与土地出让方谈判,案例：,案例模板：,E:6.25,项目合同,49,八、投资管理标准化模块的构建,50,1,.,投资管理系统的标准化步骤,案例：,E:投资管理讲义2013投资拿地,“,六步曲,”,.doc,51,2、投资管理标准化模板,（,1,）项目建议书,项目建议书模板,.doc,52,（,2,）项目测算模板,佳宇地块静态指标（高层）,.xls,53,（3）土地储备及供应,.6.25,土地储备表,.xls,.6.25,年度总结资料,某年度公示地价表,.xls,54,（4)区域土地成交分析,年度总结资料,区域地价及竞争对手拿地分析,.xls,55,(5)投资拿地最终成果,项目论证会的权威决策依据,项目投资建议书,案例：,E:6.252010-2011最新文件,56,九、投资体系组织机构建立与培养,57,（,1,）起步阶段，老板负责对外拿地和拓展。,（,2,）发展阶段，从工程、营销部门，发现具备对外拓展和项目协调能力的人才，调入发展部任职。,（,3,）成长阶段，按老员工带新员工的原则，遴选优秀的研究生作为发展部人才，进入发展部磨练。,1.,投资人员的精细化选择和培养,58,2.发展部对员工的特殊性要求,1.,多个部门的培养和锻炼或相当能力的人才,2.,具备独立作战坚忍不拔,3.,忠诚,4.,情商。,5.专业知识背景，同时对相关专业具备较好的了解。,59,（,1,）投资信息的传递流程,一般流程：,老板,总经理,投资副总,发展部经理,发展部副经理,项目负责人,投资专员,文员,特殊流程：,老板,发展副经理,投资专员,老板,项目负责人,老板,投资专员,3.,投资工作的秘密性和隐蔽性,60,（,2,）独立完成拿地工作的心里调节,投资体系员工面临的问题：,?,讨论：调节的方式：,1.？,2.？,3.？,4.？,61,4.,如何挖掘土地信息中的秘密,讨论：,土地信息判断经验总结,.xls,62,5.,不同类型企业对投资工作的奖励,类型一：按照取得地块不同的证照，分阶段给与奖励。,类型二：根据取得地块的难易程度和重要性大小，给与一定的奖励。,类型三：拿地是工作的一部分，没有奖励。,63,6.,内部沟通的重要性,（,1,）多项目选择中，如何获得老板青睐,最好的投资人员应善于与老板沟通。,定期或不定期的保持与老板的沟通，在多项目选择中，才能获得老板的认可。,64,（,2,）与投资关联的上下游部门的沟通,65,与研发部的工作界面划分,.6.25,发展部与研发部工作界面,.xls,66,十、项目后评价与风险管理,67,1.,各种风险对投资体系的影响,房地产企业投资体系面临的主要风险：,1.,宏观经济变动和调控,2.,土地市场竞争风险,3.,项目政策异动风险,4.,流动性和变现风险,5.,人际关系风险,6.,媒体传播系统的风险,68,2.,如何有效的化解投资体系风险,（,1,）内部手段,A.,预警机制的建立,B.,成果定期回顾,C.,情绪关注,（,2,）外部手段,A.,地域分散化,B.,时间错位化,C.,投资物业的组合或调整,69,3.,后评价对投资风险管控的促进,案例：,后评价案例库,70,谢 谢！,71,