广告策划电影牵手宣传招商方案.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,制作和发行,出品人：梁军,领衔主演：陈司翰 喻虹渊 刘卓灵 曹哲 午马 单如,制作班底：,导演：高云龙 编剧：周鲁峰 摄影指导,:,李宁 美术指导：张景海,出品单位：江苏华娱动力传媒科技有限公司,国内发行：保利博纳电影发行公司,星美传媒集团有限公司,江苏省电影发行放映有限责任公司,海外发行：天映娱乐,监 制：中国电影合作制片公司,喻虹渊（台湾）,片中饰演,:,李嘉怡,台湾某大学摄影专业学,生，为满足爷爷的愿望只,身来到淮安，想把淮安的,美景及变化用相机带回台,湾。,主要作品：,痞子英雄,艋胛,篮球火,主要演员,主要演员,陈司翰（香港）,片中饰演：郑杨,一个胸怀大志的厨师，为了,编写新的,淮扬菜谱,，被身边,所有亲人误解。,主要作品：,西游记,浙江版,活佛济公,原来就是你,等,主要演员,午马（香港）,片中饰演：嘉怡爷爷,一个心怀故乡，一,心想为故乡做点贡献的,老人。,主要作品：,倩女幽魂,锦衣卫,英雄本色,等,刘卓灵,片中饰演：馨月,主要作品：,锦衣卫,枪手,龙非龙凤非凤,曹哲（淮安本土演员）,片中饰演：李昊,主要作品：,决战南京,狭路兄弟,单如,片中饰演：馨月爷爷,主要作品：,丑女无敌,梅花档案,中国特警,主要演员,台北某著名大学大四摄影系女生李嘉怡，利用假期来到了苏北城市淮安，她想把淮安的一切都用相机记录下来，在台湾举办淮安美食、风光摄影展，告诉所有台湾人淮安的美食及变化，以并介绍更多的台商来淮安投资。之所以做这一切，都是因为她的爷爷是淮安人。解放前爷爷去了台湾，最终在那边度过了余生。而爷爷临终前最大的心愿就是能回淮安看看，尽自己最大的能力回报家乡。,嘉怡与参加淮扬菜比赛归来的厨师郑扬在飞机上偶遇，并在下飞机时相互拿错了行李。本片以他们之间偶然的邂逅为线。嘉怡为实现爷爷的愿望，郑扬为制作淮扬菜谱而共同携手，最终成功牵手的爱情故事。故事发展以“缘”字贯穿始末，男女主角情感之缘，淮安跟台湾之缘，海峡两岸之缘。深刻体现出了“缘”文化。,剧情简介,影片亮点,1,、电影,牵手,的创作宗旨是“弘扬淮扬文化，促进淮安旅游”。影片以淮安文化为题材，片中的对白、场景、音乐、民风都是以淮安地区为主，淮安的风土人情和淮扬菜文化将是本片的主要看点。,2,、除此之外，清河区生态园、红娘广场、古淮河生态公园、淮扬菜博物馆、清江浦、淮安周恩来故居、河下古镇等标志性的文化旅游景点都将在电影中出现。淮安美景尽收眼底，有效的提高淮安城市知名度、美誉度，进一步的为淮安的招商引资做贡献，带动淮安旅游业的发展。,3,、通过,牵手,，将有更多人了解美丽的淮安，了解淮扬菜的发展史。其中开国第一宴中的“平桥豆腐”，淮扬菜系中的“软兜长鱼”、“钦工肉圆”、“蒲儿菜”等，都将在影片中体现，令广大观众大饱眼福。,4,、,牵手,做为台商淮安论坛献礼电影，与眼下淮安打造台资高地的形势非常合拍，对增进两岸交流与了解，展现淮安可喜的发展成果，反映淮安历史文化名城风貌，都有十分重要的意义。,娱乐营销,概念：娱乐营销是国际流行的电影与企业的协同营销方式,模式：电影元素与商家商品、服务，从形式到理念紧密结合，使广告信息的传达变单一为“双核”，化灌输为娱乐，深度切入消费者生活。,效果：,1+12,，利用电影在信息传达过程中奇妙的文化魅力与强大的吸引力，宣传商家，提高企业亲和力、号召力。,成功案例：,指环王,与“中国首席赞助”康佳电器,/,无极,（,blog,）与康佳电器,康佳与中影合作的主要形式：,视频广告的电影形象使用,平面广告的电影形象使用,首映礼冠名,销售卖场宣传品上的电影形象使用等,电视、网络、报纸、杂志、户外等一切宣传媒体上进行全方位、立体的联合宣传活动。,更多可开掘、可设计的全新联合宣传与娱乐营销方式,如 剑南春携手,夜宴,，成都锦里隆重签约获得媒体追捧,/,诺基亚牵手,神话,，开展网上寻宝活动。,宣传,-,硬性推广,户外媒体,载体：公交候车厅、灯箱、车身广告、大型楼体广告、电梯广告牌等,内容：电影预告、主题海报、活动海报,电视媒体,载体：,cctv-1/cctv-3/cctv6/,卫视电视、候梯厅电视广告,内容：电影预告篇、活动预告篇,宣传品,渠道：影院、卖场、商超、酒吧、咖啡厅、,KTV,宣传品：电影海报、电影明信片、电影,DVD,、电影精美画册、电影台历、电影书签、电影文化衫、电影小礼品,宣传,软性推广,网络,载体：中国门户网站,内容：官方网站,/,首页专栏设置、专题报道等,报纸,载体：大众娱乐报纸、新闻报纸、市场经济类报纸,内容：跟踪报道、专题介绍、专版、预告等,杂志,载体：电影,/,娱乐、时尚类,/,资讯类、新闻类,/,文艺类,专题：人物访谈、专版、预告等,电视栏目,载体：电影资讯栏目,/,大型娱乐活动栏目,/,音乐类栏目,内容：谈话,/,聊天,/,专访,/,做客,/,参与等,宣传,软性推广,报,刊,媒,体,淮安地区,淮安日报、淮安晚报、淮安新闻网、,国内媒体：扬子晚报、现代快报、中国青年报、中国电影报娱乐周刊、演艺圈、综艺、新电影、时代电影周刊、明星,BIGSTAR,、,OK,杂志、时代影视周刊、中国电影报等,电视媒体,中国电影报道、每日文化播报、综艺快报、魅力前线、娱乐现场、光线传媒、湖南卫视、影视同期声、江苏卫视、浙江卫视、东方卫视、,CCTV,第十放映室等,网络广播,新浪、搜狐、腾讯（,QQ,）等,合作杂志：娱乐周刊,合作论坛：新浪,合作报纸：中国电影报,全程报道合作栏目：中国电影报道,宣传活动,2011,年,11,月中旬：,牵手,电影道具、服装时尚展出,2011,年,11,月,29,日：,牵手,电影湖南卫视,天天向上,或,快乐大本营,主题娱乐活动,2011,年12,月上旬：,牵手,电影精彩剧照展,2011,年,12,月,10,日：,牵手,电影江苏卫视,娱乐,818,主题娱乐活动,2011,年,12,月中旬：,牵手,电影浙江卫视,奇妙见面会,主题娱乐活动,2012,年元月上旬：,牵手,电影全国首映礼,2012,年元月上旬：,牵手,电影淮安首映礼,2012,年元月中旬：,牵手,电影台湾主题宣传活动,宣传活动,全国首映礼（独家冠名）,地点：北京（,2012,年元月）通过,cctv-6,录播,首映及活动,1,、主背板企业冠名体现：,“,企业名称,牵手,全国首映礼,”,2,、首映现场企业产品展示,3,、红地毯电视采访区背景板企业,LOGO,体现,4,、红地毯两侧企业展板,5,、首映环节中体现客户元素,6,、主持人口播鸣谢赞助企业,7,、,CCTV6,或其它电视台录播时长一小时,8,、企业嘉宾与众明星共同由红地毯星光大道入场,9,、现场企业,VIP,座位专区,10,、首映礼请柬和入场券上企业名称与,LOGO,体现，,另赠送企业一定数量入场券,11,、现场首映礼宣传品上企业名称及,LOGO,体现,【,示例,】,全国首映礼现场,宣传活动,地区首映活动 首映派对（独家冠名）,时间：,2012,年元月,北京、上海、南京、重庆、长沙、浙江、江苏,1,、,牵手,“,企业名称”首映盛典首席合作伙伴名誉,2,、现场背景板企业,LOGO,体现,3,、首映现场企业产品展示,4,、星光大道两侧摆放企业展板,5,、企业宣传品发放,6,、现场大屏幕企业广告片呈现,7,、明星签名墙企业,LOGO,呈现,8,、根据企业产品类型安排特别展示环节,【,示例,】,地区首映,宣传活动,选择重点城市中的,1-2,家重点影院,包装环节：电视幕墙、影院通道、品牌形象门、品牌路标指引牌等,放置产品展示台，展示产品及服务,可配合首映礼、点映、包场等活动,影院包装,易拉宝摆放,影院大厅,影院扶梯包装,电视幕墙,影院通道,宣传活动示例,【案例】中国电信&画皮新闻发布会,宣传活动,基于电影的事件行销，将最大化地体现传播效果,独立主题活动意义所在,基于电影（资源）的事件传播（活动行销），保留了活动的传播力度，,最大化地扩展了传播广度；投入固然不菲，但却得到了倍乘的传播效果,背景：传统传播向目标消费者输送产品及品牌信息越来越难，消费者面对爆炸的信息,越来越表现出不满和无奈，漠视成为了的一种基本态度。,线下的“事件行销”应运而生，“公关（PR）”侧重品牌传播；“促销(SP)”侧重销,售促进。,利弊权衡：传播力度和传播广度的不对称，投入与效果不对称,宣传活动,配合活动的系列宣传品,影院大型灯箱海报,范围：全国主要影院,数量：,300,张以上,回报：鸣谢企业名称及,LOGO,赞助商广告位,赞助商广告位,宣传活动,配合活动的系列宣传品,各种相关电影宣传品：,1.,请柬,2.,票卡,3.,工作证,4.,车证,5.,通行证,6.,记者证,7.,特制名信片,发行范围：各公关活动,发行数量：待定,赞助回报：底边,LOGO,【,示例,】,叶问,电影宣传品,特制名信片,(,示例,),平面设计中体现电影元素与品牌结合,银幕广告,电影贴片广告,影院贴片,排在所有随片广告前，内容以赞助商在影片中的镜头为主，直接洗入拷贝保证放映质量与时间。,规,格：宽银幕/胶片广告,位 置：电影正式放映前,规,模：全国同步上映,广告将直接有效向全国院线的观众传达。,项目,回报内容,报价,折后价,全国首映,1,、主背板企业冠名体现：“企业名称,牵手,全国首映礼”,2,、首映现场企业产品展示,3,、红地毯电视采访区背景板企业,LOGO,体现,4,、红地毯两侧企业展板,5,、首映环节中体现客户元素,6,、主持人口播鸣谢赞助企业,7,、电视台录播时长一小时,8,、企业嘉宾与明星共同由红地毯星光大道入场,9,、现场企业,VIP,座位专区,10,、首映礼请柬和入场券上企业名称与,LOGO,体现,11,、现场首映礼宣传品上企业名称及,LOGO,体现,12,、现场明星签名板企业,LOGO,体现,13,、全国官方海报,logo,鸣谢,200,万,150,万,地区首映,1,、,叶问,2“,企业名称”首映盛典首席合作伙伴名誉,2,、现场背景板企业,LOGO,体现,3,、首映现场企业产品展示,4,、星光大道两侧摆放企业展板5,、企业宣传品发放,6,、现场大屏幕企业广告片呈现,7,、明星签名墙企业,LOGO,呈现,8,、根据企业产品类型安排特别展示环节,9,、主持人口播鸣谢赞助企业,10,、赠送企业一定数量电影票,80,万,/,场,50,万,/,电影影视剧照展示,1,、,将部分剧照制作成企业平面广告,2,、企业可投放到各大媒体，进行联合宣传,3,、使用时间：电影上映起,1,年内。,4,、联合企业选择片中剧照在淮安本土进行展出,80,万,60,万,各卫视主题宣传活动,1,、,活动现场展示企业产品,2,、活动背景体现企业名称,3,、主持人口播鸣谢赞助企业。,4,、各大卫视节目录播,70,万,50,万,台湾主题活宣传动,1,、,活动现场展示企业产品,2,、活动背景体现企业名称,3,、主持人口播鸣谢赞助企业。,4,、旅游卫视录播,150,万,120,万,牵手,剧照巡回展招商方案,一、合作方式,A,、总冠名单位,B,、协办单位,二、宣传策略,消费能力强或有较强的消费潜力,热爱生活,有时尚观念,有一定事业基础,有一定文化教育背景,年轻或者拥有年轻的心,受众群体：,15,岁,45,岁主流消费群体,覆盖率：,70%,淮安市民,二、宣传策略,A,：运用电影剧照传播平台与赞助企业品牌优势，为赞助企业宣传造势、吸引人气。,B,：传播合作企业价值理念。,二、宣传策略,A,、电影的宣传资源和外场活动,B,、企业的品牌基础,C众人对企业产品的期待,D,、电影明星的传播效应,优质资源的强强联合,二、宣传策略,三、事例图,四、展览时间及地点,时间：十二月上旬（具体时间待定）,地点：,淮安市五区四县（每地,23,场）人流量集中区域,五、展览流程,8,：,30,布展,10,：,00,正式展览,17,：,00,收展,10,：,10,抽取礼品签,11,：,00,凭礼品签换取礼品,14,：,00,抽取礼品签,15,：,30,凭礼品签换取礼品,六、赞助回报,总冠名赞助回报内容,总冠名企业可享有本活动冠名权，如“,*,（企业名称）,牵手,电影剧照展览”。,活动主展板添加冠名企业名称及,LOGO,。,主流媒体采访报道：扬子晚报、淮安日报、淮海商报、淮海晚报、淮安新闻网。,安排工作人员现场发放冠名企业宣传材料。,活动礼品（台历、书签、明信片、海报等）添加冠名企业名称及,LOGO,；礼品中图片版面为电影出品单位与冠名企业共享。,六、赞助回报,协办单位赞助回报内容,活动主展板添加冠名企业名称及,LOGO,。,主流媒体采访报道：扬子晚报、淮安日报、淮海商报、淮海晚报、淮安新闻网。,活动礼品（台历、书签、明信片、海报等）添加冠名企业名称及,LOGO,。,注：当冠名单位与协办单位共同出现在同一载体时（如电影海报、宣传礼品等），重点体现冠名企业名称及,LOGO,。,道具,/,剧照展项目报价,总冠名（,60,万）,协办单位（,10,万七、项目报价,牵手,淮安地区首映礼招商方案,一、合作方式,A,、总冠名单位,B,、协办单位,二、宣传策略,受众群体：市委市政府、知名企业领导、社会精英人士,媒体报道：淮安电视台、扬子晚报、淮海晚报、淮海商报、淮安新闻网,二、宣传策略,A,：电影首映礼的高端受众群体与企业高端客户的有效对接。,B,：传播合作企业价值理念。,二、宣传策略,A,、首映礼软性传播与硬性传递相结合,B,、企业的品牌基础,C,、众人对企业产品深入了解,D,、电影明星的传播效应,优质资源的强强联合,三、事例图,冠名企业,LOGO,四、首映礼时间及地点,时间：,2012,年元月上旬（具体时间待定）,地点：市高档酒店,五、首映礼流程,暂未定稿,六、赞助回报,总冠名赞助回报内容,总冠名企业可享有本场首映礼冠名权，如“,*,（企业名称）,牵手,淮安首映礼”,总冠名领导（,3,位）与政府领导就坐颁奖晚会嘉宾席，享有与高层领导单独交流的机会。,安排主流媒体对冠名企业领导进行专题采访与报道。,首映礼的电影片花播出中，总冠名片花插播广告：片头、片中、片尾共,3,分钟。,主持人口播冠名单位,5,次以上。,多载体展示冠名企业的名称、标志（嘉宾礼品袋、停车证、入场券、音响位广告牌、主持人身后广告牌、现场嘉宾桌牌、现场指引牌、主持人话筒等等）。,首映礼活动现场大型宣传广告牌,1,块。,会场展厅易拉宝、横幅、指引牌。,六、赞助回报,总冠名赞助回报内容（接上页）,淮安重点影院包装中电影宣传画面添加企业名称,LOGO,。,晚会现场场内条幅。,嘉宾礼品（台历、书签、明信片等）添加冠名企业名称及,LOGO,。,电影海报添加企业名称及,LOGO,。,安排冠名企业上台给演员和主创人员献花。,淮安电视台新闻综合、影视娱乐频道全程播出。,主流媒体：扬子晚报、淮安日报、淮海商报、淮海晚报、淮安新闻网。,六、赞助回报,协办单位赞助回报内容,列为电影首映礼主要协办单位。,安排两位协办单位领导在首映礼嘉宾席就座。,活动现场挂上协办单位祝贺条幅,多载体展示协办单位的名称、标志（嘉宾礼品袋、停车证、入场券、音响位广告牌、主持人身后广告牌、现场嘉宾桌牌现场指引牌等等）。,嘉宾礼品（台历、书签、明信片等）添加冠名企业名称及,LOGO,。,电影海报添加企业名称及,LOGO,。,淮安重点影院包装中电影宣传画面添加企业名称,LOGO,。,淮安电视台新闻综合、影视娱乐频道全程播出。,主流媒体：扬子晚报、淮安日报、淮海商报、淮海晚报、淮安新闻网。,注：当冠名单位与协办单位共同出现在同一载体时（如电影海报、宣传礼品等），重点体现冠名企业名称及,LOGO,。,首映礼项目报价,总冠名（,80,万）,协办单位（,10,-15万）,七、项目报价,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1,。,评估项目所处的市场环境,2,。,寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场,3,。,制定项目的发展方向和市场定位,4,。,推荐最具竞争力的产品建议,5,。,评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行,整合与提炼,的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析,是基于对市场的理性判断,具体起到,哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：,针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者,供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法,1,。思路,三个层次,区域市场、专业物业市场、项目市场,两个方面,供给、需求,三个时段,过去、现在、未来,区域,市场分析,专业,市场分析,项目,市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法,2,。步骤,第一步：市场区域界定,这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分,。,第二步：区域经济环境和市场分析,考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。,第三步：专业市场分析,按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。,第四步：项目市场分析,根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法,3,。方法,第二步,区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法,3,。方法,第二步,区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析,1,、总量指标,GDP,、人口、人均,GDP,、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数,2,、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构,3,、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平,4,、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划,区域房地产市场分析,1,、投资：开发投资额,2,、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金,3,、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量,4,、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量,5,、房地产景气指数、价格指数,数据来源,各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴,土地、规划部门的政府官员访谈,规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法,3,。方法,第二步,区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均,GDP,与房地产发展关系,GDP,增速与房地产发展关系,发展阶段,启动阶段,快速发展阶段,平稳发展阶段,减缓发展阶段,人均,GDP,（美元）,800,3000,3000,4000,4000,8000,8000,以上,需求特征,生存需求,生存、改善需求兼有,改善需求为主,改善需求为主,发展特征,超速发展,单纯数量型,快速发展,以数量为主，数量与质量并重,平稳发展，以质量为主，数量与质量并重,缓慢发展,综合发展型,宏观经济增长,房地产业发展状况,小于,4%,萎缩,4-5%,停滞,5-8%,稳定发展,大于,8%,高速发展,房地产市场分析的思路、步骤和方法,3,。方法,异常,基本正常,正常运行,基本正常,异常,房地产开发投资额增幅,25%,适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求,房地产开发投资,/GDP,0.2,反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为,0.1-0.15,房地产开发投资,/,固定资产投资,37,反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为,20%-25%,销售面积,/,竣工面积,1.1,反映商品房供求是否平衡的指标,商品房销售额,/,房地产投资额,1.1,反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率,房地产市场预警预报指标体系,第二步,区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法,3,。方法,第二步,区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标消费类型,恩格尔系数,住房消费占总消费性支出的比重（,%,）,恩格尔系数,住房消费占总消费支出的比重（,%,）,温饱型,0.50.59,9.4,0.550.59,7.6,0.500.55,11.2,小康型,0.40.5,15.5,0.450.5,12.1,0.40.45,18.9,富裕型,0.20.39,2030,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额,/,总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,北京,上海,天津,重庆,成都,武汉,西安,人均可支配收入 （元）,13882,14867,10313,80949641,8524,7748,较上年增速,11.4%,12.2%,10.5%,11.6%,7.4%,9.0%,7.9%,恩格尔系数,31.7%,37.2%,37.7%,38.1%,38.3%,40.6%,34.8%,2008,年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法,3,。方法,第三步,专业市场分析（住宅）,1,、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格,2,、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）,3,、住宅商品房成交结构、产品特点分析,4,、住宅商品房成交价格分析,5,、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法,3,。方法,第四步,项目市场分析微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。,地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度,周围环境：自然,景观、人文环境,关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析,(swot,分析,),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户,目标客户的置业需求和偏好,找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT,分析,SWOT,工具（项目,+,环境,+,竞争）,SWOT,分析的价值要素,S/W,（优势,/,劣势）,的价值要素,地段要素,环境要素,地块要素,项目要素,具体地说，针对一个,地块,的价值要素包括：,地段要素,地段,/,片区认知度,/,周边配套（商业,/,教育）,/,交通等（可总结为便利性,/,成熟度,/,知名度）,环境要素,自然环境,/,四至景观,/,社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）,地块要素,地形地貌,/,规模,/,技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）,项目要素,目标,/,开发商品牌,/,可利用资源等,O/T,（机会,/,威胁）的价值要素,宏观要素,经济形势（宏观政策）,/,重大城市变革,中观要素,行业形势（一、二三级市场）,/,城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）,微观要素,市场竞争（片区、楼盘、户型）,/,客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。,在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会,这是我们,“,挖掘物业价值,”,的要旨所在。,SWOT,分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势,S,机会,O,威胁,T,劣势,W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1,。,大环境看好，项目的小环境就一定不错,2,。,过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性,3,。,过于偏重对,“,二手资料,”,的应用,4,。,以前什么卖得好，现在就做什么,5,。,别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖,数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！,数据的整理可用,excel,表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；,基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL,表格示例,1,EXCEL,表格示例,2,学习内容,理论部分,案例学习,