广告策划美吉特公寓推广方案.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,美吉特公寓推广方案,PART1:,市场洞察,PART,2,:,竞品解读,PART,3,:,产品及客群分析,PART,4,:,公寓推广策略及广告语,PART,5,:,推广延展,PART,6,:,活动执行,推广目录：,PART1:,市场洞察,公寓,常州市销售型商业市场总体表现为,供大于求,的局面，销售型商业主要集中于,城中和城南,两个区域，目前商业市场存量在,254.66,万，年去化量为,101.6,万，商业市场风险度较高。,近期商业市场供求关系走势,月均成交面积约,8,万，年成交均价,9516.88,元,/,销售状态,项目名称,上市时间,零售商业总体量,持有经营体量,销售型商业体量,已销售体量,去化速度,均价（元,/,平方米）,已上市,新城上街,（城南）,2008,年,10,月,6,万,2,万,4,万方,4,万,4.5,万,/,年,2,万元,/,新天地不夜城,（城南）,2008,年,9,月,17,万,9,万,8,万方,8,万,4,万,/,年,2.1,万元,/,九洲新世界,（城中）,2009,年,1,月,20,万,7,万,13,万,2.7,万,1.8,万,/,年,2,万元,/,平均年去化速度：约,4-4.5,万方,/,年,针对目前常州类似项目的商业去化情况来看，商业核心区大型综合体项目去化情况较好，去化速率在,4-4.5,万,/,年，销售均价集中在,2,万元,/,。,住宅,商业,办公,房地产宏观市场,/,各类产品近期市场面分析,月均成交面积,54.64,万，年成交均价,4632.94,元,/,月均成交面积,2.34,万，年成交均价,5224.35,元,/,目前住宅市场存量在,360.86,万，年去化量,656,万，住宅市场风险度低。,目前商业市场存量在,254.66,万，年去化量为,102,万，商业市场风险度较高,目前办公市场存量在,125.43,万，年去化量为,28,万，办公市场风险度高,80-144,户型是市场成交主力,根据存量统计，住宅市场风险度低，商业市场，办公市场都具有一定的市场风险度。,近期商业市场供求关系走势,月均成交面积约,8.5,万，年成交均价,9516.88,元,/,全市,09,年,1,月,10,年,6,月数据（套数）,户型面积,50,以下,50-80,80-100,100-150,供应套数,/,成交套数,去化率,供应套数,/,成交套数,去化率,供应套数,/,成交套数,去化率,供应套数,/,成交套数,去化率,一房,1103/905,82%,702/562,80%,156/106,68%,二房,386/313,81%,1670/1119,67%,142/107,75%,三房,312/225,72%,2683/1905,71%,四房,481/327,68%,数据来源：房地产信息网,注：数据统计标准以常州单价,7000,元,/,以上的高端项目作为参考，去化速率以该类产品去化率达到,70%,作为去化周期标准。,小结：,80,平米以下小户型产品在去化率和去化速率方面优势明显,.,常州,09,年,1,月,10,年,5,月小户型成交结构性分析（套）,价格段,/,元,/,）,30,以下,30-35,36-40,41-45,46-50,51-55,56-60,61-65,66-70,71-75,76-80,7000-8000,0,68,42,98,82,76,69,8,12,23,25,8000-9000,0,53,46,81,96,72,58,11,8,15,18,9000-10000,0,21,16,71,63,86,82,5,5,4,5,10000-12000,0,11,13,33,40,56,71,11,6,3,5,12000-14000,0,9,11,5,11,32,36,9,7,3,3,14000-16000,0,7,5,7,9,12,8,9,0,0,0,16000-18000,0,0,0,2,5,10,8,4,0,0,0,18000-20000,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,20000,以 上,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,.,成交热点面积段,成交量随价格拉升呈反相关关系,均价,7000-10000,元,/,40-60,是市场成交主力。,本案具备一定的价格优势。,办公,浩源大厦,办公市场,/,竞争分析,项目,办公市场,区域,项目,首次开盘时间,体量,/,总建,（万）,年去化面积,（万）,销售价格,（元,/,）,城北,浩源大厦,2009-1-28,4.98/6.6,3.00,6800,城南,誉天商务,2009-12-12,1.85/1.85,0.21(,月,),6500,世贸中心,2007-8-28,7.44/13.5,1.25,12000,城中,置信商务广场,2009-11-29,1.02/3.59,0.59,13000,数据截止,2010.5,案例,档次定位,主力面积,主力总价,浩源大厦,中高档68,46.24,万元,誉天商务,中档,50,32.50,万元,世贸中心,中高档,150-220,180-250,万元,置信商务广场,高档,31-51,40.30-66.30,万元,誉天商务,世贸中心,置信商务广场,注：年去化量是以项目开盘到去化,70%,的周期进行换算。,办公市场,/,产品特征,办公市场以标准型、中小面积的高层产品为主；高端写字楼市场的发展进入初级阶段。,所处板块,项目名称,档次,规模,（万）,物业类型,物业层数,得房率,主力面积,(,平米,),层高,(,米,),租金水平,（元,/.,日）,去化速率,（万,/,月）,产品形态,城北区,浩源大厦,中高档,4.98,办公,/,商业,21,68%,68,3.3,1.1-1.3,0.25,标准,城南区,世贸中心,中高档,7.44,办公,/,商业,22,72%,223-226,3.1,1.1-1.5,0.11,标准,誉天商务,中档,1.8,办公,11,75%,50,5.4,/,0.21,标准,城中区,置信商务广场,高档,1.02,办公,19,78%,31-35,5,/,0.05,标准,个案,楼宇自动,系统,安保监控,系统,办公自动,系统,通讯自动,系统,消防自动,系统,浩源大厦,有,有,有,世贸中心,有,有,有,有,有,誉天商务,有,有,有,置信商务广场,有,有,有,目前市场上高端项目如嘉业国贸、九洲环宇都采用国际,5A,智能化标准，外墙采用新型中空玻璃幕墙，旋转景观餐厅，同声翻译会议服务系统，双层地下停车场，中央空调，其产品可作为目前常州办公高端市场的模板。,从办公市场的户型设计来看，面积区间多以,40-300,平米左右为主，中档项目主力户型多控制在,50-90,，受项目档次的提升呈现正相关态势。,项目名称,供应量,（万）,去化量,（万）,去化率,已推存量,（万）,市场存量,（万）,注：下列数据统计时间段为各项目开盘至,2010.5,月,浩源大厦,4.98,4.98,100%,0,0,世贸中心,7.44,5.98,80%,1.46,0,誉天商务,1.85,1.33,72%,0.52,0,置信商务广场,1.020.59,58%,0.43,0,合计,15.29,12.88,2.41,0,办公市场,/,项目供求关系,办公市场虽然不景气，但核心区域的办公项目去化尚好。,办公类产品,50,以下,50-70,70-90,90-110,110-130,130-150,150-170,170,以上,套数,面积,套数,面积,套数,面积,套数,面积,套数,面积,套数,面积,套数,面积,套数,面积,供应,69,2610,308,18308,387,29311,0,0,0,0,0,0,171,27215,187,38794,需求,42,1588,251,15000,332,25165,0,0,0,0,0,0,141,22451,151,31342,去化比例,60.87%,60.87%,81.49%,81.93%,85.79%,85.86%,0%,0%,0%,0%,0%,0%,82.46%,82.50%,80.75%,80.79%,注：数据统计项目包含浩源大厦、世贸中心、誉天商务、置信商务广场，,数据日期从开盘截止至,10,年,5,月,31,日。,面积配比建议,/,面积段划分成交比例,成交主力面积配比,面积段,成交套数,面积比例,（）,（套）,50,以下,42,5%,50-70,251,27%,70-90,332,36%,150-170,141,15%,170,以上,151,16%,合计,917,100%,50-90,是市场成交主力。,本案具备一定的价格优势。,SOHO,SOHO,类产品市场,/,竞争分析,项目,SOHO,区域,项目,首次开盘时间,体量,/,总建,（万）,年去化面积,（万）,销售价格,（元,/,）,城北,银河湾第一城,2007-10-28,3.66/50,1.25,8800,港龙尚层,2009-5-8,3.85/4.5,0.65,10000,（毛坯）,城中,嘉宏盛世,2007-9-7,2.26/28,1.35,9200,九洲新世界,2009-5-9,2.67/110,2.50,10000,数据截止,2010.5,案例,档次定位,主力面积,主力总价,银河湾第一城,中高档,53,46.64,万元,港龙尚层,高档,41-56,41.00-51.00,万元,嘉宏盛世,高档,47,43.24,万元,九洲新世界,高档,42-58,42.00-58.00,万元,银河湾第一城,港龙尚层,嘉宏盛世,九洲新世界,注：年去化量是以项目开盘到去化,70%,的周期进行换算。,项目名称,供应量,（万）,去化量,（万）,去化率,已推存量,（万）,市场存量,（万）,注：下列数据统计时间段为各项目开盘至,2010.5,月,港龙尚层,3.85,0.75,19%,3.1,0,银河湾第一层,3.66,2.46,67%,1.2,0,嘉宏盛世,2.26,1.38,61%,0.88,0,九洲新世界,2.67,1.32,49%,1.35,0,合计,12.44,5.91,6.53,0,SOHO,类产品市场,/,产品特征,所处板块,项目名称,档次,规模,（万）,物业类型,物业层数,得房率,主力面积,(,平米,),层高,(,米,),租金水平,（元,/.,日）,去化速率,（万,/,月）,产品形态,城北区,港龙上层,高档,3.85,公寓式办公,19,73%,41-56,5,0.05,复式,银河湾第一层,中档,3.6,公寓式办公,21,75%,53,5.2,0.10,复式,城中,嘉宏盛世,中高档,2.26,公寓式办公,22,72%,47,2.9,0.11,标准,九洲新世界,高档,2.67,公寓式办公,19,76%,42-58,5.3,0.21,复式,数据来源：易居（中国）市调数据库,从,SOHO,类产品的设计来看，项目主力面积多控制在,45-56,。标准型主力面积,在,47,，挑高型主力面积在,40-56,。,SOHO,类产品主要体现宜住宜办的双重特性，,产品具体可分为复式和平层标准层，其中复式形态产品占据市场供应的主力。,办公类产品,50,以下,50-70,70-90,90-110,110-130,130-150,150-170,170,以上,套数,面积,套数,面积,套数,面积,套数,面积,套数,面积,套数,面积,套数,面积,套数,面积,供应,783,34588,1112,64540,44,3593,00,43,4625,0,0,0,0,0,0,需求,390,17445,653,37414,18,1485,0,0,22,2354,0,0,0,0,0,0,去化比例,500%,50%,59%,58%,410%,410%,0%,0%,51%,51%,0%,0%,0%,0%,0%,0%,注：数据统计项目包含银河湾第一城、港龙尚层、嘉宏盛世、九洲新世界，,数据日期从开盘截止至,10,年,5,月,31,日。,面积配比建议,/,面积段划分成交比例,成交主力面积配比,面积段,成交套数,面积比例,（）,（套）,50,以下,390,36%,50-70,653,60%,70-90,18,2%,110-130,22,2%,合计,1083,100%,70,以下,是市场成交主力。,产品以复式居多，,本案无明显优势。,产品以公寓入市,最大化辐射客群,规避市场风险,市场小结：,PART,2,:,竞品解读,酒店式公寓物业,/,项目罗列,开发商,常州天禄中创,位置,武进城区乐购超市正东面,总面积,28,万,均价,5188,在售户型,4070,优惠政策,首付,5,万起，购房款,7,日到账可享受,98,折,开发商,常州市亚泰房地产发展有限公司,位置,武进区花园街滆湖路口,建筑类别,酒店式公寓、写字楼、住宅、商务公寓、挑高、高层,均价,4800,元,/,平方米、挑高,7500,元,/,平米,在售户型,40|90.17,酒店式公寓物业,/,项目罗列,亚泰财富中心,酒店式公寓物业,/,项目罗列,开发商,江苏武进创业房地产有限公司,位置,广电中路与花园街交汇处,总面积,21,万,均价,70009000,元,/,精装,40,年产权,在售户型,4349,平米,酒店式公寓物业,/,项目罗列,物业类别,商铺、高档住宅、酒店式公寓,项目地址,武进花园街和广电中路交汇处,均价,5800,元,/,毛坯,40,年,在售户型,45,75,最新动态,剩余,10,套左右，一次性付款,97,折，商贷,98,折。二期公寓预约中，即将推出,茂业泰富城,酒店式公寓物业,/,项目罗列,物业类别,Shopping mall,商铺、住宅、酒店式公寓购物中心,项目地址,武进区花园街,33,号,均价,8500,元,/,精装,40,年,在售户型,30-60,最新动态,暂定年底出售 可根据业主需要定制精装,路径,又一城,酒店式公寓物业,/,项目罗列,开发商,凯纳商务广场,工地位置,西新桥和万福路交汇处,建筑设计,江苏筑原建筑,规划用途,商业、酒店式公寓,基地面积,1.3,万,总建筑面积,11,万,公寓体量,/,容积率,8.7,装修标准,2000,元,/,得 房 率,72%,面积范围,41-240,主力面积,41-69,物业费,3.8,元,/,可售户数,851,单价范围,1.5,万,2.2,万,/,平均单价,1.7,万,/,已售户数,638,销 售 率,75%,车位配比,1,：,0.6,开盘日期,2007.4.26,交房日期,2011.10.31,酒店管理,公司,豪生国际酒店集团,56,层，框架核心筒承重结构，,凯纳商务广场由,56,层主楼、,13,层的裙楼以及,3,层的辅楼组成。裙楼与主楼,15,层为酒店，主楼,6,层以上为酒店式公寓，辅楼是常州首座地上三层停车场。,装修标准,2000,元,/,目前价格处于高点，销售去化缓慢,水电标准,民用,装修标准,配置,阳台,局部石膏板吊顶、乳胶漆饰面,卧室,地面：实木复合地板,墙面：环保壁纸,户间门,防火门、钢制木纹转印。实木饰面油漆门，厂家制定。,厨房,地面：仿古砖,墙面：仿古砖,整体橱柜台面、五金配件、油烟机、燃气灶、微波炉、消毒柜、冰箱、水槽、龙头,卫生间,地面：天然大理石,墙面：天然大理石,洁具、龙头、淋浴房、浴霸、卫浴五金、整体卫柜、成品挂镜、整体镜柜,客厅,地面：玻化砖,墙面：环保壁纸,局部石膏板吊顶、乳胶漆饰面,凯纳商务广场,酒店式公寓物业,/,项目罗列,开发商,万泽地产,工地位置,延政路和常武南路交汇处,建筑设计,/,规划用途,商业、酒店式公寓,基地面积,1.16,万,总建筑面积,5.8,万,公寓体量,2.6,万,容积率,5.0,装修标准,1500,元,/,得 房 率,76%,面积范围,39-50,主力面积,50,物业费,1,元,/,可售户数,514,单价范围,680011000,元,/,平均单价,9500,元,/,已售户数,267,销 售 率,52%,车位配比,1,：,0.5,开盘日期,2009.12.12,交房日期,2011.12.31,物业管理,公司,万泽物业,项目规划为地上,28,层，地下两层。地下两层为停车位及设备用房，地面一三层为裙房，内部设置有大堂、商场、展厅、餐饮、娱乐、商务会议等，四层为花园架空层，为业主提供一个放松、休闲的公共活动场所。五十八层为平层酒店式公寓，十九二十八层左侧为高星级酒店，万泽国际已与玛丽蒂姆酒店签约。,装修标准,1500,元,/,。,从建筑设计上看，外立面采取波浪式建筑风格，通过外挑部分、阳台转换功能，使得赠送面积达到,30%-40%,；项目内部设有中庭，增加通风、采光面；,LOFT,公寓，,5.4,米挑高，实用性强。,万泽国际,水电标准,民用,装修标准,配置,卧室,地面：贝亚克多层实木复合地板,墙面：立邦品牌,安洋品牌实木贴皮,厨房,地面：大庄品牌的多层实木复合地板,墙面：多乐士,“美高”“欧琳”等同等品牌。灶具选用：“方太”或同等品牌。水槽选用：“舒耐特”等品牌。,卫生间,地面：诺贝尔地砖,墙面：诺贝尔面砖,“科勒”或“,TOTO”,品牌。取暖抽风机选用：“松下”等品牌。淋浴房选用：“德立”等品牌。,客厅,地面：贝亚克多层实木复合地板,墙面：博德墙砖，多乐士墙乳胶,“西门子”“奇胜”等品牌,酒店式公寓物业,/,项目罗列,开发商,万博国际广场,工地位置,延陵路和怀德路交汇处,建筑设计,UDg,联创国际,规划用途,住宅、公寓、办公楼、商业,基地面积,3,万,总建筑面积,30,万,公寓体量,/,容积率,7,装修标准,3000,元,/,得 房 率,72%,面积范围,50-55,主力面积,55,物业费,1.80,元,/,可售户数,70,单价范围,1.2-1.8,万,/,平均单价,16000/,已售户数,60,销 售 率,86%,车位配比,1,：,0.6,开盘日期,2010.1.30,交房日期,2011.11.31,物业管理,公司,/,35,层，由酒店式公寓和办公两种产品混合组成。,装修标准,3000,元,/,，精装全配,优惠：,4-9F,，包租,10,年，年收益率为,8%,。购房者可享受,6,天,/,年的支配权。,目前价格处于常州市最高点，销售已情况良好。,水电标准,民用,装修标准,配置,阳台,洗衣机龙头及拖把池,卧室,地面：洁丽多层实木地板,墙面：高级墙面涂料,日立空调，三层中空玻璃,户间门,盼盼或同档次品牌,厨房,地面：诺贝尔或其他同档次地砖,墙面：诺贝尔或其他同档次墙面砖,欧琳或同等档次橱柜，摩恩水槽；西门子脱排、燃气灶、消毒柜,卫生间,地面：诺贝尔或其他同档次地砖,墙面：诺贝尔或其他同档次墙面砖,科勒或,TOTO,坐便器及洗盥盆，高仪或汉斯格雅龙头及花洒；松下暖风机，德立淋浴房,窗,金属卷帘窗,客厅,地面：诺贝尔或冠军同等档次品牌，局部天然大理石,墙面：高级墙面涂料,霍尼韦尔中央新风系统,万博国际广场,酒店式公寓物业,/,项目罗列,开发商,常州世茂房地产有限公司,工地位置,新北巫山路东侧，太湖东路软件园附近,建筑设计,澳大利亚柏涛墨尔本建筑设计集团亚洲公司,规划用途,住宅、别墅商业、酒店式公寓,水电标准,民用,基地面积,90,万,总建筑面积,150,万,公寓体量,1.07,万,容积率,1.48,装修标准,毛坯,得 房 率,75%,面积范围,83-84,主力面积,83-84,物业费,1.40,元,/,可售户数,128,单价范围,6000-7000,元,/,平均单价6500,元,/,已售户数,90,销 售 率,70%,车位配比,1,：,0.8,开盘日期,2010.4.18,交房日期,2010.12.31,酒店管理,公司,世茂物业,32,层，点式建筑，单层,2,梯,4,户，户型都为,2,房，立面圆楼造型。,装修标准,:,毛坯,入市价格较低，去化较快。,世茂香槟湖,精装修标准参差不齐,美吉特毛坯入市，,低总价，低门槛在竞争中有一定优势。,结论：,PART,3,:,产品及客群分析,产品,SWOT,分析,优势（,Strengths,）,劣势（,Weaknesses,）,城西唯一超大规模家居建材专业市场，政府重点扶持项目，物流聚集区，城西物流枢纽，区域价值不可估量。,与,新阳光国际食品城、中天凤凰电器城等大型商业项目,毗邻，同享超高人气，共同构筑城西财富制高点,常州最大的家居建材市场，大而全的业态规划，对于行业带动和周边区域辐射不容小觑,美吉特耕耘常州多年，有一定口碑。,40,年产权的产品市场接受度较低，要想追求快速销售将会有很大阻力,4060,平米的功能性相对缩小。,作为,SOHO,办公面积小，可能把部分企业拒之门外。,项目区位不是城市核心区域，区域位置优势有待进一步拓展,专业市场投资风险大，吸引专业投资客有难度。,机会（,Opportunity,）,威胁（,Threat,）,城西板块的崛起，投资人群看好本区域的投资价值,其他投资市场的不明朗，特别是股市的低迷，反而将会促进商业投资,常州房地产等行业持续升温，带动家居建材等下游产业一并发展，本地块潜力重大,单价每平米,4000,元左右，总价低适于投资,未来的商业竞争较大，几大综合项目如新天地不夜城、茂业泰富、万泽国际、万博国际广场及城北的万达广场项目都将分流目标客户,城西整体发展不能较好支撑投资客投资信心,房地产政策目前还处于收紧期，近期仍可能出台打压政策，未来整体市场前景不明朗,城市框架的逐步拉大，新北板块、飞龙板块、钟楼板块的掘起，对本案也将会有很大的冲击与分流,1,、专业市场的公寓,2,、总价优势,PART,4,:,客群分析,功能,&,价格决定客群,WHO,他们是谁,?,客群寻找,首付,8,万左右主力产品,40*4000=160,，,000,追求低总价低首付的投资类客群,创业型、刚起步的小型公司，以买代租降低成本,购买本案商铺的老业主，偶尔自住,客群细分：,A,类客户,B,类客户,区域属性,钟楼区、常州市区、,周边乡镇客群,泛常州市,&,行业外地投资客等,职性特征,行业内经销代理商或私营业主个体营业者,私营业主、政府部门，企事业高管等投资客、银行金融保险机构，垄断型行业，拆迁后有大量资金人员,价值取向,投资、办公氛围、物业增值、自营、,投资、物业增值,主要客户源,补充客户源,本案目标客群多为,投资性置业。,吸引此类客群的关键是强调,专业市场公寓,的绝对投资价值。,PART,4,:,公寓推广策略及广告语,案名：,美吉特,金寓,备选案名：,美吉特,金鼎公寓,金，钱，寓意着尊贵，贵重。,金寓，纯金公寓，寓意着能带来财富，带来祥和，收获。,也暗示了，专业建材市场的公寓稀缺天成，贵重如金，一席难求。,定位：,专业市场稀缺小公寓,跟着专业市场,做老板的房东,美吉特,金寓,slogan,：,PART,5,:,推广延展,9,月 预约期,跟着专业市场,做老板的房东,美吉特,金寓 盛大预约,专业市场,纯金公寓,不多了,美吉特,金寓 全城邀约,年底加推,热销期,10,月,下阶段推广轴：,首付,8,万 赚下一桶金,美吉特,金寓 低首付低门槛,强销期,11,月,买,50,，用,80,美吉特,金寓,专业市场稀缺公寓 专业投资者的选择,9,月 公寓预约期,阶段主题：,跟着专业市场 做老板的房东,美吉特,金寓 盛大预约,美吉特,金寓,跟着专业市场 做老板的房东,美吉特,金寓 盛大预约,户外：,预约阶段延展（天地版）：,专业市场，老板多！,跟着专业市场 做老板的房东,美吉特,金寓,盛大预约,专业市场的公寓，不愁租！,专业市场的方向，就是投资的方向,软文：,发现全常州最珍贵的,40,平米,10,月 热销期,买,50,，用,80,美吉特,金寓 专业市场稀缺小公寓 全城热销,阶段主题：,美吉特,金寓,买,50,用,80,美吉特,金寓 专业市场稀缺小公寓 全城热销,户外：,短信：,跟着专业市场，赚老板的钱,。,美吉特,金寓,，,专业市场稀缺小公寓,，盛大预约！,美吉特一期建材市场，旺铺天成！数千位建材老板的选择！,83889988,电台：,男：,投资什么没风险，赚的快？,女：,当然是专业市场，稀缺小公寓。,旁白：,美吉特,金寓，与数千席建材旺铺为邻，,40-60,稀缺小公寓，全城预约！,83889988,价格往低了想，,全常州最大建材市场里的,40,，谁不心动？,买,50,，用,80,美吉特,金寓 专业市场稀缺小公寓 全城热销,数量往稀缺想，,一期近千老板都看上了她，跟何况还有二期？,延展一（天地版）：,只要几千位建材老板营业着，,你就能得到稳定的投资回报。,美吉特,金寓 专业市场稀缺小公寓 全城热销,只要有人结婚，,你就能得到稳定的投资回报。,美吉特,金寓 专业市场稀缺小公寓 全城热销,只要,300,万常州人，都有房子住，,你就能得到稳定的投资回报。,美吉特,金寓 专业市场稀缺小公寓 全城热销,延展二：,1,、美吉特金寓，赚建材老板的钱,2,、投资者眼里的美吉特,金寓,（业主现身说法）,软文：,短信：,城西财富新高峰，美吉特金寓，龙城稀缺纯金公寓，可住可办公，更可投资增值，买,50,平米，用,80,平米。超高性价比预约：,83889988,电台：,男：,投资什么最赚钱？,女：,当然是投资大市场的小公寓了，可住可办公，投资升值有保障。,旁白：,美吉特金寓，龙城稀缺纯金公寓，买,50,平米，用,80,平米。,83889988,第一帧：,首付,8,万起！买,50,，用,80,83889988,纯金公寓，亦商亦住，投资首选！,第二帧：,美吉特,logo,美吉特,金寓，华丽绽放，璀璨热销,83889988,第三帧：,商住紧靠大市场 无尽财富滚滚来,83889988,网络通栏,11,月 加推期,阶段主题：,首付,8,万 赚下一桶金,美吉特,金寓 低首付低门槛,美吉特,金寓,首付,8,万 赚下一桶金,美吉特,金寓 低首付低门槛,户外：,90%,的建材老板，打算在自家旺铺边置业。,首付,8,万 赚下一桶金,美吉特,金寓 全城热销,100%,事实证明，专业市场的房子不愁租。,功能诉求（天地版）：,首付,8,万！送全家一个能生钱的保险柜。,美吉特,金寓 低首付低门槛 全城热销,首付,8,万！送全家一个,40,平米的,ATM,机。,美吉特,金寓 低首付低门槛 全城热销,投资诉求：,1,、仅需,8,万元，开启财富新大门,2,、大市场有大文章，低投入博得高回报,软文：,短信：,首付最低,8,万元，稀缺纯金公寓抢回家，可住可办公，大市场有大文章，投资美吉特,金寓，靠的更近，赚的更多。,83889988,电台：,男：,8,万元能做什么？,女：,买车？买股票？还是去买美吉特金寓吧，靠近家居大市场，做老板的房东。,旁白：,首付最低,8,万元，稀缺纯金公寓抢回家，可住可办公大市场有大文章，投资美吉特,金寓，靠的更近，赚的更多,。,83889988,年底 加推期,阶段主题：,专业市场,纯金公寓,不多了,美吉特,金寓 全城邀约,美吉特,金寓,专业市场,纯金公寓,不多了,美吉特,金寓 全城邀约,户外：,做常州最大家居建材专业市场的房东，机会不多了！,15,家经营公司,4,个大型产业组团,100,亿现金流,做百万客流的房东，机会不多了！,38,个高尚社区,300,万人口家居消费力保障,做数千位建材老板的房东，机会不多了！,一期旺铺,100%,满铺招商,专业市场 纯金公寓 不多了,美吉特,金寓 全城邀约,四连版：,1,、专业市场的纯金公寓，不多了,2,、临近大市场，聚金小公寓，能不赚吗？,软文：,短信：,“专业大市场,+,纯金小公寓”，仅剩少量公寓发售，美吉特金寓，做大老板的房东，机会不多了，齐聚财富制高点，龙城抢铺总动员。,83889988,电台：,男：,不多了，不多了！,女：,什么不多了？,男：,当然是投资纯金公寓机会不多了，美吉特金寓，仅剩少量发售，做大老板的房东，机会真的不多了！哎，你去哪里？,女：,当然是抢铺去了！,旁白：,抢铺热线,83889988,PART,6,:,活动执行,江苏家居行业高峰论坛暨美吉特,金寓产品说明会,一、活动时间：蓄客期,二、活动地点：,常州香格里拉酒店,三、活动目的：,1,、树立美吉特行业形象；,2,、提升项目附加价值；,3,、为正式开盘期续客,四、活动形式：,1,、邀请省内家居行业协会负责人现场分析常州家居行业前景及项目前景,2,、邀请区领导、媒体助阵造势；,3,、公寓意向客户，美吉特一期成交老客户,美吉特,金寓，魔幻之夜,一、活动日期：热销期,二、活动地点：项目售楼处,三、活动目的：,1,、事件营销，新闻传播性，保持市场热度。,2,、展现美吉特企业品牌实力及形象。,3,、借演出影响力掀起公寓投资热潮。,四、活动形式：,邀请国内知名魔术师在项目销售中心进行大型魔术表演（如穿墙，大变活人等）；,购房优惠折扣你来定,一、活动日期：,热销期,二、活动地点：,销售中心,三、活动形式：,活动期间凡看房客户均可免费参加转盘摇奖，奖品为不同价值的购房优惠折扣；,一等奖,2,名，享,8.5,折购房特惠；二等奖,6,名，,9,折购房优惠；三等奖,15,名,9.5,折购房特惠；,如客户当场签约，除享受购房特惠折扣外，可另外抽取惊喜大奖。,买美吉特,金寓送装修大礼包,一、活动时间：,清盘期,二、活动地点：,销售中心,三、活动目的：,1,、拉动由于客户下定；,2,、以赠礼拉动销售；,四、活动形式：,1,、凡活动期间购房的客户均可获得金吉特提供的装修大礼包，包括特惠购家居建材等好礼；,2,、活动前成交老客户，介绍新客户成交的，新老客户皆可获得大礼；,3,、同时，客户获得大礼可抵购房现金使用。,Thanks.,针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站。,针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站。,TOP INTERNATIONAL CITY,XXX.XX,国际,2005推广策略,我们,2004,年做了甚麽？,2004,年,11,月开始销售，销售中心，围墙、户外广告牌、房交会、楼体灯光字的使用、三维动画片的制作、样板房开放，项目高端形象的建立、地段价值与投资价值的传播，项目的核心卖点一一闪亮登场。,XXX.XX,国际的,整体战略、销售情况、项目形象来看，,2005,年都将是,XXX.XX,国际,的项目品牌年、销售冲刺年。,通过之前我们所做的工作可以得出,我们目前还有优势吗？,XXX.XX,国际现在状况：,地段优势与价值客户尽知,公寓价格已经不具备优势，写字楼蓄势待发,公寓部分买家投资的目的性很强,推广三个月，新鲜感不再强烈,好的海景单位都已消化完，市场在观望（公寓部分）,我们明年要做甚麽？,进一步阐述,“世界为我所用”，,“,CBD,核心,贵族商务”,根据项目,2005,年的推广节奏安排，再次赋予新的变化与新的内涵。,这就是我们的主要方向。,如何吸引新的客户？,以前没有全面了解,XXX.XX,国际的客户群，或是没有继续留意,XXX.XX,国际的购房群。（主要除市南区外的,XX,客户及省内外客户群体）,由于,XXX.XX,国际已经有相当一部分老客户群，而且优越的位置、完善的设施已经让老客户非常自然地，把自己的物业介绍给朋友，新客户群因此产生，其将成为,2005,年一种重要的销售方式。,XXX.XX,国际潜在目标客户,新客户,老客带新客,老客户的生活圈：,新客户：,得到充分的心理满足，和价值认同度，促成免费的售楼顾问。,方式,1,：在省电视台播放项目的形象广告，形成的广泛的项目高端形象，使其购买行为得到最大限度的认同和心理满足。,方式,2,：有奖带动的形式，老客户带新户购买,XXX.XX,国际可以获得一定利益，新客户购房可以享受一定额度的折扣。,如何让老客户带新客户来？,重新积累新客户资源,开始项目的二次传播攻势,扩大传播范围,增加传播手段,利用季节优势,重点诉求核心利益点,2005,全年推广策略布局,5,、,6,、,7,、,8,、,9,、,10,月份以写字楼推广为主,一、二月,消化公寓客户,三、四月,开始写字楼预热,公寓再掀热潮,五月,写字楼强销期开始,六月,写字楼强销期,24,小时商务概念,七、八月,写字楼续销期,24,小时商务概念,九月,写字楼续销期,商务投资概念,十月,写字楼消化期,商务投资概念,12,月份推广计划,一、二月,消化意向客户,以公寓推广为主（地段价值、精装修）,楼体广告、围墙、电视、报广,此期间须完成事项：,农历春节前增加,2,期报广,以配合销售圆满地告一段落及春节贺岁。,预定山东卫视广告时段，在春节期间播出项目形象广告。,预订机场广告牌,推广主题：,推广手段：,34,月份推广计划,三、四月,公寓再掀热潮,以项目实际核心卖点诉求打动消费者,开始商务概念的预热,精装修品牌、城市景观样板房,地热系统,推广主题,1,：,推广主题,2,：,此期间须完成事项：,发布机场广告牌,现楼样板房完成,电视广告制作及发布,新锐杂志副刊完成,招商周刊做主题营销,房交会参展，积累客户,DM,重点直邮,楼书制作完成,半岛都市报、户外广告、电视广告、房交会、报道,推广手段：,XX,的城市地位、商务前景、项目的形象价值、投资价值,（新闻报道、报纸软文形式）,房交会,热点战,4,月份是地产上半年最大的节点，,5,月,1-7,日为长假，春季房交会同样在,4,月，其成为我们,11,月开盘后，最好的新客户积累期；,2005,年房交会，由于现场展示中心、楼体、示范环境、样板区展示实景已经全面出现，全面展示实景楼盘是我们的目的；,与房交会协商组织一个,XX,房地产楼盘评比，争取几个较好的楼盘称号如：最诚信楼盘、最具投资价值楼盘等等，有利于项目的报道与推广。,一定要最好的位置，一定形成展位最亮的点；,一定要最好的展位设计，让人们感受,XXX.XX,国际的变化；,一定要展场外唯一的楼体大条幅，到现场就能感受鲜明的个性；,一定要房地产会刊的封面及,P2-P3,，全面控制资料的最亮点；,一定要搞掂记者，我们同样是地产房交会最亮的点；,攻击目标：,攻击核心：,攻击概念：,这个阶段公寓推广为主，主要以诉求实卖点为主。,写字楼推广为辅，开始进入“,24,小时全球商务”概念的前期预热阶段，,主要以代表高端形象的虚卖点为主，为,5,月进入写字楼的强销做准备。,XXX.XX,国际,1,、,2,、,3,、,4,月份推广目标,5,月份推广计划,五月,写字楼强销期,24,小时全球商务模式及项目商务形象,小开间写字楼,半岛都市报、户外广告、电视广告、航空杂志,24,小时商务概念阐述、全新概念颠覆,XX,市场,推广主题：,目标客户,2,：,推广手段：,成长型中小企业、外贸企业、物流企业、投资客,此期间须完成事项：,更换楼体灯光字,更换户外广告信息,电视广告省内外发布,航空杂志重点出击,滨海花园一期条幅出街,推广重点从公寓转为写字楼,30,层以上整层消化的大客户，,目标客户,1,：,外来国有企业、大型民营企业、外资企业,5,月份阶段推广主题,XXX.XX,国际,24,小时全球商务模式,XXX.XX,国际引领,XX,商务模式,“,“,6,月份推广计划,六月,写字楼强销期,24,小时商务概念,24,小时全球商务模式、项目商务形象建立,半岛都市报、齐鲁晚报、电视广告、招商周刊,详细阐述,24,小时商务、与项目卖点结合传递概念如：,滨海,CBD,概念,/,景观,/,大堂,/,等,推广主题：,推广手段：,此期间须完成事项：,招商周刊媒体商务论坛,山东卫视电视广告,齐鲁晚报全省宣传,写字楼封顶宣传,1,、招商周刊发布四个硬性广告，结合项目卖点,2,、同时由招商周刊记者采访,XX,及全国权威经济学家对,24,小时全球,商务模式进行专家论证；,3,、以硬广与软文相结合的形式，阐述中小型企业创业应注意的事项,以及在全球化浪潮下应选择怎样的公司运作模式，打响项目知名,度。,XX,作为中国最具经济活力的城市之一，其经济外向型特征较明显，因而就产生了大量的创业型中小企业，其公司运营性质具备全球性，,24,小时商务在线是必备商务办公条件。,XXX.XX,国际所提倡的,24,小时全球商务模式恰恰是其所需，能够获得他们的认同。,招商周刊,媒体论坛,攻击核心：,攻击目标：,启动政府高度，举办