上河城超市招商分析报告.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,上河城超市招商分析汇报,销售部,年5月12日,第1页,上河城超市招商分析汇报内容提要,项目概况,市场调研,项目优劣势分析,总结,第2页,项目概况,本项目宿州上河城商业综合体（25#楼）位于小区西南角，磬云路与银河三路交汇处，占地总面积为3922.66，总建筑面积为18339.57，地上四层为商业，地下一层为地下车库（约79个停车位），整体建筑高度约为22米。,第3页,每层面积明细,楼层,面积（）,层高（米）,地下一层,4812.36,2.7米,1F,3720.02,5.8米,2F,3701.19,5.1米,3F,3268.59,5.4米,4F,2640.01,3.6米,第4页,位 置 分 析,上河城项目西临磬云路，南临银河三路，东北面接滨河路，沱河对岸为三角洲公园。周围大型项目有港丽锦绣江南、明日新城市、水木清华、天鹅湾等，依据当前规划整个西北片区已经有大型商业体有环宇国际广场及首钢首御大型城市综合体，而伴随近期万达广场强势入驻，整个西北地块商业将被带进一个白热化阶段。,本项目利用项目与北侧住宅日照间距和与东侧住宅消防间距，规划区内道路，与市政道路相接，形成消防环道。两个地下室出入口分别位于西北角与东南角，既与市政道路有良好衔接，方便车辆通行，同时又避开商业人流。另本项目因地制宜，利用磬云路和银河三路人流优势，在西侧和南侧退道路红线留足广场，开放广场空间，精巧景观小品，聚集人气，从而带动商业经营。广场沿道牙边布置适量暂时车位，从而更利于人气带动。,第5页,宿州市整体商业格局显示项目所在地临近规划商业区域中心点上；,市级商业中心：1个，以老城区为关键工字体形状，去年已详细汇报过规划内容；以汴河中路、淮海路、胜利路形成“工”字型商业辐射区，商业近期规划主要以人民路、淮海路、胜利路、汴河路形成“井”字状商业分布，商业网点集中为一个中心，两个副中心和其它区域中心。,市级商业副中心：1个，位于汴河北新城区，为年远期规划。当前还还未形成。,区域商业中心6个:,1、西北新区,2、西南区,3、西区,4、经济开发区,5、道东区，,6、符离集区。,规划中市级商业副中心,第6页,关键区市级商业分布工字型各大商业网点分布情况显示，成为商业中心须具备有影响力大商业体。,华润苏果,城皇庙,百货大楼,宿州商场,环宇商厦,莲都商厦,华厦商场,中央广场,亿龙国际,苏果家乐福,金茂,金泰商城,第7页,项目所在片区商业规划显示已经有三个大型商 业体，将成为区域关键领导者；,上河城,汴河新区规划商业关键图示分布情况如左所表示,万达广场,环宇西尔城国际广场,元一新天地,第8页,市中心重点商业介绍：中央广场,项目位置,汴河路与淮海路交汇处西北角,物业形态,住宅，商铺,面积,住宅108-140m2，商铺25-40m2,商铺价格,21000元/平（销售价格）,销售情况,10月份开盘销售,项目概况,中央广场位于宿州市汴河路与淮海路交汇处西北侧，地处市中心最繁荣地段，地下两层，地上最高30层，建筑面积近6平方米。项目周围配套极为成熟，金融、商业、医疗、学校、文化、娱乐、市政等配套设施一应俱全，交通十分便捷。,第9页,中央广场各楼层业态分布及当初销售价格；,年价格情况：,-1F，21000元/,1F，31000-35000元/,2F，27000-31000元/,3F，21000元/,4F，17000元/,第10页,*,楼层,主力面积（m,2,）,铺面情况(m),成交均价,(元/m,2,),地下一层,35/50,面宽：5,进深：10,层高：4.5,12,421,一层,45,58,379,开发企业：宿州创新时代置业有限企业,开盘时间：年1月,均价：一层均价在5万,地下一层1.2万,项目地下一层和一层沿街部分出售,地上一层、地上二至五层持有经营,市中心重点商业介绍,：家乐福世纪广场,第11页,*,楼层,楼层主题,楼层业态,品牌列举,-1F,名品家居,家居饰品、童装童玩、文体用具,家纺,1F,时尚精品,黄金珠宝、化装品、烟酒、男女鞋、综合服务区、名表眼镜,屈臣氏、名牌珠宝、名烟名酒、达芙妮、鞋柜、,KFC,2F,城市流行,时尚女装、流行配饰、超市,RBWY、虫二、艾格,3F,名媛仕女,精品女装、羊毛羊绒、休闲女装、经典配饰、超市,鄂尔多斯、恒源祥名典屋,4F,美食广场,精品男装、时尚休闲、运动休闲、餐饮,九牧王、李宁、阿迪达斯、耐克、安踏,5F,娱乐区,娱乐、休闲、家用电器,横店电影院、动漫城、水果吧,市中心重点商业介绍,：,家乐福世纪广场,第12页,*,名称,区域,商业,类型,商业体量(m,2,),楼层,主力面积段(m,2,),市场均价(元/m,2,),总价区间（万元）,入市时间,销售模式,中央广场,市中,心区,商场,55,742,B1-4F,23/28/35,32994,(内铺),一层：,60-100,-10,分割出售,售后返租,统一招商,统一经营,家乐福,商之都,115,000,B1-5F,35/45/50,50000,(沿街),13000,（-1F）,地下一层：,50-60,-01,大部分持有经营，部分分割销售,该类型项目地处宿州市市中心区域，含有较强影响力，商业价值较高；,该类型项目都含有良好招商经营平台，项目大部分持有经营，给予了投资者较大信心；,各项目大部分持有经营，部分商业面积进行分割出售；,该类型项目单价较高，但分割面积较小，总价低，去化很好。,商业概况总结,第13页,市中心重点商业介绍武夷商城,开发商,宿州同胜置业有限企业,项目位置,宿州汴河中路361号 武夷商业城,类型/规模,占地50000，总建80000,销售均价,8000-40000元/。,销售情况,当前已经在租赁状态。,优惠情况,先前宿房网会员9.5折。当前无铺销售。,产品特征,产品较为丰富。,客群特征,投资4:,6自用,，适中心客户较多。,商业主诉求,新格局 新市场 新形象,第14页,市中心重点商业介绍：宿州国贸商厦,地理位置：,淮海中路商业黄金地段,规模：,3000平方米,楼层：,-1-4层,经营方式,：服装主题式百货，销售额扣点分成方式收取费用。,扣点率：,20%,结算周期：,30天,-1F：花雨伞、意尔康、男女主角、百丽、他她等,1F：百丽，哥弟，ATA，JUNBO,2F：GXG、L2、杰凡尼、迪赛、鄂尔多斯、雅戈尔、九牧王、利郎、希努尔、与狼共舞、波司登男装等,3F：德菲蒂奥、高田、艾迪儿、好日子、雅莹、妞娜公主等,4F：独角戏、波司登羽绒服、拉夏贝尔,第15页,市中心重点商业介绍：华夏商厦,地理位置：,汴河中路与淮海南路交叉口东北角,规模：,0平方米,楼层：,：1-3层,经营方式,：综合性百货企业，采取销售额扣点分成方式收取场地费用,扣点率：,20%,管理及推广费：,3.5%,1F：,雅鹿，九牧王，贵人鸟，奥康皮具，与狼共舞，骆驼，金利来，意尔康，绳谷，森达，红蜻蜓，,芭比，康奈，都彭，美克，皮尔卡丹，SDEER等，,2F：,欧维苔妮，雪伦，谜底，艾思德妮（ASDN），高氏杰，名郎，诗梦，才子，皮尔卡丹，达芙妮，迪莱莉，,3F：,以纯，庆瑞西服，美特斯邦威，贵人鸟，恩东体育，李宁，乔丹，X 特步，SEMIR，KAPPA，PUMA；,第16页,市中心重点商业介绍：淮海中路商业街,当前宿州市区人流最旺、租金水平最高商业步行街，沿华夏商场至华润苏果，租金水平从南向北递减，华夏商场附近为宿州当前租金水平最高商铺。,商铺租金案：15，租期1年半，租金4.5万/年；,另1家：20，转让费2万，租期3年，5万/年,淮海南路：,地理位置：,中心城区淮海路汴和中路至环城北路段,商业街长度：,不到500米，沿街一层商铺,经营品类：,服装、皮具、鞋类、运动休闲等,租金水平：,180-450元/平方米，从南向北递减，华夏商场附近最高；,支付方式：,无押金，年租金一次性支付,租赁年限：,1-4年不等，租约内租金没有递增,第17页,市中心重点商业介绍：汴河中路商业街,地理位置：,城区汴河中淮海路至宿怀路段,商业街长度：,300米左右，沿街一层商铺,经营品类：,服装、皮具、鞋类等,租金：,150-300元/平，租金水平从西向东,递减，华夏商场附近最高,支付方式：,无押金，年租金一次性支付,租赁年限：,1-4年不等，租约内租金没有递增,情况介绍：,两侧分布着亿龙商厦、中心广场、武夷商城、恒丰大厦、世纪广场、安厦时代广场等多个商业体。,商铺租金案：中介70，5.5万转让费，租期4年半，租金每年20万；,第18页,中心区其它近年来入市商业体情况：,项目名称,产品形态,面积情况,备注,莲都金街口,商铺,13-40,8月开盘时时约1.7万/平,华夏商贸广场,商场、商铺,商铺50-200,地上43间，2185平米，起价53900元/平,；地下145间，5963平方米，起价31900,元/平。外铺6.6万元/,第19页,市中心当前在售重点项目沃尔玛国际购物广场,开发商,宿州同胜置业有限企业,项目位置,宿州市胜利中路（原市政府旧址,类型/规模,占地27亩，总建116000,销售均价,沿街店铺：10W/，内铺:2-4W/不等，楼层越高价格越低。,销售情况,当前在卖卡蓄客，5月份左右开盘。,优惠情况,卖卡，沿街存一万抵3万，内铺存一万抵2万。按揭9.9折，全款9.8折。开盘有抽奖。,产品特征,面宽:4.2米,进深：10米，层高：5米。,客群特征,（市中心）7:3（乡镇），沿街店铺多为衣帽，鞋业品牌店主，以自用为主。楼上内铺多为投资客，从事煤矿行业，及教师、医生、个体经营户客户居多。,商业主诉求,6万起置业沃尔,玛最具价值不动产,第20页,城南区在售项目百丽富通广场,开发商,宿州富通置业有限企业,项目位置,人民南路与外环二路交汇处,类型/规模,占地270亩，总建100万,销售均价,店铺未开盘。,销售情况,当前高层在蓄客当中。店铺未接收预约，预计店铺10月份左右开盘。,优惠情况,占无,产品特征,占无。,客群特征,占无。,第21页,城南重点商业项目卓耕广场,开发商,宿州卓耕投资置业有限企业,项目位置,宿州市经济开发区西昌南路与外环3路交汇处,类型/规模,占地115亩，总建422600,销售均价,一楼25000元/，四楼8888元/，五楼6800元/。,销售情况,当前在卖1楼，4楼，五楼店铺，已去化70%左右。,优惠情况,认购88折，购房送双金条。当前是交2万定金可控房号，全款9.2折，按揭9.5折。,产品特征,面积区间：6-17，一楼层高6米，二楼层高4.5.,统一招商，统一经验，统一管理。,客群特征,投资5:5自住，市中心客户较多。,商业主诉求,第22页,城南重点商业项目天下第一石文博世界城,开发商,宿州市恒远置业有限企业,项目位置,宿州市淮海南路与南内环交汇处,类型/规模,占地98亩，总建93993,销售均价,沿街0多元/，内街10000多元/。,销售情况,全都已开盘，去化80%左右。,优惠情况,1万抵3万，同时介绍一个客户成交即可现金奖励元/套，新客户也奖励元/套.,产品特征,面宽：4-5米。进深8-13米层高5.5米，可做两层，面积区间在50-100。,客群特征,因为是专业商城，所以多为灵璧县，渔沟镇客户来置业购置店铺。,第23页,经济开发区重点在售商业义乌国际商贸城,开发商,安徽中都置业有限企业,项目位置,宿州市道东港口路沱河二桥北约500米,类型/规模,占地540亩，总建70万,销售均价,一层均价约1元/，二层均价约6500元/,销售情况,当前正在认筹中,优惠情况,交抵一万，一次性付款9.2折，按揭9.5折,产品特征,面宽：4.2米,进深：9-10米，层高：4.8米,客群特征,投资5:5自用，市中心客户较多，但乡镇客户出手比较干脆,第24页,周围大型商业体CBD环宇西尔城国际广场,项目位置：,人民路与银河1路交叉西南侧,项目形态：,公寓,高层,商铺,商住,写字楼,基本概况：,环宇国际广场位于政务新区关键地段，西邻人民路，北临银河一路，宿州市政府与其隔路相望，市博物馆、市文化艺术中心、银河公园、工商银行政务区支行等周围配套完善，项目很多优势凸现,项目数据：,1、占地近50亩，,2、总建面积：约218342.4平，,3、其中地上面积：约171434.4平，,4、地下部分面积：46908平方米。,引进开元集团酒店管理：,地上26层(裙房五层)计39750平方米，拥有300余间客房、1200多平方米宴会厅、300多平方米多功效厅及大小会议室6个、中西餐厅及餐饮包厢20余个，游泳池、网球场、水疗馆、KTV、棋牌室等设施配套完善。大堂面积800余平方米，顶层设有高档会所，地下停车位近300个，总投资人民币5亿多。,第25页,周围大型商业体万达广场,开发商,大连万达集团,项目位置,银河三路以北、水木清华小区用地以西、银河四路以南、拂晓大道以东,类型/规模,占地245亩，建筑面积163759,销售均价,暂无,销售情况,未开盘,优惠情况,暂无,产品特征,大型城市综合体,客群特征,暂无,第26页,周围大型商业体元一新天地,开发商,宿州元一新天地房地产开发有限企业,项目位置,宿州市人民路与胜利路交汇处东北角,类型/规模,占地135亩，建筑面积43万方,销售均价,暂无,销售情况,未开盘,优惠情况,暂无,产品特征,大型城市综合体,客群特征,暂无,第27页,商业格局结论：,1,市中心、区域内及当前在售大型商业体不存在直接竞争,2,主要直接竞争项目都是属于大型城市综合体，商业属于自带,3,从面积情况来看，直接竞争楼盘产品规模相对较大,第28页,项目优劣势分析,第29页,位置优势：,所处位置依靠于项目能够说是紧邻政务区，这对于全市范围客户是有一定吸引力。,距市政府：仅1.6公里,距法院：仅900米,距市立医院：仅860米,第30页,伴随万达广场强势入驻，商业圈也将辐射到整个西北新区周围数百公里，成为宿州市第二个商业中心。而我们项目近水楼台，也确保了一定消费群体,。,第31页,人气优势上河城成熟居住区，拥有庞大消费能力,规划近5000户,前期房源已入住,成熟小区,成熟街铺,马上有消费群,购铺之后不用养,可直接收益,第32页,上河水香别墅相邻，拥有潜在消费劲是强大！,多层高层住户,别墅住户,消费劲数量,消费劲质量,第33页,与多个学校相邻，雪枫小学、一中新校等3个名校在此周围，拥有丰富学生及其家长消费劲；,雪枫小学新校规划24个班,一中新校：规划90班能容纳5400人,宿州幼稚园,第34页,项目劣势：,与周围商业项目相比较，我们项目面积比上不足比下有余，而且因为政府规划必须要有菜市场和超市，所以对于我们招商起到了不足；,因为我们项目属于商业配套，当前不能办理产权证，使得商户占用大笔资金而不能及时回款，投资成本偏高；,即使万达进入会带动周围商业市场，不过我们商场不一样于商铺，面对如此强大竞争对手，也使得很多商户不敢妄下断论，接过这个项目；,第35页,招商商户分析：现市场上招商对象,大型连锁超市,比较有著名度，规模较大，,面积在15000以上大型商场；,如：乐天玛特、苏果、家乐福等,本土性大型商场,经营多年大型企业，在当地,已形成大规模；如：,华夏商场、华夏世贸,初成规模商场,自营超市或商场企业家，,比较有,这方面经验，,准备扩大自已产业，,第36页,从招商对象上分析不难看出，当前我们项目在面积上很适合像家乐福、乐天玛特等一些大型连锁超市进入，不过像这类超市对周围环境和消费群体等是要求是非常严格，之前谈过永辉、苏果都被一一拒绝，所以我们即使在面积上能满足这类商场，不过在其它方面上未必能够吸引他们；,在项目标招商方面，我们项目处于一个非常尴尬境地，大型连锁超市不愿进来，小规模商场又未必有这个实力。,第37页,总结,第38页,总结：,1,依据市场情况，周围商业虽已逐步形成规模，,不过当前人气还不足以填满整个西北商业市场,2,当前招商工作还没有明确商家或者人选，关键是,适合商家比较少,3,伴随万达入驻，商业竞争也随之加大，对我们项目招商,起到了一定影响,第39页,提议,：,是否能够经过政府关系，办理出产权证，以使得商户能尽快汇款，无须占用大量资金；,商场为地下一层，地面四层，提议打包处理，总价不要超出1亿，付款方式可按照分期付款，定金交20%，签署协议时付到60%，另40%在交付时付清；,另可先采取租赁形式，先租赁3-5年，租金全部付清，待商业成熟之后我们再采取销售形式，但程序相对要复杂很多；,暂定招商奖励分成为总金额5，常务副总经理2，营销总监1.5、销售经理1、置业顾问0.5；另假如有经过介绍渠道成交，为扩大招商范围，给与介绍人0.5奖励；,第40页,超市定价提议,楼层,面积（）,单价（元）,总价（元）,备注,地下一层,4812.36,0,0,地下一层和一层虽没有产权，不过地下一层属于大型停车场，可供79辆车停放，另一层通常属于人流量最集中地方，所以价格仍高于其它楼层；预计实际成交价约为8300万，为总价7折左右。,1F,3720.02,11888,44223598,2F,3720.02,8888,33063538,3F,3268.59,7888,25782638,4F,2640.01,5888,15544379,累计：,18161,118616153,即使我们商场没有公摊，不过不排除有楼梯电梯等公共设施占用空间，故按照打包销售，优惠以下：,118616153*0.7=83031307,最终打包成交总价可按照83000000元。,第41页,第42页,