上海明珠路项目市场分析报告.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,明珠路项目,市 场 报 告,上海,青浦徐泾,第1页,壹、地理篇,第2页,人民广场,虹桥机场,浦东国际机场,徐泾镇,徐泾区位(一),距离人民广场,21-22公里,距离虹桥机场,6-7公里,第3页,徐泾区位(二),青浦新城,徐泾镇,九亭镇,虹桥机场,华漕镇,第4页,徐泾镇,徐泾交通环境(轨道),虹桥机场站,a线：,往朱家角向,预计年建成。,赵巷站,徐泾站,泗泾站约6-7KM,R2线:,青浦海港新城,全长公里，设站本线青浦境内沿沪青平公路走，预计年建成。,4线：,徐家汇松江新城,部分路段已在建设中。,九亭站,第5页,徐泾交通环境(公路),徐泾镇,沪青平公路,即318国道,沪青平高速,嘉金高速公路,(建设中),第6页,徐泾地域板块划分,如图：,依据现有规划，徐泾镇在功效划分上分为三个部分：,1、沪青平公路以南为房产板块，重点发展高档别墅；,2、沪青平公路以北，嘉金公路以西为中心集镇区，发展服务业，同时有一定量公寓开发；,3、外围地域为工业区，基本不发展住宅产业。,第7页,徐泾板块特点,区域,定位,产品特点,消费群,沪青平南,依靠沪青平公路和高速，以及虹桥机场，发展低密度高档别墅住宅。,周围项目容积普遍在0.2左右。,独立别墅为主。,单价在1,15000元/,代表个案：九溪十八岛，湖畔佳苑,境外，外地以及一部分上海地域,集镇区域,依靠原有完善基础设施发展服务业。,同时开发一定量公寓产品，不过数量有限。,独立别墅，1300015000元/,少许多层,40004500元/（二手房）,别墅客源同上。公寓客源以区域客为主。,工业区,定位为徐泾产业引擎，为区域发展提供产业动力。,无商品房开发,第8页,贰、市场篇,第9页,项目背景,区 位,徐泾,镇区,振华路,地块,产 品,18万建面,15万方占地,容积1.2,高层，小高层，联体别墅,混合型小区,第10页一、市场产品细分研究,第11页,徐泾地域在上海房地产市场中特殊地位,徐泾地域崛起上海别墅发展第二次浪潮(90年代末),徐泾地域在上海房市中是作为,别墅区,为大家所认知。,虹桥机场,沪青平高速,第12页,本 案,1.2容积率,别墅 小高层 高层,类别墅产品,公寓产品,大别墅市场研究,类别墅市场研究,公寓市场研究,第13页,1、别墅市场供求（宏观）,第14页,2003年上海别墅上市量预测,当前,上海别墅市场保有量超出800万(约为850万)。,2003年上海别墅上市量比较表,04，别墅开发量将超出700万。,别墅供过于求几成定局。,第15页,当前别墅市场供给结构,1、总量上供过于求；,2、供给结构上失衡，独栋别墅开发量过大，类别墅成稀缺产品。,第16页,独栋别墅,市场主力产品，供大于求，失衡严重,双拼别墅,供给量极少，供不应求,联排别墅,供求基本平衡，不一样区域略有不一样,叠加别墅,供小于求,第17页,2、徐泾地区分墅市场发展,第18页,类别墅产品成为市场稀缺产品,徐泾地域独立别墅开发量很大。,类别墅产品去化情况很好，,不过后续开发量很小，,甚至已基本处于停滞状态。,别墅开发结构性差异在徐泾地域表达尤为显著。,徐泾别墅区产品类型演变,第19页,徐泾地域主要别墅个案面积分析,楼盘名称,户型面积范围（）,主力面积（）,湖畔佳苑,268-544,370-395,西郊园中园,296-452,358-370,西郊美林馆,312-560,360-380,大豪山林,375-785,375-386,银涛高尔夫,298-643,390-400,绿波花园,228-473,260-336,西郊大公馆,690-745,710-720,九溪十八岛,350-900,450-500,综 上,：,区域市场产品面积设置高档化倾向十分显著。,预计今后在市场价格压力下，,区域主力户型面积将,稳中有降,。,第20页,主要别墅楼盘市场表现（月均销售速度）,可 见,：,上海别墅市场两大别墅客源对区域市场认同度都相当高。,个案选择细分市场和产品格调空间相对较大。,总体去化良好，但也表现出较大差异性,从个案去化结果分析消费者购置行为十分理性,第21页,西郊大公馆,大豪山林别墅,长堤花园别墅,银涛高尔夫别墅,湖畔佳苑,居礼,九溪十八岛,捷克小镇,高富丽源,绿波花园别墅,圣地维拉,大华云亭,本案,徐泾地域个案分布图,第22页,徐泾地域代表楼盘,徐泾地域重点别墅个案分析,A、西郊大公馆,位置：徐泾东路333号,开发商：上海新典房地产开发有限企业,产品：独栋别墅,占地：300亩,体量：103套,价格：11000-13000元/,销售情况：已售出30余栋,特色：景观及建筑设计佳，小区环境管理理想,第23页,徐泾地域代表楼盘,徐泾地域重点别墅个案分析,B、湖畔佳苑,位置：沪青平公路1517弄,开发商：上海佳苑房地产发展有限企业,容积率：0.28,产品：独立别墅,占地：400000,量体：一期173栋；二期123栋,价格：1元/（当前二手房15000元/）,销售情况：基本售完,特色：日式别墅,第24页,建筑效果图,徐泾地域代表楼盘,徐泾地域重点别墅个案分析,C、居礼,位置：沪青平公路/高泾路,开发商：上海嘉化富欣房地产有限企业,容积：0.23,产品：独立别墅,占地：100000,量体：23000 （72栋）,价格：900013000元/,销售情况：已售完,特色：当代简约格调，每户拥有独立露天泳池,第25页,建筑外立面,小区一景,居礼实景照片,第26页,徐泾地域代表楼盘,徐泾地域重点别墅个案分析,D、九溪十八岛,位置：高泾路399号,开发商：上海林语置业,容积率：0.25,产品：独立别墅,占地：500亩（一期334亩，分两期）,量体：总142栋（二期56栋）,价格：10000元/,（当前二手房约15000元/,）,销售情况：已售完,特色：出众小区规划和环境营造,第27页,小区一景,小区道路,九溪十八岛实景照,第28页,实景图片,徐泾地域代表楼盘,徐泾地域重点别墅个案分析,E、银涛高尔夫别墅一期,位置:沪青平公路2222号,开发商:上海银涛高尔夫有限企业,产品:独立别墅,占地:6.8万(未含高尔夫面积),建筑面积:2.4万(48幢),价格:1-16000元/,H,第29页,徐泾地域代表楼盘,徐泾地域重点别墅个案分析,F、长堤花园（三期）,位置：振华路,开发商：昌安置业,容积率：0.3,产品：独立别墅,占地：325亩,量体：162栋（一期56栋，,二期48栋,三期58栋）,价格：14000-15000元/,销售情况：三期销售率50%,月均销售10户,特色：高品质小区环境,第30页,现场实景照片,小区环境效果图,长堤花园照片,H,第31页,小区平面效果图,徐泾地域代表楼盘,徐泾地域重点别墅个案分析,G、大豪山林别墅,位置：徐泾西路188弄,开发商：上海大豪城镇建设有限企业,产品：独栋别墅,占地：600亩,体量：240套,价格：13000-16000元/,销售情况：20%左右,特色：规模较大,第32页,建筑外观效果图(一),建筑外观效果图(二),大豪山林别墅效果图,第33页,、徐泾公寓市场现实状况,第34页,如前所述，徐泾地域是作为一个,纯别墅区,而为人们所认知。,公寓房开发长久以来基本处于,空白状态,，近期虽有零星开发量，不过体量太小，对徐泾地域区域市场根本不能丝毫组成影响。,早期楼盘如金水湾，广虹公寓早已售磬。,当前在售仅一个楼盘：上海豪都国际新城。,因为市场开发量长久处于低位状态，造成市场,供不应求,。,作为别墅区，徐泾是一个,中高档别墅区,，其针正确是金字塔上层客源。而对于公寓市场来讲，徐泾提供是非常,低级次公寓产品,，其针正确是区域内客源，从少许个案市场反应来看也验证了这一点。,第35页,西郊大公馆,大豪山林别墅,长堤花园别墅,银涛高尔夫别墅,湖畔佳苑,居礼,九溪十八岛,捷克小镇,高富丽源,绿波花园别墅,圣地维拉,大华云亭,本案,徐泾地域个案分布图,第36页,代表楼盘(公寓),徐泾地域重点别墅个案分析,上海豪都国际新城（上海捷克住宅小区）,位置：联民路88弄21号,开发商：上海豪都房地产开发经营有限企业,产品：多层/小高层,占地：11万,体量：416套,主力面积：90 /2R、125135 /3R,均价：5300元/,销售情况：70%左右，月销售约80100套,特色：依照捷克住宅设计理念照搬而来，外观独特。有部分多层电梯公寓。,不过，小区整体形象差，包含售楼处包装过于简单，对客户有很大负面作用。,第37页,主力户型(一),93.5M,2,155.8M,2,户型(一),第38页,主力户型(二),126M2,128M2,户型(二),第39页,二、竞争识别,第40页,区域外竞争,华漕镇,约7KM,约78KM,九亭镇,第41页,区域外竞争,作为别墅区，徐泾更为纯粹,徐泾,九亭,华漕,华漕镇更多负担着市区动迁基地功效,而九亭产品与徐泾地域在总价上形成错位,从区域角度看，华漕和,九亭存在一定竞争威胁，但差异性也非常显著,第42页,区域内板块竞争,第43页,区域内板块竞争,工业区,集镇区,房产区,暂无房产开发，未来规划也无项目开发,镇中心以公寓开发为主，,但一直以来开发量有限后续,将有少许大案推出（包含本案）,纯粹高档别墅区，后续仍有一点开发量,区域差异化,产品差异化,区域间竞争有限,（存在一定竞争，镇区西部有一定量别墅开发）,第44页,无疑，未来市场竞争将很大程度上影响市场表现。,从当前掌握资料来看，区域内,本案未来竞争对手主要有三个:,沪青平公路和明珠路,圣地维拉,。,另外，位于振华路徐泾中路,大华云庭,，从产品类型看也将对本案产生竞争。,同时,位于沪青平公路上,高富丽源名邸,将于11月底开盘,产品上与本案有一定类似.,未来潜在竞争,第45页,西郊大公馆,大豪山林别墅,长堤花园别墅,银涛高尔夫别墅,湖畔佳苑,居礼,九溪十八岛,捷克小镇,高富丽源,绿波花园别墅,圣地维拉,大华云亭,本案,徐泾地域个案分布图,第46页,徐泾地域重点别墅个案分析,A、大华云庭,开发商：大华集团,位置：振华路/徐泾中路,产品：联排别墅/独立别墅,项目规模：8.66万,当前进度:基础,开盘:预计上六个月,第47页,徐泾地域重点别墅个案分析,B、圣地维拉,开发商：蓝溪房产,位置：沪青平公路/明珠路,产品：小高层，酒店,项目规模：约10多万（详细数据尚不详）,当前地块状态：空地,工期安排：年末明初开工,开盘：明年上六个月,第48页,徐泾地域重点别墅个案分析,C、高富丽源名邸,位置：沪青平公路1509号,开发商：上海高富房产发展有限企业,开盘时间:11月底,容积率：07,产品：双拼别墅/联排别墅,占地：3.09万,建筑面积：2.1万,户数：约70余户,价格：10000元/(预计),第49页,区域外个案竞争,华漕镇,约7KM,约78KM,九亭镇,奥林匹克花园,第50页,二期,一期,外区域竞争楼盘,奥林匹克花园,位置:九亭镇涞寅路106弄,开发商:上海奥林匹克置业投资有限企业,占地:63万,量体:70万(二期27万 2,户),绿化:60%,进度:结构体,产品：多层,均价:约7000元/(全装修),主力面积:122 /3R,销售率:(二期)约95%),特色:运动主题小区,全装修房,规模宏大,附:面积配比(部分),2R 80 30户 9%,3R 122 260户 76%,复式 137200 50户 15%,小高层,还未开盘,三期用地,第51页,二期建筑外立面(一),二期建筑外立面(二),奥林匹克花园实景图片,第52页,127M,2,户型精选,第53页,四、价格判断,第54页,别墅价格走势（独栋）,年末,年初,图一:价格行情比较图(一),第55页,别墅价格走势（独栋）,图二:价格行情走势图,年10月,市场越来越理性，,消费者越来越关注楼盘“性价比”，,特色显著楼盘依然会受到市场追捧。,第56页,公寓价格行情,经过比较，当前中心镇区公寓成交价在40004200元/M,2,之间。,广虹公寓4500元/,(二手房),金水湾4500元/,(二手房),从市场表现来看,这一价位是可认为市场所接收。,公寓市场价格仍处于上升通道内，且潜力可观。,第57页,叁、项目立地篇,第58页,本案位置及周围环境,本案,第59页,优势：,属徐泾集镇区,交通等基础配套相对很好。,劣势：,项目地处城镇结合部，北部为工业区，商服设施较差。,优势：,量体18万M,2,，具备规模优势。,同时，产品属市场稀缺。,劣势：,市场可比性不是很强。,优势：,地块较大，可塑性较强。,地块方整。,劣势：,地块出入动线受自然条件,一定限制。,优势：,地处城镇结合部，空气好，周围无污染。,劣势,：,临近墓园,对消费者心理有一定负面影响.,区域,地块,产品,环境,项目SWOT分析,第60页,机会：,介于市区和青浦新城之间，两地联动发展对区域促进显著。,风险：,城市规划中并未把当地域发展提到一个比较高高度。,机会：,受汽车城，虹桥开发区，松江大学城等多重辐射。,风险：,本身无太强产业支持。,机会：,长久以来，当地开发商产,品创新能力差，可发挥空间大。,风险,近期，大华，中远等开发商进入，将一定程度上加紧产品升级，加剧竞争。,机会：,长久以来市场开发一直处于,低位，几乎没有竞争。,风险：,近期将有一两个较大规模,楼盘推出，竞争将逐步加剧。,城市化,产品,产业,市场,项目SWOT分析,第61页,演示完成谢谢阁下观赏！,第62页,