相邻建筑采光权纠纷的分析.doc

相邻建筑采光权纠纷的分析      其实采光权并不什么新鲜事，早在物权法出台前民法通则就已涉及采光权保护，《民法通则》第八十三条 不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。物权法把通风采光单列出来明确保护，《物权法》第八十九条　建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

      其实采光权并不什么新鲜事，早在物权法出台前民法通则就已涉及采光权保护，《民法通则》第八十三条 不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。物权法把通风采光单列出来明确保护，《物权法》第八十九条　建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
    国家设计规范对住宅的通风采光有下列规定：
一、《住宅设计规范》5.1.1 每套住宅至少应有一个居住空间能获得日照,当一套住宅中居住空间总数超过四个时,其中宜有二个获得日照。
5.1.2 获得日照要求的居住空间，其日照标准应符合现行国家标准《城市居住区规划设计规范》(GBJ50180)中关于住宅建筑日照标准的规定。
二、《城市居住区设计规范》5.0.2.1住宅日照标准应符合表5.0.2-1 规定；对于特定情况还应符合下列规定：
(1)老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准；
(2)在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；
(3)旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不宜低于大寒日日照1小时的标准。
表5.0.2-1 住宅建筑日照标准 
建筑气候区划
Ⅰ,Ⅱ,Ⅲ，Ⅶ气侯区
Ⅳ气侯区
Ⅴ,Ⅵ气候区
大城市
中小城市
大城市
中小城市
日照标准日
大寒日
冬至日
日照时数(h)
≥2
≥3
≥1
有效日照时间带(h)
8~16
9~15
日照时间计算起点
底层窗台面

  按理有上述规定已经给出量化数据，应该说对如何判定采光权受侵犯是很容易的，但现实中很多案例却避开上述技术规定走物权路线。即哪方的房产被判定为非法建筑或违章建筑即被判输。其实这是一种避实就弱的审判方法，原告的诉求是采光被侵犯，法院确优先从产权合法性角度去审视。如果作一个比喻其实这种做法是很不妥的，即甲乙两嫌疑犯被指控犯谋杀，但都缺乏现实证据指证，此时检方恰好查出甲嫌疑犯是非法入境的，基于此，我们难道疑可以证明甲犯疑一定是杀人犯吗？显然这种推论是很牵强的。从法律效力角度看，法律效力总比部门规章制度、技术规范的大。但我们国家法律和国家技术规定是互为依据的，基于采光技术规定的明确性，我国司法解释也从没就通风采光进行过具体规定，仅就排水、通行等方便邻理的行为作出明确规定。
    虽然法律明文规定保护采光权，但无论通风或采光都需要具备一定条件的，即建筑物周围或需要开窗取光的一面有公共空间。我国的现实情况是，即便建筑物周边有可供采光的公共空间，也未必能完全满足规范确定的日照采光标准。原因之一是历史上某些建筑的采光条件就很差，比如在城市高密度旧区，因为道路、建筑间距狭小，毗邻建设造成采光面不足。这就引申出一个问题，即一个已有建筑，很容易就因为相邻的另一（新建）建筑的兴建而降低了“原有日照标准”而触及《城市居住区设计规范》第5.0.2.1-2的规定。
    比如，同一3米小道两边分别有一栋单面取光的3层高度9米的建筑，而其巷道对面有一块未建设的空地，如果简单套用物权法之89第或城市居住 区设计规范第5.0.2.2.2的规定则，无论该建筑对面的空地建多少层，都会影响该栋建筑的“原有日照标准”。在此情况下，很多规划部门都会基于公平合理的原则，给予该空地建设的权利，但可建层数或高度肯定不能超过那已有建筑，或该街区平均建设高度。
    又比如，两毗邻基地（小地块），其中一地块在未退建筑红线的情况下，在毗邻面开窗开洞。如果简单搬照上例之规定，则其毗邻后建一方必须为其后退建筑红线提供采光条件？这显然也是不合理的，假如该毗邻空地在后退红线后则不具备建设使的的条件的话，那么，先建并在毗邻面开窗的一方是不是妨碍了对方的土地使用权？所以，简单套用“原有日照标准”也是不妥的。    
    民法通则 第五十八条 无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。建筑设计通则4.1.4-33 除城市规划确定的永久性空地外，紧贴基地用地红线建造的建筑物不得向相邻基地方向设洞口、门、外平开窗、阳台、挑檐、空调室外机、废气排出口及排泄雨水。也就是说，两相邻地块在毗邻面不自退建筑红线而采取的开窗行为是违反规定的，虽然开窗行为确能获得阳光，但并不构成实际的采光权。当然，如果某一毗邻方有现状有条件为其中一方提供唯一采风通风条件的话，则应通过退让建筑红线、降低建筑高度或禁止建设的方式为业已存在的另一方提供通风采光便利，但应允许义务一方向受益方提出适当补偿。
    由此可见，采光权不是绝对的，而是有条件限制。审理采光权纠纷，除应考虑物权法外，更应考虑建筑物周围的通风采光现状条件和当地建设习惯或规定，并分析行为与后果的因果关系，从而判定采光权是否被侵犯。