成都南延线写字楼踩盘报告.pptx

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,2012,优化管理年,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2019/10/27,#,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,成都南沿线写字楼踩盘报告,一、,项目调查,南延线写字楼客户分析,小结,调查项目的区位分布,二、,三、,四、,一，本次调查项目的区位分布,曙光国际,复地复城国际,花样年香年广场,花样年福年广场,二，项目调查,曙光国际,复地复城国际,花样年香年广场,花样年福年广场,复地复城国际,曙光国际,花样年福年广场,花样年香年广场,曙光国际,曙光国际,复地复城国际,花样年香年广场,花样年福年广场,基本指标,内容,开发商,成都曙光现代物流投资有限公司,占地面积,9065平方米,总建筑面积（）,97338,平方米,层高,3.65,米建筑层高，净高可达,2.7,米（含中央空调）,层面积,A座:单层建面1100平米，17-25为甲级写字楼,B座:单层建面1700平米，6-25楼为甲级写字楼,户型面积区间,110-1860平方米,物业级别,甲级写字楼,电梯,18部国际品牌高速电梯,(4部为商用，14部可直达26楼),停车位,660,个,物业管理公司,世邦魏理仕（顾问）,物业管理费,15元/平.月,销售均价,13000,元,/,平方米,曙光国际,基本数据指标,17F-26F,酒店式办公,6F-16F,4,星级酒店,1F,银行,2F-3F,餐饮,4F,商务、健身中心,5F,为空中院馆,6F-26F,甲级写字楼,A,幢,B,幢,以酒店和写字楼为主，商业主要为与物业配套型的商业。,曙光国际,产品业态规划,曙光国际,复地复城国际,花样年香年广场,花样年福年广场,写字楼户型面积区间在,180-370,，酒店户型面积区间在,50-75,。,单元楼体建筑呈长条形，因此走廊较长，造成公摊系数过大，达,52%,。同时造成端头户型的交通不便。,柱子在户型内部分布，会影响使用。,曙光国际,产品户型分析,曙光国际,复地复城国际,花样年香年广场,花样年福年广场,2011-01-06,2011-01-21,2011-06-29,曙光国际,推盘节奏,项目进场，,启动推广,前期蓄客，现场可申领1%优惠,正式开盘，写字楼当日均价11428元/平方米,2011-10-28,新批次加推,2012-05-04,新批次推盘。全款优惠5%，按揭优惠1%,曙光国际,复地复城国际,花样年香年广场,花样年福年广场,项目均价在,13000,元,/,，写字楼总价区间在,200500,万,之间。酒店面积较小，价格区间在,60-110,万,之间。两种产品各自对应不同层次客户。,酒店部分，入驻酒店品牌未定，仍在洽谈过程中,销售现场装修一般，中等档次,项目于,2011,年,6,月正式开盘。,曙光国际,销售现场与销售情况,曙光国际,复地复城国际,花样年香年广场,花样年福年广场,复地复城国际,复地复城国际,基本数据指标,基本指标,内容,开发商,复地（集团）股份有限公司,占地面积,31996平方米,总建筑面积（）,230000平方米,层高,5.4米,共28层,层面积,1860平方米,户型面积区间,110-1860平方米,物业级别,5A甲级写字楼,电梯,三菱锋速 每栋12部，共24部,停车位,1867,个,物业管理公司,上海高地,物业管理费,7元/平.月,销售均价,12000-14000元/平米,曙光国际,复地复城国际,花样年香年广场,花样年福年广场,复地复城国际,产品业态规划,130米5A甲级写字楼，1822-1933标准层,soho办公楼,甲级写字楼，净高2.6米，95-1500平方米,72000国际商业街,42-47精装酒店式公寓,精装涉外服务式公寓,曙光国际,复地复城国际,花样年香年广场,花样年福年广场,SOHO办公平面层,单元楼体建筑呈L形，走廊置中，造成公摊系数较小。但造成端头户型的交通不便。,柱子在户型的隔断处分布，设计合理。,户型面积区间在29,-,103。,复地复城国际,产品户型分析,曙光国际,复地复城国际,花样年香年广场,花样年福年广场,在售精装两居服务公寓,优点：,户型方正，无浪费空间,双阳台设计，采光通风良好,动静隔离，,干湿区分,界明显,缺点：,厨房设计狭窄，面积较小,卫生间面积过小,复地复城国际,产品户型分析,曙光国际,复地复城国际,花样年香年广场,花样年福年广场,在售精装一居服务公寓,优点：,户型方正，无浪费空间,明厅设计，采光通风良好,缺点：,厨房面积小，利用率低,客厅与卧室无隔挡，私密性差,复地复城国际,产品户型分析,曙光国际,复地复城国际,花样年香年广场,花样年福年广场,在售精装一居服务公寓,优点：,户型方正,明厅设计采光通风良好,干湿区分,界明显,缺点：,浪费空间多,厨房卫生间面积较小,仅有一个生活阳台,复地复城国际,产品户型分析,曙光国际,复地复城国际,花样年香年广场,花样年福年广场,2011-05-09,2011-05-20,2011-06-21,复地复城国际,推盘节奏,项目进场，,启动推广,前期蓄客,开盘，写字楼最高价11000元/平方米 最低价9200元/平方米,2012-02-29,二期开盘，,均价11000元/平方米,新批次开盘 最高价14000元/平方米 最低价12000元/平方米,2012-05-23,曙光国际,复地复城国际,花样年香年广场,花样年福年广场,项目在售写字楼户型面积,85103平米，,整层面积,1300多平米,，可打通自由组合，均价,9600元/平米,。精装公寓在售，户型面积,5177平米，,均价,10700元/平。,写字楼,全款91折,，公寓全款,95折,。可分期和按揭。,项目于,2011,年,6,月正式开盘。,复地复城国际,销售情况,曙光国际,复地复城国际,花样年香年广场,花样年福年广场,花样年香年广场,花样年香年广场,基本数据指标,基本指标,内容,开发商,成都九蓉房地产开发有限公司,占地面积,18543平方米,总建筑面积（）,244613,平方米,层高,5.4米,总49层 可出售46层,层面积,2000平方米,户型面积区间,60-2000平米,物业级别,甲级写字楼,电梯,12部高效品牌电梯，高区5部专属电梯,停车位,1300,个,物业管理公司,花样年物业管理成都分公司,物业管理费,16,元,/,平米,.,月，含中央空调使用费,销售均价,12000,元,/,平米,曙光国际,复地复城国际,花样年香年广场,花样年福年广场,花样年香年广场,产品业态规划,1-2层为商铺，3-6层为SOHO,A座14层写字楼,B座14层写字楼,花样年香年广场：,位于CBD核心区天府大道西侧，总占地近30亩、总建面约25万，是一个集国际甲级写字楼、精装商务公馆、艺术酒店和精品商业于一体的城市商务综合体。,曙光国际,复地复城国际,花样年香年广场,花样年福年广场,写字楼户型面积区间在,65-2000,，公寓户型面积区间在,27,-,11,5,。,单元楼体建筑呈口字形，交通动线合理，但公摊系数较高。,柱子在户型内部分布，会影响使用。,花样年香年广场,产品户型分析,曙光国际,复地复城国际,花样年香年广场,花样年福年广场,2010-09-28,2010-11-03,2010-11-30,花样年香年广场,推盘节奏,项目进场，,启动推广,底商开盘320000-48000元/，户型区间30-188,写字楼开盘，均价11000元/,2011-08-11,新推2号楼低区部分同3号楼,新推10-25楼。户型面积60-1500不等,2012-02-21,曙光国际,复地复城国际,花样年香年广场,花样年福年广场,花样年香年广场写字楼在售，户型面积,60-2000平米,不等，可打通自由组合，目前主推,10-25楼,。均价,11000元/平米,，全款,92折,，按揭,93折,，分期,94折,。,物业管理费,16元/平米月,，含中央空调使用费。,预计今年下半年交房。,花样年香年广场,销售情况,曙光国际,复地复城国际,花样年香年广场,花样年福年广场,花样年福年广场,花样年福年广场,基本数据指标,基本指标,内容,开发商,成都市诺亚舟实业有限公司,占地面积,23771平方米,总建筑面积（）,180167,平方米,层高,5.4米,共28层,层面积,1860平方米,户型面积区间,110-1860平方米,物业级别,甲级写字楼,电梯,三菱锋速 每栋12部，共24部,停车位,1267个,物业管理公司,花样年物业管理成都分公司,物业管理费,7,元,/,平,.,月,销售均价,12000-14000元/平米,曙光国际,复地复城国际,花样年香年广场,花样年福年广场,花样年福年广场,产品业态规划,两栋,160米高,的甲级写字楼挑高均为,5.4米LOFT,设计，使用率可达到170%。,41平米61平米,的精装公寓；以及,56间201800,的烫金旺铺，包含以餐饮休闲和娱乐等为主题的特色消费区。,花样年福年广场,是花样年集团项目以国际一线商务流行趋势理念打造出的极致潮流化的个性商务综合体。,曙光国际,复地复城国际,花样年香年广场,花样年福年广场,花样年福年广场,产品户型分析,在售精装两居公寓,优点：,户型方正，无浪费空间,采光通风良好,动静隔离，,干湿区分,界明显,缺点：,厨房为开放式与客厅连接,卫生间面积过小,曙光国际,复地复城国际,花样年香年广场,花样年福年广场,花样年福年广场,产品户型分析,在售精装一居公寓,优点：,户型方正，无浪费空间,明厅设计，带休闲阳台，采光通风良好,缺点：,厨房面积小，利用率低,客厅与卧室无隔挡，私密性差,曙光国际,复地复城国际,花样年香年广场,花样年福年广场,2011-04-12,2011-05-10,2011-06-10,花样年福年广场,推盘节奏,项目进场启动推广,前期蓄客VIP 卡免费办理：尊爵卡开盘优惠 10000，铂金卡开盘优惠 5000。,花样年,.,福年广场,6,月,11,号排号,2011-07-22,开盘,新批次开盘 最高价14000元/平方米 最低价12000元/平方米,2012-05-23,曙光国际,复地复城国际,花样年香年广场,花样年福年广场,一期现已售完，二期销售中。,一居室,41,二居室,61,配备全套家具家电，拎包入住，均价,11000元/平米,。写字楼在售，,5.4米LOFT,设计，,170%使用率,，均价,13000元/平米,。,优惠信息：全款,97折,，按揭,98折,，分期,99折,。,花样年福年广场,销售情况曙光国际,复地复城国际,花样年香年广场,花样年福年广场,三，南延线写字楼客户分析,客户特征：,主要为投资客，,既有资金实力雄厚，大多拥有多套多类型物业的专业投资者，也有一些小型投资者。SOHO产品多为投资兼自用客户。,置业目的：,投资,置业特征：,多次置业、多次投资、首次投资,认知途径：,主要来源于,广告、朋友介绍、销售电销邀约,关心因素：,客户看得见的地方，感受到的地方是目前购买客户的主要关注因素；如：,外立面、大堂、电梯、空调、配套和服务,。,周边交通通达性，配套以及地理位置，开发商品牌等仍是客户关心的重点。,等,四，小结,供销两旺仍将是,201,2年成都写字楼市场的主趋势,：,但受供应量激增以及产品同质化的影响，整体价格再上涨难度较大；,城南区域市场是成都写字楼市场的主战场：,由于,2011,年城南区域新入市项目约,8,个，以甲级写字楼为主，新增供应量约,50,万方,，另加上2012年上半年新入市的项目。供给量达到,82万方,。,大量的甲级写字楼同期入市，市场产品同质化不断加剧，达到高峰，导致市场竞争态势日趋激烈。,随着成都写字楼市场的发展，产品高配置、同质化现象越发严重：,为在竞争中取得优势，写字楼功能在科技化、智能化、生态化、节能化、高新技术、高新材料等领域明确加剧了其竞争格局。,限购令后住宅市场投资受到了极大的打击，而办公物业受到市场投资客户青睐。成都写字楼物业同商业形成同样的格局，,已经成为为成都楼市的投资主流产品,;,