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识别房地产泡沫的七大指标

　　目前中国房地产价格的快速上涨是价值的理性回归，还是已经存在房地产泡沫？房地产泡沫形成的因素复杂，是诸多因素共同作用的结果。因此，判断是否存在房地产泡沫、泡沫程度有多大，需要运用不同的指标从不同的方面综合加以分析。下面将通过选取若干评价指标，对中国近年来的房地产相关数据进行对比分析，对我国房地产市场泡沫问题进行实际分析。

　　 房地产投资增长率/GDP增长率

　　房地产开发投资额是房地产供给对需求最直接的反映，开发投资额超常增长可能意味着投机需求和虚高价格的形成。一个用来衡量房地产开发投资增长快慢的重要指标就是房地产投资额增长率/GDP增长率，通常认为该指标不应该超过2。

　　 房地产投资总额/固定资产投资总额

　　这一指标可以反映用于房地产业的投资占某一地区全社会固定资产投资总额的比例，用来说明某一地区当年有多少资金投入到房地产业。因此，房地产开发投资占全社会固定资产投资总额的比重是衡量房地产业发展持久性、稳定性的重要指标，是反映投资结构是否合理的基础指标，同时也是衡量房地产业发展规模与国民经济生产总量关系的主要指标之一。

　　在发达国家，房地产投资占固定资产投资的比重指标一般为20%～25%，由于我国是一个处于高速发展阶段的发展中国家，对房地产投资的需求非常旺盛，因此，当评价我国是否存在房地产泡沫时，可以将该指标适当提高。

　　 商品房施工面积/商品房竣工面积

　　根据房地产泡沫生成机理，商品房施工面积和竣工面积是房地产发展过程和结果的体现。选取该指标可以反映未来房地产市场供应情况。施工面积一般为竣工面积的3±05倍，反映了未来1～2年现房的供应量，若其值小于25倍，会出现供应短缺，若大于35倍，未来供应量将会放大。该比值越大，说明泡沫越大。

　　 房屋的空置面积与空置率

　　房地产市场是否有"泡沫"，空置率是另一个比较有说服力的重要指标。房屋空置率可以从一定程度上反映房地产市场的供求关系和销售情况，是衡量房地产业发展健康状况的重要指标，可以直接用来表明房地产市场的热度和泡沫程度。按照建设部的定义是：空置率是指累计的商品房空置房屋面积除以近三年商品房竣工面积之和。一般来说，空置率范围在3%～10%之间可以认为是比较健康的，而空置率的警戒线是10%。

　　学术界通常认为：当一个国家的商品房空置率为3%以下时，买房人几乎找不到自己需要的房源，市场呈现为房屋供不应求；当商品房空置率为3%～10%时，市场较为平稳，整个市场供应虽然不显得过剩，但买方已有充分的选择余地；而当商品房的空置率大于10%时，则房地产商品开始显得过剩；达到15%以上时，则将产生严重的商品房过剩问题。由于我国房地产市场起步晚，体系不够完善，受政策影响大，市场运行机制对我国房地产市场的自我调节功能还未充分发挥，我国的商品房空置率会比国外发达国家高。根据我国的实际情况，1999年国家有关机构采用了上海市有关单位设计的空置率计算方法，计算并制定了适合我国国情的空置率区间表，见表7-6。

　　表7-6商品房空置率区间表李奎刚中国房地产泡沫研究兼谈重庆房地产泡沫［D］重庆：重庆大学经济与工商管理学院，2005

　　空置率对应区间

　　0~5%空置不足区

　　5%~14%空置合理区

　　14%~20%空置过量区

　　20%以上商品房严重积压区

　　 房价收入比

　　人们普遍会认为：收入高的国家或者城市，房价相应也就高。也就是说，房价应当相对于家庭收入进行比较，因为房子是要靠钱来买，而钱则来自家庭收入。为了比较相对的房价，西方学者们制定了一把叫做"房价收入比"的尺子。其具体的定义是：一个国家或城市的平均房价与每户居民的平均收入之比中国房地产业协会，中国房地产业发展大全编辑委员会中国房地产业发展大全：2003～2004［M］北京：中国城市出版社，2004：457。

　　房价收入比反映了居民家庭对住房的支付能力和承担能力，比值越高，支付能力就越低。如果某地区房地产价格暴涨，而居民收入水平变化不大，致使该指标持续增大，则表明该地区房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上涨。当市场中的房价收入比一直处于高位，超过了一定的临界值，而房地产市场不存在萎缩的迹象时，则说明群体性投机行为已较为严重，房地产泡沫很可能已经产生。

　　世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，认为房价收入比在4～6倍之间较为适当，也就是说假如家庭年收入为1，合理的房价应当是家庭年收入的4～6倍之间。房价收入比高于6倍，就难以形成买方市场。要使人们买得起房，房价收入比要在5（最好是4）以下。发达国家的房价收入比一般在18～55倍之间(美国1991～2001年的房价收入比较稳定，平均是397倍)，发展中国家合理的房价收入比在3～6倍之间。因此，一般认为，房价收入比保持在60以内，就不会出现房地产泡沫。

　　 房屋租售比

　　房屋租售比，即"房价/房租比"，是国际上常用的又一个衡量房地产泡沫的重要指标，租售比是住房售价与月租赁价格的比值，主要用来判断房地产是否具有长期投资价值。通常情况下，如果房屋的价格出现持续大幅上涨，而且这个上涨是由于房屋资产的内在价值的提高造成的，那么必然会伴随着租金的增长，租金增长的速度也会加快，投资要求的回报率提高。那么，在这种情况下，租售比将不会大幅增高。

　　如果市场中的租金持续不能赶上房价的上升速度，作为一个投资市场来说就有可能出现泡沫问题了。一般来说，如果房价相对月租金收入的比例能保持在200～250倍之间，就可能是一个比较正常的范围。

　　 银行信贷指标

　　房地产类贷款包括房地产开发贷款和个人住房贷款。银行信贷指标主要包含三个方面：房地产类贷款的增长率、房地产贷款占银行全部贷款的比重、新增房地产类贷款占全部银行新增贷款的比重。通过这些指标的变化，可以反映出信贷资金在房地产业集中的程度和潜在的风险。若信贷资金流入房地产业的比例过高，则表示银行资金投向房地产市场的速度过快，泡沫的成分就会较大。