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晋中市物业管理办法

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2020年4月19日
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晋中市物业管理办法
（征求意见稿）

第一章 总 则
第一条 为了规范全市物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改进居民的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国物业管理条例》和《山西省物业管理条例》等有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。
依据：《中华人民共和国物业管理条例》第一条“为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改进人民群众的生活和工作环境，制定本条例”。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。
本办法所称物业管理，是指业主经过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
依据：《中华人民共和国物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主经过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。
　　第三条 物业管理应当遵循公开、公平、公正，诚实信用，市场竞争，服务规范的原则；坚持专业服务、业主自治和社区管理相结合的原则。
依据：《中华人民共和国物业管理条例》第三条“国家提倡业主经过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业”。
第二十条 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
第四条 新建住宅物业应当实行物业管理；难以实施社会化、市场化、专业化管理的老旧住宅小区、零散住宅小区，应加强基础配套设施设备改造，开展社区管理与专项服务相结合、社区管理与单位自管相结合、社区管理与业主自管相结合等管理服务，维持基本的生活秩序；鼓励机关、企（事）业等单位推行物业管理。
依据：1、《中华人民共和国物业管理条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，经过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当经过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。
2、《山西省物业管理条例》第三条第二款“鼓励机关、企（事）业等单位推行物业管理”。
（说明：新建的住宅必须实行物业管理；针对办公、学校等单位自行管理的现状不宜强制实施市场化物业管理；老旧小区由于基础设施破旧、设施设备老化、物业管理成本高、收费矛盾冲突多的实际宜推行以卫生、秩序维护等专项管理，维持一般的管理服务）
第五条 县（区、市）人民政府（管委会）应当建立住宅小区综合管理制度，组织各相关部门和单位，部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作；加强对本行政区域内物业管理工作的领导，完善工作机制，在物业管理区域内建立由建设（房地产）行政主管部门、街道办事处（乡、镇人民政府）、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或业主代表等相关部门和单位参加的物业管理联席会议制度；协调解决辖区内物业管理中的矛盾纠纷和疑难问题及社区精神文明建设等基础工作。
街道办事处（乡、镇人民政府）应明确部门和人员，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，组织业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导监督业主大会和业主委员委员会的日常活动，调解业主、业主委员会、业主大会相关的矛盾纠纷。
社区居民委员会应当支持和指导业主大会、业主委员会依法履行自治管理职责，鼓励相关单位与社区开展共建活动，提倡政府公共服务延伸进社区。
依据：住房城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第六十一条“物业管理区域内，能够召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，由区、县房地产行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题”。
晋中市住房保障和城乡建设管理局负责全市物业管理活动的监督管理工作。
各县(区、市)建设（房地产）行政主管部门具体负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。
依据：1、《中华人民共和国物业管理条例》第五条“国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”。
2、《山西省物业管理条例》第四条第三款“县级以上人民政府其它有关部门应当在各自的职责范围内，依法做好物业管理活动的有关工作”。
　规划部门负责物业管理区域内的规划监管工作，按要求规划物业管理用房、业主委员会工作用房、社区工作用房等各类公建配套设施；依法查处物业管理区域内擅自改变房屋外立面、违法搭建等违法行为。
依据：1、山西省实施《中华人民共和国城市规划法》办法第五条“各级城市规划行政主管部门的主要职责是：（2）负责本行政区域内城市规划的编制、管理和协调工作；（3）监督、检查本行政区域内城市规划的实施，查处违反城市规划的行为；（4）负责城市规划区内建设项目的选址定点，参加初步设计审查及工程竣工验收；（5）负责本行政区域内城市规划设计和城市勘测的管理；
　　2、《关于落实经费、人员保障推进社区“三有一化”建设的通知》（市组通字【 】44号）第二条“6、城市新建住宅小区和旧城区改造居民区，要将社区用房纳入建设工程规划设计方案，按照每百户不少于20平方米，且面积不低于200平方米的标准进行配套建设，超过500户按每百户递增20平方米配套建设。要把配套建设社区用房纳入土地出让的规划条件，社区用房建设完成后由政府按成本价回购费用从土地出让金中列支，其产权归县（区、市）政府所有。各县（区、市）建设部门牵头，财政、民政、规划部门和所属街道（乡镇、城区管委会）要共同参与社区用房建设竣工验收工作，确保社区用房与开发建设项目同步设计、同步建设、同步投入使用”。
3、《山西省物业管理条例》第三十七条“建设单位应当在物业管理区域内配套建设房屋总建筑面积千分之三至千分之五的物业管理用房（包括业主委员会工作用房）”。
4、《住宅室内装饰装修管理办法》第三十九条“未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的,由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚”。
公安（交警、消防）部门负责监督指导业主大会、业主委员会和物业服务企业落实各项治安防范措施，指导、督促物业服务企业建立公共秩序维护制度、岗位责任制度和秩序维护队伍的管理；指导物业服务企业、业主委员会划分停车位及制定在物业管理区域内合理的行车路线，并会同相关部门在物业管理区域外城市次干道上划分临时停车位，缓解小区停车难问题；对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型客车、货车和油罐车（化学品车）的行为依法采取措施进行处理；按《中华人民共和国噪声污染防治法》有关规定负责处理社会噪声类型的行为；定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。
依据：1、《中华人民共和国治安处罚法》第七条“国务院公安部门负责全国的治安管理工作。县级以上地方各级人民政府公安机关负责本行政区域内的治安管理工作”。
2、山西省实施《 中华人民共和国道路交通安全法》办法第六条“县级以上人民政府公安机关交通管理部门负责本行政区域的道路交通安全管理工作”。
3、《中华人民共和国消防法》第四条“国务院公安部门对全国的消防工作实施监督管理。县级以上地方人民政府公安机关对本行政区域内的消防工作实施监督管理，并由本级人民政府公安机关消防机构负责实施。军事设施的消防工作，由其主管单位监督管理，公安机关消防机构协助；矿井地下部分、核电厂、海上石油天然气设施的消防工作，由其主管单位监督管理”。
城市绿化行政主管部门负责物业管理区域内的绿化监管工作，指导监督业主大会、业主委员会、物业服务企业开展区域内绿化工作，依法查处违反绿化管理规定的违法行为。
依据：《晋中市城市绿化管理办法》1、第二条“凡在本市城市规划区内种植和养护树木花草等城市绿化的规划、建设、保护和管理，均适用于本办法”。
2、 第五条 “城市绿化行政主管部门负责全市城市绿化工作”。    
3、第十四条 城市绿地建设的责任分工：(二)新建、扩建、改建工程项目和开发住宅区项目的配套绿化建设，由项目建设单位负责；机关、团体、部队、学校、医院、企事业单位管界内的绿化规划和建设，由本单位负责。城市绿化行政主管部门应当监督检查，并给予技术指导。
4、第二十五条“违反城市绿化管理相关规定的，依据《城市绿化条例》和《山西省城市绿化管理办法》予以处罚”。
市容环境卫生部门负责物业管理区域内环境卫生的监管工作，指导监督业主大会、业主委员会、物业服务企业开展区域内的环境卫生工作，依法查处违反市容和环境卫生规定的违法行为。
依据：国务院《城市市容和环境卫生管理条例》第四条“国务院城市建设行政主管部门主管全国城市市容和环境卫生工作。省、自治区人民政府城市建设行政主管部门负责本行政区域的城市市容和环境卫生管理工作。
城市人民政府市容环境卫生行政主管部门负责本行政区域的城市市容和环境卫生管理工作”。
价格主管部门负责物业服务活动中的价格监管工作，依法查处违反价格管理规定的违法行为。
依据：《山西省物业服务收费管理实施办法》1、第四条“省政府价格主管部门会同省政府建设行政主管部门依据国家有关规定，制定全省物业服务收费的政策和指导、协调全省物业服务收费工作。
市、县政府价格主管部门会同同级建设、房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作”。
2、第二十一条“各市政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚”。
工商行政主管部门负责物业管理区域内的工商行政监管工作，依法查处物业管理区域内的虚假广告、无照经营和擅自改变经营（办公）场所等违反工商行政管理规定的违法行为，对利用车棚（库）及违反《物权法》第七十七条规定将住宅作经营（办公）场所的不予核发营业执照。
依据：1、《个体工商户条例》第三条 “县、自治县、不设区的市、市辖区工商行政管理部门为个体工商户的登记机关（以下简称登记机关）。登记机关按照国务院工商行政管理部门的规定，能够委托其下属工商行政管理所办理个体工商户登记”。
2、《中华人民共和国公司法》第六条“设立公司应当依法向公司登记机关申请设立登记。符合本法规定的设立条件的，由公司登记机关分别登记为有限责任公司或者股份有限公司；不符合本法规定的设立条件的，不得登记为有限责任公司或者股份有限公司”。
3、《中华人民共和国广告法》第六条县级以上人民政府工商行政管理部门是广告监督管理机关。
4、《物权法》第七十七条“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。
质监部门负责物业管理区域内的质量监督检验检疫工作，指导监督物业服务企业开展特种设备的运营管理及其它相关工作，依法查处违反质量监督检验检疫规定的违法行为。
依据：《特种设备安全监察条例》第四条“国务院特种设备安全监督管理部门负责全国特种设备的安全监察工作，县以上地方负责特种设备安全监督管理的部门对本行政区域内特种设备实施安全监察（以下统称特种设备安全监督管理部门）”。条例所称特种设备是指涉及生命安全、危险较大的锅炉、压力容器、压力管道、电梯、起重机械、客运索道、大型游乐设施和场内专用机动车辆。
环保部门负责物业管理区域内的环境保护监管工作，依法查处违反环境保护规定的违法行为。
依据：《中华人民共和国环境保护法》第七条“国务院环境保护行政主管部门，对全国环境保护工作实施统一监督管理。
　　县级以上地方人民政府环境保护行政主管部门，对本辖区的环境保护工作实施统一监督管理”。
财政部门负责制定物业管理财政扶持政策，建立行业奖励、补贴资金，扶持老旧住宅小区开展物业服务管理，支持行业信息化建设。
依据：《中华人民共和国预算法》预算支出包括：（一）经济建设支出；（二）教育、科学、文化、卫生、体育等事业发展支出；（三）国家管理费用支出；（四）国防支出；（五）各项补贴支出；（六）其它支出。
人防部门负责物业管理区域内人防工程使用维护的监管工作，依法查处未按规定维护管理防空地下室、改变防空地下室主体结构、拆除人防设施设备及危害防空地下室安全使用效能的违法行为。
依据：《中华人民共和国人民防空法》第二十五条“人民防空主管部门对人民防空工程的维护管理进行监督检查”。
供水、供电、供热、供气、通信、有线电视、生活垃圾处理等单位，应当依法承担物业管理区域内的相关管线和设施设备维修、养护的责任和费用，建立日常管理和应急管理制度，确保服务工作正常开展。
依据：《山西省物业管理条例》第五十条“供水、供电、供热、供气、通信、有线电视、生活垃圾处理等单位，应当依法承担物业管理区域内的相关管线和设施设备维修、养护的责任和费用”。
物业管理联席会议主要协调解决下列问题：
（一）业主委员会不依法履行职责的问题；
（二）业主委员会换届过程中出现的问题；
（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；
（四）提前终止物业服务合同的问题；
（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；
（六）需要协调解决的其它物业管理问题。
依据：住建部《业主大会业主委员会指导规则》第六十一条“物业管理区域内，能够召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，由区、县房地产行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题”。

第二章 业主、业主大会、业主委员会和管理规约

第六条 房屋的所有权人为业主，在物业管理活动中享有法律、法规规定的权利，履行法律、法规规定的义务。
尚未取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主权利，并承担相应义务。
物业使用人，违反法律、法规和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。
依据：《山西省物业管理条例》1、第五条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中的权利和义务按照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。
　　2、第六条　物业的承租人或者实际使用物业的其它人为物业使用人。
　　物业使用人在物业管理活动中的权利、义务由业主和物业使用人约定，但约定不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任
第七条 新建物业，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。
相毗连的物业，经相关业主同意，能够归并为一个物业管理区域。
依据：《山西省物业管理条例》第九条有下列情形之一的，物业所在地设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门能够将其确定为一个物业管理区域：
　　（一）属于独立封闭式小区的；
　　（二）处于同一街区或者位置相邻的；
　　（三配套设施设备能够共享的；
　　（四）其它能够整治成一个物业管理区域的。根据前款第（二）、（三）、（四）项确定的物业管理区域，建筑物规模一般不小于３万平方米。
　　物业管理区域划分后，设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门应当在物业管理区域内公告 ”。
第八条 物业管理区域具备法律、法规规定条件的，街道办事处（乡、镇人民政府）应当组织业主成立业主大会筹备组，建设（房地产）行政主管部门应当协助予以政策指导，建设单位和物业服务企业应当配合筹备组开展工作。
依据：《物业管理条例》第十条“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”。
第九条 首次业主大会筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业项目预（销）售前，按照建设规模和业主人数，向物业所在地街道办事处（乡、镇人民政府）交纳一定的筹备经费。
　 依据：参照《宁波市住宅物业管理条例》第九条 首次业主大会的筹备经费由建设单位承担，建设单位应当在物业将会使用前，依照与物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）协商确定的具体标准，将首次业主大会筹备经费交给街道办事处（乡镇人民镇府），由业主大会筹备组使用。
第十条 业主委会员委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（一） 具有完全民事行为能力；
（二） 遵守国家有关法律、法规；
（三） 遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（四） 热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（五） 具有一定的组织能力；
（六） 具备必要的工作时间；
（七）本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职；
（八）书面承诺积极、及时、全面履行工作职责；
（九）其它条件。
依据：住建部《业主大会业主委员会指导规则》第三十一条“ 业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（1） 具有完全民事行为能力；
（2） 遵守国家有关法律、法规；
（3） 遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（4） 热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（5） 具有一定的组织能力；
（6） 具备必要的工作时间。
第十一条 业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
　　（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其它职责。
未经业主大会，业主委员会不得决定由业主共同决定的事项。
依据：1、《山西省物业管理条例》第十七条“业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构”。
2、《物业管理条例》第十五条　业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（4）监督管理规约的实施；（5）业主大会赋予的其它职责。
第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向街道办事处(乡、镇人民政府)办理备案手续，并报建设（房地产）行政主管部门。
　　(一)业主委员会选举情况和业主委员会成员的基本情况；
　　(二)业主大会议事规则、业主管理规约等；
　　(三)业主大会会议记录和会议决定；
　　(四)业主委员会工作规则；
(五)业主委员会成立（换届）备案表；
（六）业主大会决定的其它重大事项。
市建设（房地产）行政主管部门可结合实际，制定业主大会议事规则和管理规约的示范文本。
依据：住建部《业主大会业主委员会指导规则》  第三十三条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：  （一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；（二）管理规约； （三）业主大会议事规则；（四）业主大会决定的其它重大事项。
第十三条 业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内，前任业主委员会应当在街道办事处(乡、镇人民政府)、社区居委会的监督下，将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其它属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并办理书面交接手续；逾期不移交或损毁的，承担相应的法律责任。
依据：住建部《业主大会业主委员会指导规则》第四十八条  “业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其它属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会”。
第十四条  业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，街道办事处（乡、镇人民政府）能够责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，能够由物业所在地的居民委员会在街道办事处（乡、镇人民政府）的指导监督下组织召开。
依据：住建部《业主大会业主委员会指导规则》第四十八条  “业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府能够责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，能够由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开”。
第十五条 经业主委员会三分之一以上委员提议召开业主委员会会议的，应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由街道办事处（乡、镇人民政府）组织召开或指定一名委员召集主持业主委员会会议。业主委员会委员不得委托她人出席业主委员会会议。
依据：住建部《业主大会业主委员会指导规则》第三十七条“业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。”
第十六条 业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主能够依法请求人民法院予以撤销。
业主委员会超越职权作出决定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的委员承担相应的法律责任。
依据：《物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主能够请求人民法院予以撤销”。
第十七条 业主委员会委员不得有下列行为：
（一）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；
（二）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务；
（三）违反物业服务合同的约定，拒交或拖欠物业服务费用，或利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；
（四）泄露业主相关信息；
（五）挪用、侵占业主共有财产；
（六）其它损害业主共同利益或者可能影响其公正发行职务的行为。
业主委员会委员违反前款规定的，由业主委员会决定中止其成员职务，并提请业主大会会议决定终止其成员职务。
依据：《山西省物业管理条例》第二十条“业主委员会委员不得在为本物业管理区域提供服务的物业管理企业中任职”。
第十八条 业主委员会任期届满前3个月，应当组织换届选举，并报告县（区、市）开发区物业所在地街道办事处（乡、镇人民政府）。换届选举应当在任期届满前3个月完成。
在任期届满前3个月尚未完成换届选举的，物业所在地街道办事处（乡、镇人民政府）应当组织或者监督业主委员会进行换届选举，并在上届业主委员会任期届满前选举产生新一届业主委员会。
依据：住建部《业主大会业主委员会指导规则》第四十七条“业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府”。
第十九条 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一或业主委员会不能正常开展工作的，新一届业主委员会产生之前，能够由物业所在地的居民委员会在街道办事处（乡、镇人民政府）的指导和监督下，代行业主委员会的职责，由街道办事处（乡、镇人民政府）代为管理相关档案资料、印章及其它财物。
依据：住建部《业主大会业主委员会指导规则》第五十八条“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，能够由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。
第二十条 业主委员会应建立信息公开制度，定期公布工作情况。
业主能够查阅业主委员会所有会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。
依据：住建部《业主大会业主委员会指导规则》第三十九条“业主委员会会议应当制作书面记录并存档业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告”。

　 物业服务企业

第二十一条 建设（房地产）行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统，对物业服务企业服务项目实行动态监管，并公布相关情况。
依据：《物业管理企业资质管理办法》第四条“设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。”　
第二十二条  建设（房地产）行政主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发管理及二级以上企业的资质申报审核工作。
外地一、二级物业服务企业进入我市从事物业服务活动的，需注册设立分公司，接受市、县（区、市）建设（房地产）行政主管部门的监督管理。
本市三级（含暂定）资质物业服务企业，可在全市范围内从事物业服务活动，但应当接受所在地建设（房地产）行政主管部门的监督管理。
从事物业服务的人员应当按照有关规定，参加物业管理相应的职业教育培训。
依据：1、《物业管理企业资质管理办法》第三条 物业服务企业资质等级分为一、二、三级。
　　第四条　国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。
　　省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。
　　设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。
2、建设部《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知 》建教培[1996]41号第四条“岗位合格证书”实行动态管理、复检制度。复检工作每三年进行一次。具体方法由各地根据情况自行制定、实施。
第二十三条 对物业服务项目实行履约保证金制度。履约保证金主要用于物业服务企业未按合同约定履行义务和责任、未按规定程序承接或退出服务项目以及其它情形的费用支出。
对不缴存履约保证金的物业服务企业，不得参加物业管理招投标活动，并录入市物业服务企业信用信息系统。具体办法由建设（房地产）行政主管部门制定。
依据：参照《沈阳市物业管理条例》第三十四条：物业服务企业未按合同约定提前退出的，居民委员会或者村民委员会应当对物业管理区域内的环境卫生和垃圾收集清运实施管理，直至业主大会选出新的物业企业，相关费用从物业服务企业履约保证金中列支。
第二十四条 物业服务企业的锅炉、电梯、高空作业等涉及人身安全的的从业人员，应当具备相应的从业资格；物业服务企业委托具备相应资质的单位及个人，应当明确各自的安全管理责任和义务。
依据：1、国务院《特种设备安全监察条例》第三十八条 “锅炉、压力容器、电梯、起重机械、客运索道、大型游乐设施、场（厂）内专用机动车辆的作业人员及其相关管理人员（以下统称特种设备作业人员），应当按照国家有关规定经特种设备安全监督管理部门考核合格，取得国家统一格式的特种作业人员证书，方可从事相应的作业或者管理工作“。
2、《物业管理条例》第四十条“物业服务企业能够将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给她人”。
第二十五条  相关部门、单位、街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居民委员会、业主委员会应当支持物业服务工作，不得干预物业服务企业正常经营和服务活动。

第四章 前期物业管理
第二十六条 前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘具有相应资质的物业管理企业实施的物业管理”。
依据：《山西省物业管理条例》第三十二条“本条例所称前期物业管理，是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘具有相应资质的物业管理企业实施的物业管理”。
第二十七条 建设单位应当按照规划设计的要求，向建设（房地产）行政主管部门提出划分物业管理区域申请。
建设（房地产）行政主管部门应当按照有关规定划分物业管理区域，并在物业管理区域内公告。
依据：《山西省物业管理条例》第九条 有下列情形之一的，物业所在地设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门能够将其确定为一个物业管理区域： 
    （一）属于独立封闭式小区的； 
    （二）处于同一街区或者位置相邻的； 　　 
    （三）配套设施设备能够共享的；
    （四）其它能够整治成一个物业管理区域的。根据前款第（二）、（三）、（四）项确定的物业管理区域，建筑物规模一般不小于3万平方米。
    　物业管理区域划分后，设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门应当在物业管理区域内公告。
第二十八条 建设单位应当在物业预（销）售前，按照规定，完成物业项目招标工作，并向建设（房地产）行政主管部门备案。 
建设单位与物业服务企业应当参考住房城乡建设部制定的《前期物业服务合同（示范文本）》签订书面的前期物业服务合同。
市建设（房地产）行政主管部门可根据物业服务市场情况，建立物业服务招投标平台，为选聘物业服务企业提供指导和服务。
依据：1、建设部关于印发《前期物业服务合同（示范文本）》的通知
2、《山西省物业管理条例》第二十八条“   建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业管理的招标投标工作： 
    （1）现售商品房在现售30日前； 　　 
    （2）预售商品房在取得商品房预售许可证前；
    （3）非出售的新建物业在交付使用90日前。业主、业主大会经过招标投标方式选聘物业管理企业的，应当在物业服务合同期满前60日内或者合同解除之日起60日内，完成物业管理招标投标工作。”
3、《山西省物业管理条例》第三十二条“ 建设单位选聘物业管理企业，应当与其签订书面的前期物业服务合同。签订合同时，能够参照国家制定的前期物业服务合同示范文本”。
4、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三十七条“招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同”。
第二十九条 建设单位在预（销）售物业前，应当制定临时管理规约，并报建设（房地产）行政主管部门。临时管理规约作为物业买卖合同的附件，应当向物业买受人明示，予以说明，并在物业预（销）售场所公示。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。　
依据：《中华人民共和国物业管理条例》第二十二条“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益”。
第三十条 建设单位应当按照建设工程规划的总建筑面积千分之三至千分之五的比例配建物业管理用房。物业管理用房包括物业办公用房、业主委员会工作用房、物业管理经营用房。
物业管理用房配建的面积和位置，应当有利于物业管理服务和经营活动的开展，建设单位在新建物业项目规划审批时，应当征求物业所在地建设（房地产）行政主管部门的意见，确定物业管理用房的面积、位置。
实行物业分期开发的物业项目，不能足额提供当期物业管理经营用房的，建设单位应当在物业预（销）售前向所在地的建设（房地产）行政主管部门缴交同类地段、同等面积的商业用房的市场租金作为经济补偿，并在后期开发中及时补足物业管理经营用房。
依据：1、《山西省物业管理条例》第三十七条“建设单位应当在物业管理区域内配套建设房屋总建筑面积千分之三至千分之五的物业管理用房（包括业主委员会工作用房）。物业管理用房所有权属于业主，不得买卖或者抵押；未经业主大会同意，任何单位和个人不得占用或者改变其用途”。
2、划分“物业管理办公用房”和“物业管理经营用房”的配建情况，参照《宁波市住宅物业管理条例》第四十四条：建设单位应当依照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房，其中千分之三为物业管理用房，千分之四为物业管理经营性用房。物业管理用房的面积和具体位置应当在设计审查后征求辖区物业主管部门的意见，在规划设计方案中确定，不得任意调整。（说明：经过经营性用房的收入弥补物业收费，加大对物业服务的扶持。）
第三十一条 物业管理用房依法属于全体业主共同所有，不得买卖或抵押；未经业主大会同意任何单位和个人不得占用或者改作她用。建设单位在申请房屋所有权初始登记时，应当对物业管理用房一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。物业管理用房由物业服务企业负责组织维修、养护。
依据：1、《山西省物业管理条例》第三十七条“建设单位应当在物业管理区域内配套建设房屋总建筑面积千分之三至千分之五的物业管理用房（包括业主委员会工作用房）。物业管理用房所有权属于业主，不得买卖或者抵押；未经业主大会同意，任何单位和个人不得占用或者改变其用途”
2、建设部《房屋登记办法》第三十一条“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书”。
第三十二条 建设单位应当在物业预（销）售前，按照规划、民政等部门的要求，向建设（房地产）行政主管部门报送配套建设社区居民委员会工作和服务用房的相关资料。
依据：《晋中市人民政府关于加强和改进社区服务工作的实施意见》
第三十三条 前期物业服务合同约定期限届满，业主大会没有成立或者业主大会未作出选聘或续聘前期物业服务企业的决定，前期物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，建设单位可与物业服务企业续签前期物业服务合同，物业服务合同期限至业主大会作出选聘或续聘决定为止。
依据：《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同能够约定期限；可是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。
第三十四条 物业交付前，建设单位应当按照前期物业服务合同的约定，向物业服务企业支付相应的前期物业服务开办费用，主要用于物业管理用房的装饰装修和购置办公设备、维修器具、从业人员的劳保用品及监控、门进系统等前期开办费用的支出。
依据：参照《宁波市住宅物业条例》第二十四条：物业交付前，建设单位应当依照前期物业服务合同的约定向物业服务企业支付前期物业服务费，用于物业交付前的物业管理，市人民政府能够根据物业交付前物业管理的实际需要，制定前期物业服务费支付的具