基于Miscore的物业管理系统论文.doc

毕业设计(论文) 第33 页

毕业设计(论文)

设计论文题目：
基于Miscore的物业管理系统

学生姓名：

学生学号：

专业班级：

学院名称：

指导老师：

学院院长：

年 5 月
基于Miscore的物业管理系统
摘 要

物业公司现在已经逐步走进千家万户的生活，它能为我们每个人的生活带来安全和便利。但是物业公司所要处理的事务繁杂，所要管理的人员众多，收取的账务更是要很及时准确。于是，每个物业公司必然都需要引入一套符合自己特色的管理系统来帮助公司管理。
本系统目的是为了能够提高当前物业管理公司的管理效率，为大型的物业公司提供一套具有针对性的管理系统。论文致力于开发出一套灵活易用的通用物业管理系统，用户可以通过灵活的配置满足不同物业公司的需求。针对有多个管理点的物业公司传统上管理难的问题，系统提供了多个管理点管理功能，通过角色的分配，能够很好的管理物业公司的各个管理点。针对传统的物业收费复杂的问题，系统提供灵活的收费模板配置功能，提高了物业收费工作的效率与准确性。
针对各个物业公司的情况不同，可能所需要的系统需求有所不同。于是，设计了以模板为基础的灵活的配置，可以满足不同的需求，可以根据自己的需求设置不同的收费方案，针对不同的收费政策运用不同的模板，就可以方便灵活的进行物业的收费管理。
在系统设计时采用基于Miscore的开发方式能够很大的提高MIS系统的开发速度，简化开发过程。提炼出管理系统所共有的一些特点，然后以配置的方式配置出需要的一些数据，再用相关的工具自动生成页面，页面的后台代码只需要继承Miscore内部的类，便已经实现了基本的数据增删改查功能，很大的提高了Mis管理系统的开发效率。

关键词：物业管理，收费管理，　房产管理，Miscore

Property Management System Based On Miscore
Abstract
Property management companies are getting into everyone’s life now, it can provide safe and convenience for us. But the companies need to deal with a lot of things, manage many persons and charge exactly and on time. If management still use conventional handing way, it would be confusion on the management when the company’s scale reach to certain extent, it will take big lost for the company which serve for common people. So a property management system is needed for their management. With the growth of property companies and the spread of information technology, obviously the use of the traditional manual management can not meet the demand of the companies. Therefore, each company will need its own management system to help the company’s management.
The System aims to improve the management efficiency of the current property management companies. The system is to develop a flexible, easy-to-use system for users can flexible configuration to meet the needs of various properties. The monthly charges need to be recorded into the system, and then the total spent expenses will be calculated out. It greatly enhances the efficiency and accuracy of property charges.
Address all the properties of different companies may need the system requirements vary. Therefore, designing a template-based flexible configuration to meet the different needs, according to their needs with different charging scheme.
System design based on the Miscore can add the speed of development of MIS system, simplify the development process.

Key Words： Property Management, Charge Management, House Management, Miscore

目 录
1绪论 1
1.1 课题背景及目的 1
1.1.1课题背景 1
1.1.2课题目的 2
1.2 课题研究内容和意义 2
1.2.1国内物业管理现状 2
1.2.2研究内容 3
1.2.3研究意义 4
2 物业管理系统简介 5
2.1 物业管理系统简介 5
2.2 物业管理相关概念以及调研的相关总结 5
2.3 物业管理系统模块 7
3 Miscore框架简介 9
3.1 Miscore简介 9
3.2 Miscore数据表说明 9
3.3 Miscore 用法 11
4物业管理系统设计与开发 13
4.1设计概述 13
4.1.1设计约束 13
4.1.2设计策略 13
4.1.3 技术实现 13
4.2系统概述 14
4.3项目范围 14
4.4项目中的角色 18
4.5系统总体结构 19
4.5.1物理结构 19
4.5.2逻辑结构 20
4.5.3模块间的逻辑关系 26
4.6设计约定 26
4.7收费管理模块的设计与开发 26
4.7.1收费流程 27
47.2 收费模块 27
结论 30
致谢 31
参考文献 32

1绪论
1.1 课题背景及目的
1.1.1课题背景
物业公司现在已经逐步走进千家万户的生活，它能为我们每个人的生活带来安全和便利。但是物业公司所要处理的事务繁杂，所要管理的人员众多，收取的账务更是要很及时准确。如果还是依赖于手工的纪录计算方式的管理话，当物业公司的规模大到一定程度后，必然会出现一定程度上的管理混乱，这对于一个为百姓服务的行业来说带来的损失是巨大的。所以，急需要一个专门针对物业公司的管理系统来对其进行管理。 随着物业公司的壮大，以及信息技术的普及，使用传统的手工管理方式显然以及不能满足公司的需求。于是，每个物业公司必然都需要引入一套符合自己特色的管理系统来帮助公司管理。
我国物业管理行业从1981年开始，在经历了二十多年的成长发展后，已经成为现代化城市管理和房地产经营管理重要的组成部分和国民经济新的增长点，并正在发展成为一个融管理、经营、服务为一体的覆盖全社会的经济行业。[1]随着物业管理行业的飞速发展，传统物业管理中暴露的问题越来越明显，主要有：
1)手工统计汇总工作量大、信息可靠程度差；
2) 缺乏标准化、规范化的科学管理手段；
3)各种经营决策所需的数据采集难、准确率低、有滞后性；
4)数据信息不能共享、信息交换缓慢、管理成本高、工作效率低，重复作业多；
5)大量有价值的历史数据被丢失，对企业业务的长期发展造成损失；
商务领航物业管理系统针对物业企业面临的窘境开发的一套信息业务管理平台，帮助物业企业来加强管理的效率和及时性，提高物业管理服务的质量和监控，控制管理的成本。
1.1.2课题目的
本课题设计所开发系统目的是为了能够提高当前物业管理公司的管理效率，为大型的物业公司提供一套具有针对性的管理系统。本课题致力于开发出一套灵活易用的通用物业管理系统，用户可以通过灵活的配置满足不同物业公司的需求。针对有多个管理点的物业公司传统上管理难的问题，系统提供了多个管理点管理功能，通过角色的分配，能够很好的管理物业公司的各个管理点。针对传统的物业收费复杂的问题，系统提供灵活的收费模板配置功能，针对不同的用户制定不同的模板，每月收费时只需要将抄表的读数录入系统，本月每户产生的总用费就会计算出来，大大提高了物业收费工作的效率与准确性。在系统设计时采用基于Miscore的开发方式能够很大的提高MIS系统的开发速度，简化开发过程。
开发过程中严格遵守CMMI(Capability Maturity Model Integration，能力成熟度模式整合)开发规范。CMMI（ Capability Maturity Model Integration）的本质是软件管理工程的一个部分。软件过程改善是当前软件管理工程的核心问题， 50多年来计算的发展使人们认识到要高效率、高质量和低成本地开发软件，必须改善软件生产过程。基於模型的过程改进是指用采用能力模型来指导组织的过程改进，使之过程能力稳定的进行改善，该组织也能变得更加成熟。
1.2 课题研究内容和意义
1.2.1国内物业管理现状
目前从事物业管理软件开发的企业就全国来说非常多，但其规模都在中型和小型，没有这个领域公认的旗舰型的企业和产品，呈现百舸争先的局面。同时这些企业的软件产品中除物业管理软件外，还有HR、CRM、OA产品。[2]
物业公司现在已经逐步走进千家万户的生活，它能为我们每个人的生活带来安全和便利。但是物业公司所要处理的事务繁杂，所要管理的人员众多，收取的账务更是要很及时准确。如果还是依赖于手工的纪录计算方式的管理话，当物业公司的规模大到一定程度后，必然会出现一定程度上的管理混乱，这对于一个为百姓服务的行业来说带来的损失是巨大的。所以，急需要一个专门针对物业公司的管理系统来对其进行管理。 随着物业公司的壮大，以及信息技术的普及，使用传统的手工管理方式显然以及不能满足公司的需求。于是，每个物业公司必然都需要引入一套符合自己特色的管理系统来帮助公司管理。
在了解了目前的物业管理软件的现状后，我们可以预见，未来物业管理公司发展将会有以下的几个趋势：
物业管理过程将全面信息化，代替传统的手工管理方式。
物业管理灵活化，可以通过配置软件来满足不同用户不同时期的需求。
物业管理过程精确化，通过软件的计算，不会出现原来手工计算错误的问题，能够保证收费的准确性。
物业管理纪录的完善化，通过管理软件，物业管理中的信息都保存完整，可以随时快速查看某段时期内的管理纪录。
传统的MIS系统的开发方式过于繁琐，经常要花很大的时间去处理一些重复的工作。本系统基于MisCore 核心进行开发，在很大程度提高了开发效率，也可以逐步形成一套以MisCore为核心的软件开发流程。
1.2.2研究内容
本课题致力于开发出一套灵活易用的通用物业管理系统，用户可以通过灵活的配置满足不同物业公司的需求。针对有多个管理点的物业公司传统上管理难的问题，系统提供了多个管理点管理功能，通过角色的分配，能够很好的管理物业公司的各个管理点。针对传统的物业收费复杂的问题，系统提供灵活的收费模板配置功能，针对不同的用户制定不同的模板，每月收费时只需要将抄表的读数录入系统，本月每户产生的总用费就会计算出来，大大提高了物业收费工作的效率与准确性。
针对目前国内较大型物业公司会有很多分机构需要统筹管理的需求，设计了总部和各个管理点多种角色，通过分配这些角色所具有的权限，可以很好的解决总部管理多个管理点的问题。
针对各个物业公司的情况不同，可能所需要的系统需求有所不同。于是，设计了以模板为基础的灵活的配置，可以满足不同的需求，可以根据自己的需求设置不同的收费方案。
针对物业公司中收费过程的复杂和收费项目的多样性，以简单性为标准，设计了先输入相关数据，然后统一收费的模式，能够统一计算出某月所有人员应交服用，大大提高了工作效率。
1.2.3研究意义
针对有多个管理点的物业公司传统上管理难的问题，系统提供了多个管理点管理功能，通过角色的分配，能够很好的管理物业公司的各个管理点。针对传统的物业收费复杂的问题，系统提供灵活的收费模板配置功能，针对不同的用户制定不同的模板，每月收费时只需要将抄表的读数录入系统，本月每户产生的总用费就会计算出来，大大提高了物业收费工作的效率与准确性。

开发过程中严格遵守CMMI (Capability Maturity Model Integration，能力成熟度模式整合)开发规范。CMMI（ Capability Maturity Model Integration）的本质是软件管理工程的一个部分。软件过程改善是当前软件管理工程的核心问题， 50多年来计算的发展使人们认识到要高效率、高质量和低成本地开发软件，必须改善软件生产过程。基於模型的过程改进是指用采用能力模型来指导组织的过程改进，使之过程能力稳定的进行改善，该组织也能变得更加成熟。
开发过程中基于Miscore核心开发。大大提高了ＭＩｓ系统的开发效率。此核心可以运用到所以类似的系统开发中，虽然开发过程中核心遇到了种种问题，但都成功的解决了，现在会　　更加的成熟，易用性会更高。物业管理系统的开发使用了此核心，同时也为Miscore的成熟和稳定提供了许多参考性意见和修正。

2 物业管理系统简介
2.1 物业管理系统简介
物业管理系统主要针对物业管理的现状和发展的需求，将物业管理部在资料管理方面的工作程序化、电脑化，简化原来纷繁复杂的录入工作，通过电脑程序强大的运算能力实现自动统计和分析，大大减轻工作人员的工作量；通过清晰统一的操作界面使资料归档和查询轻松实现，方便了内部的管理和领导的统筹监控。从而提高物业管理部的工作效率。[3]
本系统涵盖了物业管理的主要内容，通过对物业资料、客户资料、水电费管理资料等的录入，实现对公司物业、承租客户、相关合同、租金和水电费等的管理，系统对上述各项资料进行录入、查询、修改、确认、删除等操作，并实现统计、备份、报表输出等功能。
2.2 物业管理相关概念以及调研的相关总结
1、楼盘、商业用房、小区等对于物业管理公司往往是以合同签订形式来形成一个项目来管理。因此管理的主体是项目，物业管理公司会对项目作为一个管理的单位进行管理设置，同时可能1个合同的签订会涉及多个项目、在进行统计和汇总信息的时候需要按照同一合同为单位将合同中项目汇总成一个报表。[4]采用项目来称呼楼盘、小区在物业管理公司中不存在困惑。对项目的管理物业管理公司采用管理组(管理处)进行管理，1个管理组可以管理1个项目，也可以管理多个项目，如图2.1。

图2.1
2、按照房地产行业的称法，应该是使用面积或套内面积，而不是实用面积。建议增加管理项目内的车位/库管理：停车位数量、非机动车数量等信息。单元信息设置建议加入收费面积及单价。
3、涉及业主住户等的个人隐私，数据收集较困难，同时可能引起反感，不提倡使用。应该区分客户的性质是个人/单位，管理上有所不同。建议最好能够增加楼盘内，大业主及业委会等主要人员的个人信息资料，方便物业经理的客户管理。
4、收费管理需要打印单据；滞纳金的算法为固定费率的定期的收取，费率的制定在合同制定。[5]公摊费用的比例为相同系数比例，不存在差别比例（电梯费2-顶层相同收费，1楼不收费）；收费的跟踪需要跟踪到单元号和收费人，光凭单元号可能会产生收费差。
5、施工管理及业户二次装潢管理，对项目内的施工情况进行管理。掌握施工的情况，施工公司、人员、期限的信息。
6、加入合同管理内容，分为物业管理合同、租赁合同、委托合同、 外委合同等。掌握合同情况及信息，方便查询。
7、项目内保修维修走相同流程，不加区分维修单。如果是外委维修保养的也需要在维修单写明，最终由相关人进行确认,如图2.2。

图2.2
8、维修过程中不但要有预计维修时间，还需要记录实际完成维修的时间。还要包括维修材料名称、数量、单价，如果是合同内的维修不计算费用。超过合同外的维修需要计算费用，并有业户认可维修材料及费用的确认。同样外托维修发生费用也需要记录费用和被委托方结算认可信息。
9、设备管理中需要增加设施维护保养方的信息，如设备设施维护保养商、设备设施维护保养条款（包括维护保养合同、维保周期、维保标准等等具体内容）。设备设施应细分为两块：业户使用设施（可能收费）及小型设施维修保养；大楼内中大型公用设备维修保养。有关于固定资产管理，如净残值、折旧方式等，应该为资产所有人进行管理，物业管理公司一般不做管理。
10、应增加关于设备保养记录。（如增加设备维保计划，包括物业管理公司的设备维保计划及设备外包方的维保计划，并有相应的实施及结果的记录）。技术资料包括图纸、设备合格证等等，不一定是电子资料，应予以注明何处可以查询到。
2.3 物业管理系统模块
房产管理：针对物业公司所属的一切房产，对房产信息进行集中管理。包括：详细描述记录小区、楼盘、住户单元的位置、物业类型、小区设施分布、房屋结构、房号、户型等信息，并可对小区、楼盘、房屋提供“实景图片、照片”的描述接口。
客户管理：帮助物业管理公司建立起完整的客户档案，对物业公司所管房间的业主、租户进行管理。可详细记录住户的姓名、身份证号、银行托收帐号等信息，有关人口的描述信息。
收费管理：对物业公司向住户收取各种费用的活动进行管理的功能模块，所有收费项目、客户价格类型、损耗分摊、各类报表均可采用客户自定义方式，可随时增减修改，满足物业管理公司灵活多变的收费管理。
综合服务：对小区内和面向住户的服务相关的各种情况包括客户投诉、二次装修等进行管理，并可以按照房间号和客户名称查询相关投诉、装修信息等综合信息。
保安消防：保安消防管理完成对保安、消防设备安装情况、使用情况、公共区域监控状况等信息的录入、查询、统计、分析。
清洁绿化：对物业管理处所管辖区域的绿化、清洁等工作进行记录、检查和管理。
租赁管理：面向物业公司的房产租赁中介部门使用，能够对所管物业的使用状态进行管理，可以按租赁状态等方式进行分类汇总、统计，还可根据出租截止日期等租赁管理信息进行查询、汇总，预先对未来时间段内的租赁变化情况有所了解、准备，使租赁工作预见性强。
设备管理：全面的对物业管理公司内所有公用设施及自有固有资产进行分类管理，从其采购到更换，对其位置、数量、价格、维修、保养、巡查进行全面的管理。
行政人事：行政人事工作是物业公司正常运作的重要支撑，本系统中的“行政人事”模块为客户解决人事档案、工资发放、培训等基本问题。

3 Miscore框架简介
3.1 Miscore简介
Miscore是理想公司自己开发的一套.net平台框架。可以很大的提高管理系统的开发效率，提高开发速度。[6]
其核心思想是：提炼出Mis系统所共有的一些特点，一般的管理系统都会记录很多数据到很多表中，这些数据都在一个页面上输入相应的值并且保存到数据库中。传统的做法是一个个的读取此页面的各个字段的值，然后保存到数据库。Miscore的做法是现在一些系统表中设置好每个页面中有哪些数据需要保存，然后设置这个页面对应的是哪个数据库中的表格就可以了，系统就会知道这张页面需要保存的数据都有哪些。用配置的方式配置出需要的一些数据，再用相关的工具自动生成页面，页面的后台代码只需要继承Miscore内部的类，只需要简单几行代码，就可以完成这个页面的主要功能了。
3.2 Miscore数据表说明
3.2.1 T_CORE_CODE表介绍
基于Miscore开发网站通常会用到两张数据表：T_CORE_CODE和T_CORE_RELATION。T_CORE_CODE表是表示数据的编码值,对应单选或多选控件的值。[7]

表 3.1 T_CORE_CODE表的结构
字段名
说明
CODE
一般是对应页面多选控件，单选控件的Value值。
CODESHOW
在TEXT不显示时显示的值。
TEXT
与CODE值对应的显示在控件上面的显示内容Text值。
LAYER
多个单选控件连动时的层数顺序，第二层的控件内容根据第第一层控件的内容改变，依次类推。
PARENT_CODE
每个单选控件的根结点，如一个单选控件ID，ID1为单选控件的第一个值，ID2为单选控件的第二个值，那么ID1,ID2的根节点就为ID。
DESCRIPTION
一些具体的描述的内容。

IFSHOW
表示树控件的值是否显示，1为显示，其他为不显示。
XSSX
控件在初始化时的内容显示顺序。
3.2.2 T_COER_RELATION表介绍
T_COER_RELATION表是对数据库中数据表内容的一个说明,其内容是与明细页面的控件名称一一对应。

表 3.2 T_COER_RELATION表的结构
字段名
说明
RELATION_ID
是一个int自增的值，来避免表中重复数据。
COLUMN_NAME
表示表中某一列的列名。
TABLE_NAME
表示具体某一个表名。
COLUMN_CAPTION
表示表中某一列的别名。
INFO_TYPE
表示表中某一列的类型。
INFO_LENGTH
表示表中该数据段的长度。
ALLOW_DBNULL
表示表中该列是否可以为空。
IS_SHOWN
是否显示
IS_IDCOLUMN
表示该列是否为ID列.1表示是,其他表示不是,下同.
IS_SYSTEM_COLUMN
表示该列是否为系统列
IS_UNIQUE
表示该列是否为惟一列。
DEFAULT_VALUE
:该列的默认值是多少。
RELATION_TABLE_NAME
关联表中的CODE列值。
TEXT_COLUMN_NAME
关联表中的TEXT列值。
CODE_TYPE_NAME
关联表中CODE类型。
CODE_LAYER
代码层次。
IS_RELATIVE_COLUMN
表示表中的列是否为关联列。
SHOWN_WIDTH
该列显示宽度。
SHOWN_HEIGHT
该列显示高度。
FORMAT_STRING
该列格式化字符串。
DESCRIPTION
该列的描述。
3.3 Miscore 用法
1.数据库:采用MISCORE中的Ideal.MISCore.MyDataEngine.MyDataAccess
例子: [8]
Ideal.MISCore.MyDataEngine.MyDataAccess myAccess = new Ideal.MISCore.MyDataEngine.MyDataAccess();

表 3.3 Miscore数据库访问函数
方法名
含义
myAccess.GetDataReader()
返回一个IDataReader对象
myAccess.GetDataTable()
返回一个DataTable对象

myAccess.ExecuteScalar()
返回查询所返回的结果集中第一行的第一列
myAccess.ExecuteSQLWithTran()
执行SQL语句
2.EXCEL数据导入: 采用MISCORE中的Ideal.MISCore.MyExcelImport
3.EXCEL数据导出:采用Ideal.MISCore.MyShared.MyDataExport
例子:
MyDataExport.DataViewToExcel(Page, DataView, FileName);
方法名
含义
Page
This. Page当前页面实例
DataView
生成的DataTable
FileName
生产Excel的文件名
4.数据加密:采用Ideal.MISCore.MyShared.MyCrypt.Decryp
例子: Ideal.MISCore.MyShared.MyCrypt.Encrypt(“string”)
5.数据GridView显示:采用Ideal.MISCore.MyControls.MyDataGrid

4物业管理系统设计与开发
4.1设计概述
4.1.1设计约束
系统设计需满足如下约束条件：
商务领航物业管理系统是B/S构架软件，商务领航物业管理系统提供了数据导出及统计分析功能，对系统的安全性、正确性、健壮性、可靠性、易用性、可扩展性等软件质量要求很高，因此系统设计需满足以上软件质量的要求。[9]
商务领航物业管理系统用户为物业管理企业 ，系统设计时要充分考虑系统操作的便捷性，做到用户界面清晰美观、易于理解、信息提示准确、操作方便。
适用于多种类型的管理物业，包括写字楼、商业物业、公寓、普通住宅小区。
4.1.2设计策略
扩展策略：考虑到今后增加信息项、修改信息项的方便性，数据库设计时对数据增加、删除、修改应采用通用结构，同时将来系统功能可能扩充，因此数据库设计时需要考虑扩展功能。[10]
复用策略：信息查询、统计汇总设计时考虑部分通用化设计，便于今后复用。[11]
4.1.3 技术实现
商务领航物业管理系统采用B/S构架，系统开发平台使用Microsoft Visual Studio .NET 2005中文版并结合自行研发的MisCore（信息处理通用核心）进行开发，后台数据采用SQL Server2000数据库存取。报表采用Repor View进行开发，如图4.1。

图4.1
Microsoft Visual Studio .NET在开发WEB用户界面上有着快速、方便的优势，Miscore做为部门多年来的技术沉淀，有着快速开发的优势。而SQL Server2000数据库具有简单易用的特性。
前台WEB页面采用Microsoft Visual Studio .NET 2005中文版进行开发，使用ASP.NET和C#，WEB服务基于Microsoft .NET Framework 2.0。[12]
4.2系统概述
随着物业管理行业的飞速发展，传统物业管理中暴露的问题越来越明显，主要有：
手工统计汇总工作量大、信息可靠程度差；
缺乏标准化、规范化的科学管理手段；
各种经营决策所需的数据采集难、准确率低、有滞后性；
数据信息不能共享、信息交换缓慢、管理成本高、工作效率低，重复作业多；
大量有价值的历史数据被丢失，对企业业务的长期发展造成损失；
因此，物业企业迫切需要管理的信息化来解决上述的问题，来加强管理的效率和及时性，提高物业管理服务的质量和监控，控制管理的成本。
4.3项目范围
物业管理系统包括以下功能，如图4.2：[13]

图4.2
1）房产管理：对物业公司所管辖范围内房产的相关信息进行集中管理。包括：详细描述记录小区、楼盘、住户单元的位置、物业类型、小区设施分布、房屋结构、房号、户型等信息，并可对小区、楼盘、房屋提供“实景图片、照片”的描述接口。
2）客户管理：帮助物业管理公司建立起完整的客户档案，对其所管辖范围内的业主和租户进行管理。可详细记录住户的姓名、身份证号、银行托收帐号等信息，有关人口的描述信息。
3）收费管理：是对物业公司向客户收取各种费用的活动进行管理的功能模块。所有收费项目、客户价格类型、损耗分摊，可随时增减修改，满足物业管理公司灵活多变的收费管理。
4）综合服务：对物业向客户提供的各种服务（包括客户投诉、报修、装修、其它要求的服务等）情况进行管理，并可以按照房间号和客户名称查询相关投诉、装修信息等综合信息。
5）保安管理：对物业管理处所管辖区域保安工作和保安人员进行记录、检查和管理。
6）清洁绿化：对物业管理处所管辖区域的绿化、清洁等工作和工作人员进行记录、检查和管理。
7）租赁管理：面向物业公司的房产租赁中介部门使用，能够对所管物业的使用状态进行管理，可以按租赁状态等方式进行分类汇总、统计，还可根据出租截止日期等租赁管理信息进行查询、汇总，预先对未来时间段内的租赁变化情况有所了解、准备，使租赁工作预见性强。
8）设备管理：对管辖内所有公用设施及自有固有资产进行分类管理，对其位置、数量、价格、维修、保养、巡查进行全面的管理。
9）物资管理：完成物业管理公司物资采购、进出库、库存的管理。
10）预算支出：制订各管理处的预算情况、并记录各项费用支出和预算调整情况。
11）管理支持：在公司总部管理层对下属物业管理处的各项业务包括房产、客户、收费、综合服务、保安保洁绿化、租赁 、物资设备、预算等提供管理和支持功能；并依据系统中收集的数据，提供公司各业务信息的汇总和查询功能。
12）系统管理：管理和维护系统用户和权限及系统运行环境相关数据。
功能范围细分：[14]

表 4.1 物业管理包括的模块
大类
小类
内容
备注
房产管理
楼盘管理
楼盘

设施

楼宇
楼信息

单元
单元信息

查询报表
查询报表

客户管理
业主操作
管理业主

住户租户操作
管理住户租户

查询报表
查询报表

收费管理
收费设定
收费仪表设定

费用设定

自用表期初设定

公摊表分布设置

收费模板设定

收费
抄表

应收产生

收款

退款

费用减免

查询报表
查询报表

综合服务
报修
维修类别设定

报修记录跟踪

投诉
投诉类别设定

投诉记录跟踪

查询报表
查询报表

保安保洁绿化
保安
人员设定

保安工作

清洁绿化
人员设定

清洁绿化工作

查询报表
查询报表

租赁管理
租房
租房

换房
换房

退房
退房

查询报表
查询报表

物资管理
材料设置
材料设置

物资管理
入库

出库

盘点

查询报表
查询报表

设备管理
设备登记
设备登记

设备维修
设备维修

设备转移
设备转移

设备报废
设备报废

查询报表
查询报表

预算管理
预算制定
预算制定

支出管理
支出管理

查询报表
查询报表

系统管理
人员管理
人员管理

权限管理
权限管理

日志管理
日志管理

4.4项目中的角色

表 4.2 项目中的角色
角色名称
职责描述
系统管理员
设定用户的权限/账号
管理点经理
对管理点各项信息
房产设置员
设置管理房产的基础数据
客户服务人员
维护管理客户信息、投诉、报修
日常管理员
维护管理保安清洁绿化
设备管理员
维护管理设备材料
材料管理员

维护管理仓库材料
收费管理员
维护管理收费
预算控制员
制订预算执行跟踪

4.5系统总体结构
4.5.1物理结构

4.5.2逻辑结构

4.5.2.1房产管理
楼盘管理是对物业下属所有的房产进行统一的管理。房产资料是物业管理中的基础数据，系统提供了强大的管理功能来输入和修改房产信息。可以在系统中方便地输入并修改你的物业公司，小区，楼宇和单元等资料，并可以方便、快捷、直观的查询、统计出所需要的资料。[15]
管理点管理。对于管理点进行详细的档案新建、修改、删除，如：管理点代号、管理点名称、管理点地址、占地面积、开发商等物业公司总部才拥有管理点管理的权限，下属各管理点不能管理管理点信息。
楼管理。对于楼宇进行详细的档案新建、修改、删除，如：楼代号、楼地址、占地面积、住户数、房型、房屋状态等。各管理点只能管理各自管理点内的楼宇的信息进行维护和查询，总部能对所有楼宇信息进行维护和查询。
单元信息。对单元信息进行详细的档案新建、修改、删除，如：单元编号、规格、使用状态等。各管理点只能维护和查询本管理点内的单元信息，总部能维护和查询所有管理点的单元信息。
4.5.2.2客户管理
客户管理是帮助物业管理公司建立起完整的客户档案，对物业公司所管房间的业主、租户进行管理。
4.5.2.3收费管理
收费管理是指物业公司向客户收取各种费用。物业公司可以新增、删除收费项目，灵活的变动收费标准，而且能够计算损耗分摊、滞纳金等等。应收费用的类型包括常规费用、抄表费用、车位费用、临时费用；缴费方式包括现金交款、银行托收、预收款等方式。物业公司的人员可以通过不同条件统计收费信息，统计出的信息可以用图表直观的显示出来，并且可以打印。
收费的业务流程描述：[16]
1、 收费项目设定。制定收费项目；例如:物业管理费、水费等；
2、 收费模板设定。将管理点的收费项目分类后制定收费模板；例如：居民收费模板、商住楼收费模板等；
3、 设置模板项目。建立收费项目与收费模板的对应关系；
4、 设置单元模板。为每个种类的收费单元统一设定收费模板；
5、 抄表。初始化仪表（公摊表、公用事业费表），若为公摊表，则还需指定公摊单元、公摊系数以及公摊表对应的收费项目；初始化完成后进行抄表，记录各表项的最新刻度。
6、 计费。根据收费单元中对应的收费模板产生应收款；
7、 费用减免。可以根据实际情况对应收款给予减免；
8、 预收费。收取部分或全部单元的预收费，可以对预收费进行查询、退还等操作；
收款。逐一收取单元住户的应收款，若该单元有预收费，则应收款从预收费中扣除。
l 收费设定
收费设定主要是用来实现对收费项目的设定。主要用来定义租金、物业管理费以及公用事业费的收费标准。共有四大类的收费种类，分别为：固定类收费、抄表类收费、面积类收费、动态录入类收费。其中前3种收费需要定义单价与滞纳金率，而动态类收费则主要包括一些临时费用或其他不需要计算的动态输入的费用，只需要记录滞纳金率即可。
l 模块功能为：
对收费项目进行增删改，并制定计算公式。
l 操作用户
收费管理员
l 具体操作为：
1、 点击“收费项目设定”，可以增、删、改收费项目；若新增项目，可以制定计算公式。
2、 进行收费仪表的设定
3、 初始化收费项目。例如：水表刻度等。
4、 对公摊表增删改，并将公摊表的用量分配到户。
5、 对新住户进行收费
l 共有4中收费种类，分别为面积类收费、固定类收费、抄表类收费和动态类收费。其中面积类收费、固定类收费、