中国房地产近八年价格趋势报告.doc

中国房地产近八年价格趋势报告

　大伙儿明白从98年以来，中国房地产市场差不多显现了一个高潮，都达到了前所未有的高潮。比如讲房地产投资达到20%，房地产销售达到了27%以上。大伙儿看一下那个图（略），房地产投资的增长速度、销售增长速度以及销售面积来讲，最高线确实是房地产销售总额的数量。也确实是讲，这几年房地产投资和开发差不多上高速的增长，而且销售也开始增长。这就讲明房价这几年是以一个比较快的速度上升，而且房价还有一个专门好玩儿的情况。 
　　比如讲北京，2004年整个房价增长速度是3.7%，据我了解有几个项目，去年年初的时候大致是6000块钞票左右，年底差不多提高了。假如讲我们北京市有一个比较好的房地产价格，北京市的房价确信是在15至20%以上。比如讲上海，从上海统计局的统计来看，房价仅仅是15%。然而我听了几位同学告诉我，他去年在复旦邻近买的房子，5000多块一平米，今年差不多到了16000块钞票。北京市房价的增长速度跟实际统计数据差距专门远专门远，我们目前房价高速增长，我们国内面临一系列的咨询题。那个咨询题我就不讲了。
　　中国房地产即使面临专门多的咨询题，专门多都市、地点也有专门大的泡沫。房地产进展确信是近十年、二十年，仍旧是相当重要，相当快速增长的一个环境。假如我们假定每年都市化的速度是40%，到2020年都市化的水平达到55%。假如以人口14亿运算，都市人口大致确实是7.7亿，都市人口净增加是2.6亿。假如按照人均居住面积20平米来运算，每年要增长住房面积是2亿平方米。随着环境的改善，住房的需求和条件也会进一步改善。 
　　按照如此一个方式进展，以2020年7.7亿人口来运算，每人增加4、5平米，在20年内就会增长30亿平方米，我们都市的撤迁、住房改造每年至少有5.8亿平米。这三个数字加起来大致确实是90亿，确实是讲我们目前每年住房建设投资大致是30亿平方米左右，这需要30年才可能满足。因此住房的建设确信会在现在的基础上，以更高的速度进展。 
　　从住房进展来讲，是高速的增长。目前我们房地产的经营状况如何？2004年差不多达到了7800亿，是1998年的3.8倍。房地产每年差不多上以30%左右的速度增长。今年是增长了28%，2003年的增长速度是40%多。这条蓝色确实是整个房地产开发的速度，远远高于整个金融机构的增长速度。 
　　专门是03年的时候，一下子就往上走了。04年尽管增长速度放缓了，然而还有28%左右的速度，它的放缓并不是总量的放缓，只是改变了形式和方式。就从我们房地产整个融资结构来看，房地产自有资金是27%多，房地产租金，开始是1点左右，慢慢到了0.02。投资房地产的租金，98年初比重是12点左右。到2004年只有1.2，确实是讲国外的资金进入房地产的比重越来越低。我们房地产市场进展这么快、这么好，利润这么好，什么缘故外资越来越少？关键是我们现在不情愿把这块利润分给他们。 
　　早几年，李嘉诚的东方广场能够做，这是98年往常的。到后来，外资进来的时候越来越困难。下面这条线，差不多上看起来保持一个平稳。大致在30%左右。到了04年那个速度就降下来了一些。04年要紧是国家宏观调控，让企业整个注册资本金提高。还有一个因素，确实是银行对房地产的阻碍，然而差不多上不如何变动。房地产自己的自有资金，占有的比例也是30%左右。这条蓝线是由小到大，这块差不多上是个人消费信贷。从这三块来讲，房地产自有资金差不多上依旧银行这块。比如讲买了一块地以后，赶忙就抵押，这就讲明我们整个房地产进展完全建立在国内银行的基础上。
　　比如讲去年的上海，50%以上的租金进入了房地产行业。假如我们现在的那个房价是目前的状况，就会显现专门多咨询题。他们假如从个人消费信贷来讲，我们这几年房地产什么缘故会进展？全靠个人消费信贷的结果。假如没有个人消费信贷，房地产的进展可能性专门小，或者是速度没有这么快。个人消费信贷从98年到2004年，一共是增长了37%。
　　“ 3.16”出来以后，什么缘故大伙儿反响专门强烈，加息0.2。人家加息就加息吧，与你有什么关系。我们什么缘故反映这么强烈，我们个人消费信贷在民众当中的比例比较大。1.6万亿，大致是400万人建立起来的。假如政府采取措施就会决定我们今后如何进展。住房销售价格，蓝线确实是民众可支配收入。因为在国际上有一个差不多的标准，确实是房价跟民众的收入相比，建立房地产价格的高低或者是价格和价值是否偏离。我们房地产价格远远高于民众的可支配收入，而且那个价格依旧一个平均价。 
　　中国这么大，假如显现房地产泡沫，也仅仅是几个都市，房价和房地产的特性确实是不动产，中国房地产的融资还没有达到80%以上。2004年，房贷按揭只有2.5万千亿，住房贷款是1.8万亿。按照房地产市场整个总价是7.6万亿，我们房地产市场依旧跟发达市场相比，差距比较大。
　　什么缘故会显现前面的情形？不仅仅对组织市场的垄断，关键是垄断了我们租金市场的价格。从03年开始，我们房地产的租金成本最低，房地产的平均收益率也在15%左右。只要从银行拿到租金，那个项目只是做的一样般，依旧有15%的回报率。这就导致了我们房地产金融单一化，也导致房地产面临一系列的咨询题。比如讲今后政府确实要对房地产业做一些比较的治理或者是管制，因为最近的价格进展比较快。
　　温家宝总理在报告里面讲，差不多任务确实是如何抑制国内的房地产价格。目前所面临最大咨询题确实是如何打破现有的金融市场垄断，让租金和土地价格市场化。我们的房地产价格是由供需关系决定的，我专门赞成。但现在的情形下讲我们的房价是由供需关系决定的，就不对，现在房地产面临的差不多咨询题确实是没有对称。房地产业所需要的成本，比如讲土地、租金都没有放开，差不多上非市场化的。然而房地产商卖房子的时候就市场化，你给我越多越好。
　　最近专门多房子都讲要开盘的，但确实是不卖，确实是等着房价涨上去。关键的咨询题确实是政府要推行一系列的政策，让房地产连续、稳固的进展。
　　回忆地产八年，叫人喜悦叫人忧。百姓希降房价，开发商希涨房价，政府宏调房价，连续8年，由市场平淡到上扬，然后连续上扬，牵动着大伙儿的心。期望大伙儿交流意见，关注地产，共建和谐生活！