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1、 傲胜中国商业有限公司办公楼管理策划书 47 资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。 傲 胜 中 国 办 公 楼 物 业 管 理 方 案 我们的报价: 物业管理费43173元(每月). 目 录 1.公司简介 2.合作意向 2.1 物业概况 ·物业名称: 傲胜中国商业有限公司办公楼 ·物业类型: 办公楼。 ·座落地址: 上海市浦东新区
2、严桥路326号。 ·总建筑面积: 4200平方米。 ·建筑总层数: 六层。 ·地上停车位若干。 2.2 合作意图 ·”一流的物业需要一流的管理, 一流的管理需要一流的机制”这样 才能使物业保值、 增值, 才能使业主住得安心、 满意; 贵方要求 在物业管理市场上中选聘一家拥有高档办公楼管理经验的物业 管理公司; · 我公司正具备管理”傲胜中国办公楼”的资质和能力, 而且一旦接受委托管理后, 将在管理中导入ISO9001质量管理体系、 ISO14001环境管理体系及OHSAS18001职业安全健康管理体系, 来达到贵方对物业管理公司要求的管
3、理目标 3. 物业管理介入方案和计划 序号 工作计划 计划要点 实施时间 备注 1 签定物业管理合同 管理服务费、 停车费协商 与傲胜中国公司商定 交 接 前 物业保险建议 签定物业管理服务合同 2 成立物业服务中心 协商确定服务中心办公场所 与傲胜中国公司商定 交 接 中 装修服务中心办公场所 办理服务中心有关运作手续 人员配置、 培训 服务中心办公设备配置 上墙资料配置 3 物业接管 接管资料 与傲胜中国公司和前任物业公司商定 交
4、 接 中 、 后 接管物业 不合格项改进跟踪 售后服务单位接管 问题备忘 4 建立标识系统 动线设计 与傲胜中国公司商定 人流标识 车流标识 物流标识 设备、 设施标识 企业名录标识 施工过程监督 5 业主关系管理 业主意见征询 随时 业主投诉解决回访 4. 物业服务分项标准与承诺 参照《全国物业管理优秀示范大厦标准》, 我们对”傲胜中国办公楼”物业管理的各项指标承诺如下: 物业管理承诺指标 序号 指标名称 全国物业管理优秀大厦标准
5、 公司指标 管理指标实施措施 １ 房屋完好率 98% 98% 落实责任人, 实行巡视制度, 建档记录, 无违章搭建及损坏公共设施。 2 房屋零修、 急修及时率 100% 100% 接到维修通知10分钟内到达现场, 及时完成并建立回访档案记录。 3 维修工程质量合格率 99% 99% 分项检查, 一步到位, 并进行回访制度, 以确保维修工程合格, 满足客户需要。 4 清洁保洁率 99% 99% 落实责任人进行保洁工作, 实行巡查制度, 建档记录, 服务中心主管监督执行, 以确保大厦内垃圾日产日清, 空气清新, 设施完好。 5 道路完好率及使用率 9
6、5% 95% 落实责任人进行养护, 实行巡查制度, 建档记录, 服务中心主管监督执行, 以确保道路完好畅通。 6 雨水井、 污水井完好率 100% 落实责任人进行养护, 实行巡查制度, 建档记录, 服务中心主管监督执行, 以确保沟、 渠、 井完好, 并定期畅通、 清理。 7 排水管、 明暗沟完好率 100% 落实责任人进行养护, 实行巡查制度, 建档记录, 服务中心主管监督执行, 以确保排水管畅通无阻、 无塌陷。 8 路灯完好率 95% 95% 落实责任人, 实行巡查制度, 建档记录, 服务中心主管监督执行, 以确保路灯无损、 正常使用并进行定期清洁、 养
7、护。 9 办公楼内治安案件发生率 1‰以下 0 秩序维护经培训考核后方能上岗, 每周训练与每月训练相结合, 以保障秩序维护队伍的素质和状态, 落实秩序维护岗位职责, 明确责任, 以确保大厦的安全。 10 消防设施设备完好率 100% 100% 落实责任人进行养护, 实行巡查制度, 建档记录, 服务中心主管监督执行, 并定期维护和检修, 以确保消防设施完好无损、 正常使用。 11 火灾发生率 1‰以下 0 服务中心全员义务消防员制, 并定期进行培训和演习, 加大宣传, 设置专人负责日常巡视, 发现隐患, 及时处理并通知服务中心, 确保大厦消防安全。 12 客户有
8、效投诉率及处理率 投诉率1%月 处理率95% 1% 98% 按照政策规定, 做好各项工作, 同时加强与客户的沟通, 了解客户的愿望和要求, 满足客户的需要, 发生投诉即使处理并记录, 同时建立档案跟踪处理结果。 13 维修服务回访率 100% 对于进行维修的项目, 实行回访制度, 建档记录, 以确保维修服务满足用户的需要。 14 客户对物业管理满意率 95% 95% 在日常工作中及时收集客户的需求信息, 尽可能地满足客户的需求, 加强双方的沟通, 以确保客户对物业管理工作的满意。
9、 5. 项目预算 5.1部门分工及人员配置 部门 岗 位 人数 说 明 服务中心 经理 1 全面负责大厦物业管理工作 设施设备维修部 维修工 2 日常水电维修 秩序维护部 秩序维护员 6 负责办公楼门岗日常工作 环境部 保洁工 3 负责办公楼日常保洁工作 总 计 12人 5.2物业管理费预算 年度物业管理费用支出预算表
10、 项目 月预算额( 元) 年预算额( 元) 备注 1 办公接待费用 7741 92892 见表一 2 秩序维护费用 15990 191880 见表二 3 保洁服务费用 7267 87204 见表三 4 设备管理费用 7177 86124 见表四 5 管理酬金 3000 36000 按固定酬金提取 6 税收及附加 1998 按国家税率5.55%计算 小计 43173 518076 编制说明:
11、 1 本预算表根据委托方的要求、 物业地理位置、 总体功能定位、 同类相似物业水平、 业主消费水平及当地现有物价水平进行编制; 2 本预算表根据国家及当地物业管理有关法律法规进行编制; 3 本预算表根据委托方提供的文字数据及口头数据进行编制; 4 本预算表中涉及的管理人员人事费用是根据国家的有关规定月计提费以44％计算, 由养老金( 22％) 、 失业保险金( 2％) 、 医疗保险金( 12%) 、 金公积金( 7％) 、 工伤保险费( 0.5％) 、 生育保险金( 0.5%) 组成; 5 若实际情况与上述编制情况有较大差异, 双方应予以协商, 再作相应调整。
12、 表一 办公接待费用预算表 项目 月预算额( 元) 年预算额( 元) 备注 1 人事费用 5980 71760 服务中心经理( 1人) 5980 71760 4500元+44％的计提费 2 工作餐费 161 1932 1人×7元/天×23天 3 服装费用 50 600 1人×1200元/套, 24个月折旧 4 办公费用 100 1200 印刷、 办公用品等费用 5 手机通讯费 150 180
13、0 150元/人·月×1人 6 交通费用 500 6000 7 不可预见费用 800 9600 含政府规费、 节假日布置等 小计 7741 92892 备注: 办公室固定电话、 上网设施设备由业主方提供, 费用业主方支付; 办公室饮水也由业主方统筹。 表二 秩序维护费用预算表 项目 月预算额( 元) 年预算额( 元) 备注 1 人事费用 14511 174132 秩序维护员( 6人) 13752
14、 165024 1500元+792元的计提费 国定假日加班费 759 9108 11天, 3工 2 工作餐费 966 11592 6人×7元/天×23天 3 服装费用 338 4056 6人×1350元/套, 24个月折旧 4 物料费用 100 1200 印刷、 电池、 耳塞等易耗费用 5 培训费用 75 900 300元/人·2年 小计 15990 191880 表三 环境部服务费用预算表 项目 月预算额( 元) 年预
15、算额( 元) 备注 1 人事费用 5521 66252 保洁工( 3人) 5154 61848 1450元+268元的计提费 国定假日加班费 367 4404 11天, 3工 2 工作餐费 483 5796 3人×7元/天×23天 3 服装费用 63 756 3人×250元/套, 12个月折旧 4 物料费用 700 8400 易耗品等 5 公共大理石地坪打蜡 500 6000 小计 7267 87204
16、 表四 设备管理费用预算表 项目 月预算额( 元) 年预算额( 元) 备注 1 人事费用 6013 72156 维修工( 2人) 5760 69120 元+44％的计提费 国定假日加班费 253 3036 11天, 3工 2 工作餐费 322 3864 2人×7元/天×23天 3 服装费用 42 504 2人×250元/套, 12个月折旧 4 日常维护保养费用 500 6000 更换灯泡、 辅助材料等费用 5 设备
17、人员培训审证费用 300 3600 300元/人·年 小计 7177 86124 备注: 以上设施设备费用为清包费用, 如办公楼有空调、 弱电等设备的维修保养费由业主自行支付。 6．各部门管理职责和权限 6．1各部门分工范围 6.1.1管理中心工作范围 ·制定和完善服务中心各项内、 外部管理制度及规定; ·编制、 调整管理费年度预算及控制管理成本; ·编制管理方案、 工作计划及采购计划并组织实施; ·监督各部门的日常工作。 6.1.2设施设备
18、维修部工作范围 ·承担楼内内供电、 供水、 照明、 消防、 秩序维护等公共设备的日 常运行和操作及巡检监控工作, 保持其24小时全天候的正常运行; ·承担区内建筑物、 公共部位、 公共设施的一般巡检、 保养和修缮 工作; ·负责楼内公共设备设施的图纸、 资料及技术档案的管理工作; 配合及跟进楼内各项工程、 保养、 维修的外委专业公司的施工 项目; 6.1.3秩序维护部工作范围 ·执行安全保卫有关规定、 制度及操作规程, 实施区内24小时全天 候的安保、 消防、 车辆管理工作; ·承担安保巡逻监控、 人员进出管理值班工作;
19、·担任消防管理工作, 承担火灾报警监控、 消防联动等设备系统的 操作值班工作; ·担任消防火灾设施的日常检查、 维护保养工作; ·担任交通道路秩序的维持及车辆停放的管理工作; ·执行公共区域和公共设施的使用管理规定, 维护公共秩序; ·按应急预案程序处理各类突发事件, 以避免或尽量减少对业主可 能的人身及财产损失; 6.1.4环境部工作范围 ·实施道路、 地面、 环境、 设施的清扫、 消毒工作; ·负责办公垃圾的收集工作, 配合环卫部门对垃圾的清运; ·负责配合污水井、 雨水井、 水管的定期疏通及建筑物的外墙清洗; 6．2主要岗位职责
20、 6.2.1服务中心经理 岗位职责 ·领导全服务中心员工完成公司下达的责任管理目标; ·制定及完善楼内各项内、 外部了的管理制度及规定; ·编制、 调整大楼管理费年度预算及控制管理成本; ·编制管理方案、 工作计划及采购计划并组织实施; ·负责服务中心不合格项的处理及纠正、 预防措施实施和跟踪; ·负责大楼范围内安保／消防／设备设施运行、 保养、 维修的领导 工作, 组织制定相关工作文件、 检查标准, 并组织实施对员工的 考评; ·负责服务中心的月检工作; ·主动、 积极与业主进行沟通, 保持良好的人际关系; ·对服务中心的全面工作有
21、决策指挥权, 对服务中心的管理人员的 任免、 调动有建议权, 对管理的作业层人员有聘用与解聘权。 6.2.2设施设备维修部主管( 本项目未设) : 岗位职责 ·负责房屋、 设施的技术资料、 档案的收集, 负责零星材料的采购 计划的编制, 委托维修的联系工作; ·每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、 设备、 设施( 年 度) 维修计划表》; ·组织实施房屋、 设施的维修保养工作, 对房屋养护、 修缮提供工 作指导及检查监督; ·对每次周期巡查养护记录、 维修记录进行检查验证; ·每季度组织建物维修工检查房屋、 设施的使用状况,
22、记录《房屋、 设施检查表》, 根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度 评定办法》, 填写《房屋完好程度鉴定表》、 《房屋完好情况分类记 录表》, 经经理审核后上报公司主管部门; ·每年根据四个季度检查情况, 填写《房屋完好情况汇总表》, 上报 公司主管部门; ·按《应急预案》规定负责处理突发事件; 6.2.3秩序维护服务部主管( 本项目未设) : 岗位职责 ·负责秩序维护项目的服务工作, 包括应急处理工作; ·拟制秩序维护服务的费用预算和作业文件, 并负责实施; ·负责秩序维护服务过程的质量控制, 发现不合格服务当场予以纠
23、 正, 对违纪队员开具《违纪处罚单》; ·负责行车与停车管理, 包括机动车与非机动车、 地面泊位、 车场 与地下车库的管理; ·负责四防一保工作的具体实施; ·负责对队员日常岗位督导, 上岗前的队列操练, 对各班秩序维护 质量记录进行审核; ·负责对外来施工人员管理, 负责辖区内的消防器材检查; ·负责对队员考勤和请假审批及工作考核; ·完成经理交办的其它任务。 6.2.4环境部主管( 本项目未设) : 岗位职责 ·负责保洁服务工作; ·拟制保洁服务的费用预算和作业文件, 并负责实施; ·负责保洁服务过程的质量控制; ·完
24、成经理交办的其它任务。 7.管理制度 质量管理文件目录 序号 文件类别 文件名称 1 质量手册 质量手册 2 程序文件 文件资料控制程序 3 程序文件 记录控制程序 4 程序文件 内部审核程序 5 程序文件 不合格项控制程序 6 程序文件 纠正措施控制程序 7 程序文件 预防措施控制程序 8 企业管理类 上海同涞物业管理有限公司组织机构 及职能 9 企业管理类 上海同涞物业管理有限公司岗位设置及职责 10 企业管理类 会议制度 11 企业管理类
25、 财务开支审核管理规定 12 企业管理类 管理评审管理规定 13 企业管理类 员工手册 14 企业管理类 人员任职资格管理规定 15 企业管理类 员工培训管理规定 16 企业管理类 经济合同、 协议、 契约的评审管理规定 17 企业管理类 物业接管管理规定 18 企业管理类 房屋接管验收标准 19 企业管理类 业主满意度管理规定 20 企业管理类 回访、 征询管理规定 21 企业管理类 服务验证管理规定 22 企业管理类 物资/服务采购管理规定 24 企业管理类 采购物资/服
26、务的检验、 保管、 防护管理规定 25 企业管理类 供方/外委项目选择评审管理规定 26 企业管理类 信息交流和数据分析管理规定 27 企业管理类 档案管理规定 28 企业管理类 服务标识和可追溯性管理规定 29 企业管理类 入住管理规定 30 企业管理类 装修管理规定 31 企业管理类 报修管理规定 质量管理文件目录 序号 文件类别 文件名称 32 企业管理类 业主财产管理规定 33 企业管理类 空置房管理规定 34 企业管理类 困人应急预案 35 企业
27、管理类 消防紧急预案 36 企业管理类 防水管理规定 37 企业管理类 停水、 停电、 浸水紧急预案 38 企业管理类 设备管理规定 39 企业管理类 水泵及泵机房管理规定 40 企业管理类 配电设备管理规定 41 企业管理类 热网管理规定 42 企业管理类 电气线路及设施维修保养管理规定 43 企业管理类 消防设施设备保养管理规定 44 企业管理类 测量、 监控装置管理规定 45 企业管理类 二次供水管理及水箱清洗操作规定 46 企业管理类 其它管理规定 48 企业管理类
28、 秩序维护人员守则 49 企业管理类 秩序维护交接班管理规定 50 企业管理类 大厦大厦秩序维护值勤管理规定 51 企业管理类 秩序维护值勤管理规定 52 企业管理类 车管员守则 53 企业管理类 车库管理规定 54 企业管理类 保洁员守则 55 企业管理类 保洁管理规定 56 企业管理类 绿化管理规定 8.考核办法 8.1范围 服务中心的各类工作人员在管理、 服务过程中执行公司相关企业标准状况的考核及处罚。 8. 2 《年度管理( 经
29、营) 目标责任书》包括以下内容: 目标责任的考核内容; 目标责任的考核期限; 目标责任的例外情况; 管理业绩的考核内容 部门负责人管理业绩的考核内容: 包括”部门职责履行评价度指标”和”部门重点职责及交办任务完成度指标”。 部门职责履行评价度 式中: ZLG－－部门工作主管领导关联度; HBG－－部门工作横向部门关联度; FXG－－部门工作服务下属关联度。 考核计算方法: 本项指标得分＝部门职责履行评价度×100分, 本项指标最高得分为100分。 9.物业的综合服务、 维修养护管理
30、 保洁、 秩序维护员等工作的实施方案 9.1综合服务 根据傲胜中国的管理目标及要求, 结合国内外先进物业管理技术和公司的管理经验, 我们将推出以业主服务中心为主体的业主服务模式。在服务程序规范化的基础上, 加强服务响应时间, 加强服务质量的监控, 提高服务水平, 与大楼内的业主建立起一种相互信任、 相互配合和支持、 共同满足的关系。 9.2.维修运行、 养护管理 9.2．1维修运行内容 大楼及公用设施机电运行按照企业标准规范运作, 具体详见表。 表 设备设施运行内容 主要内容及责任部门 设施设备维修部 值班: 保障大楼供水供电、 电梯空调等正常
31、运作并做好记录; 巡视: 巡视设备房和设备运行情况, 做好巡查记录; 秩序: 搞好设备的物品管理, 加强安全安全防范工作 设施设备维修部 定期清洁所管设备和设备房; 负责对设备设施进行全面巡视、 检查, 发现问题及时处理。 检查项目及处理方法 检查项目 1、 水泵; 2、 防盗监督控系统; 3、 对讲报警系统; 4、 火灾报警控制系统; 5、 消火栓; 6、 干粉灭火器 处理方法 按照公司ISO9001标准, 对轻微不合格项进行整改, 严重不合格项上报机电部经理并提出纠正措施。 考核标准 日常周检、 月检考核按ISO9001质量标准; 9.2．2维修运行标
32、准 大楼及公用设施运行按照公司企业标准规范运作, 具体详见表。 表 公用设施维修运作标准 工作按排 主要工作 房屋 本体 室内维修30分钟, 一般故障2小时, 不超过8小时, 较难故障3天内。48小时跟踪验证。 楼梯、 墙面: 发现问题按原样及时修复, 每年全面检查一次, 3~4年全面修补刷漆一次。 天面: 每年全面检查一次, 每年雨季前须检查一次, 发现破损及时修补。 公共 设施 室内污水系统: 每月检查一次, 发现问题及时修补。 道路车场: 每天检查1遍, 随坏随修; 天线: 每月检查1遍; 明暗沟: 每周检查1遍, 随
33、坏随修; 供水电气: 每月细查1遍; 楼道灯: 每月检查1遍, 即坏即修。 检查项目及处理方法 检查 项目 1、 地基基础; 2、 梁柱板主体; 3、 墙体; 4、 顶棚; 5、 楼梯扶手; 6、 公共门窗; 7、 隔热层、 防水层; 8、 水箱水池; 9、 天面扶栏; 10、 消防设施; 11、 电子对讲门; 12、 信报箱; 13、 标识; 14、 散水坡; 15、 楼板地面砖; 16、 上下雨污水管; 17、 设备房; 18、 道路; 19、 道路、 20、 电缆沟盖板; 21、 路牙; 22、 踏步台阶; 23、 给排水; 24、 路灯; 25、 清洁设备; 27
34、 娱乐设施 9.2．3 物业维修养护实施方案 公共设施和房屋本体的维修养护是物业管理的重要内容。本公司在物业管理实践中, 十分注重这项工作, 积累了丰富的公共设施房屋养护经验, 能充分发挥供水、 供电、 供气、 电信、 电梯、 机电设备等公司专业化的优势, 保障广大业主的利益, 在”傲胜中国办公楼”的公共设施及房屋修缮管理工作中, 我们将确立管养合一的方针, 制订合理的养护计划, 建立和健全科学的服务制度, 切实做到为业主服务, 保障房屋始终完好, 达到保值、 增值的目的, 实现业主满意、 业主满意、 社会满意。
35、 公共设施维修养护 大楼及公用设施养护按照公司企业标准三级文件要求的规范运作, 具体详见表。 公共设施日常维修养护方案 序号 类别 项 目 日 常 维 修 养护计划 方 案 标 准 实施效果 1 区内道路 砼路面、 人行道 随坏随修 由专业维修工按项目维修规程实施 1．路面修缮质量标准; 2．人行道铺设修缮标准。 平整、 无坑洼、 无积水、 无缺损、 完好率达99%以上。 2 室外照明 道路灯 随坏随修 由专业维修工按项目维修规程实施 1
36、．电气作业安全操作规程; 2．灯具施工技术标准。 灯泡正常使用, 灯罩完好清洁, 灯杆及灯座无破损, 完好率达99%以上。 其它照明 3 沟渠池井 雨水口 每周一遍,发现问题及时维修 由专业维修工按项目维修规程实施 1．井内无积物, 井壁无脱落; 2．井盖上标志清晰。 1．井盖完好率达100%; 2．无缺损, 无污积; 3．无堵。 雨水井 污水井 阀门井 草坪 4 消防设施排水管网 排水管 每周一遍,发现问题及时维修 由专业维修工按项目维修规程实施 1．排水管施工技术标准; 2．消防设施施工技术标准。 1．管道畅通, 无堵塞; 2
37、．无泄漏; 3．消防设施正常有效。 室外消防栓 水泵 5 公用标志设施 标识牌 每周一遍,发现问题及时维修 由专业维修工按项目维修规程实施 1．标示清楚, 无污积, 破损; 2．安放牢固。 1．标志设施完好率达100%; 2．标志无损坏。 警示牌 6 其它公共设施 如全封闭 垃圾房 每周一遍,发现问题及时维修 由专业维修工按项目维修规程实施 1．无破损; 2．无脱落; 3．泻水畅通。 1．确保垃圾房正常使用。 9.3．环境管理 环境管理按照公司企业标准规范运作, 具体详见表。 环境管理运作规范 工作
38、安排 地面保洁、 墙面保洁、 室内保洁( 办公室、 卫生间等) 、 消防设施保洁、 电梯轿厢保洁、 室外保洁( 喷水池、 塑像等) 、 外墙清洗 检查项目及处理办法 检查项目 马路、 人行道、 散水坡、 排水沟; 停车场、 岗亭、 单车棚; 垃圾箱、 垃圾中转站; 污、 雨水井和沙井; 宣传栏、 标识; 电梯、 楼道、 楼梯、 走廊、 楼道灯具; 墙面、 窗、 扶手、 电子门、 消防栓、 管、 电表箱、 信报箱等; 裙楼、 天面; 值班室、 办公室、 卫生间; 除虫害。 处理办法 按公司ISO9001质量体系标, 对轻微不合格项行关闭, 严重不合
39、格项上报并提出整改方案加以纠正。 考核 标准 日常日检、 周检、 月检按ISO9001质量考核标准; 表 环境工作内容 区域 项目及内容 次数 标准 大堂 1.大堂出入口地面之清洁 循环保洁 地面洁净、 无尘 2.大堂所有门、 窗及玻璃内外之清洁 循环保洁 洁净无尘、 光亮 3.首层垃圾桶及烟灰缸 循环保洁 洁净、 烟蒂＜5只 4. 画框、 标志牌、 沙发茶几等摆设以及3米以下墙面 循环保洁 洁净、 无尘 5.大堂出入口地毯、 尘垫吸尘 每日一次 6.大堂消防设施及服务台 每日一次 7.首层门、 窗以及 每日一次 洁净无
40、尘、 光亮 8.首层货运通道地面 每日二次 地面洁净、 无尘 9.地面抛光保养 每周一次 洁净 10.天花、 风口及灯具除尘 每周一次 洁净、 无尘 11.大堂超高摆设、 LOGO以及3米以上墙面 每月一次 客梯厅走廊安全通道 1.客梯厅及走廊地面之清拖、 推尘 循环保洁 2.电梯不锈钢门框及面板清洁 循环保洁 洁净、 无手印 3.客梯厅及走廊门、 窗、 墙面清洁 每日一次 洁净、 无尘 4.走廊地毯吸尘、 擦拭木门、 踢脚线等 每日一次 5.通道楼梯台阶、 扶手清洁( 含消防前室) 每日一次 6.消防设施设备及排烟风口 每
41、月一次 7.天花、 风口及灯具除尘 每月一次 8.管道擦拭 每月一次 电梯 1.电梯内外之清洁( 含玻璃、 面板、 装饰) 循环保洁 洁净、 无手印 2.电梯轿厢地面清洁 循环保洁 洁净、 无尘 3.消毒、 杀菌 每周一次 人体易触位置 4.电梯地面抛光, 镜面处理保养 每月一次 洁净、 光亮度高 5.电梯门划槽之清洁 每周一次 洁净、 无尘 首层 门庭 1.地面清洁 每日一次 地面洁净、 无尘 2.绿化盆缸及花坛清洁 每日一次 无垃圾 3.室外大理石台阶清扫 循环保洁 洁净、 无尘 4.室外大理石台阶机洗 每周一
42、次 洁净、 无污垢 5.建筑之雨篷清洗 每月一次 洁净、 无污垢 卫 生 间 1.洗擦面盆、 大小便池等卫浴设备 循环保洁 洁净、 无污垢 2.地面及设备设施污渍/水渍 循环保洁 干净、 无水渍 3.清倒、 调换手纸篓 循环保洁 干净、 无垃圾 4.抹干镜子、 更换卫生易消品 循环保洁 干净、 消材齐全 5.保持空气清香, 无异味 循环保洁 室内空气清新 6.擦拭门窗、 墙壁以及隔板 每日一次 洁净、 无手印 7.卫浴设备及室内空间消毒 每日二次 全部覆盖 8.天花、 风口及灯具除尘 每周一次 洁净、 无尘 管理用房 各
43、类机房 1.管理用房( 含监控中心) 清洁 每日一次 地面、 墙面、 照明、 设备洁净无尘 2.设备机房清洁( 管理处指定) 每周一次 3.天花、 风口及灯具除尘清洁 每周一次 外场 1.主干道及室外地块清扫 循环保洁 洁净、 无尘 4.大门背景墙( 含公司铭牌) 清洁 每日一次 5.各类标志牌清洁 每日一次 洁净、 无尘 6.主干道及室外地块高压水枪冲洗 每月一次 洁净、 无污垢 垃圾堆放 1.垃圾堆放点清洁、 消毒 每日一次 洁净、 无污垢 2.垃圾驳运 每日一次 无遗漏垃圾 管道疏通 1.地沟、 雨水沟、 窨井等拾拣垃
44、圾 每周一次 根据季节 合理调配 2.地沟、 雨水沟、 窨井等防水疏通 每月一次 3.管道工具疏通 每月一次 4.建筑屋顶、 天台雨水管道清洁、 每周一次 9.4. 秩序维护管理 治安、 消防、 车辆管理按照公司企业标准规范运作《秩序维护工作手册》、 《车辆管理工作手册》规范运作, 具体详见表。 治安、 消防、 车辆管理运作规范 工作按排 定岗检查 进出口、 停车场: 24小时; 流动巡查 消防设施: 1遍/周; 区内安全、 违章行为 24小时; 车辆停放、 车辆保管 24小时; 突发事件: 90~120秒,
45、 责任秩序维护或车辆管理员到 达现场; 重点区域、 重点部位每1小时巡查1次。 学习训练 学习法规: 1次/周; 定期训练。 检查项目 1、 查可凝人员、 外来人员; 2、 查违章停车、 违章装修; 3、 查室外施工、 搭建情况; 4、 查高空抛物、 乱扔垃圾现象; 5、 查破坏绿化、 占用绿地现象 6、 查漏水、 漏电、 漏气现象; 7、 查房屋本体设施和公共设施情况。 处理方法 按照公司ISO9001质量体系标准, 对轻微不合格项汇报领班及主管, 严重不合格项报经理。 考核标准 平时按ISO9001质量考核标准; 年终按国家建设部规定”优秀物
46、业管理示范大厦”标准考核。 10.员 工 培 训 10.1 培训计划 源源不断的人员培训是同涞物业的管理水平不断提高的根本保证。为此, 公司将根据自身发展的需要, 建立了自己的”培训制度”。”每年不定期的举办各类专业的培训班。培训师资由公司中级以上的专业管理人员和外聘一些专家、 学者及境外资深物业管理专家担纲, 讲授市场的营销策划和各类物业的管理, 从物业管理的规范服务、 运用计算机管理到物业管理人员的配备及物业管理经费的筹措、 成本核算及资金的运行等。到当前为止, 已有多名人员经过经理岗位培训已经上岗, 而且已得到了大家的一致好评
47、 10.2 培训内容 【服务中心经理、 副经理培训】 经过培训使培训人员能参与市场竞争, 能独立操作一个楼盘, 有较强的公关意识与协调能力, 必须掌握物业管理的法规政策, 懂得各类物业权属的手续办理, 掌握资金的运行原则和资金的正确使用, 成为企业领导的好当家。 培训时间为3-4周 类别 科目 序号 培训科目 课时 授课内容 物业管理法规 1 物业管理现行政策法规 6 物业管理的现行法律、 法规知识; 社会治安条例; 案例分析; 物业管理基础知识 2 物业管理常识 8.5 物业管理概论; 机构设置; 人员配备; 管理方案的制定;
48、装修管理; 入住须知; 物业管理运作相关知识; 3 质量管理 2.5 ISO9001、 ISO14001、 OHSAS18001贯标知识; 4 不同类型的物业管理及运作模式 7.5 办公楼管理; 公寓楼管理; 别墅管理; 一般住宅管理实务; 国外的物业管理; 物业管理运作实务 5 各类专业管理 18 设备工程管理; 房屋( 建物知识) ; 机电设备; 空调; 电梯; 管道; 给排水系统保养; 安保与消防管理; 保洁的基础管理; 绿化与环保管理; 客户服务礼仪; 特约性服务与兼营性服务; 服务收费价格制定等; 6 内部管理 8.5 物业管理的资金
49、运行; 服务费用的取缴与使用; 物业管理企业的财会制度与税收; 行政人事管理; 计算机操作; 档案管理 物业管理运作实务 7 企业的品牌建设 3.5 最新的物业管理服务理念。品牌效应等。 物业公关 8 物业公关知识 3.5 物业公关在物业管理中的作用; 物业管理企业形象与公关; 需协调与沟通的关系; 物业公关公众心理分析与心理策略; 实习与考察 9 实地操作与实践 56 ( 根据需要可适当延长) 注: 一小时为一课时 【各部门主管培训】 经过培训, 能协助物业经理的工作, 做好各自岗位的本职工作, 制定部门岗位责任制, 协调各部门、 各岗位
50、之间的关系, 定期或不定期地对下属进行岗位培训。 培训时间为3-4周 类别 科目 序号 培训科目 课时 授课内容 物业管理法规 1 物业管理现行 政策法规 6 物业管理的现行法律、 法规知识; 社会治安条例; 案例分析; 物业管理基础知识 2 物业管理常识 6 物业管理概论; 装修管理; 入住须知; 物业管理运作相关知识; 3 不同类型物业管理运作模式 6 一般住宅管理实务; 经济适用房操作实务; 物业管理运作实务 4 各类专业管理 24 设备工程管理; 房屋( 建物知识) ; 机电设备; 空调
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